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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 14/09/2018 11h43 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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VOTRE PROFIL
- Pacsé (régime séparation) investissant seul, 32 ans
- TMI à 14% (50k€ en 3 parts)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : proches de zéro
- Fiscales : proches de zéro
- Artisanales : Je me fais mal aux doigts mais je sais faire
- Sociales : Vous pouvez répéter la question ?
- Temps disponible : 5h / semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble avec boulangerie en rdv (150m²) et T3 à l’étage (70m²)
- Année de construction : env. 1900
- Local commercial loué depuis 9ans (renouvellement en cours) et T3 vide
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants électriques avec huisserie en état plutôt moyen
- Espaces verts dans la copropriété  : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : T3 refait à neuf AVANT la vente, et boulangerie dans son jus (des travaux sont en cours par le locataire)

LOCALISATION DU BIEN
- CAMBRAI (33.000 habitants)
- Périphérie, 25min à pied du centre-ville
- Clinique privée et petit centre universitaire à 100m de l’immeuble
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : ça dépendra de l’évolution de la fac

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 129.000 + env. 10.700 de frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : boulangerie à 680 et T3 annoncé à 550 (mais je pense plus réaliste 500)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) pour le commerce 6 mois tous les 20 ans, pour le T3 1 mois tous les 2 ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation non je fais moi-même
- Travaux immédiats : ravalement de façade (5 à 8k€) + remplacement porte entrée (1500€)
- Coût des travaux à 5 ans : possible aménagement du grenier pour gagner 1 à 2 chambres
- Coût des travaux à 10 ans : toiture je pense à revoir
- Taxe foncière hors TEOM : 950€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 10€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés je n’en prends pas, je fais confiance à ma sélection
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 10% sur base de 680+500 de loyers
- Rendement opérationnel brut : env. 8,5%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : env 1.9%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : dépendra de la banque
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : prévisionnel 5.000€ à constituer la première année de fonctionnement

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue au foncier réel du local commercial
- locaton meublée LMNP de l’étage en colocation à 2 chambres (2x 300€ de loyer) ou de l’appartement complet en nu à 500€ (à déterminer)

CASH FLOW
- 4 à 500€ net net annuel en fonction du mode de location

Voilà, je sollicite votre avis sur ce bien qui me parait intéressant mais qui me fait peur car le propriétaire est TRÈS pressé de vendre, ce qui me parait louche. Mais le bien a l’air fiable, la boulangerie au rdc paye à elle suele les mensualités de crédit donc la vacance du logement au dessus n’est pas vraiment un problème, d’autant que j’aimerais le louer en 2 chambres séparées en LMNP de manière à lisser le risque sur 2 baux au lieu d’un seul et diminuer la fiscalité du haut. Le quartier semble vivant, il y a la fac juste à coté, une grande clinique, le centre-ville à 20min de marche…

MAIS, c’est ma première fois, donc je ne voudrais pas faire une connerie…

Qu’en pensez-vous ?
Sur le papier ça a l’air bien, les seules choses qui pourraient m’arriver sont des mauvaises surprises trop rapides au niveau de la toiture (qui fait son âge mais semble en bon état, et le vendeur demandera à un couvreur de faire un diagnostic et de valider l’étanchéité des chéneaux avant la vente)

Le risque sera une fermeture de la boulangerie, mais avec fac, école et clinique à côté et étant LE SEUL commerce du coin, je pense que la reprise ne devrait pas poser trop de problèmes…

Mots-clés : commerce, immobilier, mixte

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#2 14/09/2018 13h53 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Bonjour

J’ai vu votre présentation, je pense qu’il y aurait deja a faire de ce coté pour vous "rassurer " pour la suite .

Quelques points sur le cas ici :
- le plus problématique selon moi: le commerce dans un endroit ou il n’y en a pas … bien sur c’est une projection mais j’aurai plutot tendance a le voir fermer parce qu’il est seul, qu’a le voir rester parce qu’il est seul ( pas de petite centre commercial de l’autre coté de la fac par exemple ? )
- vous dites que le bail comercial est en cours de rénégo … et que le propriétaire est pressé …=> ca sent un risque fort cf ci dessus.  au moins mettez une clause sur la poursuite de l’activité et visé du bail si vous faite une offre. 
- T3 refait a neuf ? vous achetez travaux fait ? => rarement une bonne affaire ,  vous ne maitrisez pas ce qui se fait ( ca peut etre vite fait mal fait ) et vous ne bénéficiez pas du déficit pour travaux.
- le taux de vacances du commerce me parait tres faible , je pense que ca changera avant 20 ans ( je n’ai pas vu le boulanger cela dit ) et ca pourrait etre tres long..
au risque d’etre pessimiste , je regarde  sur roubaix, il y a beaucoup de commerce avec un taux de casse eleve ( et donc beaucoup de rotation , vacances a chaque fois etc ) ..
.
- Je n’ai pas compris la location des chambres : vous vouelez faire une coloc dans le T3 j’imagine ( et non le diviser puisqu’il sera refait a neuf ). Pourquoi pas avec les etudiants a coté. Vos chambres font plus de 14m2  pour des baux différents ?

Cdt

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#3 14/09/2018 14h06 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Sur le papier cela semble correct, avec une rentabilité de 10% brute si le T3 est loué.
Néanmoins, le revenu principal du bien est basé sur le commerce qui est susceptible de fermer un jour. Je serais vous, j’irais jeter un œil au bilan de la boulangerie afin de savoir dans quoi je mets les pieds. Si la boulangerie marche si fort que cela, pourquoi n’aurait elle pas voulu racheter les murs?

Un rapide coup d’oeil sur les annonces LBC ou seloger à Cambrai montre que vous pouvez trouver facilement mieux avec un risque + dilué

immeuble 90m2 86k€

Par ailleurs j’ai été très surpris du nombre d’annonces de petits immeubles à vendre sur la ville et de locaux commerciaux à vendre ou à louer (dynamisme de la ville??).

Bref, à creuser, certains points semblent louches notamment le renouvellement du bail de la boulangerie.

Edit : En parlant de boulangerie qui cartonne à Cambrai…
Immeuble Cambrai

Dernière modification par Stinky (14/09/2018 14h20)

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#4 14/09/2018 14h47 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Merci pour vos réponses :-)

@Timinel : Je n’avais aps vu les choses de cette façon concernant le commerce, j’ai fait le tour du quartier il n’y a rien à proximité immédiate qui pourrait faire conccurence, d’où mon idée de me dire qu’il FAUDRA forcément remplacer pour combler le manque en cas de fermeture. Idem pour le bail je n’avais pas vu le risque et pensais qu’au contraire c’était une opportunité de partir au moins sur une triennale sans souci. En tout cas bonne idée d’inclure une clause sur le renouvellement du bail je n’y avais pas pensé merci :-)

Concernant les travaux, l’ancien propriétaire veut tous les prendre à sa charge (je lui ai parlé de la façade, il veut la faire), il me fait croire que c’est pour me laisser un bien clefs en main mais je pense que c’est surtout pour garder le déficit foncier pour lui (ou limiter la plus-value je ne sais pas trop, il est propriétaire depuis 10 ans).

L’idée dans le T3 était effectivement de faire une colocation, deux chambres de 13 et 20m² et un espace de vie en 10+20m² grosso-modo, le reste de la surface étant perdu dans un hall d’entrée inutilisable, et le grenier étant difficilement aménageable du fait d’une toiture ancienne entre autres.

@Stinky : effectivement c’est le commerce qui me fait peur, mais le boulanger a 32 ans et la boutique a l’air de marcher fort (je suis resté plusieurs fois 30min devant), mais c’est vrai que je n’ai pas regardé le bilan. Le boulanger a l’air plus intéressé par les belles voitures que par l’immobilier et m’a dit ne pas vouloir s’endetter sur 20 ans (oui c’est bizarre je sais).

L’immeuble à 86k€ que vous citez est en ligne depuis plus de 3 mois…. et depuis plus de 3 mois j’essaye de contacter l’agence en question sans succès (elle a un 2e bien qui m’intéresse), je me suis même présenté devant 2 fois et rien, les bureaux sont là mais il n’y a personne dedans….

Quant au 2e immeuble, il est super intéressant mais il y a beaucoup de travaux et…. pareil pour un premier investissement ça me fait un peu peur… (ce qui est idiot je suis d’accord)

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#5 14/09/2018 16h27 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Non ce n’est idiot de se dire que c’est trop risqué de commencer par un immeuble en travaux.
a votre place je commencerai meme par un appart ou petite maison ( d’ailleurs c’est ce que j’ai fait a ma place smile)

une chambre de 13M2 vous devez etre sur un bail solidaire en coloc.

J’ai du mal a réconcilier un proprio pressé pour vendre mais qui veut absolument faire les travaux avec toutes les emm…. que cela inclus ( pour bien les faire smile)

je trouve ca un peu compliqué pour un premier d’autant que les derniers " rp" ont été un peu amer si j’ai bien compris.

cdt

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#6 24/09/2018 21h56 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Bonsoir Messieurs,

Je reviens vers vous pour cette seconde proposition, un bien très similaire, mais avec une localisation extrêmement plus attractive :

VOTRE PROFIL
- Pacsé (régime séparation) investissant seul, 32 ans
- TMI à 14% (50k€ en 3 parts)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : proches de zéro
- Fiscales : proches de zéro
- Artisanales : Je me fais mal aux doigts mais je sais faire
- Sociales : Vous pouvez répéter la question ?
- Temps disponible : 5h / semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble avec fromagerie en rdc (un petit 20m²) et T3 en duplex à l’étage (60m²)
- Année de construction : env. 1900
- Local commercial loué depuis au moins 12 ans (mais locataire en place depuis 2016) et T3 vide
- Chauffage individuel électrique récent
- Pas de volets au 1er (bâtiments de France) et volets manuels avec huisserie en bon état au 2e
- Espaces verts dans la copropriété  : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : T3 à rafraîchir, il faut refaire la cuisine et les sols avec un bon coup de peinture, budget de 5 à 8k€ en fonction de l’équipement de la cuisine. La partie fromagerie aurait besoin d’une peinture en façade, mais est-ce à moi ou au locataire de payer ?

LOCALISATION DU BIEN
- CAMBRAI (33.000 habitants)
- Hyper-centre, 3min à pied du centre-ville, à 2 pas de la cathédrale.
- Tous les commerces sont à moins de 100m à pied, une grande surface à 5min de marche
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : directement lié à l’évolution de la ville

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 100k€ (déjà négocié, affiché 113) +8k€ travaux +8k€ de frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : fromagerie à 620 et T3 annoncé à 500 (peut au pire se faire à 450 selon rafraichissement/équipement de la cuisine)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) pour le commerce 6 mois tous les 10 ans (un commerce juste en face a été repris en 3 mois) pour le T3 1 mois tous les 2 ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non je fais moi-même
- Travaux immédiats : rafraichissement du T3 (5 à 8k€ selon cuisine) et peut-être peinture façade RDC (1500€)
- Coût des travaux à 5 ans : Rien si rénovation complète (la toiture a 15 ans)
- Coût des travaux à 10 ans : Nouveau rafraichissement (5k€ ?)
- Taxe foncière hors TEOM : 1200€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 300€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 2,75% du loyer du T3
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 11,3% sur base de 620+500 de loyers
- Rendement net net : env. 7% d’après rendementlocatif.com (qui note l’investissement 10/10)

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : env 1.9%
- Durée du crédit : 20 ans
- Mensualité : Environ 580€/mois assurance incluse
- Frais de tenue de compte : dépendra de la banque (j’aime bien Boursorama)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : prévisionnel 5.000€ à constituer la première année de fonctionnement via probable différé de remboursement (si accepté)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue au foncier réel du local commercial
- Pour le T3, j’hésite à meubler (ça serait un plus au vu des accès m*rdiques, mais il faudra passer par des déménageurs pour monter machine à laver et frigo… Sinon ça sera nu (mais dommage pour l’imposition)

CASH FLOW
- Je vise un 300€ net net mensuel si location meublée, et environ 100-200€ si location nue

Franchement, au vu des chiffres, j’aurais signé tout de suite s’il n’y avait pas ce problème d’accès…
En effet, le T3 n’est accessible que via un escalier en colimaçon hyper étroit, du genre à ne même pas savoir comment y monter un frigo, donc déjà pour passer du RDC au 1er c’est compliqué, mais c’est encore pire quand il s’agit de passer au 2e pour accéder aux chambres, je passe à peine en largeur d’épaules et je me suis claqué la tête sur une poutre (bon ok j’ai une carrure de Rugbyman qu’à trop mangé, mais quand même)…

Et au 2e, si la hauteur sous plafond est bien de 2m40 à peu près, il y a à plusieurs endroit de poutres apparentes à 1m80, et comme je fais 1m85… c’est très gênant pour moi. Idem pour les WC dont l’accès se fait après être passé dans une ouverture de 1m80 de haut faite dans un mur porteur…

Qu’en pensez-vous ? L’agent immobilier me garantit qu’avec cet emplacement il loue l’appart en une journée, et que les poutres sont un cachet en plus plutôt qu’une contrainte, mais j’ai pris l’habitude de ne pas trop croire ces animaux là…

Ça m’embête, l’investissement a l’air vraiment bien, mais je ne me vois pas du tout vivre dedans, et je m’étais promis de ne pas acheter si je ne me voyais pas y vivre…

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#7 24/09/2018 23h25 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Pas d’épargne et pas de locataire sur un T3?

Que dit rendementlocatif sur le cout mensuel de l’investissement si le T3 n’est pas loué?
Sans compter que le T3 a des difficultés d’accès et semble compliqué à habiter.
Pour moi, c’est rédhibitoire, ou alors avec un loyer sous-évalué, même refait à neuf (à neuf comment d’ailleurs??)
Evaluation du loyer, de la demande et du budget des locataires
Et qui va se présenter pour la location, des candidats avec un risque locatif plus important, alors sur un T3…

Le LMNP pourrait être une piste dans ce cas, pouvant limiter les risques.
Mais mixer foncier et LMNP sur un même immeuble est compliqué et pas optimal.
Vous allez devoir séparer en 2 TOUTES vos dépenses, y compris les intérêts d’emprunts…

Bref, la rentabilité peut vous sembler bonne mais le risque me parait très important pour votre profil de "jeune investisseur".

Visez un produit plus "classique" donc louable, la rentabilité a priori sera peut être légèrement inférieure mais le risque moins grand et je pense que vous y gagnerez plus sur le long terme.

Toute votre description sous vos chiffres montrent qu’il ne faut pas y aller.
Et sans tout ces problèmes, le prix n’aurait pas été le même vous vous en doutez.

Dernière modification par Philref92 (24/09/2018 23h36)

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#8 25/09/2018 02h40 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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C’est dommage de ne pas se lancer à cause d’un escalier…. peut-il être remplacé?

S’il est impossible de monter facilement frigo, mal etc, il est préférable que ce soit vous qui meubliez le bien. Demander aux locataires de faire appel à un déménageur avec monte charge (a emménagement et au demenagement) va limiter fortement votre potentiel locatif. Vous pouvez faire du nu avec inventaire de meubles ou du meublé.

Philref92 a raison. Il vous faut une épargne de précaution avant de vous lancer. Ou alors le moindre grain de sable va devenir boulet.

Soyez moins précis dans vos descriptifs. Les fromageries à Cambrai en centre ville se trouvent d’un clic…

Dernière modification par lachignolecorse (25/09/2018 02h43)


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#9 25/09/2018 02h48 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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L’agent immobilier ne vous garantit rien du tout, il veut vous vendre son truc. Il ment, il ne sait pas ce qu’il en est et embellit les choses avec le coup des poutres.
Si vous ne le sentez pas, n’y allez pas, en tout cas ce que vous dit l’agent vaut zéro.

Avec le problème d’accès et les poutres il vous faut louer à des personnes sans enfants, petites, pas trop âgées… et pas trop procédurière s’il s’avérait qu’un jour quelqu’un aurait l’idée de considérer l’accès comme rendant le bien impropre à l’habitation, il y a des règles à respecter pour les accès.
Le champ est restreint.


Rentier en voyage et dans les îles

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#10 27/09/2018 11h32 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Merci à vous tous pour vos réponses, c’est bon d’avoir des avis rationnels et objectifs.
Si ça ne tenais qu’à moi j’aurais déjà acheté la dizaine d’immeubles que j’ai visité, c’est frustrant, car je pense que je vois les défauts, mais j’ai du mal à me mettre un blocage et me dire que je ne suis pas pressé, que je peux attendre le prochain (ou le suivant…).

@Philref92 : L’idée est de demander un différé de remboursement les premiers mois (ou la première année) pour me constituer l’épargne de précaution spécifique qui servira à protéger cet investissement. Je compte d’ailleurs inclure ceci dans la négociation à la banque en plaçant la somme dans celle-ci via pourquoi pas leur Assurance vie maison (support en euro, le but de ce placement n’étant pas de gagner de l’argent mais de sécuriser, peu importe si le fond a un très mauvais rendement, et les banques aiment bien vendre des AV…), je dispose aussi d’un (tout petit) peu d’épargne personnelle (10k€) mais que je ne souhaite pas engager, bien évidemment.

@lachignolecorse : Effectivement, la prochaine fois je dirais juste "un petit commerce", je n’avais pas tiqué sur le peu de fromageries en centre-ville… Elle est sympa la façade hein ? (oui elle est à repeindre je sais, il faudrait regarder dans le bail commercial si c’est à la charge du locataire ou pas).

@kc44 : Je ne crois plus les agents immobiliers depuis bien longtemps déjà (mauvais souvenirs de mes premiers apparts en location), mais entre les lignes ils lâchent parfois des infos intéressantes… parfois… et puis c’est eux qui ont le réseau…

Bon, en tout cas vous m’avez convaincu, ce n’est pas encore assez parfait pour être mon premier vrai projet.

Pour info, en cas de vacance sur le T3 de l’étage, rendementlocatif m’annonce un cashflow de -200€/mois de vacance, mais bon, j’espère quand même qu’il sera plus souvent loué que vide, et comme loué je suis à +160 en nu et +300 en meublé, ça m’avait tout à fait l’air jouable… (cf mon premier paragraphe)

Reste aussi le petit détail qui me perturbe toujours : ne voir ni le toit ni la façade arrière (bha oui, le toit on en voit que la moitié en regardant par la fenêtre, et le mur arrière n’est visible que via la cour intérieure d’un autre immeuble). On est d’accord, on ne signe rien tant qu’on a pas tout vu, quitte à déranger les voisins ?

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#11 27/09/2018 21h55 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Vos simulations incluent les régimes fiscaux différents sur les 2 lots?
Sinon elles sont fausses/trop favorables.

Pour l’épargne de précaution, il en faut une spécifique dès le départ.
Pas une hypothétique sous réserve que les loyers tombent, en particulier du T3, avec un différé bancaire.

Rien que pour meublé un T3, vous allez sortir 3-5K minimum.

Oui il faut vérifier autant de choses que possible.
Mais on peux aussi acheter sans visiter!

Quand une information est manquante/non mise en avant, considérer le cas le plus défavorable.
Par exemple, si la salle de bain n’est pas en photo dans l’annonce, dans 8 cas sur 10 elle ne sera pas au goût du jour et sera à rénover.

Si on vous a convaincu comme vous le dites, passez à autre chose!
Plus la peine de ressasser ces chiffres.

Étudiez maintenant un autre projet dans lequel vous croyez (vivre dedans par exemple).

Prenez un rendez vous bancaire pour être fixé sur votre capacité d’investissement, la possibilité de financer les frais de notaires, les travaux, les meubles, le différé…

Cela vous aura permis d’acquérir un peu plus d’expérience avant de vous lancer.

Dernière modification par Philref92 (27/09/2018 21h57)

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#12 28/09/2018 11h56 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Bonjour,
Je ne connais pas du tout le secteur que vous considérez mais suis très réservé à la lecture de vos descriptifs.
Visez quelque chose d’irréprochable en terme de règlementation et de qualité et de "facile" à rénover/restructurer le cas échéant.
Bonne recherche.

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#13 02/10/2018 16h46 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Bonjour,

Allez, j’ai une nouvelle piste.

Très bel immeuble créé dans une maison de maître dans un village de 2000 habitants à 10min du centre-ville d’une localité de 35.000 habitants, 4 beaux T3 bien distribués, rien à prévoir, 12% brut sur prix non négociable.

Le propriétaire me certifie n’avoir eu que quelques mois de vacances au global sur 10 ans et j’avoue que même si le bien est superbement desservi, le fait de partir en village m’inquiète.

Est-ce que vous pensez que ça se fait de demander les 3-4 derniers baux ou un justificatif quelconque qui pourrait me prouver le réel taux d’occupation sans me baser uniquement sur les dires du vendeur ?

Et aussi, je sais que je dois me renseigner sur le sujet (et donc que je ne suis peut-être pas entièrement mûr pour ce projet) mais j’envisage d’acheter en SCI à l’IS (avec madame) pour gommer la fiscalité les premières années et générer du cash qui me permettrait de palier à mon manque d’épargne dans un premier temps, puis réinvestir. Je sais que je le payerais très cher à la revente mais d’une part le but n’est pas de revendre (ou alors à très long terme), et d’autre part ce qui m’intéresse c’est surtout de différer la fiscalité pour ne pas me bloquer mes futurs achats.

Qu’en pensez-vous ?

(je sens que je vais avoir des "pas assez aguerri pour un village" et des "pas assez mûr pour la SCI", mais bon, je suis là pour me confronter à la réalité.)

Hors ligne

 

#14 03/10/2018 02h18 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Vous voulez pas une garantie loyers impayés de la part du vendeur non plus?

Demandez toujours, tout peut se faire.
Mais vous serez surement perçu comme un amateur/chieur.
Vous aurez peut être le dernier ou ceux en cours si occupés (qui seront dans le compromis).

La SCI est en effet une possibilité.
Mais cela a un coup dès le départ et ce n’est non plus la recette magique.

Je viens de voir votre présentation, ce n’est pas votre premier investissement…Mes excuses donc.
Raison de plus pour connaitre votre capacité d’emprunt.

Dernière modification par Philref92 (03/10/2018 02h22)

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#15 03/10/2018 08h27 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Dans un village de 2000 habitants, tout se sait… Passer quelques jours là bas et soyez curieux : interroger le boulanger, aller vous faire couper les cheveux, questionner les voisins de la rue et surtout les locataires actuels… les gens sont très bavards de manière générale…

Allez-y à différentes heures de la journée et palpé l’ambiance. Regardez les habitations autour : sont-elles habitées? Par qui? Depuis combien de temps ? Dans quelle état sont-elles ?

Niveau fiscalité, la SCI IS me semble une bonne idée car louer en meublé des T3 à la campagne me semble compliqué. Cela nécessite un certain formalisme et des démarches : documentez-vous pour être prêt le jour J.

Bien à vous,

En ligne

 

#16 03/10/2018 10h48 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Ne soyez pas gêné de poser des questions, mieux vaut être pris pour un "chieur" que pour un perdreau de l’année.
De manière générale, les vendeurs enjolivent la réalité, un peu comme la plupart de ceux qui décrivent leur réussite wink
La solution : il vous dit qu’il n’y a pas de vacance locative et évoque un taux de rendement élevé : demandez à voir les déclarations de revenus fonciers et avis d’imposition correspondants, seules "preuves" concrètes. ça se fait de prouver ce que l’on raconte ; personnellement ça ne me choquerait pas d’avoir à présenter les comptes sur lesquels j’appuie mon argumentation.
S’agissant de la demande locative, contactez aussi la mairie et demandez s’ils sont sollicités et par quels profils.
Prudence toutefois, j’habite un petit bled où la demande locative est réelle… mais la demande locative solvable faible. Je n’y ai donc pas investi en locatif d’habitation.

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#17 03/10/2018 12h03 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Philref92 a écrit :

La SCI est en effet une possibilité.
Mais cela a un coup dès le départ et ce n’est non plus la recette magique.

Je suis tout à fait d’accord, mais quand je vois que j’arrive dans les 5.000€/an de fiscalité sur le bien, je me dis que les frais de comptable et de taxes de la SCI seront vite lissés, d’autant que mes premiers calculs me font penser qu’avec une revente au terme de l’amortissement (20 ans), la différence de fiscalité sera d’environ 25k€ en faveur de la SCI, donc même avec un surcoût de 1.000€ annuel, ça me semble largement intéressant.

à tous les autres, merci de vos conseils je vais voir avec le vendeur pour obtenir quelques documents (ça me fait bizarre de demander des déclarations de revenus mais bon, je vais essayer)

Quant à appeler la mairie, c’est pareil je n’y aurai pas pensé tant ça ne me serait jamais venu à l’idée d’appeler une mairie pour savoir où loger, je me contentais surtout d’appeler les agences immo des environs et si les 3/4 m’envoyaient paître, je tombe régulièrement sur un agent sympa qui en profite pour essayer de me refiler un bien pas rentable que je vais toujours visiter pour créer un réseau et parfaire ma culture immobilière ("vous êtes sûr il ne vous intéresse pas mon immeuble à 3% brut ?")….

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#18 03/10/2018 20h17 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Passez pour un chieur? Et alors!

Vous avez les moyens d’acheter il veut vendre! Il faut paraître sur de soi (dans le sens je ne pose pas des questions au pif car je ne sais pas trop pourquoi, mais plutôt je veux vraiment acheter le bien, et je dois vérifier ce que vous vendeurs avancez!) et poser toutes les questions qui s’imposent. Demandez les dernier baux, état des lieux vous verrez bien les vacances… Si il refuse vous saurez tout de suite si il est lui aussi sérieux.
Et rappelez a tous (vendeur et agent) qu’il vaut mieux un gars pointilleux et qui demande des justificatifs et qui va au bout, que un rigolo qui signe un compromis et se retracte car il se rends compte de quelque chose après et tout le monde perd du temps.

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#19 03/10/2018 22h11 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Jerhau a écrit :

D’autant que mes premiers calculs me font penser, une revente au terme de l’amortissement (20 ans), la différence de fiscalité sera d’environ 25k€ en faveur de la SCI, donc même avec un surcoût de 1.000€ annuel, ça me semble largement intéressant.

5 000 euros d’écart sur une gestion d’immeuble pendant 20 ans.
Sur une valeur de bien à combien déjà? Car vous nous l’avez cachée…

La "recette magique" c’est surtout par rapport à "la solution pour réinvestir plus facilement".
Même si en effet, selon vos calculs, l’économie est de 4000 euros par année d’exploitation et que cela vous permet de séparer sa gestion de vos comptes personnels.

Pour résumer/compléter ma réponse :

- Dans l’idée, demander les baux ne pose pas de problème. En pratique, je doute que cela puisse vous permettre de vous positionner favorablement sur ce bien (car vous aurez peu ou pas d’historique). C’est bien l’objectif non? Mais il ne tient qu’à vous de me faire mentir…

-Demander les comptes de gestion (si SCI), c’est une bien meilleure approche (professionnelle), cela vous permettra de connaitre toutes les charges associées à la gestion de l’immeuble.

Dernière modification par Philref92 (04/10/2018 00h30)

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#20 04/10/2018 13h36 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Sur la pertinence du 3e investissement : je ne peux rien dire puisque vous nous laissez dans l’ignorance de tous les chiffres. Je n’ai pas de boule de cristal.

Sur le fait de demander des papiers au vendeur : ça s’argumente. Si vous les demandez de but en blanc au premier contact, il va vous prendre pour un lunatique.

En revanche, après des premières démarches normales (questions, visite), vous pouvez expliquer au vendeur, tout à fait dans l’esprit expliqué par alex44 : "votre bien m’intéresse, je pense très sérieusement à l’acheter, je vais donc désormais faire des vérifications pour m’assurer que tout correspond, et pour faire en sorte d’être bien informé avant d’aller au compromis ; plutôt que d’aller au compromis la fleur au fusil, et de me débiner ensuite parce que j’aurais découvert tardivement tel ou tel truc. Dites-vous d’ailleurs que si ça ne vous enchante pas de me fournir tous ces documents, ça ne m’enchante pas non plus de devoir les éplucher. C’est un travail nécessaire pour baser ma décision d’achat sur une très bonne connaissance du bien, et pour éviter d’avoir ensuite mauvaises surprises ou malentendus."

Notez aussi qu’éplucher des documents, ça s’apprend. Vous ne semblez pas très versé dans l’administratif. Avoir une liasse de papiers ne sert à rien si on n’est pas capable de repérer les problèmes.
En gros, une personne expérimentée peut mettre 5 minutes à parcourir des documents, et voir deux problèmes qui lui sautent aux yeux comme s’ils étaient surlignés au fluo ; alors que, sur le même paquet de documents, une personne non expérimentée peut les lire péniblement pendant une demi-heure sans rien repérer d’anormal. A vous de vous former, sur le tas, pour apprendre à faire de la "vérification de cohérence" sur les papiers que vous demandez.
Aussi, il est préférable de recevoir des documents par mail, ce qui vous laisse tout le temps de les étudier ; plutôt qu’un vendeur qui vous autorise à consulter les documents papier, pendant qu’il s’impatiente visiblement en attendant que vous ayez fini. Si vous avez le choix, préférez donc la réception des documents, pour pouvoir les étudier à loisir.

SCI IS :
- déjà, je doute fort que vous ayiez fait une comparaison exhaustive et exacte de la fiscalité des deux formules (SCI IS ou nom propre) dans l’hypothèse d’une revente à 20 ans. Il y a tellement de choses à prendre en compte qu’il est très difficile de ne pas se planter. Il y a un fil SCI IS vs IR, avec des comparaisons faites par des gens expérimentés ; il leur faut 4 pages de discussions et de relecture critique pour chasser les erreurs et les approximations. Alors, un débutant ou presque qui y arrive du premier coup, je suis sceptique. Dites-vous bien qu’il y a une probabilité non négligeable que vous ayez fait une erreur ou omis un point important dans ces calculs.

- SCI IS, ce n’est pas seulement un surcoût, c’est une rigueur de fonctionnement à longueur d’année. C’est une structure IS, c’est comme de gérer une boîte. Ca veut notamment dire :
- une séparation rigoureuse entre vos fonds propres et ceux de la SCI. Que ça soit en dépense ou en recette, tout ce qui a trait à cet immeuble et à cette activité de location doit passer par la SCI, avec justificatif en bonne et due forme.
- un formalisme : une AG par an, qui approuve les comptes, prend les décisions importantes, etc.

Quand on est pris dans le quotidien, quand les associés de la SCI sont madame et monsieur ce qui fait qu’on a l’impression que fonds perso et fonds SCI sont quasiment la même chose, il est si facile de laisser s’installer des négligences et des approximations…

Dernière modification par Bernard2K (04/10/2018 13h39)

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#21 10/10/2018 15h53 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Bonjour à vous,

Donc mon 1e projet (boulangerie) est toujours en cours d’étude, mais va rapidement tomber à l’eau car la négociation est âpre et le vendeur paraît louche (apparemment il n’a jamais fait de diagnostics).
Pour le 2e projet (fromagerie), j’ai volontairement fait une offre super basse (90k€) pour tenter la "bonne affaire" en arguant les problèmes d’accès, la propriétaire ne desendra pas au dessous de 100k€ mais net vendeur, donc c’est encore pire que sur ma simulation où j’avais compris FAI, projet donc avorté malgré un emplacement royal.
Le 3e projet (village) est lui aussi en stand-by, j’ai fait une offre plutôt basse (185k) mais le vendeur fait les marchands de tapis (du genre 190k sans garage ou alors 195 avec un garage, etc…) donc il est en cours d’avortement, surtout que l’emplacement en bordure de nationale ne me faisait pas rêver (bruit).

Et donc, je continue mes recherches en essayant d’élargir mes critères tout en conservant les 2 plus critiques : autofinancement et pas de syndic.

Aujourd’hui, changement de fusil d’épaule : une petite maison avec beaucoup de travaux.
(Et donc pas de soucis de SCI IS car vive le déficit foncier)

VOTRE PROFIL
- Pacsé (régime séparation) investissant seul, 32 ans
- TMI à 14% (50k€ en 3 parts)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : Déjà été 3 ans trésorier d’association (c’est pas pareil je sais)
- Fiscales : Des impôts, j’en paye toujours trop, mais jamais assez.
- Artisanales : J’ai déjà construit des murs de mes mains, mais ce que je préfère, c’est les détruire.
- Sociales : Vous pouvez répéter la question ?
- Temps disponible : 5h / semaine voire plus si je retrouve la renta du sans-solde sur le bien.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Petite maison de 80m² (2 chambres) dans un coron plutôt joli (pas ceux avec la moitié des maisons murées)
- Année de construction : env. 1970
- Pas de locataire, c’est à refaire
- Chauffage fioul à supprimer (passage en électrique)
- Volets manuels en pas trop mauvais état, mais simple vitrage, donc passage en tout électrique (env 8k€)
- Espaces verts : de l’autre coté de l’allée un petit jardin avec garage
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : l’isolation est à refaire, donc tout sera plaqué au BA13 isolé puis on en profitera pour refaire l’électricité et la plomberie

LOCALISATION DU BIEN
- 7min de CAMBRAI (33.000 habitants)
- Petit village plutôt calme et passant, maison proche du centre-bourg.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : m’étonnerait que les corons reviennent à la mode mais l’objectif est une revente au prix d’achat+travaux à 8-10 ans (une fois le déficit absorbé)

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 25k€ la maison, 5k€ les frais notaire+financiers, 20k€ de travaux
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : les maisons d’à côté se louent entre 420 et 480/mois
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non je fais moi-même
- Travaux immédiats : remplacement des ouvrants + mise en place d’isolation intérieure + électricité/chauffage : env. 20k€ financés par le crédit L’objectif est de faire la majorité des travaux moi-même pour limiter au maximum les coûts
- Taxe foncière hors TEOM : 450€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 120€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) : 2,75% du loyer, ne sera pris qu’en fonction du profil
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9,6% sur base de 400 de loyer (moyenne très basse) et 50k€ achat+notaire+travaux (moyenne haute)
- Rendement net net : env. 5% d’après rendementlocatif.com (qui note l’investissement 10/10)

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : env 1.9%
- Durée du crédit : 20 ans
- Mensualité : Environ 255€/mois assurance incluse
- Frais de tenue de compte : dépendra de la banque (j’aime bien Boursorama mais il ne financera pas mini 75k€)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : prévisionnel 3.000€ à constituer la première année de fonctionnement via probable différé de remboursement (si accepté)

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue au foncier réel pour profiter à fond du déficit et ne pas payer d’impôt pendant environ 10 ans sur ce bien (en vrai le déficit sera consommé avant car il y a/aura d’autres biens).

CASH FLOW
- Je vise un 1700€ net net annuel sans vacance, équilibre à 3 mois de vacance/an,

Voilà, alors oui, c’est une maison en Coron, donc c’est encore pas parfait vu que personne n’aime ça, et il y a 40% du prix d’achat en travaux donc risque, mais je ne suis pas inquiet, j’ai déjà fait une rénovation du même genre (dans un appartement certes, donc j’ai prévu hyper large pour les travaux car il y aura certainement une ou deux surprises au niveau des murs ou de la toiture que je n’avais pas sur mon premier T3).

Le gros intérêt ici c’est surtout le risque financier, certes, il va y avoir de la vacance dans un coron, mais j’ai pas mal de marge, certes, je vais probablement toucher un public RSA (encore que, si la CAF paye 100% du loyer, c’est tout bénef), mais dans le pire des cas (maison vide) je me retrouve avec un effort financier de l’ordre de 290€/mois (crédit+TF), ce qui est largement acceptable au vu de mon reste à vivre actuel.

J’imagine une revente difficile à 10 ans (les corons ne seront toujours pas à la mode), mais pas très grave car pendant 10 ans je me serais enrichi de 12.000 de cashflow et il ne me restera que 26.000 de capital donc à moins de revendre pour 14k€ (soit 175€ le m²) je ne pourrais que être dans le positif.

Bon après, faut pas que ça s’écroule dans 3 ans, mais pour éviter ça, je vais faire une contre-visite avec un ami expert du bâtiment (maçon/plaquiste, donc les murs, ça le connaît).

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#22 10/10/2018 18h38 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Quel dommage de considérer qu’une telle maison sera toujours un sous-logement, forcément moins bien, loué pas cher à des allocataires CAF !

Et pourquoi pas trouver un archi ou architecte d’intérieur qui vous fasse un projet pour métamorphoser la citrouille en carosse ?

Ca ne coûte pas forcément cher :
- un(e) jeune archi qui vient de s’installer dans le coin et qui veut se faire une référence en montrant justement qu’il peut transformer un habitat ancien et pauvre en une très belle réalisation.
- une fois la conception réalisée, les travaux ne coûtent pas forcément beaucoup plus cher. L’archi apporte une plus-value par son coup de crayon, par ses choix de matériaux et de couleurs, par sa capacité à harmoniser des éléments d’habitat traditionnel avec des éléments modernes et au goût du jour ; pas en choisissant des matériaux ou des procédés hors de prix. Le budget limité peut faire partie du cahier des charges et peut contribuer à motiver l’archi pour relever ce challenge.

Et si ça devenait le logement coup de coeur que s’arrachent les quelques locataires qui ont des revenus un peu significatifs dans le coin ?

Juste une idée…

Dernière modification par Bernard2K (10/10/2018 19h41)

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