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#1 14/09/2018 11h43 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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VOTRE PROFIL
- Pacsé (régime séparation) investissant seul, 32 ans
- TMI à 14% (50k€ en 3 parts)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : proches de zéro
- Fiscales : proches de zéro
- Artisanales : Je me fais mal aux doigts mais je sais faire
- Sociales : Vous pouvez répéter la question ?
- Temps disponible : 5h / semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble avec boulangerie en rdv (150m²) et T3 à l’étage (70m²)
- Année de construction : env. 1900
- Local commercial loué depuis 9ans (renouvellement en cours) et T3 vide
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants électriques avec huisserie en état plutôt moyen
- Espaces verts dans la copropriété  : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : T3 refait à neuf AVANT la vente, et boulangerie dans son jus (des travaux sont en cours par le locataire)

LOCALISATION DU BIEN
- CAMBRAI (33.000 habitants)
- Périphérie, 25min à pied du centre-ville
- Clinique privée et petit centre universitaire à 100m de l’immeuble
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : ça dépendra de l’évolution de la fac

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 129.000 + env. 10.700 de frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : boulangerie à 680 et T3 annoncé à 550 (mais je pense plus réaliste 500)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) pour le commerce 6 mois tous les 20 ans, pour le T3 1 mois tous les 2 ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation non je fais moi-même
- Travaux immédiats : ravalement de façade (5 à 8k€) + remplacement porte entrée (1500€)
- Coût des travaux à 5 ans : possible aménagement du grenier pour gagner 1 à 2 chambres
- Coût des travaux à 10 ans : toiture je pense à revoir
- Taxe foncière hors TEOM : 950€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 10€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés je n’en prends pas, je fais confiance à ma sélection
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 10% sur base de 680+500 de loyers
- Rendement opérationnel brut : env. 8,5%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : env 1.9%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : dépendra de la banque
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : prévisionnel 5.000€ à constituer la première année de fonctionnement

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue au foncier réel du local commercial
- locaton meublée LMNP de l’étage en colocation à 2 chambres (2x 300€ de loyer) ou de l’appartement complet en nu à 500€ (à déterminer)

CASH FLOW
- 4 à 500€ net net annuel en fonction du mode de location

Voilà, je sollicite votre avis sur ce bien qui me parait intéressant mais qui me fait peur car le propriétaire est TRÈS pressé de vendre, ce qui me parait louche. Mais le bien a l’air fiable, la boulangerie au rdc paye à elle suele les mensualités de crédit donc la vacance du logement au dessus n’est pas vraiment un problème, d’autant que j’aimerais le louer en 2 chambres séparées en LMNP de manière à lisser le risque sur 2 baux au lieu d’un seul et diminuer la fiscalité du haut. Le quartier semble vivant, il y a la fac juste à coté, une grande clinique, le centre-ville à 20min de marche…

MAIS, c’est ma première fois, donc je ne voudrais pas faire une connerie…

Qu’en pensez-vous ?
Sur le papier ça a l’air bien, les seules choses qui pourraient m’arriver sont des mauvaises surprises trop rapides au niveau de la toiture (qui fait son âge mais semble en bon état, et le vendeur demandera à un couvreur de faire un diagnostic et de valider l’étanchéité des chéneaux avant la vente)

Le risque sera une fermeture de la boulangerie, mais avec fac, école et clinique à côté et étant LE SEUL commerce du coin, je pense que la reprise ne devrait pas poser trop de problèmes…

Mots-clés : commerce, immobilier, mixte

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#2 14/09/2018 13h53 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Bonjour

J’ai vu votre présentation, je pense qu’il y aurait deja a faire de ce coté pour vous "rassurer " pour la suite .

Quelques points sur le cas ici :
- le plus problématique selon moi: le commerce dans un endroit ou il n’y en a pas … bien sur c’est une projection mais j’aurai plutot tendance a le voir fermer parce qu’il est seul, qu’a le voir rester parce qu’il est seul ( pas de petite centre commercial de l’autre coté de la fac par exemple ? )
- vous dites que le bail comercial est en cours de rénégo … et que le propriétaire est pressé …=> ca sent un risque fort cf ci dessus.  au moins mettez une clause sur la poursuite de l’activité et visé du bail si vous faite une offre. 
- T3 refait a neuf ? vous achetez travaux fait ? => rarement une bonne affaire ,  vous ne maitrisez pas ce qui se fait ( ca peut etre vite fait mal fait ) et vous ne bénéficiez pas du déficit pour travaux.
- le taux de vacances du commerce me parait tres faible , je pense que ca changera avant 20 ans ( je n’ai pas vu le boulanger cela dit ) et ca pourrait etre tres long..
au risque d’etre pessimiste , je regarde  sur roubaix, il y a beaucoup de commerce avec un taux de casse eleve ( et donc beaucoup de rotation , vacances a chaque fois etc ) ..
.
- Je n’ai pas compris la location des chambres : vous vouelez faire une coloc dans le T3 j’imagine ( et non le diviser puisqu’il sera refait a neuf ). Pourquoi pas avec les etudiants a coté. Vos chambres font plus de 14m2  pour des baux différents ?

Cdt

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#3 14/09/2018 14h06 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Sur le papier cela semble correct, avec une rentabilité de 10% brute si le T3 est loué.
Néanmoins, le revenu principal du bien est basé sur le commerce qui est susceptible de fermer un jour. Je serais vous, j’irais jeter un œil au bilan de la boulangerie afin de savoir dans quoi je mets les pieds. Si la boulangerie marche si fort que cela, pourquoi n’aurait elle pas voulu racheter les murs?

Un rapide coup d’oeil sur les annonces LBC ou seloger à Cambrai montre que vous pouvez trouver facilement mieux avec un risque + dilué

immeuble 90m2 86k€

Par ailleurs j’ai été très surpris du nombre d’annonces de petits immeubles à vendre sur la ville et de locaux commerciaux à vendre ou à louer (dynamisme de la ville??).

Bref, à creuser, certains points semblent louches notamment le renouvellement du bail de la boulangerie.

Edit : En parlant de boulangerie qui cartonne à Cambrai…
Immeuble Cambrai

Dernière modification par Stinky (14/09/2018 14h20)

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#4 14/09/2018 14h47 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Merci pour vos réponses :-)

@Timinel : Je n’avais aps vu les choses de cette façon concernant le commerce, j’ai fait le tour du quartier il n’y a rien à proximité immédiate qui pourrait faire conccurence, d’où mon idée de me dire qu’il FAUDRA forcément remplacer pour combler le manque en cas de fermeture. Idem pour le bail je n’avais pas vu le risque et pensais qu’au contraire c’était une opportunité de partir au moins sur une triennale sans souci. En tout cas bonne idée d’inclure une clause sur le renouvellement du bail je n’y avais pas pensé merci :-)

Concernant les travaux, l’ancien propriétaire veut tous les prendre à sa charge (je lui ai parlé de la façade, il veut la faire), il me fait croire que c’est pour me laisser un bien clefs en main mais je pense que c’est surtout pour garder le déficit foncier pour lui (ou limiter la plus-value je ne sais pas trop, il est propriétaire depuis 10 ans).

L’idée dans le T3 était effectivement de faire une colocation, deux chambres de 13 et 20m² et un espace de vie en 10+20m² grosso-modo, le reste de la surface étant perdu dans un hall d’entrée inutilisable, et le grenier étant difficilement aménageable du fait d’une toiture ancienne entre autres.

@Stinky : effectivement c’est le commerce qui me fait peur, mais le boulanger a 32 ans et la boutique a l’air de marcher fort (je suis resté plusieurs fois 30min devant), mais c’est vrai que je n’ai pas regardé le bilan. Le boulanger a l’air plus intéressé par les belles voitures que par l’immobilier et m’a dit ne pas vouloir s’endetter sur 20 ans (oui c’est bizarre je sais).

L’immeuble à 86k€ que vous citez est en ligne depuis plus de 3 mois…. et depuis plus de 3 mois j’essaye de contacter l’agence en question sans succès (elle a un 2e bien qui m’intéresse), je me suis même présenté devant 2 fois et rien, les bureaux sont là mais il n’y a personne dedans….

Quant au 2e immeuble, il est super intéressant mais il y a beaucoup de travaux et…. pareil pour un premier investissement ça me fait un peu peur… (ce qui est idiot je suis d’accord)

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#5 14/09/2018 16h27 → Jerhau [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble mixte) (commerce, immobilier, mixte)

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Non ce n’est idiot de se dire que c’est trop risqué de commencer par un immeuble en travaux.
a votre place je commencerai meme par un appart ou petite maison ( d’ailleurs c’est ce que j’ai fait a ma place smile)

une chambre de 13M2 vous devez etre sur un bail solidaire en coloc.

J’ai du mal a réconcilier un proprio pressé pour vendre mais qui veut absolument faire les travaux avec toutes les emm…. que cela inclus ( pour bien les faire smile)

je trouve ca un peu compliqué pour un premier d’autant que les derniers " rp" ont été un peu amer si j’ai bien compris.

cdt

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