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#1 11/09/2018 16h13

Membre
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Bonjour

Que l’on achète des parts de SCPI via un courtier OU sans courtier, est ce que les frais (%) sont les mêmes ?

La centrale scpi me propose corum xl et corum origin

Si je passe par eux ou par un autre courtier, le montant des frais sont les mêmes ?
que si je les achetais directement en contactant CORUM…(je sais même pas si je peux les acheter directement)

ça change quelque chose au final ?

Je suis néophyte, donc je sais pas comment ça marche…

Merci

Mots-clés : frais, scpi, souscription

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#2 11/09/2018 16h24

Administrateur
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Cela ne change rien.

Vous payez les mêmes frais dans les deux cas.

Simplement si vous passez par un courtier il touche une commission.

Il y a aussi des CGP sur nos forums qui seront sans doute ravis de toucher la commission et de vous donnez des conseils patrimoniaux en contre-partie. Ils sauront vous contacter au besoin…

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#3 11/09/2018 17h26

Membre
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Je ne sais pas si cela existe encore, mais certains courtiers peuvent proposer ce qui s’appelle un "kickback" c’est à dire vous rétrocéder une partie de la commission touchée, sous forme d’argent, ou d’avance sur des prestations futures. La profession essaye bien entendu de limiter ce type d’opérations par toute sorte d’arguments (’interdiction des scpi’, ’interdiction de la charte cgp’, ..). Même si je n’étais pas allé au bout de l’opération, j’avais négocié il y a quelques années une répartition 50/50 de la commission avec un CGP sur un montant de 600K€.

pensez en tout cas à demander, avant de vous engager, un détail des frais, commissions, rétrocessions et autres avantages générés par l’opération que vous envisagez de faire. Cela vous permettra de savoir combien votre courtier est rémunéré pour l’opération et si cela vous semble justifié ou pas par rapport à son savoir faire, au conseil prodigué et au temps passé. Souvenez vous qu’un médécin généraliste "rapide" et dont l’agenda est rempli touche disons 100€/heure (25€ x 15min x 4 consultations) çà permet d’avoir un point de comparaison pour le docteur de votre patrimoine.

Dernière modification par tikou (11/09/2018 17h39)

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#4 12/09/2018 10h49

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tikou a écrit :

Cela vous permettra de savoir combien votre courtier est rémunéré pour l’opération et si cela vous semble justifié ou pas par rapport à son savoir faire, au conseil prodigué et au temps passé…

Je ne comprends pas votre point de vue. Si les frais sont les mêmes, quelle est l’importance de cette information?

Que l’on cherche une rétrocession, c’est normal, mais savoir combien gagne le courtier, aucun intérêt.
Sinon, nous n’avons qu’à regarder la marge chez zara quand vous achetez un t-shirt?


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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[+2]    #5 12/09/2018 11h02

Membre
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Au dela des frais du courtier, je vous invite à regarder le résultat des sociétés de gestion des SCPI, ça donne une idée de la direction que prend une partie de l’argent versé pour l’acquisition de parts de SCPI.

J’avais réalisé un travail sur les sociétés de gestion de FCPI il y a quelques années, les ratios résultat net / CA et résultat/ salarié étaient également intéressants.

144 KE de résultat net/salarié

Ci-dessous PERIAL AM, un exemple parmi d’autres

A part le secteur du luxe, je n’ai pas connaissance de beaucoup de secteurs avec de tels ratios.
Merci à KC44 pour les corrections.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3667_capturexx.gif

Dernière modification par corsaire00 (13/09/2018 19h57)


Parrainage utile ; Paypal; Yomoni; parrain IB via MP, parrain revolut via MP

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[+1]    #6 12/09/2018 11h25

Membre
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Vouliez-vous dire PERIAL AM ?

corsaire00 a écrit :

avec de tels rations

Vouliez-vous dire "avec de tels ratios" ?

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[+1]    #7 12/09/2018 11h39

Administrateur
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Une telle rentabilité par employé.

Dit autrement : la gestion de SCPI (ou d’actifs) est un métier très rentable, et il vaudrait mieux investir dans les sociétés qui les gèrent, plutôt que dans les SCPI ou les OPCVMs.

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#8 12/09/2018 17h00

Membre
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Flyz57 a écrit :

Je ne comprends pas votre point de vue. Si les frais sont les mêmes, quelle est l’importance de cette information?

Que l’on cherche une rétrocession, c’est normal, mais savoir combien gagne le courtier, aucun intérêt.
Sinon, nous n’avons qu’à regarder la marge chez zara quand vous achetez un t-shirt?

Que ce soit chez les courtiers en SCPI, chez zara, ou ailleurs, il me semble important d’avoir une idée de la formation des prix de ce que j’achète pour éviter de jeter de l’argent par les fenêtres ou éviter de financer des modèles que je ne cautionne pas.

l’argument classique "10% de frais lors de l’achat des scpi c’est normal, çà correspond à l’équivalent des frais de notaire dans l’immobilier" me fait penser au serpent dans le livre de la jungle. "aie confiance…" - Le livre de la jungle, Aie confiance - YouTube

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[+2]    #9 12/09/2018 18h00

Modérateur
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En tout  cas, pour ma part, il me semble sain qu’il y ait un écart significatif entre le prix net acheteur et le prix net vendeur dune part de SCPI.

Je ne souhaite nullement, pour mes investissements long terme dans l’immobilier, me retrouver associé avec des personnes investissant à court terme, et susceptible de retirer leurs billes du jour au lendemain (sans frein, donc sans y laisser des plumes) après n’avoir investi que quelques jours ou semaines ou mois, au risque de déstabiliser le véhicule dans lequel j’investis à long terme.

Que cet écart soit du même ordre de grandeur que les "frais de notaires" en cas d’achat immobilier direct, ça me semble assez approprié, même si ça pourrait être moins pour les investisseurs qui démontrent autrement une orientation long terme (Les déjà associés de longue date par exemple, comme ça existe pour quelques SCPI).

Que d’autres cherchent des produits avec d’autres caractéristiques ne me gêne nullement.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 12/09/2018 18h19

Membre
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Le "frottement" des frais peut-être effectivement vu comme un outil pour forcer les sociétaires à s’engager sur le long terme mais çà n’evite pas de se poser la question "a quoi servent ces frais" ? les "frais de commercialisation sont-ils adéquats" ? "est-il justifié que ces frais soient proportionnels au montant apporté ?"

Les parts pourraient être assorties d’un délai de conservation minimal ou d’un malus en cas de non-conservation.

Mais bon je ne cherche pas à proposer un nouveau modèle de vente des scpi, j’indiquais simplement que la transparence sur les frais apporte un éclairage important à l’acheteur d’un tel produit et qu’il doit intégrer que la partie "commercialisation" des frais - les retrocessions que touchent les courtiers - est "perdue" pour son investissement.

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#11 12/09/2018 20h19

Banni
Réputation :   19  

Le titre de la discussion est : " frais de souscription avec et sans courtier "

Deux points me paraissent cruciaux mais peut-être ne le sont ils que pour moi !?

1. Les CGP ont souvent fait part de la nécessité de leur rémunération pour établir un bilan patrimonial en toute indépendance ce qui n’est en aucun point contestable.
Cependant, ils conserveraient bien plus d’indépendance pour ne pas dire autre chose s’ils ne touchaient aucune commission de la part des sociétés de gestion de SCPI ou de tout autre établissement pour lesquels ils vendent des produits financiers !

2 Le point 2 pourrait être la conséquence du 1 puisque les clients effectuant la procédure sans l’aide d’un CGP pourrait bien évidemment bénéficier d’un prix d’entrée égal prix de souscription - la commission du CGP.

Concernant les frais d’entrée d’une SCPI, il suffit de regarder le bilan des sociétés de gestion pour s’apercevoir sans aucun doute qu’ils sont tout à fait exagérés.

Certains prétendent toujours qu’ils sont du même ordre que les frais de notaire pour l’immobilier en direct cependant :
- 1 ils paraissent bien au-dessus des frais réellement payés par les SCPI d’après leur rapport annuel (C.F. la discussion de KC44 pour Corum ou ressort un taux moyen de 4.01% de frais …

- 2 une SCPI compte toujours bien plus d’associés que de biens immobiliers donc les frais devraient être divisés par le nombre d’associés.

Donc en grande majorité, les sociétés de gestion, tout comme les CGP(I?) ne pourront se réclamer de l’intérêt de leur client qu’à partir du moment où ils agiront pleinement dans l’intérêt de ces derniers donc sans ne Jamais accepter aucune autre rémunération que celle de leur client !

Il convient quand même de ne pas jeter l’opprobe sur une profession pour sur ce qui est en l’espèce relativement courant puisque je viens de retrouver ce message écrit il y a quelques mois pour lequel figurez vous je suis encore et toujours d’accord avec moi tellement que je vous en donne copie pour voir qu’il y a bien plus grave  :

maxcorporis a écrit :

J’ai eu quelques suspicions sur l’organisation du marché secondaire d’une SCPI à capital fixe.
J’ai demandé par LRAR la communication du carnet d’ordres complet. Je n’ai même pas eu de réponses.

La publication du carnet d’ordre complet et horodaté après le jour de confrontation me paraitrait la moindre des choses !

Je rends grâce à KC44 qui a très gentiment publié (après s’en être servi) les ficelles à connaître et utiliser sans retenue pour augmenter ses chances lors d’une confrontation de marché secondaire.

Combien de stratagèmes du même acabit pour les petits investisseurs que nous sommes posent quand même question sur le réel engagement de l’AMF …

- un ordre d’achat ou de vente de SICAV ou d’OPCVM ou ETF etc etc … à l’intérieur d’une assurance vie sans pouvoir maîtriser une limite de prix ou même une date d’exécution.
Vous pouvez perdre en 3 jours d’intervalle entre votre ordre de vente et l’exécution de celui-ci ce que vous avez mis 3 ans à gagner

- Publication des rendements des fonds €uros au mois de Février - Mars ! De qui on se moque ?
Je viens de recevoir samedi par courrier le rendement de SPIRICA qui est daté du 8 mars et posté le 4/04

- Réserves des fonds €uros dont personne d’autre ne voit la couleur que l’adhérent du dernier contrat commercialisé à qui on va donner le meilleur rendement.

- SCPI qui deviennent à capital variable et dilution des anciens actionnaires avec une collecte non maîtrisée mais bien légale !

- Traitement fiscal des dividendes étrangers de la part brokers qui nous bénéficie ou nous punit sans que l’on puisse n’y rien faire … Au moins 100% de ceux qui savent en profitent les autres paient …
Je finis personnellement par initier une ligne d’une action ou d’un etf avec différents brokeurs jusqu’à savoir lequel sera le mieux disant sur les retenus à la source …

- Ponzi, diamants, terres rares, forex et autres joyeusetés qui fleurissent partout et dont l’AMF n’a jamais impressionné le moins du monde …

Et tant d’autres choses que tout investisseur devrait recevoir comme information plutôt qu’un délai de rétractation ou une fiche de connaissance client ou encore la rétro-commission perçue par un CGP que personne ne désire rétribuer directement …

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[+1]    #12 17/12/2018 00h55

Membre
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Bonsoir,

Je m’apprete a acheter des scpi et me suis posé la question de passer directement par les sociétés de gestion ou par un cgpi.

Je ne cherche pas spécialement de conseil patrimonial d’autant plus que j’ai été tres déçus par les nombreux cgp et cgpi que j’ai rencontré.

Aucun n’a fait de bilan patrimonial approfondi.

Aucun ne semblait compétent pour répondre à mes questions.

Ils m’ont tous donné l’impression désagréable qu’ils cherchaient à :
- savoir si j’etais un client financièrement intéressant (revenus et épargne importants)
- me refourguer leurs produits partenaires (av, pinel, lmnp packagé, choix limité de scpi peu attractives avec crédit d’une banque partenaire à des taux exorbitant)

Je peux évidemment être parano et me tromper ou ne pas avoir eu de chance.

Bref je me demande si il n’est pas préférable que quitte à devoir payer des frais d’acquisitions autant que l’argent aille à la société à laquelle je m’associe. Si elle a plus d’argent elle se porte mieux et rémunère mieux ses associés donc payer la totalité des frais d’acquisitions à la société revient à se payer soi même.

Passer par un CGP a des intérêts, en voici 2 :
- apporter une plus value par leur conseil patrimonial. Encore faut il qu’il soit bon et qu’il dure dans le temps ce dont je doute malheureusement. Pour leur défense, les cgp du forum semblent bien plus compétent que ceux que j’ai rencontré. Je ne doutais pas que ça existe, c’est juste que comme dans tous les métiers les très bons sont rares.
- la retrocommission

C’est ce dernier point qui me semble être intéressant car fiable et tangible contrairement au conseil qui peut ne pas l’etre.

Le cgp devient alors un moyen d’abaisser le coût d’achat des scpi. Dans l’immobilier ne dit on pas que les bonnes affaires se font à l’achat ?

Exemple pour 200k et 10% de frais d’acquisition, le cgp va toucher 5% soit 10k pour contacter les sociétés et remplir les bulletins de souscription. Ce qui est facile à faire soi même.

Ca me rappelle l’achat de ma rp avec l’agent immobilier qui demandait 5% de commission pour la visite de la maison et la signature du compromis de vente.

C’est psychologiquement, perturbant de donner 20k pour 30 min de visite et 30 min de compromis…c’est pareil pour l’achat de scpi via un cgp.

Même s’il retrocommissione 1% soit 2k on a l’impression d’en perdre 8 qui auraient été plus utile dans la société.
Faire 50/50 semble plus juste. C’est donnant donnant. D’autant plus que le client satisfait renouvèlera ses achats et apportera de nouveau client par le bouche à oreille.

Bref, ni noir ni blanc, il faut prendre sa décision en connaissance de cause et de façon adaptée à son profil.

Dans mon cas, je n’ai pas encore pris de décision.
J’ai contacté les sociétés qui disent pouvoir me servir de l’usufruit de scpi sous 3 mois avec un mandat de gestion.
Des forumeurs m’ont transmis le contact de cgpi qui proposent 1% de retrocommission.
Certains forumeurs (noyl) disent même connaître des cgpi qui retrocedent 100% de la commission.
Je reste ouvert à toute proposition.

Concernant ma rp, j’ai fait passer la commission de 5 à 3%, un moindre mal pour découvrir que les combles, la cave et le r+2 n’etaient pas isolés (le diagnostiqueur n’y avait pas eu accès…mais m’avait dit par tél à la demande d’explication, que la maison était saine et bien isolée) ce que savait évidemment notre gentil et compétent agent immobilier.

Dernière modification par Malolechat (17/12/2018 02h24)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#13 17/12/2018 01h47

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Malolechat a écrit :

Des forumeurs m’ont transmis le contact de cgpi qui proposent 1% de retrocommission.

Proposent-ils toutes les SCPI du marché ou une liste restreinte de SCPI à capital variable qui collectent beaucoup (trop) ?

Malolechat a écrit :

Certains forumeurs (noyl) disent même connaître des cgpi qui retrocedent 100% de la commission

A-t-on ne serait-ce qu’un retour concret sur ce qui me semble être un beau ragot.

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#14 17/12/2018 08h38

Banni
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Bonjour

Je comprend votre scepticisme Surin.
C’est
Ayant moi même fais une opération SCPI avec ce CGPI, je certifie que ce n’est pas un ragot.
Le fonctionnement est simple, la plupart des CGP perçoit une rétrocommission (indolore pour le souscripteur) entre 6% et 7%. Ce CGPI cape sa rétrocommission à 5% et m’a reversé par virement la différence qu’il a pu percevoir sur la base de 6%… , Soit 1%.
Du coup je suis passé  de quelque chose indolore à un virement sur mon compte qui vient alléger les frais de souscription des SCPI même si ceux-ci sont déductibles de l’IR…

Qui plus est ce n’est pas un CGPI vendeur de produits mais quelqu’un qui a une double formation juridique et expertise comptable… ce qui fait qu’il propose systématiquement une ingénierie  prévisionnelle de l’investissement avec ou sans démembrement, SCI à l’IS…
Il applique par ailleurs ce même système de reversement des rétrocommissions sur les contrats d’assurances vie , CTO et PEA en se rémunérant qu’en honoraires de conseils.

Bref quelqu’un qui est enfin transparent et indépendant.
J’ai déjà donné le contact à certains par MP et  continuerai à le donner aux personnes intéressées.

Dernière modification par Noyl (17/12/2018 08h57)

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#15 17/12/2018 09h34

Membre
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Noyl a écrit :

la plupart des CGP perçoit une rétrocommission (indolore pour le souscripteur) entre 6% et 7%.

Noyl, je ne sais pas d’où vous vient cette information. A titre personnel, ayant signé tous les papiers de rétro-commission au moment de la souscription pour la SCI, je peux vous dire qu’en moyenne elle était pour moi de 5.1% (6% pour les deux de Primonial, 3.5% pour Interpierre et 5% pour les deux de Sofidy).

Noyl a écrit :

les frais de souscription des SCPI même si ceux-ci sont déductibles de l’IR

Déductibles de l’IR? Je ne comprends pas de quoi vous parlez. Pourriez-vous préciser?

Bien à vous,
cat

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#16 17/12/2018 09h36

Membre
Réputation :   55  

Malolechat a écrit :

Bonsoir,

Je m’apprete a acheter des scpi et me suis posé la question de passer directement par les sociétés de gestion ou par un cgpi.

Je ne cherche pas spécialement de conseil patrimonial d’autant plus que j’ai été tres déçus par les nombreux cgp et cgpi que j’ai rencontré.

Aucun n’a fait de bilan patrimonial approfondi.

Aucun ne semblait compétent pour répondre à mes questions.

Ils m’ont tous donné l’impression désagréable qu’ils cherchaient à :
- savoir si j’etais un client financièrement intéressant (revenus et épargne importants)
- me refourguer leurs produits partenaires (av, pinel, lmnp packagé, choix limité de scpi peu attractives avec crédit d’une banque partenaire à des taux exorbitant)

Je peux évidemment être parano et me tromper ou ne pas avoir eu de chance.

Bref je me demande si il n’est pas préférable que quitte à devoir payer des frais d’acquisitions autant que l’argent aille à la société à laquelle je m’associe. Si elle a plus d’argent elle se porte mieux et rémunère mieux ses associés donc payer la totalité des frais d’acquisitions à la société revient à se payer soi même.

Passer par un CGP a des intérêts, en voici 2 :
- apporter une plus value par leur conseil patrimonial. Encore faut il qu’il soit bon et qu’il dure dans le temps ce dont je doute malheureusement. Pour leur défense, les cgp du forum semblent bien plus compétent que ceux que j’ai rencontré. Je ne doutais pas que ça existe, c’est juste que comme dans tous les métiers les très bons sont rares.
- la retrocommission

C’est ce dernier point qui me semble être intéressant car fiable et tangible contrairement au conseil qui peut ne pas l’etre.

Le cgp devient alors un moyen d’abaisser le coût d’achat des scpi. Dans l’immobilier ne dit on pas que les bonnes affaires se font à l’achat ?

Exemple pour 200k et 10% de frais d’acquisition, le cgp va toucher 5% soit 10k pour contacter les sociétés et remplir les bulletins de souscription. Ce qui est facile à faire soi même.

Ca me rappelle l’achat de ma rp avec l’agent immobilier qui demandait 5% de commission pour la visite de la maison et la signature du compromis de vente.

C’est psychologiquement, perturbant de donner 20k pour 30 min de visite et 30 min de compromis…c’est pareil pour l’achat de scpi via un cgp.

Même s’il retrocommissione 1% soit 2k on a l’impression d’en perdre 8 qui auraient été plus utile dans la société.
Faire 50/50 semble plus juste. C’est donnant donnant. D’autant plus que le client satisfait renouvèlera ses achats et apportera de nouveau client par le bouche à oreille.

Bref, ni noir ni blanc, il faut prendre sa décision en connaissance de cause et de façon adaptée à son profil.

Dans mon cas, je n’ai pas encore pris de décision.
J’ai contacté les sociétés qui disent pouvoir me servir de l’usufruit de scpi sous 3 mois avec un mandat de gestion.
Des forumeurs m’ont transmis le contact de cgpi qui proposent 1% de retrocommission.
Certains forumeurs (noyl) disent même connaître des cgpi qui retrocedent 100% de la commission.
Je reste ouvert à toute proposition.

Concernant ma rp, j’ai fait passer la commission de 5 à 3%, un moindre mal pour découvrir que les combles, la cave et le r+2 n’etaient pas isolés (le diagnostiqueur n’y avait pas eu accès…mais m’avait dit par tél à la demande d’explication, que la maison était saine et bien isolée) ce que savait évidemment notre gentil et compétent agent immobilier.

Je pense que si l’on réduit l’intervention du CGPI à simplement le remplissage d’un bulletin de souscription, effectivement cela semble cher payé.
Mais il ne faut pas oublier qu’en aval il y a un travail de sélection et de suivi des SCPI proposées (recherche usufruit, NP, financement), la rédaction d’un rapport écrit qui s’assure de l’adéquation du produit à votre situation (qui engage la responsabilité du CGPI), la vision globale sur votre situation/patrimoine et puis comme vous le mentionnez l’engagement dans la durée.
Peut être un degré de dégressivité des frais de souscription devrait être introduit et c’est en cela que je vous rejoindrais en matière de rétrocession d’une partie des frais au client.

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[-1]    #17 17/12/2018 13h26

Banni
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cat a écrit :

Noyl a écrit :

la plupart des CGP perçoit une rétrocommission (indolore pour le souscripteur) entre 6% et 7%.

Noyl, je ne sais pas d’où vous vient cette information. A titre personnel, ayant signé tous les papiers de rétro-commission au moment de la souscription pour la SCI, je peux vous dire qu’en moyenne elle était pour moi de 5.1% (6% pour les deux de Primonial, 3.5% pour Interpierre et 5% pour les deux de Sofidy).

Effectivement 6% pour primonial , 7% je ne me rappelle plus du nom de la boite.

Noyl a écrit :

les frais de souscription des SCPI même si ceux-ci sont déductibles de l’IR

Déductibles de l’IR? Je ne comprends pas de quoi vous parlez. Pourriez-vous préciser?

Je parle des droits d’entrée qui sont de 10% et qui sont comparables aux frais de notaires et aux frais d’agence si on achète en direct .
Aussi on peut déclarer sur la déclaration d’IR  les frais de dossier et courtage bancaire et  le déduire.

Bien à vous,
cat

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#18 17/12/2018 13h32

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Il faudrait mettre de l’ordre dans les "quote" car on ne comprend pas qui a écrit quoi.

Noyl a écrit :

Je parle des droits d’entrée qui sont de 10% et qui sont comparables aux frais de notaires et aux frais d’agence si on achète en direct .
Aussi on peut déclarer sur la déclaration d’IR  les frais de dossier et courtage bancaire et  le déduire.

Auriez-vous une source expliquant cela svp ? C’est la première fois que j’en entends parler.

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#19 17/12/2018 13h37

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Pareil pour moi. Il le semble voir lu à plusieurs reprises ici même l’exact contraire.
Est-ce possible d’avoir l’article du BOFIP qui le mentionne que je puisse le soumettre à mon comptable et voir si les SCI sont éligibles.

PS : sur le site de sofidy, il y a un document récapitulatif de la fiscalité des SCPI. Il ne mentionnne pas cette déductibilité. Je ne doute pas un instant si c’était possible qu’il en ferait la promotion. Cela allégerait la douloureuse.

Dernière modification par Kabal (17/12/2018 13h51)

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[+1]    #20 17/12/2018 13h53

Modérateur
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À mon avis, l’affirmation que les "droits d’entrée de 10%" seraient déductibles de l’IR  car "comparables aux frais de notaires et aux frais d’agence si on achète en direct" est farfelue.

Déjà, les "frais de notaires et aux frais d’agence si on achète en direct" ne sont pas déductibles de l’IR, ni de l’assiette des revenus imposables à l’IR (sauf, dans certains cas, pour des biens achetés pour faire de la location meublée). On peut juste les inclure (ou inclure un montant forfaitaire) dans le prix d’achat lors du calcul de l’éventuelle plus-value (pour déterminer l’impôt à payer) quand on revend le bien immobilier. (C’est d’ailleurs le notaire qui réalise ce calcul et collecte l’impôt sur la plus-value, pour le trésor public).

Ensuite, dans le cas de SCPI, on achète des parts d’une SCI, et ça fonctionne différemment que dans le cas d’un achat immobilier en direct : c’est lors de la vente des parts qu’on calcule la plus-value (s’il y en a une) et l’assiette sur laquelle il y aura un impôt à payer. Il n’y a que pour le traitement fiscal des revenus de la SCPI que la "transparence fiscale" s’applique.

Note: Il me semble me souvenir d’une SCPI à capital fixe (vers 400 M€ de capi actuellement, vous la reconnaîtrez facilement) qui, lors d’une augmentation de capital, où la SCPI versait à la société de gestion une commission de souscription pour les nouvelles parts émises (et je suppose que la société de gestion reversait une partie de cette commission aux apporteurs d’affaire), comptabilisait cette commission comme charge. L’impact était que le montant de la quote-part des revenus à déclarer par tous les associés (à minima par ceux imposables à l’IS, ce qui était mon cas, et le seul que j’avais creusé) diminuait significativement. C’est du moins ce que j’avais compris d’une réponse faire par la société de gestion et le CaC lors d’une AG.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#21 17/12/2018 14h26

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Noyl, vous affirmez ceci :

Noyl a écrit :

Le fonctionnement est simple, la plupart des CGP perçoit une rétrocommission (indolore pour le souscripteur) entre 6% et 7%.

puis vous me répondez cela :

Noyl a écrit :

Effectivement 6% pour primonial , 7% je ne me rappelle plus du nom de la boite.

A vous lire, vous n’avez que peu d’éléments pour étayer votre propos. Il serait opportun de le préciser et de ne pas conclure trop vite de manière général (mon expérience personnelle est plutôt une rétro-commission de l’ordre de 5% mais cette expérience ne va pas au-delà des quelques SCPI que j’ai en portefeuille).

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#22 08/02/2019 06h59

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Bonjour,

Je poste ma question sur ce topic relatif aux frais de souscription à défaut d’avoir trouvé un autre topic plus pertinent et ne voulant pas en créer un nouveau…

Quelqu’un pourrait-il me confirmer à quel moment les frais de ’souscription’ sont prélevés par la SdG - est-ce à la souscription comme le nom l’indique ou à la sortie (permettant le calcul de la valeur de retrait) ? J’ai discuté avec deux CGPI cette semaine et leurs réponses sont contradictoires.
En d’autres termes la question est : si j’investie 100kE dans une SCPI dont le TDVM est 4,5%, sommes-nous d’accord que le loyer théorique annuel avant impôt (mais après frais de gestion) est de 100kE * 4,5% et non de (100kE - frais de souscription) * 4,5% ?

Mer.ci par avance

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[+1]    #23 08/02/2019 07h21

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Les deux questions sont décorrélées :
_Les frais de souscription sont acquis immédiatement à la société de gestion, il faut bien qu’elle vive.
_Les 4,5% de rendement d’une SCPI en direct le sont sur la base du prix frais de souscription inclus et non sur la valeur de retrait.

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#24 03/04/2019 14h05

Membre
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Bonjour,

Egalement à la recherche de ce type d’information, le sujet est abordé sur plusieurs files, et principalement ici SCPI : frais de souscription avec et sans courtier ?


Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste voit l'opportunité dans chaque difficulté.

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#25 03/04/2019 14h31

Banni
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Bonjour,
Le prix de la part est le meme que vous passiez par un CGP (courtier), la banque ou la société de gestion en direct.
Je trouve par ailleurs le terme "ristourne" un peu inapproprié.
Je vous conseille de vous informer un peu plus sur le placement en lui meme et ne pas signer sous prétexte que c’est la banque ou autre d’ailleurs.

Dernière modification par Stinger77 (03/04/2019 14h33)

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