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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/09/2018 22h16

Membre
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Bonjour à tous,

je me pose une question dont je n’arrive pas à trouver la réponse.
Je vais acquérir un immeuble de 15 lots générant entre 6000 et 6400€ de loyer par mois, pour un prix de 465000€ tout compris. Une partie des logements seront exploités en meublé (7).

Le conseil constitutionnel ayant annulé la règle de l’inscription au RCS, je vais avant l’opération être requalifié en LMP.

D’où mon questionnement :
- soit j’achète en nom propre et je suis en Lmp, je paye les impôts, la CFE, une cotisation au RSI (30% du bénéfice), qui va fortement augmenter. L’avantage est que je peux placer ou je veux.

- soit j’achète en SCI IS, et je paye l’IS (15% au début et après un peu plus), la CRL (2,5% des loyers HC), la CFE (le même montant que en lmp) et la fiscalité des dividendes. L’excédent de trésorerie est bloqué sur le compte de la SCI. Les frais bancaires sont plus important.

A noter que dans les deux cas, le calcul de l’assiette en cas de revente est le même (revenu locatif >90000€).
Dans les deux cas il y a des frais de comptabilité, peu être une peu plus élevé pour la SCI à l’IS.

Ai je oublié des points, dans ma comparaison?

Mots-clés : immobilier, lmp (loueur en meublé professionnel), sci is

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#2 08/09/2018 22h32

Membre
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La décision du conseil constitutionnel n’empêche nullement de rester LMNP sur la seule condition de non-inscription au RCS : (25/25) Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Par contre, il est probable que ces conditions soient mis à jour, par exemple à l’occasion de la loi de finances 2019… Pour le moment c’est wait and see.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 08/09/2018 22h41

Membre
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En fait mon comptable c’est renseigné auprès des impôts et à moins d’un changement ça sera une obligation en 2019.

Le changement est peu probable vu la définition de l’ifi qui elle ne reprend que les deux conditions.

Le seul espoir pourrait être une extension de la réponse ministérielle sur les meublé de tourisme géré en agence.

Mon problème c’est que je suis sous compromis et qu’il faut choisir maintenant. Je pars du principe que je suis requalifié en lmp.

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#4 08/09/2018 23h33

Modérateur
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Il me semble y avoir une erreur dans votre raisonnement : la condition d’appréciation des "revenus locatifs > 90 000€". C’est uniquement les revenus de location meublée (dans leur ensemble, au niveau de votre foyer fiscal, et en fait leur moyenne les 2 années avant la vente du bien, bien sur ceci si vous êtes alors LMP, et l’avez été au moins 5 années) qu’il faut prendre en compte, pas les revenus fonciers (revenus de location nue). Donc si environ la moitié des baux sont en meublé, et les autres en nu, et que vous n’avez que cet immeuble (et même si vous en avez quelques autres, comme votre présentation l’indique), vous devriez avoir des revenus de location meublée d’un montant bien inférieur à 90 000€.

Sinon, les extrapolations sur l’impact de la réponse du Conseil Constitutionnel, c’est juste des extrapolations, et je doute beaucoup que votre centre des impôts en sache plus que vous ou moi (et ce n’est pas lui qui va décider à ce niveau). Le centre interrogé par votre comptable a répondu blanc, un autre aurait répondu noir, et la plupart auraient répondu (plus prudemment, et plus proche de la vérité) gris, à savoir qu’ils ne savaient pas. D’autres extrapolent du fait qu’un autre seuil, celui du régime micro, soit passé à 70 000€ pour s’attendre à ce que le seuil de 23 000€ applicable aux LMP évolue. L’avenir pourrait faire peu de cas de ces extrapolations.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 09/09/2018 08h25

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Petite précision mes revenus issus de la location meublé avant opération sont de 83000€, après cette opération il dépasseront les 100000€.

Je comprend bien votre interrogation sur le régime lmp mais je vois mal le législateur traiter le sujet, et mon questionnement est :
- vaut il mieux exploiter un immeuble en mixte lmp et foncier ou en sci is?

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#6 09/09/2018 16h58

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Bonjour investisseur36,

Vous allez dépasser les 100k€/an de revenu locatif: BRAVO!

Au delà des aspects financiers purs, les avantages de la SCI à l’IS sont, selon moi:
- De ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier (le "panier" LMNP avec les incertitudes fiscales dont il est question sur ce forum…)
- Pour la transmissions à vos enfants.
- Plus de stabilité dans les locataires: arrivé à votre nombre de lots, autant limiter les changements quitte  à perdre un peu en renta…

De plus, on ne sait pas si les 7 lots que vous voulez louer en meublé sont avec des locataires en place ou pas. Mais, passez de la location vide à de la location meublé, cela se fait bien mais c’est un peu longuet…

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (09/09/2018 17h23)

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#7 09/09/2018 19h56

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Bonjour,
100000 € c’est les loyers bruts meublé au total je vais plutôt avoir entre 150000 et 160000 euros de loyer hors charge a l’année.

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#8 09/09/2018 20h51

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investisseur36 a écrit :

- vaut il mieux exploiter un immeuble en mixte lmp et foncier ou en sci is?

Ca se calcule… Ca dépend de beaucoup de choses : le montant des loyers, le montant des charges, les amortissements, les perspectives de transmission ou de revente à terme (à quel délai ?)… Les autres revenus du ménage… Le TMI… Ca dépend aussi de savoir si vous êtes intéressé pour avoir une couverture sociale par le biais du LMP ou de gérant salarié de la SCI…

Vu la complexité de l’approche et la nécessité d’avoir plein d’infos personnelles précises sur vous, je ne vois pas bien qui peut le faire à part vous et/ou votre expert-comptable.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#9 09/09/2018 20h59

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J’avais fait le petit calcul grâce à votre présentation smile

Avec 32 lots avant + 15 lots maintenant, on arrive à 47 lots. Et le plus incroyable se trouvent au niveau des rentabilités bruts… C’est inspirant!

N’hésitez pas à prendre le temps de "décortiquer" votre patrimoine ici, vous aurez sans doute des conseils plus avisés et moins généraux…

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (09/09/2018 21h05)

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#10 10/09/2018 10h44

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Bonjour,

voici les précisions :

Avant opération mon TMI va atteindre la barre des 30%.
Je n’ai pas besoin de couverture social vu que je travail à coté.

j’ai fait une simulation avant après investissement en regardant les cotisations RSI, je gagne 2000€ par an de cash-flow après impôts en achetant en nom propre. En fait comme une majorité de la surface est loué en nu(75%), et que la cotisation RSI est élevé, je paye beaucoup d’impôts, environ 58% du revenu imposable.

En sci à l’IS, j’ai un cash flow après impôts beaucoup plus important (15% d’IS+ 5% de CRL + 30% de PFU), de l’ordre de 5800€ par an.

La différence se situe au niveau de la vente ou l’assiette de plus value n’est pas la même.

Je pense m’orienter vers la SCI IS, ou vers une SC pat mais il faut que je vois si la banque accepte.

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#11 18/09/2018 12h54

Membre
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Bonjour

J’ai lu  votre problématique tres interessante, je suis loin de votre cas mais j’ai quelques problemes d’IR smile

Pourquoi distinguez vous SCI IS et SCI Pat ? A priori je ne comprends pas l’interet d’une pur SCI IS ( il me semble que vous investissez en famille )

Cdt

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#12 18/09/2018 21h04

Membre
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La sci pat permet de placer la trésorerie sur l’ensemble des supports financiers comme un compte titre. La sci à l’IS, la trésorerie doit rester investit dans l’immobilier ou un contrat de capitalisation (assurance vie).

La sci à l’IS a l’avantage de rassurer la banque, il connaisse la structure de la sci pas trop de la sc pat.

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