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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

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Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 07/09/2018 15h20

Membre (2018)
Réputation :   11  

VOTRE PROFIL

- CDI, 26 ans, TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Base
- Fiscales : Base
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Mauvaise mais je connais quelques artisants
- Sociales : Plutôt bonne
- Temps disponible : Assez de dispo

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Studio
- Année de construction : 1960
- Étage RDC / 4 , très bonne luminosité, 23m, avec ascendeur
- Vendu vide
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif gaz
- Volets isolants
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : Pas encore les CR de syndic, à vérifier
- Pas de concierge
- Décoration : refait à neuf, moderne
- Charges d’environ 915€ par an (chauffage inclus)

LOCALISATION DU BIEN

- 54, Nancy
- Centre-ville
- Beaucoup d’étudiant dans le coin (5 min du tram, 10 min de plusieurs FAC)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non, il stagnera.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 45k (Sans négociation, je pense pouvoir descendre à 42-43k)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Avant d’être refait, loué vide 300+60€ de charge, je pense le louer 360€ + 60€ de charges
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)

- Travaux immédiats : 0
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. : 0 d’après le propriétaire à voir une fois les CR en main.

- Taxe foncière hors 340
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 80
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés 0

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9.33%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1.71
- Durée du crédit 20 ans
- Épargne de précaution : Suffisante

RÉGIME D’EXPLOITATION
- locaton meublée (BIC réel LMNP )

CASH FLOW

Cash flow positif (2-7€) pendant 7 ans, cashflow
Les frais initiaux correspondent au frais de notaire.
J’ai inclus 0.2% d’augmentation pour le loyer/ la taxe foncière / la CFE / les Charges copros annuellement.

Afin d’augmenter ce cashflow j’espère négocier le prix.

Dernière modification par myred (07/09/2018 15h21)

Mots-clés : 54, immobilier, studio

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#2 07/09/2018 15h55

Membre (2016)
Réputation :   27  

Ce projet semble correct.
Je pense que vos revenus vous permettent un meilleur taux sur 20 ans (1,5%).
Vérifiez les charges qui incombent aux locataires car 915€ c’est beaucoup pour 23m² mais si 80% sont à la charge du locataire à cause du chauffage, cela semble correct.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#3 09/09/2018 11h51

Membre (2017)
Réputation :   2  

Bonjours, perso je trouve le cashFlow trop faible en cas de changement fiscal ou augmentation du taux de vacances vous etes en négatif.

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#4 10/09/2018 20h43

Membre (2018)
Réputation :   11  

C’est vrai que le cashflow n’est pas très élevé …

Cependant n’est il pas rentable de cumuler ce genre d’investissement du moment que la capacité d’endettement le permet ?

Ou pensez-vous qu’il est plus judicieux de choisir des biens plus rentable, en prenant le risque de perdre plusieurs années le temps d’en trouver assez pour remplir sa capacité d’endettement ?

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#5 10/09/2018 21h32

Membre (2018)
Réputation :   19  

Avez-vous inclus les frais d’expert comptable ?
Il faut compter min 300€ à l’année pour un Expert comptable en ligne.

Pour avoir un cashflow plus important vous pouvez aussi prendre un crédit sur 25 ans. Tout le monde n’adhère pas sur le forum mais ça pourrait vous permettre d’être plus à l’aise.


Ninguém é pobre, exceto aquele que pensa que é.

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#6 11/09/2018 06h15

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
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Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   492  

Ajoutez la cfe, un budget travaux, un budget meubles ….

Quelle est votre stratégie? Si c’est d’acheter un appartement pour diversifier votre patrimoine, pourquoi pas mais rentabilité insuffisante (faites une simulation à 10 ans en intégrant la fiscalité)

Si votre stratégie est d’acheter ensuite d’autres biens, la rentabilité est nettement insuffisante. Vous serez rapidement bloqué par votre taux d’endettement ou votre trésorerie.


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#7 11/09/2018 11h29

Membre (2018)
Réputation :   11  

Merci pour vos réponses.

Il semblerait que le lien vers ma simulation sur 20 ans soit passé innapercue.
Simulation

J’ai bien ajouté expert comptable / CFE / Meuble / Travaux …

Ma stratégie est plutôt d’en acquérir plusieurs, du coup à partir de quel cashflow l’achat d’un studio est-il interessant ?

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#8 11/09/2018 12h30

Membre (2014)
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Réputation :   492  

Il n’y a pas de régle. A vous de simuler votre endettement au fil des achats. Comme vous avez une rémunération correcte, cela facilite les choses. Prenez l’exemple de plusieurs biens tels que celui ci et vous verrez au bout de combien d’achats vous atteindrez 33%(endettement classique), 40%… etc… regardez aussi votre besoin en fonds propres pour les frais non financés par emprunt.


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#9 11/09/2018 14h20

Membre (2015)
Réputation :   14  

myred a écrit :

C’est vrai que le cashflow n’est pas très élevé …

Cependant n’est il pas rentable de cumuler ce genre d’investissement du moment que la capacité d’endettement le permet ?

Ou pensez-vous qu’il est plus judicieux de choisir des biens plus rentable, en prenant le risque de perdre plusieurs années le temps d’en trouver assez pour remplir sa capacité d’endettement ?

Je trouve que c’est une très bonne question… Pour laquelle je ne pense pas qu’il y ait une réponse unique.

Comme cela a déjà été dit, cela dépend d’un certain nombres de facteurs:
- de vos objectifs (développer une source de revenus complémentaires immédiatement ou bien développer un patrimoine pour le futur) et de vos revenus (capacité d’endettement et reste à vivre) bien entendu
- mais aussi de vos compétences, des efforts que vous êtes prêts à consentir (acheter un bien attractif et déjà prêt à louer ne fournira certainement pas le même rendement que si vous réussissez à créer de la valeur en rénovant un bien dont le potentiel peu perceptible vous aura permis de l’acheter à un prix décoté)
- ainsi que de votre disponibilité et tempérament (notamment en terme d’aversion au risque).

Il est d’usage de dire sur ce forum qu’à moins de 10% de rendement (et donc d’autofinancement total du bien), cela ne vaut pas la forcément la peine de s’embêter avec de l’investissement immobilier en direct… J’aurais tendance à vouloir modérer un petit peu cette affirmation.

Par exemple, j’ai personnellement décidé de n’investir qu’en hyper centre d’une ville moyenne (un peu moins de 100 000 habitants) que j’habite, et dont je connais très bien le marché. Alors, évidemment, mes investissements tournent seulement autour des 8% brut. Quand on compare avec les kadors du forum, il y a un gouffre… Mais c’est le mieux que je puisse faire dans cette zone, compte tenu de mon réseau, mes compétences et de ma disponibilité.

Par contre, les appartements que je loue - qui offrent des prestations au dessus de la moyenne - s’arrachent littéralement à la location, et j’ai bon espoir que leur valeur patrimoniale résiste plutôt bien au fil des années. C’est un facteur primordial pour moi de savoir que mes biens trouvent facilement preneur lors d’une mise en location et que j’investis dans une ville plutôt stable (voire dynamique) et non dans un petit village à la demande locative modérée ou dans une ville sur le déclin…

A l’arrivée, cela me convient parfaitement, même si mon cash flow est légerement négatif, car j’ai des revenus du travail confortables et cela colle bien avec mon objectif de développer un patrimoine en partant de zéro avec un très léger effort d’épargne. Je dirais que les 2 points à surveiller pour bien maitriser son effort d’épargne sont: les charges (éviter les syndic pros, les grosses copros, les ascenseurs…) et la fiscalité (je privilégie pour l’instant un mix de LMNP et de location nue avec défiscalisation via travaux importants pour anticiper les incertitudes liées au statut LMNP à terme).

Bien entendu, cette stratégie nécessite d’avoir des revenus confortables (ce qui semble être votre cas). Personnellement, je vois chaque jour qui passe sans investissement immo comme une opportunité manquée d’utiliser l’effet de levier de crédit et ma forte capacité d’endettement (ce n’est pas non plus une raison pour sauter sur tout ce qui bouge, je traque la bonne affaire et suis très au clair sur mes critères de choix).
J’ajouterais, que me concernant, il y a plus de chance que la banque commence à tiquer à un moment donné par rapport à la valeur d’encourt de mes crédits que par rapport à mon taux d’endettement (le nombre croissant de locataires à gérer en direct risque aussi de devenir tout simplement… ingérable avant la limite fixée par la banque!)

En conclusion, je dirais que pour ce qui me concerne:
- 12% de rendement, c’est mieux que 10%
- 10% c’est mieux que 8%
- Mais 8%, c’est certainement mieux que rien du tout !

Voilà pour ma contribution. A vous de voir maintenant ;-)
niko

Dernière modification par niko (11/09/2018 15h17)

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#10 11/09/2018 21h54

Membre (2017)
Réputation :   2  

Tout dépend du marché de la ville mais en meublé selon moi il faut mini 50€ de cashflow (pour studio à T2) après tout dépend de l’engagement dans votre bien si vous faites des travaux ou non. Moi je cherche un second bien avec travaux pour cela je veux 100€de cashflow mini en empruntant : Frais Bancaire+Garanti de prêt+Notaire+Frais Agence+Achat Appart.
Je garde à ma charge les travaux + meubles (3.5k pour mon premier bien 1.5k de travaux 2k de meubles)
Pour la suite je compterais mettre en apport les travaux + frais de notaire pour pas trop augmenter mon taux d’endettement.

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