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#26 14/09/2018 14h00 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Bonjour,
Il n’est pas très normal que l’agent ne vous fournisse pas directement tous les documents obligatoires,notamment les diagnostics.Un agent est un professionnel,donc il doit avoir tous les documents en sa possession et les donner dès que l’acquéreur en fait la demande.

Votre remarque sur les PV d’AG est intéressante.
Pourquoi les travaux sont remis d’année en année?
Est-ce parce qu’ll s’agit de propriétaires occupants aux faibles moyens,ou de propriétaires bailleurs qui rechignent à faire des dépenses pour ne pas diminuer leur rentabilité,ce qui est un mauvais calcul ?
Vérifiez dans les documents qu’il n’y pas de dettes de copropriétaires pour leurs charges et ce qui est vraiment voté et appelé dans les travaux à faire.

Si cela est possible,contactez le syndic pour savoir s’il y a des choses qui devront forcément être faites bientôt (chaudière,toiture,ravalement…). Certains syndics sont disponibles pour les demandes d’un acquéreur potentiel,d’autres non.

Contrairement à ce que vous dit l’agent,vous aurez à régler les sommes demandées par le syndic pour des travaux au moment des appels de fond ,même si cela a été décidé avant.S’il y des travaux lourds prévus,ce point est à vérifier et à négocier si besoin.

Une remise aux normes électriques pour un 70 m2 peut facilement atteindre 5000-7000 euros par un professionnel (indispensable pour avoir un diagnostic aux normes sauf si vous avez de bonnes connaissances).

Pensez que l’agent est là pour vendre rapidement,car les visites et autres échanges sont un temps et des déplacements à sa charge.
C’est dans ce sens qu’il vous pousse à faire une offre.Ne pas hésiter à en faire une basse et voir ce qui se passe.
La présenter en argumentant (diagnostics,travaux à venir,..) de façon courtoise.
Soit votre offre sera acceptée,soit la personne vous fera une contre-proposition que vous évaluerez.

Bonne réussite pour votre projet.

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#27 14/09/2018 14h43 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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L’agent immobilier qui n’a pas les documents, qui ne connaît pas le bien, la taxe foncière, les baux en cours, les loyers précis du secteur, la réglementation immo, d’après mon expérience c’est plutôt la normalité que l’anormalité.

Je calcule toujours le prix net vendeur avant de faire une offre. Si le vendeur a souhaité faire appel à un professionnel à 7000 euros de commission pour tourner la clef dans la serrure lors des visites et poster une annonce sur le bon coin, c’est son problème, pas le mien.

Dernière modification par Trahcoh (14/09/2018 14h44)

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#28 14/09/2018 17h03 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Je pense que je lui ai dit la phrase qui l’a un peu calmé. Devant son insistance à vouloir que je fasse une offre, je lui ai dit que j’allais adapter mon offre en fonction des travaux à faire et qu’aucune offre ne sera faite sans avoir en possession toutes les informations à propos de cet achat. Avec un petit "Si le bien se vend avant, tant pis pour moi." en prime (sachant qu’il est en vente depuis 1 an). J’ai horreur qu’on me mette la pression.

Pour les travaux, ce sont beaucoup de personnes âgées dans cet immeuble propriétaire depuis beaucoup d’années (25 ans pour la proprio du bien que je vise). Je ne saurai dire les raisons exactes. Dans les pv, il y a uniquement marqué refus à la majorité ou à l’unanimité.

Dans quels documents je peux voir s’il y a des dettes ou s’il y a des appels de charges? Et comment avoir les coordonnées du syndicat ?

On m’a dit qu’il y aura surement le trottoir à faire (1000-2000 euros par lot à la louche d’après l’agent) ainsi que les peintures à changer (celle au plomb justement).

Des petites choses me chagrinent quand même dans ces pv d’AG… Surement car je n’en ai pas l’habitude. Je vois ça :

https://zupimages.net/up/18/37/0b7s.png

https://zupimages.net/up/18/37/2irl.png

J’ai demandé ma côte part. Mais cela veut dire que je dois verser encore autre chose que les frais de copropriété?

Dernière modification par Ttfsm (14/09/2018 17h05)

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#29 14/09/2018 18h20 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Les coordonnées du syndic sont notées sur le PV d’AG.Vous pouvez même trouver le nom du gestionnaire de votre copropriété ,dans le cas où c’est un syndic important.C’est souvent la personne désignée comme secrétaire de l’AG.

Pour le compromis de vente,vous devez avoir le montant des charges du lot concerné,ainsi que l’état des impayés de la copropriété.
Si le bien est en vente depuis longtemps,l’agent a eu le temps de réunir les pièces….

Concernant le fond de travaux,c’est une obligation depuis la loi Alur.
Ce n’est maintenant même plus à proposer au vote (comme certains syndics le faisaient avant) mais à imposer aux copropriétaires.Un appel de fonds spécifique d’un montant minimum de 5% du budget annuel doit être fait et conservé par le  syndic.Cette somme sera  utilisée pour des travaux (par exemple votre trottoir ou peintures,ou autre).

Si le bien est en vente depuis un an,vous avez en principe une bonne marge pour négocier.
A vous de bien étudier tous les aspects et proposer un prix qui tienne compte des dépenses que vous aurez à faire.C’est souvent sur ce type de bien que l’on peut faire une bonne affaire,car acheteur et agent immobilier souhaitent conclure et les personnes qui étaient potentiellement intéressées au début (lorsque le bien était à 124 000 euros) n’ont pas donné suite.
Peut-être ont-ils fait à l’époque une offre basse refusée alors mais qui sera acceptée maintenant.

Pour avoir une idée précise du prix du marché,vous pouvez consulter la base des impôts,accessible sur votre espace personnel sur impôts.gouv.fr,chapitre données publiques.Cela vous donne en précisant l’adresse les ventes de biens comparables dans le secteur.C’est à affiner en fonction de l’ancienneté de l’immeuble,de la rue,mais cela donne une bonne idée des transactions récentes et pas seulement des annonces publiées.

Bonne continuation.

Dernière modification par creusois (14/09/2018 18h20)

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#30 15/09/2018 08h31 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Bonjour,
Un autre point à ne pas négliger : vous évoquez le remplacement des fenêtres et volets. Normalement, pour conserver l’homogénéité des façades d’immeubles, il me semble que ce doit être accepté par la copro (aspect, matériaux etc).
La technique employée : le pire -pose sur les chassis existants- contre le meilleur -on casse les cloisons autour pour remplacer l’intégralité- peut générer des surcoûts de décoration (refaire les murs et les finitions).

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