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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/09/2018 18h35 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Bonjour.

VOTRE PROFIL

- Je suis chez mes parents (encore 2 ans sûrement). Je suis en école d’ingénieurs informatiques en alternance à 1600€ non imposable.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notion de cours
- Fiscales : notion de cours
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très très peu
- Sociales : excellentes
- Temps disponible : 2j si besoin et toutes mes soirées si besoin

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Bon je reviens à la charge avec un bien mieux que mon précédent post (du moins je pense). Je l’ai trouvé assez par hasard en me baladant.

- Type : T4 de 70m2 (30 lots)
- Année de construction : Il me la dit mais j’ai oublié de le noter
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 3ème étage sans ascenseur. Lumineux.
- Déjà occupé ? Inhabité ? : C’est une vieille dame qui y logeait sa petite fille pendant ces études. Maintenant ça fait 1 an qu’il est vide mais il a été refait à neuf. Elle vend pour lui acheter une maison.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? : syndic pro (foncia)
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : chauffage au gaz, D en énergie.
- Volets isolants ou persiennes ? : Volet à refaire, double vitrage. Devis à 10k. La propriétaire est ok pour descendre le prix du bien en fonction du devis.
- Espaces verts dans la copropriété ? : non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? : Individuels avec compteur linky
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : Pleins de vieux propriétaires qui sont là depuis plus de 20 ans (35 ans pour la propriétaire qui vend). Elle a un appartement 2 étages en dessous.
- Concierge  : pas vraiment. Un homme à tout faire vient 2 fois par mois.
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : moderne. Cuisine neuve, mur et sol refait.

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Dans une ville assez calme dans le nord.
- Centre-ville, périphérie : Périphérie de Lille
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? : 10 min à pied du métro (moins de 10 min pour aller aux universités, idem pour le centre de lille). 15 min en voiture de Lille. 10 minutes en voiture de Lille 1 avec des bus directs pour y aller toutes les 10-15 min (à Lille 1 et Lille 3). Et il y a les commodités pas loin (coiffeur, laverie, supermarché en bas de l’immeuble par exemple). Velib à 200 mètres aussi.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : La périphérie de Lille prendra de la valeur au fur et à mesure des années je pense.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : Sur le papier 124k. Quand j’ai appelé, on m’a dit 109k (confirmé par la proprio) mais que ce n’était pas à jour (et ils se demandent encore pourquoi ils ont pas de visites?). Et la proprio descend au moins encore de 10k pour le double vitrage + volet. Donc 99k mais je pense que je peux encore tirer (au moins la mise au norme électrique).
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 3 chambres à 350-400€ HC mini (d’après leboncoin)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 8%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats : volet et double vitrage (pas à mes frais). Electricité à mettre au norme (je pense que ça se négocie pour qu’elle le fasse).
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : j’ai demandé les PV. Il m’a dit qu’il y avait pas mal de trucs votés mais que c’était à la charge de l’ancien propriétaire. J’ai un doute sur ça (même si je pense pas vu que la proprio reste 2 étages en bas).
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Je ne sais pas
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Surement le trottoir devant qu’il faudra refaire (environ 2000€ par lot m’a dit l’agent).

- Taxe foncière hors TEOM : 680€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : je ne sais pas
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : J’hésite à prendre une GLI

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : environ 10%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : Je n’ai pas trop idée de comment estimer les assurances (je vis chez mes parents donc n’ai jamais eu idée de ce genre de choses)

FINANCEMENT DU BIEN

Je n’ai pas encore fait les démarches complètement mais la banque me suis normalement en prêt 110%. Mes parents sont garants (possèdent une maison déjà payée de 300k). Rendez-vous très prochainement avec ma banque pour confirmer tout ça.

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable, in fine : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : non connu
- Durée du crédit : 20 ans surement
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : Non connu
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 30k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP réel (la proprio va baisser le montant des travaux du prix du bien mais je vais faire faire les travaux).

Voilà mon deuxième jet. Franchement celui là m’intéresse vraiment. La proprio a pas l’air de regarder l’argent et veut juste se débarrasser du bien (et n’y connait pas grand chose en informatique donc l’annonce elle-même était pas incroyable). Les charges sont de 90€/mois (merci à l’homme à tout faire). Lorsqu’ils font de gros travaux, ils lissent sur les chargent. Exemple : ils ont augmenté de 13€/mois les charges pour refaire des trucs sur la façade (pas tout compris). Donc je n’aurai pas forcément de grosses somme à sortir en cas de gros travaux (trottoir pour l’exemple). Mais si c’est le cas, je pourrai quand même.

Celui-là c’est typiquement le genre d’annonce qu’on ne voit pas ou du moins, qui n’est pas très intéressante sur le prix de base. Mais qui après les premiers contacts, on sent qu’on peut tirer la corde assez facilement (bon, j’ai bien senti que je lui faisait penser à sa petite fille, ça a sûrement aidé ^^)

Mon interrogation se situe au niveau de la demande locative. Je ne vois pas énormément d’offre de collocations dans ce secteur (pour ne pas dire quasiment pas). Pourtant le quartier est calme, un peu excentré mais pas énormément. Mais je dois avouer que moi-même je n’aurai pas pensé à acheter dans cette ville (sans raison valable de ma part).

Merci d’avance pour le temps que vous passerez à lire tout ça et à me faire vos retours smile

Cordialement

Mots-clés : appartement, immobilier, location

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#2 06/09/2018 22h32 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Bonjour. Vous parlez de colocation étudiant et de voiture. La plupart des étudiants n’ont pas de voiture.

Je connais bien le secteur, les temps de trajet sont donnés à 8h le matin à l’ouverture des bureaux et écoles ? Dans ce secteur, mon trajet habituel me prend 20 min lorsque c’est calme et 45 min à 1h à 8h et 18h…

Pour l’offre et la demande locative, regardez sur le bon coin. Ça vous donnera une idée (même si la bonne période se termine). Regardez aux alentours les biens à louer et renseignez vous pour connaître les prix.

Pour les assurances, les prêts, n’hésitez pas à consulter. Ça vous donnera des valeurs pour calculer plus précisément la rentabilité. Réclamez les pv d’AG des 3 dernières années. Certaines dépenses non votées peuvent être reportées, c’est vous qui serez confronté lorsque vous serez propriétaire.

Pour une coloc, ce sera meublé donc expert comptable et cfe (a chiffrer aussi).


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#3 07/09/2018 11h08 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Je parle des deux car il y a quand même des étudiants avec voitures. Et potentiellement, cela peut être pour des jeunes actifs.

En effet, je ferai les tests de trajets le soir et le matin pour voir.

Pour la demande, il y a pas énormément d’annonces en ligne. Mais toutes celles qui y sont me paraissent très cher. C’est plutôt un bon signe non ? Cela veut dire que les locations aux bons prix partent bien? Je fais une fausse annonce pour tester la demande (d’ailleurs vous faites comment? Faux numéro de tel ? Que par mail avec une deuxième mail?)

Histoire de résumé, il faut que je regarde assurance habitation (il faut que je fasse une demande d’assurance habitation d’un bien qui n’est pas à moi pour estimer son prix?), PNO, taux crédit, taux assurance crédit, potentiellement GLI, CFE (même après recherche, je ne comprends pas trop comment la calculer facilement avec ces histoires de % de VA et de plafonnement ^^). C’est tout ou j’en ai encore oublié ? ^^

L’expert comptable, si quelqu’un a une référence sur Lille à me donner, je suis preneur smile Un ordre de prix du coup d’un expert pour un bien LMNP ?

Et les pv d’AG, je les récupère début de semaine prochaine normalement. Je vais bien étudier tout ça (je ne sais même pas à quoi ça ressemble pour le moment big_smile )

Cordialement

Dernière modification par Ttfsm (07/09/2018 11h09)

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#4 07/09/2018 11h44 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Si vous ne connaissez pas l’année de la construction qui sert à déterminer les qualités techniques (thermiques, accoustiques,….) demander le carnet d’entretien de l’immeuble.

De plus, vous verrez les travaux effectués : colonnes (eau, gaz, élec..), le ravalement, la toiture,etc…

Pour info : le ravalement se fait tous les 10 ans selon le code de l’urbanisme.

Je rappelle qu ’il faut savoir combien vous allez louer le bien pour connaitre le prix maxi que vous devez payer pour une rentabilité donnée (3% ?)

Bon courage !

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#5 07/09/2018 12h24 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Je ne fais jamais de fausse annonce car le nombre de demandes n’est pas un indicateur. Je base mon jugement sur la qualité de la rencontre lors de la visite du bien avec le candidat.

Pour l’assurance, demandez une PNO (propriétaire non occupant). Vous avez juste à donner l’adresse et le descriptif du bien (nombre de pièces, valeur mobilière…).

Pour calculer la rentabilité, allez sur rendementlocatif.com. Ça vous donnera une première idée et ça vous permettra d’éviter d’oublier une charge. Regardez sur le forum, il y a pas mal de discussions qui parlent de ce sujet.

Pour les annonces qui vous paraissent chère, le faut qu’elles soient longtemps en ligne est peut être un indice sur le prix trop élevé.


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#6 07/09/2018 13h17 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Cela fait parti des informations que je dois demander en plus du reste du coup.

L’agent m’a dit 350hc sans soucis. Montable à 400HC. Sachant que sur leboncoin, je vois entre 400 et 500 (pas de précision si HC ou CC). Donc ça ferait entre 1050 et 1200€ par mois.

PNO a l’air d’être autour de 200€ après estimation.

Alors pour les estimations que j’ai pu faire :

Sur 350HC (pour être sur) : 9.76% brut, 7.36% net. Par contre, il ne me dis pas le cashflow (il faut la version payante).

Sur 400HC (réaliste par rapport aux autres) : 11.16% brut, 9.08% net

ça ne comprend pas de vacance locative par contre que je pense avoir l’été (faire du saisonnier à ce moment là?). Tout dépendra si j’attire plus d’étudiant ou de jeunes actifs.

Les annonces sur leboncoin ne sont pas très vieille pour la plupart.

Merci de m’aider à avancer sur ce projet. Je le sens vraiment bien smile

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#7 07/09/2018 13h41 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Ce qui m’échappe un peu, c’est comment vous espérez emprunter, en étant étudiant en alternance ?

Par ailleurs, vous dites que vos parents sont garants ; alors que dans votre présentation, vous disiez qu’ils étaient très réticents à vos projets… Etes-vous sûrs que, quand il s’agira de signer en bas de l’acte de caution pour le prêt bancaire, ils seront toujours partants ? Pas sûr non plus que leur niveau de revenu soit suffisant pour rassurer la banque ; ni que leur RP apparaisse comme une garantie acceptable.

Franchement, vos projets semblent bien réfléchis, mais c’est sur l’obtention du prêt que ça va coincer.

Par ailleurs, au risque de refroidir votre bel enthousiasme : attendez-vous à ce que tout le monde vous fasse "payer" votre jeune âge, d’une façon ou d’une autre. La banque, qui rechignera à vous prêter, vous conseillera d’acheter d’abord votre RP, etc. Les vendeurs et AI, qui vous prendront pour un pigeon.

Même les locataires ! Vous risquez davantage d’avoir des impayés de loyer, ou d’avoir des demandes farfelues (genre venez nous réparer le lave-linge un samedi soir). D’instinct, les locataires respectent plus facilement un bailleur un peu distant et avec les cheveux gris, qu’un jeune "comme eux".

Ca ne veut surtout pas dire qu’il ne faut pas le faire ; juste qu’il faut s’attendre à davantage d’obstacles et à une certaine forme de racisme anti-jeune.

Dernière modification par Bernard2K (07/09/2018 13h43)

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#8 07/09/2018 17h36 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Je comprends vos remarques.

Je suis en alternance mais dès ce mois-ci je toucherai 1600€ net + 180€ de ticket resto. J’ai aussi 35k de coté. Ma conseillère a vu mes comptes, ceux de mes parents (qui ont 100k de coté en plus de leur RP) et m’a dit qu’elle ne voyait pas de problème. J’ai un prochain rendez-vous pour une demande plus officielle avec proposition de taux, montant exact, etc..

Mes parents sont réticents en effet. Ils veulent surtout que je sois sur de ce que je fais. Mais ils m’ont dit que même s’il était craintif, il comprenait ma démarche. Et qu’en tant que parent, ils m’accompagneraient pour que cela soit une réussite. Donc ils ont peur, mais me suivent (on a déjà eu des discussions à ce sujet). Et ils savent qu’en cas de pépin (si par exemple il n’y a aucun locataire), je peux quand même assurer le crédit seul. Mais j’avoue espérer que cette éventualité n’arrive pas smile

En effet, j’ai dû recadrer quelques agents pour qui le tutoiement est arrivé. Je sentais qu’il me prenait comme leur gosse plus qu’autre chose. Très très frustrant. Mais je présente bien. Toujours bien habillé, je prends mes notes, mes questions sont préparées. Je fais du management au boulot. J’ai donc l’habitude des réunions, d’aller chez les clients faire des comités de pilotage malgré mon jeune âge. C’est un coup à prendre. En général, l’attitude au début qu’ils ont envers moi change assez vite.

Pour les locataires, je pensais (avec son accord) demander à mon père de faire les visites. Il est de même caractère que moi socialement parlant, et à la retraite. Donc il a le temps de le faire. Ce qui nous différencie c’est 40 ans par contre x) Mais je me doute bien que mon âge est un frein. Un agent immo m’a proposé de visiter un bien dont le prix au m2 est 50% au-dessus de la moyenne et avec travaux. Il m’a vraiment pris pour un pigeon ah ah

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#9 07/09/2018 21h46 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Je trouve votre challenge intéressant, mais prenez le par le bon bout. Que le conseiller bancaire vous dise qu’il n’y aura pas de souci ne veut rien dire. Demandez lui une simulation, cela vous apprendra à lire un contrat de prêt. Comme pour le reste, soyez factuel. Que ce soit avec l’assureur, le banquier…. Ou vos parents.

Ne croyez pas en les paroles des vendeurs. Faites vous votre propre opinion sur l’offre qui vous est faite (le banquier vend des prêts, l’assureur vend une assurance etc)

Croyez en votre projet mais surtout formez vous. Cela vous donnera un avantage certain qui compensera avec votre jeunesse. Et surtout prenez du recul et méfiez vous de vous-même et de votre engouement.

Je trouve votre démarche très courageuse. Même si vous n’allez pas au bout de ce projet  vous vous serez formé. Il y a des centaines de biens qui se vendent tous les jours sur la métropole lilloise 😉.


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#10 08/09/2018 01h06 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Je vois ma banquière dans un peu plus d’une semaine. En fonction de ce qu’elle me dit, j’aviserai. Au pire, je vois pour un prêt étudiant et un prêt classique beaucoup plus petit en complément. Mais les durées des prêts étudiants sont plutôt courtes (mais on peut différer).

J’essaye d’en apprendre le plus possible. Je suis en attente des informations manquantes. J’en profite pour me renseigner sur le secteur. Voir s’il va y avoir des évolutions positives qui pourraient laisser penser à une évolution du prix du bien par la suite.

Merci pour votre bienveillance. J’aurai eu encore plus peur si vous m’aviez dit de foncer tête baissée smile

L’électricité n’est pas aux normes. L’agent m’a proposé de faire passer un de ses contacts pour un devis (sachant que la proprio baisse le prix suivant les prix des devis). Est-ce que je peux faire confiance vous pensez ? J’ai peur que ça soit un de ses amis, qu’il fasse un devis très peu cher. Que j’achète et que finalement le gars en question me dise qu’il ne peut pas le faire. Et qu’au final ça coûte beaucoup plus cher. Déjà 10k pour les fenêtres double vitrage + volet me semble peu cher (4 fenêtres normales + 1 double fenêtre + 1 porte fenêtrée, tout ça au troisième étage). Un conseil sur ça (j’ai demandé le devis aussi)?

Ah, et il y a une cave de 5m2. J’avais oublié ce détail. Elle est clean et en sous-sol.

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#11 08/09/2018 03h54 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Pour le financement, il faut des prêts affectés au bien. Légalement, vous ne pouvez pas deduire les intérêts d’un prêt étudiant.

Pour l’électricité, voyez avec un pro une fois que vous aurez le devis en main. Vérifiez que les détails du devis correspondent aux points de non-conformité du diagnostic..

Pour les huisseries, 10k€ me semblent correct. Demandez une copie du devis pour vérifier la qualité. De toute façon, ce n’est pas vous qui payez.

J’ai quand même le sentiment que la vendeuse cherche à se débarrasser du bien. Ça ne correspond pas trop aux habitudes en secteur tendu. En général, le vendeur/AI fait les devis mais c’est l’acheteur qui fait les travaux.


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#12 08/09/2018 10h31 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Compris pour le prêt étudiant.

Oh là je crois que j’ai loupé quelque chose. De quel diagnostic parlez-vous ? Moi je dis ça car visuellement, je voyais bien que ça n’avait pas l’air aux normes. Par contre, l’agent ne m’en a pas parlé du tout. C’est quelque chose que je dois demander ?

Alors, là je me suis peut être mal exprimé. C’est moi qui m’occuperai des travaux. En gros, en fonction des devis, elle baissera le prix du bien d’autant des devis (enfin pour l’instant elle m’a dit ça que pour les fenêtres). Mais c’est moi qui dois les faire. La demande du devis est déjà faite.

Mais du coup c’est exactement ça. L’agent fait les devis, mais c’est moi qui dois tout faire après. Et oui elle veut s’en débarrasser pour acheter une maison à sa petite fille (qui est en location ailleurs en attendant). Elle avait 3 appartements, et celui-là ne part pas. Donc pendant tout ce temps, elle perd de l’argent et sa petite fille aussi.

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#13 08/09/2018 11h14 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Il y a un ensemble de diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière. (DPE, présence de plomb, état de l’installation électrique)
Le diagnostic électrique permet de déterminer ce qui est strictement nécessaire d’un point de vue sécurité.

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#14 08/09/2018 11h28 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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C’est parfait de savoir ça. Je savais pour le DPE mais je ne savais pas pour le reste. Dès que l’agent me répond sur mes autres points, je lui demande de ce pas les diagnostics en question.

J’ai encore beaucoup à apprendre c’est sur smile

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#15 08/09/2018 11h33 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Bonjour,
clairement, vous construisez votre projet très sérieusement. Au delà des aspects positifs, soulignés par d’autres, quelques points m’interpellent (ce qui ne remet pas en cause la qualité de votre projet ni ne signifient qu’il faille ou ne faille pas le faire!).

Ttfsm a écrit :

Sur 350HC (pour être sur) : 9.76% brut, 7.36% net. Par contre, il ne me dis pas le cashflow (il faut la version payante).

Ce point m’a fait sursauter : vous expliquez que le logiciel ne vous le donne pas (je serai tenté de dire ’et alors?’ : il suffit de la faire sous Excel, même à la louche) et n’élaborez pas plus avant sur ce point.

Finalement, l’avez-vous évalué? C’est quand même une variable importante pour estimer la viabilité du projet (marge de sécurité, efforts éventuels à consentir sur le long terme).

Ttfsm a écrit :

Je suis chez mes parents (encore 2 ans sûrement). Je suis en école d’ingénieurs informatiques en alternance à 1600€ non imposable.
/…
Et ils savent qu’en cas de pépin (si par exemple il n’y a aucun locataire), je peux quand même assurer le crédit seul.

Étant donnée votre situation actuelle :

- Vous pouvez assumer cet achat aujourd’hui, ok, mais demain? Quid quand vous aurez des impôts / un loyer à payer ?

- Imaginons que dans deux ans vous partez à l’autre bout de la France parce que vous y aurez trouvé le job de vos rêves. Qui va gérer ces colocs (visites, demandes locataires etc.)? Sur ce point, peut être devriez-vous intégrer une marge de sécurité dans vos calculs (déplacements et/ou gestion locative).

Enfin, vos parents vont sans doute se porter garants si j’ai bien compris. Personnellement, ça me mettrait mal à l’aise pour de telles sommes mais pourquoi pas. Je n’y connais rien mais il serait peut être judicieux de demander au banquier dans quelles conditions cette garantie pourrait être supprimée dans le futur (pour que vous puissiez assumer seul cet investissement, y compris au niveau de la garantie, quand vous aurez une situation stable).

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#16 08/09/2018 12h10 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Je ne l’ai pas calculé car il me manque encore trop d’inconnu pour le moment. Assurance habitation (c’est PNO ou un truc en plus?), CFE (il faut que j’arrive à comprendre comment le calculer), devis de remise aux normes électriques, mobilier (je ne sais pas trop comment estimer appart faire la liste de ce que j’ai besoin et voir les prix de tout). Donc au final, même le brut et le net sont relativement faux en fonction de ce qui viendra. C’était un ordre d’idée en attendant.

Après, j’aurai des impôts mais un salaire plus élevé aussi. Je suis en alternance mais quand je serai en CDI, ce sera une autre histoire (13ème mois, surement autour de 2k mensuel). De plus, j’ai de l’épargne de côté pour pallier le pire (impayé voir même procédure d’expulsion longue).

Je ne compte pas forcément bouger prochainement. Lille est un pôle technologique important. Les offres d’emplois foisonnent dans mon domaine, et dans ce que j’aime. Et j’aime cette ville et la population qui y réside. Si vraiment je dois partir, en effet, il faudra mettre en gestion et greffer sur la rentabilité. Mais au pire, les visites peuvent être fait par un colloc déjà en place (contre une petite réduction de mensualité), et la gestion des annonces peut se faire à distance.

En effet, je vais essayer de ne pas les mettre en garantie ou de demander à les retirer dès que possible. J’ai vraiment une bonne relation avec mes parents. Nous sommes en désaccord mais nous savons parler entre adulte, poser carte sur table et envisager toutes les possibilités.

Merci de mettre le doigt sur les défaillances sans me prendre de haut. C’est vraiment agréable de pouvoir discuter de ce qui ne vas pas sans me prendre pour un nul (ce que j’avais peur les premières fois en postant) smile

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#17 08/09/2018 16h52 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Pour être clair : je ne pointe pas les doigts sur des défaillances, mais plutôt sur des points qui m’interpellent.

Le plus saillant d’après moi est cette histoire de cash flow, qui est quand même une info importante. Vous avez pu déterminer une première idée de taux de rentabilité, donc vous pouvez facilement déterminer une première idée de cash flow. Et vous pourrez ensuite affiner au fur et à mesure. A mon sens, il ne sert rien d’attendre de tout avoir pour faire ces estimations.

Mais bon, ce n’est que mon avis.

Pour la PNO, faites 2-3 simulations sur Internet. Pour le coût des meubles, il y a des tas de cas d’études sur le forum - vous devriez pouvoir trouver des ordres de grandeur.

Bon, la CFE c’est en effet plus compliqué. Idéalement, contactez le service des impôts. Sinon, j’ai regardé rapidement et je pense que vous pouvez l’estimer à la grande louche de la façon suivante :
- Trouvez la base d’imposition indiquée sur le dernier avis en date de taxe foncière
- Vous multipliez cette base par 2 = valeur locative
- Vous y appliquez le taux de CFE de votre commune (regardez ici : taux de fiscalité directe par communes).
.
Attention : il se peut que la valeur locative que vous trouverez soit inférieure à la borne haute de la valeur minimale en vigueur (cf tableau ici). Dans ce cas et par sécurité, prenez plutôt cette valeur (borne haute) en compte, que vous multipliez par le taux de CFE (par ex. pour 10k€ à 32.6k€ de CA, prenez 1027€ x taux CFE).

Ce ne sera certainement pas la valeur exacte mais franchement (et à moins d’avoir fait polytechnique), vous ne connaitrez sans doute le bon montant que lorsque vous recevrez la facture smile

Dernière modification par carignan99 (08/09/2018 16h53)

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#18 08/09/2018 17h32 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Concernant la CFE, sollicitez votre centre des impôts (SIE, pas SIP) pour exposer votre demande. Ça tient en deux lignes, et j’avais eu une réponse en moins d’une semaine.

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#19 12/09/2018 23h16 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Bonjour,

Finalement, je n’aurai pas besoin de le calculer cette fois.

Dans le carnet d’entretien, j’ai vu de l’amiante dans le toit et le sous-sol. J’ai aussi vu de plomb dans les peintures des parties communes.

L’agent a essayé de me rassurer en disant que c’était en état non délabré et non dangereux.

Cependant, je n’ai pas envie de m’embarquer dans une galère comme celle-là pour un premier investissement. Un jour (peut-être est-ce déjà le cas?), la loi obligera à supprimer toutes traces de ces composants, et cela reviendra très cher.

Ai-je raison ou tort ? Est-ce rédhibitoire pour vous ce genre de chose ?

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#20 13/09/2018 15h18 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Le plomb est un constituant normal des peintures très anciennes. Les boiseries anciennes peintes y échappent rarement. Il suffit des les recouvrir d’une peinture récente, et s’assurer que la surface reste en bon état.

C’est plus simple et moins toxique que de tout poncer.

L’amiante doit rester en bon état ou confiné.

Dans les 2 cas, cela peut nécessiter des travaux futurs. A vous d’en apprécier l’importance.

Ces diagnostics me semblent un autre excellent levier pour négocier le prix.

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#21 13/09/2018 15h39 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Pour apporter ma pierre a l’edifice:

-La PNO vous pouvez regarder chez Asseris, c’est un courtier, elle est a 57 euros.

-Les locataires manquent effectivement de respect aux personnes de leur age ou proche de leur age, a vous de rester distant. Sans repondre aux SMS, c’est une veritable calamite, ils ne repondent plus au telephone mais vous envoient 10SMS dans la foulee. Je privilegie les mails officiels et les appels telephoniques. Pour les etudiants, c’est pareil les parents n’en croient pas leur yeux que vous puissiez etre le proprietaire. Maintenant je dis que je possede les biens dans une SCI familiale, ils se disent que je suis un pourri gate qui gere les biens de papa maman mais au moins, ils sont plus respectueux.

-Pb et Amiante, comme deja ecrit, pas trop un probleme, mais un levier de nego.

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#22 14/09/2018 11h45 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Je vois que je me suis sur-inquiété. Il me dit que c’est du revêtement fibro.

Je vais regarder Asseris merci smile

Oui, il faudra jouer un rôle de proprio et non un rôle de jeune. Mais je pense faire faire les visites par quelqu’un de plus âgé.

L’agent me pousse fortement à faire une proposition pour "bloquer les autres visites". Et que je pourrais faire des contres visites plus tard. Mais si cette fameuse offre est acceptée, c’est trop tard non ?

Pour les diagnostics, il me dit qu’il a celui des parties communes et que ceux de l’appartement sont chez le proprio. Et qu’il me les enverra "si besoin". Mais je ne vais quand même pas faire une offre sans avoir vu les diagnostics, je me trompe ?

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#23 14/09/2018 11h56 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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C’est un mauvais jeu auquel aiment jouer les agents. Ne vous y trompez pas, il cherche à vous berner, il se moque du résultat des diagnostics et veut simplement une offre.
Si tant de gens étaient susceptibles d’en faire une, pensez-vous qu’il mettrait autant la pression ? Non.
Donc à votre première question, sachez que oui une offre vous engage donc attention.
Ensuite vous pouvez faire une offre en mettant sous réserve du résultat des diagnostics ou autre mais ne vous engagez pas sous la pression, si le bien vous passe sous le nez, c’est le jeu il y en a d’autres.

Un vendeur sérieux doit disposer de tous les documents nécessaires à la vente afin de recevoir une offre sérieuse. S’ils ne les ont pas, souvent c’est pour cacher quelque-chose.

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#24 14/09/2018 12h44 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Très bien, je lui répond donc que je ne fera pas d’offre tant que tous les papiers ne seront pas en ma possession. Tant pis s’il n’est pas content.

Sur les 3 pv d’AG, beaucoup de demande de travaux sont rejettes à chaque fois. Je pense qu’il faudra les faire à un moment. D’ailleurs une remise en état d’une colonne d’eau a été refusé il y a 2 ans. Et l’année d’après, ils ont du faire les travaux suite à un dégât des eaux.

J’attends donc les diagnostics. En fonction de ceux-ci, je vais faire passer quelqu’un pour estimer la remise aux normes électriques. Si le montant n’est pas très élevé, là je ferai une offre (assez basse vu tout les potentiels travaux à venir).

Merci pour les réponses smile

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#25 14/09/2018 13h06 → Ttfsm : étude de cas immobilier (premier investissement T4) (appartement, immobilier, location)

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Vous pouvez faire une offre avec condition suspensive si le diagnostic met en évidence des anomalies. Ce sera l’occasion de renégocier le prix.

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