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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 04/09/2018 23h45

Membre
Réputation :   3  

Bonjour

Je vous présente ce que j’ai visité cet aprem.

VOTRE PROFIL

- Je suis chez mes parents (encore 2 ans sûrement). Je suis en école d’ingénieur informatique en alternance à 1600€ non imposable.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notion de cours
- Fiscales : notion de cours
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très très peu
- Sociales : excellent
- Temps disponible : 2j si besoin et toutes mes soirées si besoin

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

https://image.noelshack.com/minis/2018/36/2/1536096769-p-20180904-181338-p.png
https://image.noelshack.com/minis/2018/36/2/1536096769-p-20180904-181352-p.png
https://image.noelshack.com/minis/2018/36/2/1536096771-p-20180904-181407-p.png
https://image.noelshack.com/minis/2018/36/2/1536096781-p-20180904-181422-p.png
https://image.noelshack.com/minis/2018/36/2/1536096784-p-20180904-181440-p.png
https://image.noelshack.com/minis/2018/36/2/1536096769-p-20180904-181338-p.png

- Type : T3 de 49m2 (23 lots)
- Année de construction : 1930
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 5ème étage sans ascenseur. Très lumineux.
- Déjà occupé ? Inhabité ? : inhabité depuis 6 mois. Une fille l’avait acheté et a vécu dedans pendant 5 ans (le temps de ses études). Elle veut s’en débarrasser.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? : syndic bénévol
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : chauffage au gaz, E en énergie.
- Volets isolants ou persiennes ? : Volet à refaire, double vitrage
- Espaces verts dans la copropriété ? : non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? : Je ne sais pas
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : je ne sais pas
- Concierge  : je ne sais pas
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : ça peut aller

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Lille (porte d’arras/porte de douai)
- Centre-ville, périphérie : proche centre ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? : emplacement assez prisé, proche d’universités et des commodités. Métro et bus à 250m. C’est pas une bonne population mais pas mauvaise non plus
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : Il y a de bonne chance

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 129k descendu à 119k. 109k avait été accepté mais le futur proprio n’a pas eu son emprunt. L’agent pense qu’on peut encore descendre vu la situation (au moins 105k)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 2 chambres à 500€ HC mini (d’après l’agent)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats : volet à refaire, sol cuisine et couloir. Et des petites finitions.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : j’ai demandé les PV
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Je ne sais pas
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : je ne sais pas

- Taxe foncière hors TEOM : 600€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : je ne sais pas
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : J’hésite à prendre une GLI

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9.4% (sans travaux)
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : j’attend le devis des travaux pour pouvoir le calculer

FINANCEMENT DU BIEN

Je n’ai pas encore fait les démarches complétement mais la banque me suis normalement en prêt 110%

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable, in fine : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : non connu
- Durée du crédit : 20 ans surement
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : Non connu
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 30k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP réel

CASH FLOW

- A voir en fonction des travaux mais cashflow faiblement positif à priori si les travaux ne dépassent pas quelques milliers d’euros.

Voilà le premier jet. Je mettrai à jour après le devis et les diverses informations manquante. Je n’ai vraiment aucune idée du prix des travaux et des décisions de copro qui peuvent être décisifs je pense. Sachant qu’on m’a dit qu’il y avait 219€ de charges par trimestre mais il a pas sur me dire exactement ce que ça comportait. Charge de copro je suppose. Mais je sais pas s’il y a des charges récupérables dedans.

Un autre détail, une des chambres fait 8m2 (contre 10m2 pour l’autre). Est-ce rédhibitoire au niveau de la loi d’avoir une chambre de moins de 9m2?

Etant la première fois que je me plie à l’exercice, je souhaitais le faire même si tout n’est pas complet en souhaitant avoir vos premiers retours. Je me doute que c’est très imparfait et je m’en excuse.

Cordialement

Dernière modification par Ttfsm (05/09/2018 09h23)

Mots-clés : appartement, immobilier, location

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#2 05/09/2018 09h32

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Bonjour

je pense etre investi juste a coté pour un appartement.

Je trouve le quartier interessant.

Pour le bien .. je ne vois pas un interet tres important ( deja sans l’estim travaux c’est impossible de decider )

la coloc a 500 euros je n’y crois pas  mais il y a des personnes qui y arrivent
https://www.devenir-rentier.fr/t15406

je vous conseille de suivre si un retour d’experience est fait.

chambre de 8 M2 c’est redhibitoire pour la coloc vous allez dans les complications .

cdt

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#3 05/09/2018 10h25

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Je confirme les propos de Timinel. 500€ la chambre est trop cher. Vous pouvez compter sur 400/430 hc fonction des charges et de la rénovation. Secteur bien situé (metro/fac). Pas de souci pour trouver des locataires. N’oubliez pas que c’est un 5ieme étage sans ascenseur, ça restera destiné à une clientèle jeune.

Bonne opportunité. Renseignez vous sur les travaux, le financement et surtout les charges et obtenez les compte rendus d’AG.

Pour la surface des chambres, pas de souci légal. La surface mini de 9m2 concerne la surface du logement, pas celle des parties privatives destinées à un locataire dans une coloc. Mais à vérifier fonction de l’implantation du bien.

Et si vous avez un bon dossier  côté banque (caution des parents par exemple), essayez de faire baisser le prix. Le vendeur sera sensible à la qualité du dossier vu ses déboires passés. Privilégiez votre  rentabilité aux dires de l’AI.

Dernière modification par lachignolecorse (05/09/2018 10h27)


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#4 05/09/2018 10h59

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Votre projet est intéressant. Bravo pour votre esprit d’entreprise. Voici quelques remarques:

Localisation: entre porte d’Arras et porte de Douai, ce n’est pas "proche" du centre-ville.

Cela me fait penser au lien de Timinel, qui annonce proximité immédiate de la Catho et 300 mètres du métro, alors qu’il n’y a pas de métro proche de la Catho.

Rentabilité:
Je vous propose de vous offrir un verre lors de notre prochaine rencontre des IH si vous me présentez une copie des anciens baux à 500 euros HC la mini-chambre dans ce prestigieux quartier. Ainsi qu’au rigolo qui vous a fait l’évaluation du loyer.

Je pense que le loyer par chambre sera plus proche de 350 euros. Faites-vous votre propre idée sur le bon coin, sachant que celles qui sont encore à louer en septembre, ce sont les plus chères (et les plus vides de locataires).

Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille)

Faites-nous un retour à ce sujet svp.

Votre taux de vacance me semble optimiste, mais je peux me tromper.

Cash-flow: exigez une copie des appels de charges du syndic. 200 € par trimestre peuvent se transformer en 200 € par mois. Les logements surchargés sont très difficiles à louer, et justifient de fortes décotes à l’achat.

Globalement, je ne trouve pas l’affaire extraordinaire, plus de 2000 €/ m2 dans le quartier de Lille intra-périph le moins recherché.

9 m2 ou 20 m3 par chambre me semblent indispensables:

Location immobilière : mise à disposition d’un logement décent  | service-public.fr

Pour rentabiliser une colocation, il me semble qu’il faille cibler plus de chambres, et donc plus grand.

Vérifiez bien que la banque vous suive, les emprunts à 110% semblent assez difficiles à obtenir, donc probablement plus sans cdi, même si vous me semblez plein d’avenir.

Dernière modification par Trahcoh (05/09/2018 11h35)

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#5 05/09/2018 12h15

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Bonjour

Je vous remercie tous pour vos retours ainsi que le temps passé à me lire.

En effet après recherche, je me rend compte que l’agent immobilier a été… Soit beaucoup trop confiant, soit mal informé, soit un arnaqueur big_smile

Personne ne louait ça avant. Une fille l’avait acheté pour faire ses 5 ans d’études à Lille 2. Et maintenant qu’elle a finit, elle voulait s’en débarrasser.

De plus, une contre visite est faite dans la journée avec de très grande chance d’achat donc ça ne se pose plus.

Proche du centre ville pour moi, c’est le fait qu’il y ai 3 arrêt de métro pour être à Euralille (par exemple). Soit 5-6 min. Et le métro est vraiment à 250-300m (j’y suis allé en métro).

Bon je passe à autre chose et je vais tenter de faire plus attention. J’ai tendance à oublier que l’agent est là pour vendre et qu’il me dira sûrement tous ce que je veux entendre. Il faut vraiment que je m’y habitue.

J’ai une autre visite demain plus intéressante je pense (même prix pour 3 chambres) mais moins bien situé (mons-en-baroeul).

Comment ça se passe maintenant ? Je dois fermer ce sujet ou un truc comme ça ? Relancer un nouveau sujet si l’autre bien me semble intéressant (une fois que j’aurai plus de données évidemment) ? Ou je continue ici ?

Cordialement

Dernière modification par Ttfsm (05/09/2018 15h23)

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[+1]    #6 05/09/2018 12h22

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Bonjour

je ne sais pas si c’est voulu mais vous avez signé smile

vous pouvez laisser le sujet mais prenez un nouveau pour un nouveau cas. quand il se présentera

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