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#26 10/09/2018 14h49

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Concernant le montage SAS/HOLDING/SCI, pas de risques, vous pouvez évoquer bien des motifs justifiant le montage, par contre, pensez au CAC si la SAS contrôle ou est contrôlée par d’autres personnes morales.

Pour la cession d’usufruit temporaire, le risque existe, et je n’ai pas assez de recul pour vous assurer que c’est sans risques.

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#27 10/09/2018 15h28

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J’ai un très gros doute sur la possibilité qu’une personne morale détenant majoritairement une SCI puisse mettre celle-ci à l’IR ?

Quelqu’un peut-il confirmer ou non ce point ?

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#28 10/09/2018 15h28

Membre (2018)
Réputation :   3  

Doc94 a écrit :

Merci pour vos explications , c’est donc car la Sci serait en parallèle  à l’IR.

Oui en effet, et cela impose donc de faire principalement de la location nue. (10% max des recettes provenant de location meublée, sinon, il faut passer la SCI à l’IS)


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#29 10/09/2018 15h31

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serenitis a écrit :

J’ai un très gros doute sur la possibilité qu’une personne morale détenant majoritairement une SCI puisse mettre celle-ci à l’IR ?

Quelqu’un peut-il confirmer ou non ce point ?

Le SCI ne sera pas "a l’IR", mais n’en sera pas moins "fiscalement transparente" pour ses associés, quelle que soit leur fiscalité.


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#30 10/09/2018 15h32

Membre (2017)
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serenitis a écrit :

J’ai un très gros doute sur la possibilité qu’une personne morale détenant majoritairement une SCI puisse mettre celle-ci à l’IR ?

Quelqu’un peut-il confirmer ou non ce point ?

Moi je vous le confirme. Sur quoi vous basez vous pour avoir un très gros doute ?

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#31 10/09/2018 15h35

Membre (2018)
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serenitis a écrit :

J’ai un très gros doute sur la possibilité qu’une personne morale détenant majoritairement une SCI puisse mettre celle-ci à l’IR ?

Quelqu’un peut-il confirmer ou non ce point ?

Oui c’est bien ce qui était prévu dans le montage, c’est aussi confirmé ici:

Le régime fiscal des SCI relevant de l’impôt sur le revenu

Dans les SCI relevant de l’impôt sur le revenu (IR), les résultats de la société ne sont pas taxés en son nom, mais au nom personnel des associés (SCI translucides).

Ainsi, chacun des associés est personnellement imposable à raison d’une fraction des bénéfices de la société, cette fraction étant proportionnelle à ses droits dans la société.

Lorsque l’associé est une personne physique, une entreprise individuelle ou une SCI de personnes, la quote-part des résultats de la SCI lui revenant est assujettie à l’impôt sur le revenu, alors que cette quote-part sera soumise à l’IS si l’associé est une société relevant de cet impôt sur les sociétés.


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#32 10/09/2018 15h38

Membre (2015)
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julien94 a écrit :

Doc94 a écrit :

Merci pour vos explications , c’est donc car la Sci serait en parallèle  à l’IR.

Oui en effet, et cela impose donc de faire principalement de la location nue. (10% max des recettes provenant de location meublée, sinon, il faut passer la SCI à l’IS)

Je ne sais pas si il sera aisé de trouver une banque pour financer un bien détenu par une sci à l’ir détenu à 80 % par une Holding à l’is et 20 % en nom propre , avec don de l’usufruit à la Holding .
Qui prends le crédit , qui le paie ?

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#33 10/09/2018 15h51

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La question qui se posera devrait surtout être : qui donne quelles garanties à la banque.

La réponse sera sans doute "MichMouch" sur ses deniers. Il faudra juste qu’il ait la surface financière pour rassurer la banque.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#34 10/09/2018 15h51

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Personne n’a soulevé le problème de l’évaluation de l’usufruit temporaire?
En effet, vous ne pourrez pas acheter la NP à titre privé et l’usufruit via la holding avec une valeur de 80%. Vous serez retoquer si controle. Un US temporaire sur 20 ans c’est max 50% voir 60% mais pas plus, le risque de requalif est très important…


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#35 10/09/2018 15h56

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GoodbyLenine a écrit :

La question qui se posera devrait surtout être : qui donne quelles garanties à la banque.

La réponse sera sans doute "MichMouch" sur ses deniers. Il faudra juste qu’il ait la surface financière pour rassurer la banque.

Moi ? Pourquoi moi ? ^^

@Flyz57 Non la holding détient 80% de la sci en pleine propriété. Les 20% restant dont détenu par les époux en nom propre. Et c’est l’usufruit de ces 20% qui est temporairement cédé à la Holding. La dessus on ne connais pas les valeurs, ou alors c’est moi qui ai mal compris.

Doc94 a écrit :

julien94 a écrit :

Doc94 a écrit :

Merci pour vos explications , c’est donc car la Sci serait en parallèle  à l’IR.

Oui en effet, et cela impose donc de faire principalement de la location nue. (10% max des recettes provenant de location meublée, sinon, il faut passer la SCI à l’IS)

Je ne sais pas si il sera aisé de trouver une banque pour financer un bien détenu par une sci à l’ir détenu à 80 % par une Holding à l’is et 20 % en nom propre , avec don de l’usufruit à la Holding .
Qui prends le crédit , qui le paie ?

L’idée ici c’est d’arriver à utiliser la trésorerie dégagée par les activités de ceux qui ont posé la question.
Donc à priori pas besoin de crédit, ou alors un très bon apport sera disponible, ou alors des liquidités pourront être nantis sur la holding. Autrement oui des garanties peuvent être prises sur les associés personnes physiques personnellement.

Dernière modification par MichMouch (10/09/2018 16h01)

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#36 10/09/2018 17h12

Membre (2010)
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MichMouch a écrit :

@Flyz57 Non la holding détient 80% de la sci en pleine propriété. Les 20% restant dont détenu par les époux en nom propre. Et c’est l’usufruit de ces 20% qui est temporairement cédé à la Holding. La dessus on ne connais pas les valeurs, ou alors c’est moi qui ai mal compris.

La répartition Holding / personne physique de la détention de la SCI n’est effectivement pas très limpide + le démembrement …

Dans ce genre de situation il faudra parler de valeur économique de l’usufruit, sachant de surcroit que cette approche fait j’imagine référence à un démembrement ab-initio (sujet déjà débattu et sujet à controverse) ?

Il faut vraiment comme le souligne Bernard2K savoir où on veut aller.. car 1) le jeu en vaut il la "chandelle" ? 2) comment "borner" l’opération ?

Certaines structurations sociétaires développées notamment pour la détention de l’immo professionnel par le dirigeant n’ont pas obligatoirement vocation à être "copiées"  pour investir dans des supports divers et variés, mais ce n’est que mon avis. Gérer la trésorerie de l’entreprise est une chose, emprunter en est une autre car le niveau de risque change.

En tout cas il vaut certainement mieux que l’activité professionnelle ne soit pas mise en défaut à cause de l’activité patrimoniale développée en // car cela pourrait finir "un peu" tendu….

Crown

Dernière modification par Crown (10/09/2018 17h22)

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#37 11/09/2018 15h13

Membre (2018)
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Bonjour,

j’ai essayé d’éclaircir le point du démembrement avec le fiscaliste (j’avais finalement mal compris lors de ma première discussion avec lui, ces notions étant toutes nouvelles pour moi), voici donc le principe:
- les associés physiques sont pleinement propriétaires à 20%
- la holding pleinement propriétaire à 80%

Le démembrement est réalisé sur les 80% de pleine propriété de la holding, on aura donc:
- les associés physiques qui seront nue-propriétaires à 80% (et seront toujours aussi pleinement propriétaires à 20%)
- la holding aura l’usufruit à 80%

A l’issue de la période de démembrement, les associés physiques deviennent pleinement propriétaires à 100%.

Merci en tout cas pour vos remarques, ça m’a permis d’y voir plus clair aussi ^^


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#38 11/09/2018 15h27

Membre (2017)
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Comme ca c’est bien plus logique. Votre fiscaliste vous a confirmé que ce n’était pas risqué vis à vis d’une situation d’abus de droit ?

Combien de temps dure la cession d’usufruit temporaire ?

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#39 11/09/2018 15h47

Membre (2018)
Réputation :   3  

MichMouch a écrit :

Comme ca c’est bien plus logique. Votre fiscaliste vous a confirmé que ce n’était pas risqué vis à vis d’une situation d’abus de droit ?

C’était justement sa première affirmation, en déclarant que ce montage était conçu dans l’objectif de ne pas attirer l’attention de l’administration fiscale, et eviter ainsi cette situation.
J’ai tendance à lui faire confiance sur ce point, mais cela ne reste que mon avis wink

MichMouch a écrit :

Combien de temps dure la cession d’usufruit temporaire ?

Dans mon cas, il propose 15 ans.


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#40 11/09/2018 16h25

Membre (2010)
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Bonjour,

L’opération est effectivement beaucoup plus cohérente dans sa finalité.

C’est donc vous personne physique qui allez acheter 80% de la nue-propriété.

Cette approche est parfois développée lorsqu’une Société opérationnelle détient un immobilier d’entreprise et que le dirigeant souhaite le récupérer (ca peut servir pour assurer sa retraite). La Société y trouve également son intérêt (allège son bilan, rend la cession de l’entreprise plus réalisable, etc..). L’argumentaire est donc clairement pas uniquement fiscal.

Dans votre cas j’ai un peu plus de mal à savoir ce que la Holding va vous vendre (la nue-propriété de parts d’une société civile ? il y a quoi dans cette société ? cela représente quoi au niveau valorisation ? Comment allez vous financer l’acquisition - sous réserve que la nue-propriété ait une valorisation significative.). Le démembrement aurait lieu quand par rapport aux acquisitions qu’effectueraient la SC ?

Dans le cas d’un immo d’entreprise c’est déterminable (mais il faut faire attention à la valorisation car vous faites passer à terme un bien pro en bien perso, ca ne peut qu’intéresser l’administration). Dans votre cas, le calcul de la valo et l’intéret de l’entreprise sont plus "complexes".

Vous avez raison de vous appuyer ++ sur votre fiscaliste car il doit avoir toutes ces réponses (et tenez nous au courant smile).

Bonne continuation

Crown

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#41 11/09/2018 16h55

Membre (2018)
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Je vais essayer de répondre avec la compréhension que j’ai du montage (la notion de démembrement reste encore toute nouvelle pour moi):

Crown a écrit :

Dans votre cas j’ai un peu plus de mal à savoir ce que la Holding va vous vendre (la nue-propriété de parts d’une société civile ? il y a quoi dans cette société ?

Oui la holding va céder sa nue-propriété, à l’issue du démembrement, de ses parts d’une SCI imposée à l’IR. Cette SCI va acheter des appartements pour les louer.

Crown a écrit :

cela représente quoi au niveau valorisation ? Comment allez vous financer l’acquisition - sous réserve que la nue-propriété ait une valorisation significative.).

100% des parts de la SCI représentent 100k. Pour les acquisitions, les fonds de la SCI serviront à financer des apports (le reste des acquisitions étant financées par des emprunts), et les différentiels mensualités - loyers.

Crown a écrit :

Le démembrement aurait lieu quand par rapport aux acquisitions qu’effectueraient la SC ?

Immédiatement à la création de la SCI, vraisemblablement pour économiser certains frais, notamment des actes notariés.

J’espère que ça clarifie un peu wink


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#42 11/09/2018 17h09

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À mon humble niveau , je trouve ça encore plus farfelu  que le précédent montage .
Donc votre Holding va acheter 80 pctt de la peine propriété d’un bien immobilier et ensuite donner (vendre ? ) immédiatement la nu propriété à votre sci ( qui possède les 20 % restant ) en ne gardant que l’usufruit ?
L’intérêt est donc d’amortir l’usufruit soit 80 pctt des loyers qui seront taxés au taux réduit d’Is .
Je ne vois pas d’autre intérêt à ce montage qu’eluder l’impôt mais votre fiscaliste est bien plus compétent que moi .

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#43 11/09/2018 17h52

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Attention, post à tendance paranoïaque 😊

julien94 a écrit :

- la Holding facturerait des "managements fees" aux filiales.
- Il y aurait en effet une convention de trésorerie, entre toutes ces entités. Ce point semble clairement indispensable pour cadrer et justifier les flux échangés, via notamment des comptes courant d’associés.
- L’endettement initial de la SCI "compenserait" le bénéfice de l’EURL, pour diminuer l’imposition globale, au moins les premieres années.
- Les associés physiques de la SCI auraient la nue propriété des biens, et la Holding l’usufruit, avec un démembrement au bout de 10-20 ans. Un demembrement réciproque entre les personnes physiques est aussi mis en place en cas de d’accident de la vie.
- Les dates d’exercice seraient calées au 31/12 de chaque année.

Sur les managements fees, bon courage… c’est vraiment un truc que je ne toucherai pas à titre personnel, même de loin (le fisc a ces montages dans le collimateur). Je me demande si ce n’est pas un facteur qui, pour le coup, risque d’attirer l’attention de l’administration ?

Sinon et pour le montage - si je comprends bien :
  - Vous apportez les parts au holding (avec j’imagine un report d’imposition)
  - Les remontées de dividendes de l’EURL vers le holding permettent de financer l’acquisition immobilière dans la SCI (via peut être apport initial et/ou en venant combler un éventuel cash-flow négatif)
  - Avec le mécanisme NP/usufruit, les associés physiques deviennent propriétaires au bout de 15 ans.

Le montage m’interpelle. Je ne comprends rien à ces histoires d’usufruit mais concrètement : de l’argent qui n’est pas passé par la case ‘IR’ est utilisé pour que vous deveniez propriétaire en tant que personne physique. N’y a-t-il pas là un risque d’abus de biens sociaux ?

Il y a aussi l’angle du risque d’abus de droit, avec une décision célèbre du CADF : affaire n°2014-33, 29 janvier 2015. Dans ce cas, le comité constatait que la société usufruitière n’avait aucune substance économique (même pas de compte bancaire …), des remontées de résultat depuis la SCI tout à fait minimes (couvrant à peine les charges, essentiellement fiscales) et n’avait développé aucune autre activité. Dans une autre affaire et de façon logique, le CADF (23 juin 2016, 2016-11) écartait l’abus de droit, justement parce que les remontées de résultats depuis la SCI avaient permis de développer d’autres activités.

Bref, mon analyse est qu’un point important sera de démontrer que l’usufruit répond à une vraie logique économique, en permettant de développer d’autres activités au sein du holding. Donc de remonter des résultats significatifs pendant tout ou partie de la période de démembrement.

Bon, ce n’est que mon analyse. Et comme je ne suis pas juriste et encore moins avocat (la fiscalité est n’est pour moi qu’un hobby), je serai intéressé pour avoir votre avis sur cette analyse et/ou d’autres forumeurs, plus calés que moi.

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#44 11/09/2018 18h46

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Il est certain que l’intérêt de la Holding n’est pas en première intention évident à percevoir….

Si la SCI achète un bien et que par la suite en fonction de la valorisation de ce bien, de son rendement, de la durée du démembrement, la holding cède la nue-propriété. Rien en soit de répréhensible.

Encore faut il étudier les flux et mettre en évidence que sur la durée du démembrement, la holding en fonction de l’usufruit qu’elle perçoit, les remboursements de prêts qu’elle peut être amenés à devoir assumer a un intérêt économique à effectuer l’opération. A la limite si c’est pour amortir l’usufruit, récupérer du cash et développer d’autres activités, il peut y avoir une logique.
Si tout sert à finir dans le patrimoine personne physique de Julien94 c’est beaucoup plus chaud (je reconnais que perso je ne me lancerais pas là dedans mais je ne suis pas non plus fiscaliste).

Le fait que Julien soit des 2 côtés de l’opération est aussi certainement un point qui attirera le regard de l’administration.

Je ne vois pas d’ailleurs comment les acquisitions vont pouvoir se faire facilement :
Si la sci veut emprunter qui va être caution sachant que les flux financiers vont aller vers l’usufruitier. La holding ?  Pas facile de défendre que la Holding a un intérêt de prendre le risque de se porter caution pour un bien dont la nue-propriété est détenue par un tiers.
Cela s’envisage "intellectuellement" facilement car Julien94 vous êtes des "2 côtés" mais aucune autre société que votre Holding n’accepterait ca…

En plus vous êtes confronté comme déjà évoqué à un démembrement ab-initio (il y a de farouches opposants) et à la question de la valorisation du démembrement qui constitue le coeur de ce type d’opération.

Votre finalité personnelle est parfaitement cohérente en terme d’objectif, la mise en place sans dénaturer l’esprit de la loi est plus compliqué (voire plus que compliqué).

Pour la mise en place et le suivi c’est clairement votre fiscaliste qui saura voir avec vous les tenants et aboutissants.

Bonne continuation

Crown

Dernière modification par Crown (11/09/2018 18h51)

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#45 12/09/2018 01h17

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J’ai lu en diagonale, et je vais peut être redire des évidences, désolé …

La holding cède la np --> ok, mais attention. Ceder immédiatement la NP d’une SCI "sans valeur" parce que sans patrimoine, pour ensuite injecter massivement de l’argent en tant qu’US uniquement --> gare à l’intérêt purement fiscal constituant un abus de droit de fait !

La holding cède la NP mais injecte des fonds dans la SCI au motif de sa bonne gestion de ses propres fonds --> ok, pas de souci.

Traduction : la holding doit avoir un intérêt financier réel dans le montage, il doit lui permettre de gagner de l’argent. Pensez par ailleurs que l’apport de fonds constitue un prêt de fait, qui doit générer des revenus pour la holding et être remboursé à terme … Ce n’est pas un apport en capital, qui engendrerait la création d’une nouvelle répartition des parts créées à l’occasion.

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#46 12/09/2018 10h00

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carignan99 a écrit :

Le montage m’interpelle. Je ne comprends rien à ces histoires d’usufruit mais concrètement : de l’argent qui n’est pas passé par la case ‘IR’ est utilisé pour que vous deveniez propriétaire en tant que personne physique. N’y a-t-il pas là un risque d’abus de biens sociaux ?

Ce sont les associés personnes physiques qui deviennent propriétaires, les biens sont toujours possédés par la SCI.

Pour préciser un peu, mon objectif est d’utiliser ma trésorerie d’entreprise pour de l’investissement locatif, tout en optimisant la succession des biens. Je ne souhaite pas que mes enfants aient à régler des droits de succession potentiellement conséquents (si j’avais possédé les biens en perso) quand la question se posera.

Le fiscaliste a pris en compte cette contrainte, et a donc proposé ce montage où les biens resteront détenus par des personnes morales.
Le fait qu’il ait retenu la SCI en IR est du au cas où les biens seraient éventuellement revendus, où il considère préférable d’être imposé à l’IR, plutôt qu’à l’IS (quelque soit le taux d’abattement applicable au moment de la vente). Je comprends que la partie démembrement est proposée pour arriver à cette fin.
Le cabinet du fiscaliste fait aussi de la tenue comptable et du commissariat aux comptes, et propose de gérer le tout, et se porte en quelque sorte garant du montage. A ce titre, j’ose esperer que la convention de trésorerie qu’ils mettent en place est conçue pour prendre en compte l’éventuel intérêt qu’aurait l’administration fiscale.

Malgré tout, prenant en compte vos vives réserves, j’ai sollicité l’avis d’un autre professionnel du secteur qui m’a conseillé un autre montage (enfin, c’est tellement simple que ce n’est plus vraiment un montage):
- créer une holding SAS, imposée à l’IS, dont les actionnaires sont mon épouse et moi-même, et possédant 100% de mon EURL. Cette SAS investirait directement.
- et… c’est tout.

Cette formule offre à priori dans mon cas que des avantages:
- je beneficie toujours du regime mere/fille pour la remontée des dividendes, et de l’integration fiscale.
- la cession de parts (pour la succession) est aussi taxée à 5% comme l’aurait été une SCI, car la SAS sera une personne morale à prépondérance immobilière.
- plus de doutes à priori sur la finalité de cette SAS, car elle investit directement.
- l’impot applicable lors d’une revente n’aura que peu d’importance dans mon cas, car je vais à priori amortir le bien durant la durée des emprunts (aux alentours de 20 ans), mon abattement sur cet impot sera alors proche des 100% lors de la revente.
- la SAS pourra louer du nu, meublé, etc., contrairement à une SCI à l’IR.
- plus de partie démembrement, ni de management fees.
- au final, simplicité avec 2 sociétés à gérer au lieu de 3, et la diminution des frais de gestion liés.

Dernière modification par julien94 (12/09/2018 10h31)


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#47 12/09/2018 10h46

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Concernant les conseils du fiscaliste, avez vous des documents que vous pourriez nous faire partager? ce serait plus lisible car certains points m’interpellent.

"l’impot applicable lors d’une revente n’aura que peu d’importance dans mon cas, car je vais à priori amortir le bien durant la durée des emprunts (aux alentours de 20 ans), mon abattement sur cet impot sera alors proche des 100% lors de la revente."

Je ne comprends pas, si le bien est amorti à 100% alors en cas de revente = Taux IS * prix de vente.


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#48 12/09/2018 11h11

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Je n’ai malheureusement aucune documentation, tout s’est fait à l’oral. Je peux néanmoins vous mettre en relation, vous pouvez m’envoyer un message privé à cet effet.

Quand je disais amortir (c’est peut être pas rigoureusement le bon terme), c’était simplement pour indiquer que j’avais perçu des loyers durant toute la durée de l’emprunt.

Lors de la revente, je parlais de l’imposition sur la plus-value qui est de la forme: (prix de vente - prix d’achat - l’abattement selon durée de détention) * impôt. Si l’abattement est de 100% (au bout de 22 ans), l’impôt concerné n’a pas d’importance.


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#49 12/09/2018 12h13

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Ce montage est effectivement plus simple et plus standard .
Il sera peut être plus simple pour vos investissements immobiliers de créer une sci à l’is détenu par la Holding .
Cela vous permettra de mieux distinguer le type d’investissement réalisés et de faire rentrer votre femme à votre convenance .

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#50 12/09/2018 21h51

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julien94 a écrit :

Lors de la revente, je parlais de l’imposition sur la plus-value qui est de la forme: (prix de vente - prix d’achat - l’abattement selon durée de détention) * impôt. Si l’abattement est de 100% (au bout de 22 ans), l’impôt concerné n’a pas d’importance.

Attention, les sociétés à l’IS ne bénéficient pas de l’abattement lié à la durée de détention.
Dans une sociétés à l’IS, le gain à la revente se calcule ainsi : prix de vente - valeur comptable du bien et s’ajoute au résultat avant impôts.
voir par exemple : Les plus-values immobilières des entreprises LégiFiscal
La valeur comptable diminue chaque année par le mécanismes d’amortissement comptable. Au bout du 20 ou 25 ans, la valeur comptable de votre appartement est nulle. Donc vous allez payer un IS sur la totalité du prix de vente (comme vous l’a dit Flyz57).

La possession d’immo dans une société à l’IS présente beaucoup d’avantages, mais un inconvénient majeur lors de la revente.

julien94 a écrit :

Quand je disais amortir (c’est peut être pas rigoureusement le bon terme), c’était simplement pour indiquer que j’avais perçu des loyers durant toute la durée de l’emprunt

Effectivement, votre définition d’amortir est fausse, ce qui peut vous causer quelques mauvaises surprises (cf supra) … Je vous conseille de lire un peu au sujet de l’amortissement comptable.

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