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#1 02/09/2018 22h34

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Bonjour,

Nous avons visité un immeuble de rapport de 70m² dans une ville étudiante du nord.

L’immeuble à 3 appartements : 1 F2 avec cour et 2 studios déjà loué en nue…

Prix achat FAI : 150 000€
Frais de notaire : 12 500€
Frais de dossier/courtier/Crédit logement : 3805€

Loyer annuel : 1220 x 12 = 14 640€
PNO : j’estime à 300€
TF : 1240€ + 200€ de TOM

Charges : 20€ par logement qui comprend (eau et TOM).

Apport envisagé de 20-25 000€

Emprunt sur 20 ans à 1.6%.

Objectif : passer les logements en meublés, faire de la courte durée au rdc car le bien s’y prête et louer les 2 studios à des étudiants.

L’immeuble est dans un état irréprochable, façade neuve, appartement lumineux et traversant.
Le seul bémol, quartier résidentiel avec peu de commerce mais assez proche des écoles (20 min des principales écoles).

Après avoir lu pas mal de posts sur le passage en LMNP avec rachat des meubles des locataires, faire des travaux contre changement de bail… Je me demande :

1) On voudrait faire du meublé mais on ne voit pas comment passer du nu au meublé car 2/3 des locataires viennent d’emménager pour la rentrée des écoles et les appart sont en très bon état. Nous ne les voyons pas refaire les cartons dans ce cas la.

2)On a réfléchit aussi à créer une société pour acheter cet immeuble pour faire des "économies d’impôts", mais étant un premier investissement, et dans une ville étudiante, ce choix ne nous semble pas judicieux.

3) Le choix serait plus d’opter pour le régime réel du revenu foncier (option pour 3 ans) et de passer en meublé à la sortie de chaque locataire. Je précise que d’après mes calculs en revenu foncier, nous ne serons pas en déficit. D’après mes calculs, on va payer environ 3000 € d’impôt (sur ce bien

4) Concernant la valeur amortissable, j’ai vu qu’il fallait prendre la valeur vénale au jour de départ de la location meublé, et non la valeur d’achat. J’imagine qu’il faudra répartir la valeur globale du bien au prorata des m² si nous n’avons pas de valeur pour chaque lot ?

5) Comment répartir l’emprunt ? au prorata des m² ?

6) Qu’en est il des frais de notaire et d’agence non déduits à l’achat sur les revenus fonciers ?

7) Que pensez vous de cette investissement ?

Jonathan.

Mots-clés : immobilier, location nue, passage au lmnp


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#2 03/09/2018 09h43

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1 et 2 : vous avez répondu de vous-même. Si ce sont des étudiants qui viennent de rentrer, avec un peu de chances ils libéreront le studio en juin prochain.

3) certes, option pour 3 ans, ce qui signifie que vous ne pouvez pas repasser en micro-foncier pendant ces 3 ans. Vous pouvez en revanche passer en meublé quand vous voulez, en l’absence de déficit foncier imputé sur le revenu global.

4) "Concernant la valeur amortissable, j’ai vu qu’il fallait prendre la valeur vénale au jour de départ de la location meublé, et non la valeur d’achat."
Oui, si la location meublée démarre une année différente de celle de l’acquisition.
"J’imagine qu’il faudra répartir la valeur globale du bien au prorata des m² si nous n’avons pas de valeur pour chaque lot ?"
Si vous n’avez pas de valeur pour chaque lot, il n’y a guère d’autre solution ; mais c’est mieux d’avoir une valeur pour chaque lot.

5) Comment répartir l’emprunt ? au prorata des m² ?
Un emprunt servant à acheter, la logique voudrait qu’on répartisse au pro-rata des valeurs. Si l’estimation des valeurs vénales donne F2 100 k€, studio 1er étage 50k€, studio 2e étage 70 k€, vous faites un pro-rata là-dessus. Mais si vous avez réparti les valeurs vénales au pro-rata des m², alors vous répartissez les charges d’emprunt forcément au m² aussi. De toute façon c’est l’expert-comptable qui fera ce calcul.

6) : si vous amortissez la valeur vénale, alors les frais de notaire et d’agence (et les éventuels travaux) sont "perdus". C’est soit valeur vénale, soit somme des coûts d’achat ; pas un mix des deux !

7) Rentabilité bonne mais pas énorme pour le nord.
Etes-vous sur place pour gérer la courte durée (beaucoup d’entrées/sorties à gérer ; si c’est confié à une agence, ça coûte bien plus que les 5 à 7 % de gestion d’une location à l’année) ?
Vous dites 20 min des écoles, 20 minutes en quoi ? 20 minutes c’est déjà loin, vous avez le risque que les étudiants se logent plus près (et donc par exemple d’avoir beaucoup de visites, pour entendre ensuite "je ne vais pas le prendre, j’ai trouvé plus près"). Pour ma part j’ai habité 6 mois à 30 minutes porte à porte de mes études, en métro, eh bien quelle galère ! Si j’avais un conseil à donner à un étudiant, c’est d’éviter cette situation, le temps qu’on économise dans les transports est mieux utilisé pour étudier et profiter des loisirs.

Dernière modification par Bernard2K (03/09/2018 09h47)


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#3 03/09/2018 15h36

Membre
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Merci Bernard2k pour votre réponse.

L’immeuble se trouve à 20 min des fac à pieds.
A vélo, 10 min.
En bus, 15 min.
10 min à pieds du centre ville.

La locataire du 2ème est en fac de médecine et met 30 min pour se rendre à son école, en voiture.
Il y a tellement d’appartement vétuste que des biens propres sortent du lot.

Je suis d’accord avec vous, c’est mieux d’être à 5 ou 10 min à pieds voir en face.

6)En revenu foncier option pour le réel :
-frais de notaire : non déductible
-frais d’agence : non déductible
Soit 25 000€ de charges payées mais non déductibles pour partie. C’est quand même pas évident de se passer de cette somme en déduction.

Passage LMNP : amortissement à la date de location à partir de la valeur vénale évaluée par un agent immobilier et charges répartis au prorata des m².

Je n’arrive pas à trouver l’information sur la déductibilité des frais de courtier ?
Je pense qu’ils ne sont pas déductible car je n’ai pas trouvé l’info…
Si quelqu’un pouvait me confirmer cela ou non?

7)Concernant la location courte durée :

Nous ne sommes pas sur place (1h de route par autoroute), on ne pourra pas gérer ce type de location en direct mise à part les échanges avec les voyageurs et annonce.
Nous pensions prendre une femme de ménage, pour le ménage et le linge.
Prendre un service comme welkeys.
Tous cela reste hypothétique car le rdc est occupé et nous n’avons pas encore eu retour de l’agent immobilier sur le profil de cette personne (actif ou étudiant).

La location de courte durée permet d’améliorer le revenu mais augmente les charges en conséquences.

La rentabilité n’est pas extraordinaire sans être mauvaise, ca reste correcte par rapport à ce qu’on a vu depuis que l’on a commencé nos visites.

Jonathan.

Dernière modification par Pitivier93 (03/09/2018 15h36)


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