Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 02/03/2012 08h58 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   174 

Un membre du forum m’interroge en message privé sur le point de savoir si un usufruitier de SCPI peut prétendre ou non aux distributions de plus-values réalisées par certaines scpi en complément des distributions de loyers.

Il semblerait, en effet, que la pratique diffère d’une maison de gestion à l’autre.

Par exemple, Sofidy accorde le bénéfice des plus-values distribuées à l’usufruitier, alors qu’HSBC les versent au nu-propriétaire. Qui a raison ?

Voici ce que je réponds (je reproduis ici ma réponse qui, je pense, intéressera les membres du forum qui ont investi dans l’usufruit de parts de scpi, par mon intermédiaire ou non) :

Stephane a écrit :

Je n’ai pas encore rencontré le problème que vous évoquez, car ni moi, ni mes clients, n’avons investi dans les scpi d’HSBC. Je pense qu’HSBC commet une erreur juridique grossière !

Il n’y a qu’une et une seule qualification juridique possible pour toutes les sommes versées par la SCPI (qui rappelons-le, est une société comme toutes les autres), dès lors qu’il n’y a pas réduction ou amortissement du capital social : il s’agit toujours de dividendes prélevés sur le bénéfice social, peu importe l’origine comptable des fonds versés (plus-value, loyers, report à nouveau, revenus financiers, etc…).

Or, sauf clause contraire, tous les dividendes sont des fruits civils. Ils sont donc tous appréhendés par l’usufruitier (art 582 et 586 du code civil), quel que soit le type de société (sci, siic, scpi, société commerciale, cotée ou non…), l’origine comptable des fonds versés, dès lors qu’ils sont valablement distribués par suite d’une décision de l’assemblée générale des associés.

Si vous vous référez à l’assemblée générale de la SCPI, vous verrez que les versements qui correspondent aux "plus-values", sont bien une distribution de dividendes et non un amortissement du capital social.

Vous noterez également que le traitement fiscal du versement des plus-values n’a aucune importance au plan civil (principe de l’autonomie du droit fiscal) et ne saurait perturber ce raisonnement.

HSBC doit tenir compte du fait que pour les porteurs de parts, usufruitiers ou nus-propriétaires, la société est une universalité juridique, c’est-à-dire une sorte de "boite noire" dans laquelle on ne doit pas regarder. Vous n’êtes pas usufruitier d’immeubles, mais bien de parts de société !

Le seul critère mis, aujourd’hui, en avant par la jurisprudence est celui du bénéfice "distribué". Ainsi, la jurisprudence retient que l’usufruitier a vocation à recevoir les profits distribués, pendant la durée de son usufruit, et non ceux mis en réserve, qui ont vocation à enrichir le nu-propriétaire, une fois l’usufruit éteint. (CA Lyon, 23 févr. 1984, D. 1985, jur., p. 127)

Naturellement, ce raisonnement juridique n’est valable qu’en l’absence de clause contraire des statuts ou de la convention de démembrement.

Pour éviter toute difficulté sur ce point, il est sage de le préciser explicitement dans toutes les conventions de démembrement, ce que Sofidy mentionne dans sa convention "type", à savoir que l’usufruitier peut prétendre à toutes les distributions, qu’elle représentent des loyers ou des plus-values.

J’espère avoir quelque peu éclairé votre lanterne !

Sentiments distingués.

Stéphane

Dernière modification par stephane (02/03/2012 09h20)

Hors ligne

 

#2 02/03/2012 11h42 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Dans le même sujet, comme est traité au terme d’un usufruit temporaire les plus ou moins values sur la valeur des parts de la SCPI ?

Merci


En attendant de gagner au loto …

Hors ligne

 

#3 02/03/2012 15h22 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   174 

Le nu-propriétaire est le bénéficiaire de toutes les plus-values (ou moins-values) des parts de SCPI.

Hors ligne

 

#4 27/02/2013 18h26 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   26 

Bonjour Stéphane,

Je découvre ce sujet par renvoi.
Permettez-moi de vous donner mon opinion dessus.

La question me paraît, en réalité, bien plus ouverte que vous ne le dites. Heureusement, la réponse devrait être connue dans un délai assez proche. En effet, la faculté pour les OPCVM de distribuer les plus-values, en addition aux dividendes, va forcer l’administration à se pencher sur la question. Dès que j’aurai une réponse plus définitive, je vous l’apporterai.

Il existe des arguments pouvant laisser croire qu’attribuer la plus-value aux nu-propriétaires n’est pas absurde. En effet, vous mentionnez que le dividende est un fruit civil. Ca n’est pas tout à fait exact juridiquement.

L’article 582 que vous citez dispose que l’usufruitier a droit aux "fruits" issus du bien. A l’inverse, le nu-propriétaire a lui droit, a contrario, aux produits du bien. Il est ainsi admis par la jurisprudence que dans le cadre d’une action démembrée, les dividendes reviennent à l’usufruitier et que, lors d’une cession, la plus-value revienne au nu-propriétaire.

La jurisprudence ne s’est pas, à ma connaissance, prononcée sur la ventilation dans le cadre d’un dividende versé par une entreprise qui serait à la fois composée d’une plus-value et de la distribution du résultat.

La DLF devrait se prononcer rapidement sur le projet, en raison des difficultés liées au nouveau régime des OPCVM, mais, contrairement à vous, je ne pense pas que l’on puisse dire que HSBC commette une grossière erreur juridique. A mon sens, la logique voudrait même que ce soit la solution de HSBC qui s’impose.
Pourquoi ? Parce que le véhicule d’investissement est transparent. Ainsi, la nature de chaque distribution est conservée. Une SCPI distribuera les revenus au long de sa vie sous la forme de dividendes (et là, le régime des RCM s’applique), mais au moment de sa liquidation, en cas d’éventuelles plus-values sur la revente des immeubles, elle distribuera une plus-value immobilière, qui sera imposée comme telle chez le porteur.

Ainsi, à mon sens, la distribution de plus-values devrait revenir au nu-propriétaire. D’ailleurs, la solution apparemment, choisie par Sofidy prouve le doute là-dessus, vu que c’est la convention de démembrement qui règle une question qui devrait être déjà avoir trouvé sa réponse par la jurisprudence. Ayant récemment travaillé sur ce sujet, j’ai été assez surpris que cela ne soit pas traité.

Je serai ravi d’avoir votre opinion sur les points soulevés ici.

Hors ligne

 

#5 27/02/2013 20h21 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   174 

Mon opinion, vous la connaissez déjà ! Elle est exprimée ci-dessus.

Cette question repose fondamentalement sur la notion de fruits : sont des fruits tout ce qui est distribué par la société à titre de dividendes. Les fruits appartiennent en pleine propriété à l’usufruitier.

C’est la décision de distribuer des dividendes qui fait naître le fruit : tant que cette décision n’est pas prise, les parts sociales ne produisent pas de fruits. Les droits de l’usufruitier étant constitués par la décision de l’assemblée, ils reviennent en totalité à celui qui se trouve usufruitier à ce moment là.

Les dividendes peuvent résulter en premier lieu de la distribution des bénéfices du dernier exercice clos, sans qu’il y ait lieu de distinguer entre le résultat courant et le résultat exceptionnel qui proviendrait, par exemple, d’une vente par la société d’actifs immobilisés. En effet, les profits exceptionnels participent du bénéfice de l’exercice, tout comme les résultats courants. L’usufruitier des parts sociales a ainsi vocation à appréhender la totalité du bénéfice distribué quelle que soit l’origine de ce dernier.

Vous ne devez pas confondre la plus-value liée à la revente des parts de SCPI (qui profite au nu-propriétaire) et la plus-value liée à la revente d’un immeuble au sein de la société (qui ne profite au nu-propriétaire que si elle est mise en réserve, et non distribuée pendant la durée de l’usufruit).

Enfin, vous devez également prendre en compte le fait que la transparence de la SCPI est une notion fiscale, sans aucune portée au plan civil. A ce sujet, je vous rappelle le principe d’autonomie du droit fiscal.

Vous ne pouvez donc tirer argument de ce dispositif, pour déterminer le bénéficiaire d’une distribution de dividende au regard des articles 582 et 586 du code civil.

Dernière modification par stephane (27/02/2013 20h30)

Hors ligne

 

#6 27/02/2013 21h05 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   160 

Une autre réflexion que je me suis faite aussi dans la même veine.  Cherchant à profiter des taux bas, certaines SCPI commencent à intégrer un petit levier intrinsèque en effectuant quelques emprunts, alors que ce n’était pas dans leur stratégie jusqu’alors. Même Immorente 1 s’y met…

Il peut donc s’en suivre un moindre rendement distribuable et en parallèle une revalorisation de la part plus importante à long terme (remboursement de la part capital de l’emprunt). Néanmoins, ça change alors un peu l’équation entre nu-propriétaire et usufruitier ayant investi il y a par exemple 2 ans en se basant sur la stratégie historique de la SCPI. L’usufruitier s’en trouvant alors "lésé" au profit du nu-propriétaire…sauf si je me trompe quelque part dans mon raisonnement ?

Dernière modification par julien (27/02/2013 21h12)

Hors ligne

 

#7 28/02/2013 03h20 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Modérateur
Réputation :   1289 

Je voudrais rajouter quelques arguments au débat "L’usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?".

En effet, j’ai lu sur un autre forum des échanges sur ce même sujet (Elysées pierre HSBC | SCPI faisant d’ailleurs référence à cette discussion ici), et une personne, qui semble être un procédurier expérimenté, et un membre éminent de l’APPSCPI, soutenait que ce n’était pas forcément aussi simple.

En particulier, il indiquait :
  - il n’y a pas de notion de "dividende" dans une SCPI, mais "des revenus (plusieurs formes) et un capital".
  - qu’un litige serait délicat ("interminable"), par exemple parce que "l’usage est un début de droit (mais s’il s’effectue dans l’ignorance des associés, amitiés au juge qui devra trancher)".

Il indiquait aussi que c’était au CS de clarifier la situation (et de s’assurer que les statuts de cette SCPI soit plus clairs sur ce point), et que donc tous associé (usufruitier par exemple) devrait interpeller le CS sur ce point (et pas la société de Gestion).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#8 28/02/2013 10h04 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   174 

Je vous rejoins sur deux points :
- poser une règle dans la convention de démembrement ou dans les statuts de la société permet de trancher définitivement la question. C’est certainement la solution à privilégier.
- les enjeux sont faibles. Je serai étonné qu’un contentieux se développe pour quelques euros. Nous n’aurons donc certainement jamais de réponse de la jurisprudence sur ce point.

Dernière modification par stephane (28/02/2013 10h10)

Hors ligne

 

#9 28/02/2013 11h14 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   26 

stephane a écrit :

Je vous rejoins sur deux points :
- poser une règle dans la convention de démembrement ou dans les statuts de la société permet de trancher définitivement la question. C’est certainement la solution à privilégier.
- les enjeux sont faibles. Je serai étonné qu’un contentieux se développe pour quelques euros. Nous n’aurons donc certainement jamais de réponse de la jurisprudence sur ce point.

Comme je vous l’indiquais, nous aurons certainement prochainement une réponse des autorités compétentes, en raison de la nouvelle réglementation liée aux OPCVM. Ce n’est plus quelques euros qui sont en jeu à ce niveau-là.

La pratique est répandue dans les deux sens. Mais je connais, par mon activité professionnelle, nombres de sociétés de gestion exerçant une ventilation équivalent à celle que j’ai décrite. Et autant le font lors de la liquidation.

Ensuite, la question est compliquée, n’est pas tranchée. Les associations professionnelles s’interrogent énormément sur ce point depuis le début de l’année.

Mais petite question pour vous : la SCPI est en liquidation, les parts sont démembrées. L’usufruitier reçoit alors les PV issues de la liquidation ? Que toucherait alors le nu-propriétaire ?

Hors ligne

 

#10 31/08/2017 21h55 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   34 

Bonjour,
Est-ce plus clair cette notion de fruit sur les plus values versées par une SCPI?

Hors ligne

 

#11 01/09/2017 03h44 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   222 

A ma connaissance rien n’a changé, Corum verse la plus-value au nu-propriétaire, Sofidy à l’usufruitier, cela dépend des sociétés de gestion.
Selon la SCPI ce point peut être notifié dans les statuts, l’idéal étant que cela soit rappelé dans la convention de démembrement mais je ne l’ai jamais vu.

Hors ligne

 

#12 01/09/2017 09h48 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   34 

Très bien. Le choix d’une SCPI pour de l’usufruit temporaire doit donc prendre en compte ce point.

Hors ligne

 

#13 01/09/2017 12h01 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Modérateur
Réputation :   1289 

kc44 a écrit :

A ma connaissance rien n’a changé, Corum verse la plus-value au nu-propriétaire, Sofidy à l’usufruitier, cela dépend des sociétés de gestion.
Selon la SCPI ce point peut être notifié dans les statuts, l’idéal étant que cela soit rappelé dans la convention de démembrement mais je ne l’ai jamais vu.

C’est écrit noir sur blanc dans pas mal de conventions de démembrement, dont les conventions type de Sofidy et de Corum…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#14 01/09/2017 12h19 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   222 

Honnêtement je ne l’ai pas vu et en tout cas pas pour Corum.
Pour Sofidy en effet il est écrit:
"L’usufruitier percevra donc tous les dividendes (ordinaire et exceptionnel) afférents à cette période (y compris les éventuels compléments de dividende acquis sur cette période)."
Cela rejoindrait ce que dit Stéphane, un versement de plus-value est un dividende ce que je ne savais pas et jamais une société de gestion n’emploie le mot dividende pour qualifier ce genre de versement il me semble. Mais c’est une erreur d’interprétation de ma part.

Hors ligne

 

#15 01/09/2017 12h43 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Modérateur
Réputation :   1289 

Extrait de la doc contractuelle Corum :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/323_capture0001.png
Les "bénéfices exceptionnels distribués, correspondant aux seules cession d’éléments d’actifs immobilisés autres que des valeurs mobilières", c’est les distributions de plus-values immobilières…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#16 04/09/2017 19h43 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   11 

Je me garderai bien d’exprimer une opinion juridique, n’ayant pas les compétences des intervenants précédents en la matière.
Toutefois d’un point de vue de la logique économique, je trouve assez naturel que ce soit le nu-propriétaire qui touche les distribution en PV.
Si on imagine une SCPI avec pas mal de plus-values latentes, et que celle-ci les distribuent massivement à l’usufruitier, on comprend assez clairement que le nu-propriétaire puisse en ce cas grincer des dents.
Le prix qu’il a payé, quelque soit la clé de répartition, se base sur le prix de souscription, lequel intègre bien les plus-values latentes (faisons abstraction de l’aspect surcote-décote pour le raisonnement).
Des distributions en faveur de l’usufruitier seraient alors assez "injustes".
Il serait intéressant de savoir comment Fiducial traite ce point dans ses conventions de démembrement. BTP Immobilier illustrerait bien mon exemple sur l’année 2016. Si quelqu’un la possède en démembrement ce serait intéressant à savoir à qui la distribution exceptionnelle a été versée.


Parrain ING : ASMYFZA

Hors ligne

 

#17 05/09/2017 10h04 → L'usufruitier de SCPI peut-il encaisser les plus-values distribuées ?

Membre
Réputation :   

Je ne partage pas le point de vue de CedREIM. La valeur de souscription d’une part de SCPI est basée sur la valeur d’expertise, pas sur la valeur comptable des immeubles et le stock de plus-values latentes n’a qu’un impact indirect (âge et localisation des immeubles, travaux, fiscalité en cas de fusion…).
Ensuite, une SCPI est une société et non pas un lot d’immeuble. Sofidy qui distribue un dividende composé sur plusieurs année de plus-value tout comme de loyers le montre bien, on confie à la société de gestion la tâche de faire vivre un parc immobilier, en arbitrant à l’occasion la vente contre la location.
Pour finir l’important c’est la transaparence et Corum est tres claire la-dessus (avec la position inverse de Sofidy). Les deux solutions peuvent co-exister sur le marché.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech