Lionhell971 [IdF] : étude de cas immobilier (colocation)

Diverses remarques :
- la vacance est à 17 % pas à 83 % !
- vous faites complètement disparaître le séjour ? Que reste-t-il comme pièce commune ?
- 1 bail commun ou des baux individuels ?
- vous dites LMNP, mais on peut être LMNP au micro ou au réel. Si vous envisagez le réel, il manque CFE et expert-comptable dans les charges.
- 2 places de parking pour 3 chambres, ça en fait forcément un sur 3 qui n’en profite pas, donc qui paie pour les autres. Vous pourriez peut-être envisager de louer les places de parking séparément (ce sont alors des revenus fonciers, donc l’imposition est différente).
- vous n’indiquez pas les frais de copro.
- il est toujours possible de trouver des rendements plus élevés, mais à quel "prix" (temps de recherche, ampleur des travaux, emplacement plus risqué) ? Là, manifestement, vous payez le prix de la sécurité (bon standing et bon emplacement), ce qui fait que ça se revendra bien quand vous en aurez marre. Vous avez déjà fait ce choix, qui est raisonnable et cohérent, donc cessez de vous turlupiner !

Dernière modification par Bernard2K (23/08/2018 08h42)

Bonsoir,

Vous indiquez habiter dans le 45, vous allez faire de la gestion en direct?
Quel est le but de votre investissement?(gagner de l’argent tout de suite? transmettre? récupérer les billes   dans 25 ans?)
Honnêtement, je trouve que mettre 33k de travaux + faire une coloc pour gagner 50 euros de cash flow/mois ce n’est pas assez rémunérateur.
Si un ravalement est voté en 2019 votre cash flow sera négatif.

Bonjour et merci à tous les deux de vos retours.

C’est effectivement beaucoup d’énergie pour un cash flow pas mirobolant … Cela fait parti des choses qui me font "douter" de la viabilité de cet investissement.

Par ailleurs il est vrai qu’un ravalement aura un impact lourd sur le cash flow… seul chose que je sais du syndic, pas de ravalement réalisé depuis 2010 et pas à l’ordre du jour à ce stade … l’immeuble date de 1991.

Le cash flow évoqué était calculé sur l’hypothèse d’une durée de crédit de 25ans… suite à retour de mon courtier, il semblerait que ce soit plus compliqué que prévu d’aller vers du 25ans sans apport.
Il m’est proposé une durée max de 20ans avec possibilité de moduler jusqu’à 22ans max.

Impossible de créer cette fameuse 4ème chambre; évidemment j’y ai réfléchi (visite réalisé avec un entrepreneur habitué de ce genre de transformation). => impossible sauf à conserver un séjour "borgne" (sans fenêtre). Je ne souhaite pas aller vers ce genre d’agencement souhaitant proposer une location de standing bien placé.

Concernant la mutation et la gestion locative, disons que l’un des critères qui nous a fait choisir cette ville est notamment le fait que sera présent de façon durable le socle familial de ma compagne (père, mère, 2 soeurs + compagnon, tante + conjoint, cousins, cousines .., ayant tous été sollicité en amont du projet afin de réaliser visites, état des lieux etc si validation de ma mutation).

Connaitriez-vous à tout hasard des établissements bancaires qui permettrait un financement sur 25ans sans apport ?

Merci d’avance de vos retours.
Lionel.

En effet la Caisse d’Epargne propose du 110% sur 25 ans (banque en ligne poitou charentes pour ma part), j’ai cependant opté pour du 20ans.

Bonsoir,

Je viens de sortir de chez mon courtier.
Je lui demande si il ya possibilité de financement des travaux + FDN pour un projet (cf étude de cas).
Elle me répond que cela n’est pas possible, que c’est soit l’un ou l’autre. Je lui réponds que c’est dommage car c’est un investissement locatif et que je n’ai pas d’intérêt à financer quoi que ce soit. De plus le bien est acheté en dessous de sa valeur. Elle décide alors de passer un coup de fil chez son partenaire (LCL), elle lui demande, la personne au téléphone lui répond que pour un investissement cela ne posait pas de problème.
Je pense qu’il ya des courtiers qui ne savent pas que cela est possible.
Je vais donc obtenir un financement total: travaux + FDN + différé total de 3 mois le tout sur 25ans.