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#1 16/08/2018 21h14

Membre (2015)
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Bonjour,

Je souhaite faire des travaux dans un appartement que je possède et qui est actuellement en location nue, avant de l’occuper en tant que résidence principale.

Est-ce que si je fais les travaux après le départ du locataire (et avant d’occuper officiellement cet appartement en tant que résidence principale), je peux déduire les frais des travaux du revenu foncier ? (je suis au réel) 

Ou de façon plus générale, est-ce que le régime frais réel d’un bien en location se termine lors du départ du locataire, ou bien il peut se prolonger même s’il n’y plus de locataire ? (et dans mon cas, se prolonger jusqu’au changement du « statut » de l’appartement, de bien locatif en résidence principale lorsque j’y emménagerai) ?

Mots-clés : départ locataire, frais réel, revenu foncier


Iuva te et caelum te iuvabit

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[+1]    #2 16/08/2018 21h28

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Le BOFIP vous répond :

1. Local dont le propriétaire se réserve la jouissance

10

Un propriétaire qui reprend possession d’un appartement après le départ de ses locataires en vue de l’occuper doit être regardé comme s’en réservant la jouissance.

Étant exonéré en application du II de l’article 15 du code général des impôts (CGI), il ne peut donc déduire de son revenu global ou d’autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire.

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Modalités de déduction

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[+1]    #3 16/08/2018 21h49

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Trouvez une personne qui veut bien louer votre bien pour une courte durée, après vos travaux, et qui vous donnera son congé peu de temps après la signature du bail.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #4 16/08/2018 22h01

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Bonsoir,

Une seconde limite : si vous ne disposez pas d’autres revenus fonciers, vos travaux sont susceptibles de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Cette imputation n’est acquise que si vous continuez à louer l’immeuble jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation…sinon le déficit sera requalifié et uniquement imputable sur vos autres éventuels revenus fonciers pendant 10 ans

Canyonneur

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#5 17/08/2018 08h11

Membre (2015)
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Merci pour vos retours.

Une question complémentaire : je disposerai à ce moment là de revenus fonciers pour un autre bien immobilier.

Est-ce que la déduction des frais de travaux sur un bien immobilier peut être imputée sur l’ensemble des revenus fonciers et pas uniquement sur les revenus du bien pour lequel les travaux ont été réalisés?


Iuva te et caelum te iuvabit

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#6 17/08/2018 08h15

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Lorsque vous remplissez la 2044, vous imputez les travaux sur le bien concerné et non pas sur le global.


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[+1]    #7 17/08/2018 08h37

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Ce qui compte, c’est que ça ne crée pas un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Exemple 1 :
Immeuble A :
loyer brut 5000
charges courantes 2000
travaux 7000
Résultat net imposable : -4000

Immeuble B
loyer brut 7000
charges courantes 2500
Résultat net imposable : 4500

Revenu foncier total : -4000 +4500 = 500
Les revenus de l’immeuble B ont absorbé le déficit de l’immeuble A. Pas de déficit foncier sur le revenu foncier total, donc ça ne s’imputera pas sur le revenu global, donc pas d’obligation de garder l’immeuble A en location nue jusqu’au 31/12 de l’année N+3

Exemple 2 : idem, mais travaux sur l’immeuble A à 10000
Le revenu foncier total passe à -3500 €
déficit foncier global, qui s’impute donc sur les autres revenus, donc obligation de garder l’immeuble A en location nue jusqu’au 31/12 de l’année N+3

Sachant que vous êtes maître de la quantité de travaux que vous imputez, puisqu’il suffit de ne pas inscrire la facture ou les factures qui vous font dépasser.
Si, dans l’exemple 2, les factures de travaux arrivant au total de 10000 sont de 2000 + 2000 + 3500 +2000 +500. Il suffit que le contribuable ne présente que les 2 premières factures (soit 4000 €) pour se retrouver dans le cas de l’exemple 1, et donc ne pas avoir l’engagement de louer nu 3 années de plus.

Faites un calcul excel pour savoir jusqu’à quel niveau vous pouvez imputer les travaux, puis prenez une marge de sécurité pour être sûr de ne pas vous retrouver avec cet engagement.

PS : notez que, en théorie, un bien est en revenus fonciers tant que vous le louez ou que vous vous efforcez de le louer. Vous pourriez donc faire les travaux, passer des annonces de location pendant 3 mois, manque de pot ça ne se loue pas (à vous de faire en sorte que ça ne se loue pas…), et du coup, au bout de 3 mois, vous décidez soudainement d’en faire votre RP. En théorie, vos travaux restent déductibles. Vous gardez bien les petites annonces, imprimées, pour pouvoir prouver que vous avez cherché à louer. Sauf que c’est super casse-gueule, car la manoeuvre est cousue de fil blanc, et vous risquez fort de vous prendre un redressement. C’est pourquoi il est préférable de relouer pour une courte durée après les travaux, comme je l’indiquais.

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2018 08h43)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #8 17/08/2018 11h54

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j’ai connu bernard2k moins enclin à tant de mansuétude :

- si déficit, vous êtes certain d’avoir un redressement avec remise en question du déficit et pénalités. J’ai eu le cas il y a quelques années. J’ai réutilisé un appartement locatif en RP après 2 ans 11 mois et 15 jours… heureusement, j’étais dans un cas de force majeure (divorce) et je n’ai utilisé le bien que 1 an avant de le remettre en location donc redressement annulé
- si vous imputez des factures postérieures au départ du locataire et que vous l’occupez ensuite, en cas de contrôle fiscal, vous serez redressé pour avoir déduits des frais qui ne le sont pas en théorie

Lorsque vous déclarez votre 2044, vous donnez toutes les informations par bien. Si vous imputez un montant de travaux non cohérent avec les années précédentes un bien que vous déclarez comme n’étant plus en location (vous devez l’indiquer dans la 2044), ça va se repérer comme un gros bouton rouge au bout du nez…


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#9 17/08/2018 13h01

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Sur le redressement, si déficit imputé sur le revenu global : on est d’accord. Par contre, si l’immeuble A est en déficit, mais que les revenus fonciers totaux restent positifs, je suis catégorique : il n’y a aucune obligation de garder l’immeuble A en location nue jusqu’au 31/12 de l’année N+3.

Sur le fait de mettre "officiellement" en location, mais sans relouer, puis d’y habiter, c’est bien ce que j’écrivais : "c’est super casse-gueule, car la manœuvre est cousue de fil blanc, et vous risquez fort de vous prendre un redressement". Mais, en théorie, c’est faisable ; je le rappelais juste pour mémoire, tout en décommandant de le faire.

Si vous m’avez bien lu, on est parfaitement d’accord !

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2018 13h07)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 17/08/2018 14h07

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Bernard2K a écrit :

…positifs, je suis catégorique : il n’y a aucune obligation de garder l’immeuble A en location nue jusqu’au 31/12 de l’année N+3.

Bien sûr. On crée un déficit foncier uniquement sur l"ensemble des biens.


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#11 17/08/2018 17h52

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Bernard2K a écrit :

Exemple 2 : idem, mais travaux sur l’immeuble A à 10000
Le revenu foncier total passe à -3500 €

Ca ne change rien à votre démonstration, mais juste pour montrer que je suis attentivement vos explications, le revenu foncier total passe à -2500€, pas -3500€, correct? smile


Iuva te et caelum te iuvabit

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#12 17/08/2018 18h04

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Bravo, c’était pour voir si vous suiviez ! wink


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