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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[-1]    #1 13/08/2018 22h08

Membre
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Bonjour

Depuis le début de l’année je veux investir dans l’immobilier locatif, à la recherceh d’opportunités rentables pour faire une opération blanche et amorcer un cercle vertueux.

Ca semble assez difficile, j’ai échoué à m’approprier un petit studio pour environ 47 000 euros. Mon courtier a considéré mon dossier très solide grâce à 23 000 euros d’épargne, mais mon taux d’endettement a apparament été bloquant. J’ai également démarché des banques moi même.

Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale, et je devrai déménager sous peu vers un logemetn au loyer plus faible pour améliorer ma situation. Une banque m’a dit que je devrais d’abord être propriétaire de ma résidence. Je pense que le but est d’avoir quelque chose à saisir en cas de défaut de paieemnt.

A y réfléchir, cela me semble assez pertinent, car locataire ou propriétaire de mon logement j’aurai toujours quelque chose à payer. Cependant, il me parait bon aussi de garder ma mobilité (en cas de contrainte professionnelle par exemple), ou bien de ne pas à devoir déménager si j’étais en difficulté pour rembourser mon crédit. Il faut aussi que je trouve un bien qui soit assez peu onéreux pour me laisser de la capacité d’emprunt pour mes projets.

Au final, je ne suis pas tranché, et je suis intéressé par des témoignages sur des projets d’investissement quand lle porteur de projet est encore locataire.

D’avance merci !

Mots-clés : locatif, priorité, résidence principale

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#2 13/08/2018 22h23

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Question rentabilité, une résidence principale dispose d’avantages importants: aucune vacance locative, et aucun impôt.
Reste à savoir où vous souhaitez résider. Si c’est en plein coeur de Paris, ces avantages ne transformeront qu’un rendement mauvais en rendement moyen.
Mais si vous souhaitez résider dans une zone au rendement locatif correct, votre résidence principale peut devenir un excellent investissement… à condition de le choisir comme tel. Même en cas de déménagement

Si votre objectif est de réaliser un investissement profitable, oubliez les résidences principales "coup de coeur". Cherchez un logement d’une taille vous satisfaisant, comme si vous l’achetiez pour location. Négociez le pour obtenir une rentabilité suffisante.
Et ainsi, vous faite d’une pierre deux coup: vous vous logez avec un rendement très performant, et lorsque vous déménagerez, vous aurez un premier bien à mettre en location.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 13/08/2018 23h37

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Bonjour,

A minima, vous devriez préciser votre age et vos revenus/charges.
47000€ sur 20 ans, c’est 250€ de mensualité.
A priori, loin d’être insurmontable.
Si c’est le cas, votre salaire est peut être très bas, et vous devriez peut être commencer par investir sur vous (formation, etc…). Si ce sont vos charges qui sont importantes, regardez ce qui peut être optimisé sans se priver.
Une RP avec travaux peut être un bon investissement exonéré d’impôts. Il faut juste que vous soyez en mesure de vous projeter sur quelques années (pour info l’amortissement des frais se fait sur 5 ans mini et la durée moyenne de détention d’un appartement est de 9 ans.)

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#4 14/08/2018 07h58

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Bonjour,

question débattue déjà de nombreuses fois sur le forum. De même que les retours d’expérience d’investisseurs immobiliers non propriétaire de leur RP. Conformément au point 6 de la charte du forum, faites des recherches sur le forum (champ en haut à droite) pour lire ce qui est déjà écrit sur le sujet, au lieu de lancer un fil pour demander qu’on vienne vous réécrire exprès pour vous des témoignages qui sont déjà en ligne.

Le choix d’acheter ou louer sa résidence principale dépend bien évidemment du loyer payé VS prix d’achat d’un logement équivalent. Certains sont par exemple locataires d’un logement social avec un loyer moitié moindre que le prix du marché, ils seraient un peu fous d’aller acheter une RP dans ces conditions. La question acheter VS louer fait l’objet d’un post-it Simulations en ligne : acheter ou louer sa résidence principale et de nombreux fils de discussion.

Concernant les conseillers bancaires qui disent d’acheter sa RP avant de faire l’immobilier locatif, on a parfois l’impression qu’il s’agit plus de conformisme social sur la "bonne" façon de mener sa vie, que d’un raisonnement rationnel de banquier (car j’ai du mal à voir la rationalité dans ce "conseil" systématique). En plus d’être propriétaire de sa RP, faut-il aussi deux enfants et un chien pour être parfaitement conforme au modèle social, avant qu’ils veuillent bien nous prêter pour faire un investissement pertinent et rentable ? Franchement…

Enfin, il s’agit bien évidemment d’une réflexion qui doit être adaptée à la situation de chacun : revenus, épargne, endettement, âge, situation de famille… Or vous ne dites rien de votre situation personnelle, puisque votre pseudo-présentation n’en est pas une, au mépris du point 8 de la charte. Par exemple, vous dites être déjà au taquet question endettement, sans être pour autant propriétaire d’immobilier. Voilà une situation peu commune, qui mériterait d’être explicitée car des réponses générales seront mal adaptées à votre cas particulier.

Dernière modification par Bernard2K (14/08/2018 08h03)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 14/08/2018 08h36

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Je vois un avantage à se lancer dans l’achat de la RP au départ avec mutations sucessives : être exempté de plu value à la revente. Pour cela il faut savoir d’une manière ou d’une autre "créer de la valeur". Etes vous bricoleur par exemple ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 27/08/2018 21h49

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Bonjour

Merci pour vos réponses.

Pour combler les manques d’informations que chacun a pointé:
- je suis dans l’Anjou et je compte y rester. Mes projets seront donc dans cette zone.
- mon âge: 38 ans
- mes revenus 24600€ net par an
- divorcé avec une pension de 175€ par mois
- environ 20 000 € d’épargne

Récemment j’ai repéré un bien  pour 100 000€, les vendeurs sont dans une situation qui semble les forcer à vendre à très bon prix. Il y a quelques travaux, estimés à 25 000€, et je pourrai y faire mon habitation (surface bien plus élevée que ce que je visais). Il y a un peu de terrain, et des dépendances. Au total, il me parait possible de faire 3 logements locatifs en plus de mon habitation. J’étudie la faisabilité d’étendre l’habitabilité des combles pour faire un 1er logement locatif. A partir de cela, j’espère pouvoir amorcer la pompe pour rénover les dépendances et ajouter des locataires.

Tel quel, le bien m’est accessible, et je pense qu’au pire, tirer un peu de mon épargne pour une location me permettra de réduire ma charge de remboursement. Je compte m’en servir pour provisionner d’autres travaux et à terme pouvoir créer d’autres logements.

Comme ma situation a évolué par rapport à l’ouverture de ce fil, je pense que je vais en faire un autre fin de semaine.

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#7 28/08/2018 11h17

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Attention, si déjà le courtier ne vous trouvait pas de financement pour un studio à 47k€, pas sur qu’il vous en trouve un pour un projet à 130k€…

De +, c’est très bien de voir s’il est possible de diviser un bien pour en faire 3 mais cela engendre des couts non négligeable (rien que de mettre en place 3 compteurs électriques au lieu d’un seul peut vite chiffrer). De +, 2 salles de bains + 2 cuisines supplémentaires + rénovation des combles pour en faire un logement, je ne sais pas si vous voulez faire les travaux vous même mais votre enveloppe de 25k€ me semble juste.

N’oubliez pas votre imposition sur les nouveaux revenus locatifs, le statut LMNP permet de les réduire voir de les annuler mais si vous louez en nu, attention également à l’éventuelle majoration de votre pension alimentaire.

Enfin dernière chose avant tout, passez à l’urbanisme pour savoir s’ils autorisent la division d’un bien et le cas échéant, quelles en sont les contre-parties. Parfois les communes refusent de créer de nouveaux logements, parfois il faut créer de nouvelles places de parking, etc…


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#8 28/08/2018 17h13

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Bonjour,

Mon projet à 47K€ était dans le contexte où je restais moi même locataire de mon habitation, donc avec un loyer à payer.

Ce nouveau projet répond à la réponse d’une banque "soyez déjà propriétaire de votre RP", tout en me permettant de faire du locatif. Le principe que je compte suivre est donc de substituer au loyer le crédit de mon projet.

Je sais que je ne pourrai pas immédiatement rénover le bien pour faire 3 logements locatifs. Je compte en réaliser un seul dans un premier temps, là où ça me coûtera le moins cher. La maison me servant de RP a du potentiel dans les combles, où il y a déjà une pièce habitable. Le but est de donner un accès par l’extérieur, isoler, ajouter les pièces de vie essentielles et les compteurs adéquats.

Je peux éventuellement réduire les coûts en faisant une partie des travaux moi même (le second oeuvre, chose que j’ai déjà faite). Mais la qualité ne sera nécessairement pas la même qu’un professionnel aguerri. Voyant ce que certains propriétaires louent (rénovation faites par leurs "soins" sans respect des bonnes pratiques des corps de métier, choix des matériaux premier prix, et d’autres choses bien discutables)… je préfère jouer le respect du futur occupant au bricolage incertain.

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#9 28/08/2018 17h42

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dethegeek a écrit :

Pour combler les manques d’informations que chacun a pointé

Vous progressez, mais ces informations sont à porter dans votre présentation.

Allez sur votre fil de présentation, éditez votre premier message, et ajoutez les informations.
Lorsqu’un foreumeur trouve qu’un de vos messages manque de précision pour vous répondre, il va (souvent) aller voir votre présentation. C’est déjà bien aimable à lui de faire cette recherche, n’allez pas en plus lui compliquer la vie en distillant les informations dans diverses files de discussion.

Je répète que vous vous êtes inscrit sur un forum qui comporte des règles écrites, et aussi des usages. Essayez donc de vous en imprégner, et vous verrez que ça se passera mieux à tous points de vue.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#10 28/08/2018 18h05

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Bonjour,

Je ferai ça sous peu, et on peut faire encore plus simple en renseignant ces infos dans la signature (je suppose que le forum les prend en charge).

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