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#1 09/08/2018 20h14 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Bonjour

Je suis sur un appartement pour lequel je devais signer l’acte final chez le notaire hier. Ca ne s’est pas passé comme prévu car l’agent immobilier m’a informé que la cave de l’appartement était en réalité occupée par un autre copropriétaire.
Le compromis de vente fait état de la cave alors que le vendeur n’en a finalement pas la jouissance.
Je voudrais savoir quels sont mes recours car toute la négociation était basée sur l’appartement et la cave.
Peut-on déclarer vendre un bien sans en avoir la jouissance sans n’avoir à payer aucun dommage et intérêt ?

Merci pour vos conseils

Mots-clés : acte finale, cave, notaire

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#2 09/08/2018 20h23 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Cela fait partie des bizarreries rencontrées… la cave est occupée pour quelle raison? Squat, arrangement entre proprietaires ou location ?

Cela annule purement et simplement la vente à mon avis car dans le compromis que vous avez signé, il a du  être indiqué que le bien serait libre d’occupation lors de la vente, ce qui n’est pas le cas.

Quelle est la position du vendeur?

Avez vous votre notaire? Quel est son conseil?

Dernière modification par lachignolecorse (09/08/2018 20h25)


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#3 10/08/2018 06h19 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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La cave est occupée par un autre copropriétaire dont la cave est elle-même occupée etc… tout le monde s’est échangé les caves et il est probable que certains appartements n’aient pas de cave du tout, y compris le mien !

Le notaire conseille de réirganiser les caves dont il y en a pour une bonne année…
Le vendeur veut bien baisser son prix mais celui-ci est dérisoire, à peine le prix d’une intervention d’un serrurier et du nettoyage de la cave

Je suis surpris que le vendeur puisse signer un compromis sur une chose dont il n’a pas la jouissance sans qu’il ne lui soit rien demandé, j’ai relu le compromis et je ne trouve malheureusement rien qui dise qu’on doit avoir la jouissance de ce qu’on propose à la vente

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#4 10/08/2018 06h45 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Quelle est votre position? Acceptez vous un bien sans cave? Sur quelle base l’agent immobilier vous à fait visiter la cave (En principe à chaque cave correspond un numéro de lot)?

Si le numéro de cave et la localisation est clairement défini, le propriétaire est en droit de faire vider celle-ci (si la demande courtoise n’a pas suffit). Si cela passe par une AG et que cela est systématique avec les autres colocataires, ça va mettre beaucoup de temps en effet à se régulariser.

Sur ce genre de souci, investissez vous si vous voulez que le problème soit résolu rapidement. Le notaire ne pourra pas faire grand chose. Essayer de voir avec le vendeur et l’AI pour trouver une solution rapide. Mais c’est au vendeur que revient ce travail sauf s’il consent une baisse significative du prix.

Dernière modification par lachignolecorse (10/08/2018 07h44)


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#5 10/08/2018 07h35 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Si je souhaitais vraiment conclure la vente, je ferais pression sur l’agent pour faire baisser le prix de vente plus que ce que n’a fait le vendeur spontanément. L’agent à 2 moyens pour y parvenir: baisser sa comm, baisser le net vendeur, ou les deux.
En paralléle j’esseraie d’éclaircir la situation. Dans le réglement de copro que vous auriez du recevoir les caves sont normalement mentionnées. Allez voir un voisin ou le syndic pour tater l’ambiance. Meme si les papiers vous donnent raison, se mettre de suite un voisin à dos en vidant la cave qu’il occupe n’est peut etre pas la meilleure idée.

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#6 10/08/2018 07h50 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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zaser a écrit :

Meme si les papiers vous donnent raison, se mettre de suite un voisin à dos en vidant la cave qu’il occupe n’est peut etre pas la meilleure idée.

Vous avez raison. Mon message aurait pu être interprété comme tel.

Commencer par la méthode courtoise toujours. J’ai le cas sur un achat où le voisin pensait qu’une courette lui appartenait. Ça s’est réglé très facilement en quelques minutes (il pensait que… )


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#7 10/08/2018 09h24 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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La jouissance c’est une chose, la propriété une autre.
Si vous achetez le bien avec la cave, cela doit être mentionné dans l’acte de propriété.
Si c’est le cas, faites pression pour faire baisser le prix puis vous enverrez une LR AR à l’occupant actuel afin de l’informer qu’il n’est pas chez lui et qu’aucun bail locatif est mis en place pour qu’il puisse en profiter.

Par contre si le notaire ne trouve aucune trace de la propriété de la cave dans les titres de l’ancien proprio, partez du principe que la vente se fait sans…

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#8 10/08/2018 15h39 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Une question importante me semble : le vendeur a-t-il lui aussi la jouissance d’une cave qui n’est pas la sienne ? Si c’est le cas, ça ne me semble pas dramatique. Des gens occupent les caves des autres par inadvertance, mais pourvu que chacun ait bien la jouissance d’une cave, ça se compense.

Ca arrive assez souvent dans une copro que les places de parkings ou les caves aient été mélangés. Pourvu que chacun en ait un, personne ne remarque le problème et ça reste parfois comme ça pendant des années voire des dizaines d’années. C’est une sorte de location croisée sans loyer… un troc, ma cave contre votre cave, après tout les 2 caves sont identiques alors qu’est-ce que ça change ?

Ca peut se remettre à l’endroit, à condition que chacun veuille bien réintégrer sa cave, entre personnes de bonne volonté.

Dernière modification par Bernard2K (10/08/2018 22h06)

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#9 13/08/2018 08h57 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Bonjour,

J’interviens car j’ai vécu la même chose lors de mon 1er investissement immobilier il y a 4 ans maintenant. Lors de la visite du studio le vendeur nous informe qu’il y a une cave mais que nous ne pourrons pas la visiter (pas les clés avec lui il me semble). L’appartement est dans son jus mais le prix est attractif nous faisons une offre qui est acceptée.

Quand nous reparlons plus tard de la cave le propriétaire est mal à l’aise, il dit qu’elle est petite et que de toute façon nous n’en ferons pas grand chose. En réalité le propriétaire du commerce au RDC (qui possède aussi d’autres appartements dans la propriété) occupe plusieurs caves pour son activité de restaurateur.

Au départ nous étions un peu fâchés de ne pas avoir la jouissance de NOTRE bien et avons bien pensé à le déloger mais en y réfléchissant posément la conclusion était que nous n’en avions pas un grand besoin et que nous aurions acheté le studio même sans la cave.

Par ailleurs le restaurateur est assez peu commode et j’aime vivre tranquillement, le studio était par ailleurs une (relative) bonne affaire, le premier investissement n’est jamais le meilleur mais il a le mérite d’exister ! smile

Bref pour moi si l’affaire est bonne même sans cave allez-y ! Si les caves ont été échangées modifiez les documents pour que les choses soient en ordre, mais évitez de vous fâcher avec vos futurs voisins wink !

Bonne semaine,

Lili

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#10 13/08/2018 09h28 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Bonjour Lili,

C’est  fort quand même ; commode ou pas on est pas au far west…Vous devriez au moins le faire constater ou le signaler pour mention dans un PV d’AG, histoire de calmer le restaurateur si justement d’autres soucis survenaient. Vous connaissez le proverbe, il ne faut pas être "trop bon" ; à la clé, il me semble que si personne ne réagit et s’il démontre avoir entretenu et utilisé le bien (facile s’agissant d’une activité commerciale, beaucoup pourront en attester) avec accord tacite des propriétaires successifs, et bien cela deviendra peut être son bien.

Edit : NB terrain ou cave ou immeuble c’est pareil :

cours cass. a écrit :

Le 15 septembre 2015, la Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel l’entretien et l’occupation, de manière continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire d’un terrain durant plus de trente ans permet d’en revendiquer la propriété, même en cas de propriétaires successifs (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 15 septembre 2015, N° de pourvoi: 14-14703

Dernière modification par Iqce (13/08/2018 10h13)

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#11 13/08/2018 11h13 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Vous pourriez demander un loyer contre l’occupation de la cave mais ne rien faire ni dire me semble le mauvais choix. On peut revendiquer ce qui est à nous sans faire dans la guerre totale.

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#12 13/08/2018 11h48 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Après tout vous cherchez à augmenter votre rentabilité donc n’hésitez pas !
- la cave peut être louée au restaurateur et c’est une source de revenu
- iqce a raison. Le risque de prescription trentenaire existe et certains l’utilisent. Dans votre cas, la clause de mauvaise foi sera retenue mais peu importe… l’occupant pourra récupérer le bien après 30 années d’utilisation

Au pire le restaurateur libére la cave et vous en retrouvez la jouissance.


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#13 13/08/2018 11h59 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Merc i lachignolecorse wink  disons que ne pas faire d’histoire avec quelqu’un de sympa arrangeant correct c’est une chose, mais dans tous les cas il faut mettre les choses par écrit à un moment donné :

- que se passe t’il si un dégât survient par négligence du restaurateur dans ce local ? Par défaut d’assurance (forcément) du squatteur c’est VOUS qui êtes responsable et sans assurance faute de bail même gracieux
- que se passe t’il si le restaurateur vous met en demeure en tant qu’occupant sans bail ECRIT de faire des travaux ? Un comble dans une cave (humour)…?

Allez dire au juge "oui mais il est méchant et pendant X années je n’ai pas osé…" : le juge va conclure à votre accord tacite et donc votre responsabilité puisque vous saviez et avez été négligent.

Bref ces situations sont pourries et toujours en défaveur du propriétaire, je ne pige pas que les gens ne réagissent pas, par contre je comprends que l’on achète quand même, bien sur OK wink

Dernière modification par Iqce (13/08/2018 12h00)

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#14 13/08/2018 15h10 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Merci pour vos réflexions, j’avoue que n’en ayant pas le besoin j’ai "laissé courir". Il n’est pas commode (du genre ours qui parle fort et pense avoir raison tout le temps) mais je lui en parlerai à la prochaine assemble générale, vous avez tous raison. D’ailleurs sur un autre sujet comme il a le tantième le plus important dans la copropriété et que plusieurs copropriétaires étaient absents à la dernière AG il a demandé à évincer le syndic. Je pense que c’est une mauvaise chose car il ne voudra pas faire de travaux, le minimum en tout cas.

Je vais réfléchir à tout cela, encore merci smile

Lili

Dernière modification par Lili (13/08/2018 15h10)

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#15 13/08/2018 21h06 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Lili a écrit :

D’ailleurs sur un autre sujet comme il a le tantième le plus important dans la copropriété et que plusieurs copropriétaires étaient absents à la dernière AG il a demandé à évincer le syndic.

Lili

À lui seul, il ne peut rien faire car même s’il représente plus de 50% de la copro, il est limite à 50%. Il est obligé de "s’associer" avec d’autres colocataires pour être décideur sur ce genre de changement.


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#16 13/08/2018 21h14 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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Tout à fait ; après sans agressivité du tout, vous le passez en AG en questions diverses puisque ce point n’a pas vocation à faire l’objet d’un vote, mais vous demandez juste par le syndic que la situation soit régularisée, en indiquant le problème d’assurance par ex.
Si quelqu’un est bien là pour prendre des coups c’est le syndic. Est il baraqué ? Blague à part ce sont souvent des gens rompus aux relations humaines, un bon syndic saura faire et gérer.

Dernière modification par Iqce (13/08/2018 21h15)

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#17 14/08/2018 08h23 → Achat immobilier compromis car la cave est occupé par un tiers ! (acte finale, cave, notaire)

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A mon sens, ça ne passe pas nécessairement par l’AG et la copro.

On peut lui dire gentiment : à propos, je crois que vous utilisez notre cave ? Je me faisais la réflexion suivante : utiliser le bien immobilier d’autrui, c’est une location, n’est-ce pas ? Et une location nécessite un bail et un loyer. Aussi, pour régulariser la situation, je vous propose de rédiger un bail, et de convenir d’un loyer, oh, très modeste, que pensez-vous de 30 € par mois + X € de charges ? Eh oui, des charges, car nous payons des charges de copro sur cette cave. Eh oui, on a déboursé de l’argent pour acheter cette cave, on n’en tire aucun revenu, et en plus elle nous coûte car nous payons des charges ! Payer des charges sur un bien dont nous n’avons pas la disposition, c’est un peu fort de café quand même, vous ne trouvez pas ? C’est pour ça qu’on aimerait bien un loyer modeste + le remboursement des charges.
A moins que vous préfériez libérer cette cave pour ne pas avoir de loyer à payer ?

S’il s’énerve, dire simplement : je vois que vous réagissez à chaud, alors je vais vous laisser le temps d’y réfléchir et d’en reparler plus tard ; voilà le numéro où me joindre. On en reparle d’ici 2 semaines, s’il vous plaît.

Relancer 15 jours plus tard, en lui disant : écoutez, un loyer de 30 € par mois (voire baisser un peu), c’est pas la mer à boire et ça régularise la situation. Je vous laisse 15 jours de plus pour y réfléchir et me donner votre accord ; sinon je demanderai à un huissier de se charger du dossier.

Si vous pensez qu’il est vraiment physiquement dangereux, faites-vous accompagner, ou bien menez ces discussions par téléphone.

Notez que, s’agissant d’une cave, on est libre dans la rédaction du bail (bail "code civil"). Dans le cas d’un ours mal léché actuellement squatteur, je demanderais un paiement d’avance sur une période longue, pourquoi pas un an ("loyer de tant par an, plus tant de charges par an, payables d’avance, plus dépôt de garantie de 6 mois de loyer"), pour le dissuader de pratiquer l’impayé. Vous aurez au moins un an et demi de loyer dans la poche, et un bail en bonne et due forme ; de quoi voir venir.

N’oubliez pas de demander une attestation d’assurance locative. Peut-être que l’assurance de son commerce assure automatiquement ses annexes et qu’il n’aura d’ailleurs rien de plus à débourser ; juste un papier à demander à son assureur.

Si ces conditions ne lui plaisent pas, il peut libérer la cave, ça sera aussi bien pour vous. Vous aurez une cave à disposition pour vous ou votre locataire, ou encore à louer indépendamment.

On est quand même dans un Etat de droit, on n’a pas à supporter qu’un commerçant ayant pignon sur rue se comporte en squatteur !

Dernière modification par Bernard2K (14/08/2018 08h38)

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