PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 04/08/2018 19h19

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour les heureux ,

Rencontrant des refus de financement (je n’ai pas de revenus pro , seulement des revenus locatifs), pour un investissement locatif que je compte exploiter en LMP ( 10 studios et un appart 4 chambres pour colocation) , j’aimerais faire une nouvelle tournée de banquier et courtier avec un business plan mieux présenté.
Naïvement je pensais que seuls les chiffres étaient importants mais une présentation adéquate devrait m’aider .

Savez vous où je pourrais trouver un model de business plan clair net et efficace pour ce type d’investissemnt (j’ai,déjà demandé à mon expert comptable qui n’est pas plus doué que moi en présentation …) .

Mots-clés : business plan, financement, investissement locatif

Hors ligne Hors ligne

 

#2 04/08/2018 21h17

Membre (2013)
Réputation :   233  

Bonjour,

Je pense que la forme est importante.
Elle doit être claire et succinte.

De mon coté je fais à chaque fois :
Un presionnel de compte de résultat comptable sur 2/3 ans
Un prévisionnel de trésorerie sur 2/3 ans
Une annexe avec les hypothèses (volontairement pessimiste)
Une annexe avec des éléments tangible pour appuyer les hypothèses. (offre de location similaires du boncoin, offre de vente, pour justifier de la valeur de l’actif, copie des baux en cours le cas écheant, données clés que je trouve sur le site de l’Insee… tout ce qui peut être probant)

Ca tient en 4/5 pages.
C’est assez clair et le format est intangible afin de pouvoir garder les repères avec mon conseiller bancaire.

Je privilégie la relation commerciale avec lui, le taux proposé est toujours cohérent avec l’offre de marche que je benchmark sur l’observatoire des taux de meilleurtaux.
Je ne court pas au mieux disant, je préfère pouvoir avoir une relation humaine et un seul interlocuteur.
C’est peut être moins rentable à court terme, mais cela me permet d’avoir un accord et une proposition rapide. Le dernier bien a été validé en moins de 2 mois entre la négo avec le vendeur et la signature de l’acte.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 04/08/2018 21h40

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   491  

Pas bien compris ce que vous avez et ce que vous voulez acheter. L’idéal serait que vous presentiez votre patrimoine et votre projet…

Un banquier ne donne pas d’avis négatif s’il a suffisamment de garanties.


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#4 04/08/2018 22h24

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Je rejoins l’avis de lachignolecorse…

Pour faire simple, en France, les banques prêtent sur la base des revenus: si vous n’en avez pas, ceux d’un associé ou d’une épouse peuvent faire l’affaire s’ils sont suffisants. Sans revenus, il faut des garanties… par exemple, un bien immobilier sans crédit.

Après, sans vous connaître et sans savoir ce que vous convoitez, dur d’en dire plus…

Pour ce qui est du business plan, une page où tout est résumé (revenus, patrimoine, emprunt, CRd, vos réalisations et ce que vous souhaitez acquérir etc etc…) + des annexes prouvant vos dires. Être bien clair et sur de vous. Le but est que votre interlocuteur sente qu’avec vous c’est « ceinture et bretelles ».

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (04/08/2018 22h41)


"Money is a tool to buy Time"

Hors ligne Hors ligne

 

#5 05/08/2018 11h46

Membre (2018)
Réputation :   0  

Merci pour ces réponses .
Je vais travailler sur mon business plan .

Pour être plus précis :

J’ai deux locaux commerciaux détenus par une sci à l’is , loués à deux restaurants, aujourd’hui ils me rapportent 55K€ par an de loyer mais le bilan ne fait pas apparaître de bénéfices : amortissement.
Pour ces locaux j’ai engagé une procédure d’augmentations des loyers qui arrive à son terme en septembre et qui va amener les loyers à 145k€ ht et Hc par an .
Ces locaux valent 1m€ sans crédit et je détient environ 950KE de compte coûterait sur cette société.

J’ai acquis ma résidence principale avec un crédit d’une mensualité de 1500€

Pour ce qui,est de cet investissement voici les chiffres :

Achat 450ke
Frais travaux etc : 300ke

Coût total : 750 ke

Location des 10 studios et Appart ; 10 mois étudiant et 2 mois saisonnier : 90 ke (projection pessimiste : une agence est allée jusqu’à 125ke ).

Je peux mettre un apport important sur cette opération.

Je n’ai pas d’autres sources de revenus .je paie 0 d,impôts et avec ce nouvel investissement en LMP se sera idem .

Impossible pour moi de faire financer cette opération , trouvez vous cela normal ? Comment faire

Hors ligne Hors ligne

 

#6 05/08/2018 11h58

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Les réponses vous ont été données, plusieurs fois déjà, vu que c’est le deuxième fil que vous lancez sur le même sujet. Une banque prête à quelqu’un qui a des revenus et/ou des garanties. Les différents solutions ont été évoquées.

A noter que les restaurants, propriété de la SCI, ne peuvent pas être hypothéqués pour garantir votre emprunt en nom propre. Cf : Hypothèque d’une SCI pour un associé - Veber Avocats

Par contre, il est probablement possible de nantir vos parts de la SCI pour garantir votre emprunt en nom propre. Cette SCI semble valoir un paquet de sous, je ne vois pas pourquoi un tel nantissement ne serait pas une garantie acceptable par la banque.

Sinon,vous pourriez probablement faire l’achat de cet immeuble par la SCI, qui pourrait alors hypothéquer les restaurants (si elle les hypothèque pour garantir votre emprunt en nom propre, elle ne respecte pas son intérêt social ; en revanche si elle les hypothèque pour garantir l’achat suivant de la même SCI, c’est bien dans son intérêt social). Mais qui dit achat par une SCI IS dit adieu au statut LMP.

Vous devriez vous demander sérieusement si cet achat ne doit pas être fait par la SCI. demandez une simulation à votre expert-comptable ; en première approche, il me semble que ça serait assez comparable à le faire en LMP ; en tout cas il ne me vient pas en tête de gros inconvénient à le faire par la SCI plutôt que en nom propre.

Dernière modification par Bernard2K (05/08/2018 12h01)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 05/08/2018 12h03

Membre (2018)
Réputation :   0  

Le gros inconvénient c’est que le LMP me permet me permet de revendre avec une exonération de plus value ce qui n,est pas le cas avec ma SCI à l’is .

Hors ligne Hors ligne

 

#8 05/08/2018 12h05

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Je croyais que vous vouliez dégager des revenus pérennes, pas faire de l’achat-revente ! Si vous envisagez de revendre relativement rapidement plusieurs logements de cet immeuble, attention au risque de requalification en marchand de biens.

Bref, si vous voulez absolument être LMP, il faut faire l’opération en nom propre, donc il vous faut apporter à la banque des garanties : soit le nantissement des parts sociales de la SCI, soit un proche avec des revenus solides qui se porte caution pour votre emprunt. Soit avoir un CDI hors période d’essai.

Dernière modification par Bernard2K (05/08/2018 12h09)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 05/08/2018 19h13

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Il va vous falloir prouver que :
- le loyer passe de 55k à 145k
- les restaurants seront en mesure de payer ces loyers de manière pérenne (bilans déjà existants + prévisionnels)..

C’est un élément clef qui n’est pas banal amha.  Le banquier risque de tiquer.

Vous donnez les éléments au compte goutte… Parlez-vous :
- de biens situés en France soumis à la législation française ?
- d’une sci de droit français ?

Il faut avoir en tête que, pour la plupart des interlocuteurs bancaires, vous rentrez dans les cases ou pas (système de scoring)…

Dernière modification par Pierrot31 (05/08/2018 19h13)


"Money is a tool to buy Time"

Hors ligne Hors ligne

 

#10 05/08/2018 20h35

Membre (2014)
Top 20 Entreprendre
Réputation :   98  

Bernard2K a écrit :

Par contre, il est probablement possible de nantir vos parts de la SCI pour garantir votre emprunt en nom propre. Cette SCI semble valoir un paquet de sous, je ne vois pas pourquoi un tel nantissement ne serait pas une garantie acceptable par la banque.

Le nantissement de parts n’a qu’une valeur très relative pour une banque.
Le gérant peut vendre librement tous les actifs, récupérer ses CCA ou se verser des dividendes sans que la banque soit informée, et elle se retrouve avec les parts d’une coquille vide.


Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums