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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 30/07/2018 18h48 → 4% de rendement net sur quinze ans avec un risque réduit : quels placements ? (rendement, scpi, usufruit)

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Bonjour,

J’envisage de changer de résidence principale pour en racheter une autre.
L’idée est d’emprunter le maximum et de placement le mieux possible le fruit de la vente de la résidence actuelle.

L’objectif est de placer 350.000 € et d’espérer en retirer environ 650.000 € dans 15 ans.

- Ma situation: non-résident fiscal francais (allemagne)

J’ai quelques idées mais elles ne semblent pas suffisamment bonnes pour atteindre mon objectif:
1) Acheter de l’Usufruit de SCPI non francaise (par exemple Novapierre Allemagne): rendement actuel 4,57%, imposition déjà prélevée à la source. => est-il possible de trouver 350000 eur d’Usufruit?

2) Achat de Nue Propriété 15 ans d’un ou plusieurs appartements, clé 62% (trouvée sur Internet pour un projet à Rennes) pour 350.000 € (1 ou plusieurs biens), puis revente des appartements au bout de 15 ans. Le rendement ne semble pas suffisant.

3) Achat de Nue Propriété de SCPI (15 ans) puis vente au bout de 15 ans. Quid de la difficulté/facilité de vendre des parts dans 15 ans ?

4) Achat de SCPI en Assurance vie: les frais de 0,6% et l’imposition à la sortie (flat tax 26% en Allemagne) semblent ne pas être compatibles avec mon objectif.

Avez-vous d’autres suggestions?

Bonne soirée!

Mots-clés : rendement, scpi, usufruit

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#2 30/07/2018 19h11 → 4% de rendement net sur quinze ans avec un risque réduit : quels placements ? (rendement, scpi, usufruit)

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Bonsoir,

Pour les Scpi n’oubliez pas les frais d’entrée et les impôts… Ça impacte beaucoup les résultats.

Cordialement,

Eric


=== Ressources anti-arnaques. === Ne pas nourrir les trolls… ===

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#3 30/07/2018 19h16 → 4% de rendement net sur quinze ans avec un risque réduit : quels placements ? (rendement, scpi, usufruit)

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Pour votre 1), 4.57% est le rendement actuel de la part en pleine propriété (Le TRI de l’usufruit, si on suppose une stabilité des dividendes, et plus élevé que 4.57%, mais il faut réinvestir les flux perçus). Si le prix de la part ne varie pas d’ici 15 ans, et que vous réussissez à réinvestir les dividendes à 4%, l’investissement en parts de Novapierre Allemagne devrait permettre de transformer 350 000€ de 2018 en 650 000€ dans 15 ans. En plus de ces "si", vous ne seriez pas du tout diversifié, ce qui ne serait pas très sage. Mais vous pourriez vous diversifier sur plusieurs SCPI, voire (mieux) sur des SCPI et autre chose.

Vous ne trouverez pas de sitôt 350 000€ d’usufruit de Novapierre Allemagne, encore moins d’usufruit 15 ans.
Il est plus facile de trouver de l’usufruit de quelques autres SCPI, et l’usufruit 10 ans est bien plus fréquent que l’usufruit 15 ans.

Vos 2), 3) et 4) ne permettent pas la même chose : avec 2) vous dépendrez beaucoup de la valeur de revente du bien dans 15 ans (aléatoire, et ça ne serait pas du tout diversifié); avec 3) vous n’atteindrez pas les 650 000€ sauf si la valeur des parts de SCPI (qui sont déjà très hautes, en relation avec les faibles taux d’intérêts actuels) augmentant significativement d’ici là; le 4) est fiscalement très pénalisant.

Autre suggestion : actions de sociétés aristocrates. Un exemple : celui qui aurait investi 350 000€ en actions Air Liquide il y a 15 ans disposerait aujourd’hui de bien plus de 650 000 €. Pour éviter d’y rentrer au plus haut et d’en sortir au plus bas, il serait sage de lisser l’investissement (et l’étalant sur 2 ou 3 ans) comme la sortie (en commençant à vendre 5 ans avant l’échéance des 15 ans) , et plaçant la trésorerie sur du très peu risqué (par exemple un bon fond euros d’un contrat d’assurance-vie, qui ne rapporte qu’environ 2%, mais ne baisse jamais).

Questions :
- vous partez de l’hypothèse que l’inflation restera très très basse, quid si cette hypothèse s’avère erronée ?
- vous supposez que vous resterez "non-résident fiscal francais (allemagne)" toujours ? quid si ça change (un résident fiscal en France percevant des dividendes de Novapierre Allemagne paiera généralement un peu plus d’impôts en France à cause de ces dividendes, même avec la convention fiscale actuelle) ?
- quel usage est prévu de ces 650 000€ dans 15 ans ? (autant indexer vos fonds sur la valeur de ce que vous voudrez acquérir dans 15 ans, si c’est possible)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 30/07/2018 19h47 → 4% de rendement net sur quinze ans avec un risque réduit : quels placements ? (rendement, scpi, usufruit)

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Merci EricB

GbL, en quoi le 3) est fiscalement pénalisant?

Peut-on prévoir l’impact d’une inflation qui augmenterait? ca semble plutôt difficile?

Prendre de l’usufruit de quelques autres SCPI  (francaises) me ferait payer 37,2% d’impôts (20% + 17,2%). Je ne pense pas qu’avec cette imposition je puisse atteindre 4% net?

Je ne peux garantir en effet que je serai encore en Allemagne dans 15 ans. Comme il y a beaucoup de variables que je ne maîtrise pas dans mes calculs, j’ai supposé que cela ne bougerait pas.

Les 650.000 seront utilisés pour rembourser le crédit immobilier de la résidence principale.
Les Allemands ne fonctionnent pas forcément comme nous. On peut prendre un crédit amortissable à taux fixe sur 15 ans mais on peut ne pas rembourser 100 % du prix du bien. Et on ne peut renégocier son crédit qu’après 10 ans.
Donc l’idée est d’emprunter  par exemple 1.000.000 € à 2% sur 15 ans et de placer à côté 350.000€ au meilleur taux possible (4%?). Au bout de 15 ans, il reste environ 650.000 € de crédit et peut-être 650.000 € de placement en face.

Investir en actions est en effet une option. Les aléas de la bourse appliqués à 350.000 € me rendent incertain. Il faudrait avoir le coeur bien attaché :-) même si sur le long terme, le rendement des actions est peut-etre le meilleur.

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#5 31/07/2018 01h18 → 4% de rendement net sur quinze ans avec un risque réduit : quels placements ? (rendement, scpi, usufruit)

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C’est 4) qui est fiscalement pénalisant (j’ai corrigé les numéros dans mon message).

On a souvent discuté de l’impact de l’inflation (par exemple si elle augmentait) sur le forum : voir ici

Si vous prenez de l’usufruit de différentes SCPI investissant majoritairement hors de France (il n’y a pas que Novapierre Allemagne : voir SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?), vous n’aurez pas 37.2% à payer.

Je suppose qu’en Allemagne il doit aussi exister des produits ayant un objectif de rendement de 4% ou plus sur un horizon à 15 ans (avec des niveaux de risques associés, et avec des caractéristiques fiscales adaptées à un résident fiscal en Allemagne).

Vous pouvez très bien (et c’est sans doute sage) n’investir qu’une partie des 350 000€ en actions.

Je suppose que si vous quittez l’Allemagne dans 10 ou 15 ans, vous aurez aussi le produit de la vente de votre résidence principale pour rembourser alors le solde du crédit…

C’est à vous d’élaborer les divers scénarios plausibles, et d’y faire votre marché.
Toutefois votre raisonnement "l’idée est d’emprunter  par exemple 1.000.000 € à 2% sur 15 ans et de placer à côté 350.000€ au meilleur taux possible (4%?). Au bout de 15 ans, il reste environ 650.000 € de crédit et peut-être 650.000 € de placement en face." me semble bancal : pour obtenir durablement 4% sur ces 350 000€, il faudra nécessairement prendre certains risques, donc être disposé à les assumer, et ne pas  croire qu’on arrivera sans risque (et/ou sans huile de coude) à transformer 350k€ en 650k€ ("en dormant" comme le croient certains qui n’ont sans doute jamais fait d’investissement).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 31/07/2018 11h27 → 4% de rendement net sur quinze ans avec un risque réduit : quels placements ? (rendement, scpi, usufruit)

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Oui, toute SCPI investissant hors France me libère des 37,2%.
J’avoue ne pas avoir trouvé l’information concernant une éventuelle imposition en Allemagne sur ces revenus (pour Novapierre ils disent que l’impôt est déjà prélevé à la source).

Les rendements en Allemagne sont très mauvais. Je n’ai pas connaissance de produits genre SCPI etc.
Même leur crowdfunding stagne à 4%-6% quand en France on peut espérer trouver 8%-10%.

En cas de départ d’Allemagne, le bien serait en effet vendu (et en espérant que le marché au minimum reste stable).

J’ en arrive à la même conclusion. Je ne dirai pas que c’est bancal mais c’est risqué.
Une autre solution est peut-être d’emprunter sur 20 ans, ça réduira le risque et permettra d’être moins exigeant sur la rentabilité du placement des 350.000.

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