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Forums des investisseurs heureux

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#51 25/07/2018 23h02 → Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ? (libre, location, saisonniere)

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Un commentaire qui répond à énormément de questions, vous méritez que j’augmente votre réputation avec grand plaisir !

pourquoi avez vous arreté le saisonnier? pouvez vous me donner un petit retour d’expérience de votre part?

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#52 26/07/2018 16h11 → Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ? (libre, location, saisonniere)

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Il faut bien prendre en compte que pour le saisonnier, vous travaillez pendant que les autres sont en vacances … et comme vous souhaitez travailler en saisonnier toute l’année, vous comprenez ce que cela veut dire wink

Je me suis rendue compte que les étrangers ( là plupart des hôtes ) ne louent pas à la semaine comme nous en France mais 3-4 jours donc gros rien over ( l’avantage c’est qu’il y a peu de vacances de logement en contre partie si toutefois le prix est correct )

Ensuite je vous conseil d’etudier Les prix sur le site airbnb qui vous apportera le plus de clients pour fixer le votre. C’est le marché qui le fixe pas seulement vos frais ou votre potentielle rentabilité.

Beaucoup de réservations de dernière minute. Il faut être prêt tout le temps et c’est 1 second emploi ( très rémunérateur cette ).

Dernière chose, sur la dernière année où je l’ai fait j’ai eu un enfant et ne pouvais plus me déplacer à n’importe quelle heure. J’ai de ce fait perdu beaucoup de réservations donc j’ai décidé d’arrêter.

Je reste sur une très bonne rentabilité avec les étudiants.
Ce sont des studios qui se louent bein.
Achat 22500 euros
Notaire 3000
Travaux ameublement 5000
Charges 300/an
Foncier 145

En saisonnier je remplissait à 90% juin juillet août à 35 euros la nuit.
De septembre à juin il était sous bail étudiant de 9 mois non reconductible à 345 euros par mois cc

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#53 26/07/2018 17h57 → Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ? (libre, location, saisonniere)

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voila une superbe idée, etudiant et saisonnier juste pour les vacances scolaires, plutôt pas mal, mais comment vous faites avec les meubles, déco etc..? sachant que le saisonnier doit etre beaucoup plus complet en terme d’electro menager, qualité de l’appartement etc?

Message édité par l’équipe de modération (26/07/2018 18h26) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent : Respectez la charte !

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#54 26/07/2018 23h07 → Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ? (libre, location, saisonniere)

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Pour le saisonnier ce qu il y avait en plus ( hors mis les consommables ) sont des bougies décoratives, des tapis, des serviettes de toilette disposées joliement, des set de table, des cadres déco des plantes.
Tout ceci je l’enlevais Pour la location annuelle.
Il restait les meubles lambda. Il n’y a pas besoin de plus de meuble que pour une location meublée classique. Peut être une machine à café que les étudiants ne voulaient pas forcément.

Ensuite si vous voulez fonctionner de cette façon, il faudra prendre en compte des frais d’envieon 35 euros chaque année pour remettre le contrat EDF à votre nom ( frais incompressibles meme après négociation avec EDF , et laisser le contrat à votre nom pour l’etudiant Est une mauvaise idée, croyez en mon expérience ) et les frais d’internet.
Nous avions acheté une clé 3g ( 50 euros ) et forfait 3G/4G chez sfr a 15 euros par mois . J’envoyais la résiliation le 01/08 pour le 30/08. C’edt Un contrat sans engagement.

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[+3]    #55 28/07/2018 08h24 → Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ? (libre, location, saisonniere)

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Bonjour,

concernant l’investissement locatif : un CDI est quasiment impératif pour pouvoir emprunter dans les meilleures conditions. Donc, faites vos investissements locatifs tant que vous êtes salarié.

Sur la location saisonnière : l’encadrement réglementaire a été cité, mais peu précisément. En l’occurrence, Strasbourg commence à mettre en place la "chasse" aux locations saisonnières. La règle applicable est à consulter ici : www.strasbourg.eu/documents/976405/1598 … e732ca40dc
Globalement, c’est similaire à Paris : si on loue sa RP, c’est 120 jours maxi par an. Si on loue un local qui n’est pas sa RP, c’est un changement d’usage, d’habitation vers "commercial", soumis à autorisation.
Comme à Paris, la règle est d’apporter une compensation, c’est à dire de transformer une surface équivalente de non-habitation (bureau, commerce), en habitation. Soit vous le faites vous-même (acheter par exemple un local de bureaux dans un immeuble et le transformer en logement loué à l’année), soit vous achetez la "commercialité" à un promoteur qui fait cela (transformer un commerce ou des bureaux en logements). A Paris, cette "commercialité" se vend dans les 1500 à 2000 €/m².
Mais, contrairement à Paris, Strasbourg prévoit d’accorder sans compensation un droit aux personnes physiques, pour 2 logements maximum, et pour 9 ans non renouvelables.
Si vraiment vous voulez vous lancer dans la location saisonnière, mon conseil est de vous lancer maintenant, de façon à obtenir cette autorisation de 9 ans, car ce régime est relativement généreux donc ça risque de ne pas durer. Notez quand même que cette autorisation n’a rien d’automatique et qu’il vous faut donc prévoir un plan de repli si vous ne l’obtenez pas (soit fournir la compensation demandée ; soit louer meublé mais à l’année).
Sinon, la compensation, ça reste jouable de le faire soi-même, y compris sur un seul bien : par exemple un petit immeuble de 1 grand commerce et 2 petits logements (ou un grand logement pouvant être scindé en deux). Le commerce est transformé en logement loué à l’année, et du coup les 2 logements peuvent passer en saisonnier. Un logement issu d’un commerce est souvent en RDC, peu lumineux, du coup ça ne se loue pas très cher ; mais c’est pas grave car il sert avant tout de compensation pour autorisation la location saisonnière, qui elle, est juteuse.
Toujours sur la location saisonnière : regardez bien les pratiques, sur Airbnb notamment, en termes de prix, de déco, etc. Regardez notamment les "top 10" ou "top 20" des locations les mieux notées et analysez ce qui fait leur attractivité (localisation, déco, services accessoires, disponibilité et qualité d’accueil de l’hôte…). Réciproquement, regardez celles qui sont mal notées et comprenez pourquoi.
Attention, la réputation internet est redoutable. Il faut être bon tout le temps, on ne peut pas se permettre de faux pas ou de mauvaise humeur, sinon la moyenne des notes dégringolera et le taux de remplissage aussi.

A l’investissement, pas de mystère : la rentabilité se construit à l’achat. Pour du saisonnier, pas question de mégotter sur l’emplacement, la luminosité etc. sous peine de proposer à la location un bien de second choix. Donc, il reste les autres pistes pour avoir une décote à l’achat : travaux nécessaires, assymétrie de marché, etc. Cf. posts de DDTee notamment sur comment trouver des biens en-dessous des prix de marché. Cf aussi l’exemple de cricri77700, utile aussi bien sur les prix d’achat que sur l’optimisation des travaux.
Vu votre compétence professionnel, un bien avec travaux est une bonne piste. Mais, comme l’a fait remarquer fort justement skarnik, un studio de 25 m² ne doit pas vous revenir à 6 k€/m² ! Optimisez le prix d’achat et le prix des travaux. Et faites 2 calculs de rentabilité différents : un en saisonnier, l’autre en location meublée à l’année. Si le bien ne vous rapporte pas au moins du 10-12 % bruts en location à l’année, c’est qu’il n’est pas encore assez optimisé.

En gestion d’un bien saisonnier : il faut bien être conscient des charges, coûts et impôts. Surin vous a fourni une bonne estimation des coûts réels. Ensuite, le temps que ça nécessite. Vos locataires peuvent arriver en avance ou en retard. Pour avoir un taux de remplissage élevé, il faut accepter les courts séjours (dès 2 nuits voire 1 nuit), ce qui est particulièrement chronophage. Si votre boulot ne vous permet de vous libérer comme vous voulez, il vous faut trouver quelqu’un qui puisse accueillir les locataires.

Je plussoie aussi la piste de la RP à retaper pour faire une bonne plus-value, en changeant de RP assez souvent. Pour l’exonération de la PV, pas de chose compliquée à faire, elle est automatique pour la RP. Par contre, ne laissez aucune trace que vous le faites sciemment pour la PV. Trouvez à chaque fois une raison "officielle" de changement de RP : pour avoir plus grand, pour vous rapprocher de votre travail…
Par contre, votre capacité d’endettement étant limitée, vous risquez de ne pas pouvoir emprunter 2 fois. Ca risque d’être PV sur la RP, OU location saisonnière, mais pas les deux !
Le préalable évident de cette stratégie, c’est d’arriver à faire une plus-value. Donc un prix d’achat vraiment cassé. Si vous payez le logement au prix du marché, puis faites des travaux coûteux, vous ne ferez jamais de PV, compte tenu des frais de notaire (voire d’agence) qui rabotent la marge.

Enfin, à propos de votre boulot : on ne fait pas toujours un métier qui plaît ; ou dans des conditions qui plaisent. Comme dit l’autre : "si le travail était plaisant, on n’aurait pas besoin de vous payer pour le faire".
Néanmoins, une piste possible d’évolution est : d’ici quelques années, devenir auto-entrepreneur en réparations-dépannage. C’est là qu’on peut appliquer des tarifs un peu boostés, surtout si on accepte de travailler de nuit et les week-ends. Ca fait des horaires déstructurés mais on peut bien gagner sa vie avec relativement peu d’heures (par rapport à d’autres secteurs du bâtiment). Les 2 préalables pour réussir sont : se former sur de multiples types de réparation (y compris serrurerie) ; être très bien référencé (internet, pub locale, etc.). Vu que c’est un marché juteux, la concurrence est féroce.
Si vous n’avez pas assez de dépannages pour en vivre, vous pouvez compléter avec des chantiers plus classiques, y compris comme sous-traitant d’autres entreprises qui vous délégueraient les petits chantiers ou vous appelleraient en cas de coups de bourre.

Dernière modification par Bernard2K (28/07/2018 08h40)

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#56 28/07/2018 08h52 → Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ? (libre, location, saisonniere)

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Votre message réponds à beaucoup de question :

- L’idée de faire saisonnier uniquement l’été et le reste de l’année en meublé étudiant me plait bien
- Vous m’avez éclairé sur la PV que je pourrais réaliser sur ma RP et puis de toute façon, vu les taux extrêmement bas, c’est le moment de se lancer (encore plus qu’hier) à voir quand je trouverai quelque chose de sympa, surtout important voir même plus que obligatoire de faire un achat bien en dessous du marché, après toutes mes informations que j’ai acquises sur l’immo, je pense que c’est vraiment le conseil numéro 1 à appliquer dans ce domaine.
- Pour mon emploi, je trouverai surement une alternative, je pense que il faut d’abord que je me concentre sur l’immo, obtention du crédit (ou des crédits) car si je lance mon entreprise, il faudra un premier bilan afin que le banquier observe mon taux d’endettement, donc cela prendra du temps, immo d’abord, travail ensuite.

Dernière modification par michaelstaudi (28/07/2018 08h53)

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#57 28/07/2018 10h19 → Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ? (libre, location, saisonniere)

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Bonjour

il vous faudra 3 bilans en principe. pas 1 ( an )
cdt

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#58 28/07/2018 11h22 → Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ? (libre, location, saisonniere)

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michaelstaudi a écrit :

- Pour mon emploi, je trouverai surement une alternative, je pense que il faut d’abord que je me concentre sur l’immo, obtention du crédit (ou des crédits) car si je lance mon entreprise, il faudra un premier bilan afin que le banquier observe mon taux d’endettement, donc cela prendra du temps, immo d’abord, travail ensuite.

Contractez des crédits tant que vous êtes salarié, cela sera beaucoup plus facile.
Effectivement 3 bilans pour l’essentiel des banques seront nécessaire, de plus les conseillers préfèrent les situations facile à estimer et la position de salarié en CDI est rassurante.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#59 28/07/2018 11h44 → Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ? (libre, location, saisonniere)

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Quels problèmes aviez vous en gardant le contrat EDF à ton nom avec les étudiants, le problème de la régularisation et la difficulté à estimer le tarif c’est ça?

Wafae a écrit :

Pour le saisonnier ce qu il y avait en plus ( hors mis les consommables ) sont des bougies décoratives, des tapis, des serviettes de toilette disposées joliement, des set de table, des cadres déco des plantes.
Tout ceci je l’enlevais Pour la location annuelle.
Il restait les meubles lambda. Il n’y a pas besoin de plus de meuble que pour une location meublée classique. Peut être une machine à café que les étudiants ne voulaient pas forcément.

Ensuite si vous voulez fonctionner de cette façon, il faudra prendre en compte des frais d’envieon 35 euros chaque année pour remettre le contrat EDF à votre nom ( frais incompressibles meme après négociation avec EDF , et laisser le contrat à votre nom pour l’etudiant Est une mauvaise idée, croyez en mon expérience ) et les frais d’internet.
Nous avions acheté une clé 3g ( 50 euros ) et forfait 3G/4G chez sfr a 15 euros par mois . J’envoyais la résiliation le 01/08 pour le 30/08. C’edt Un contrat sans engagement.

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[+1]    #60 29/07/2018 13h51 → Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ? (libre, location, saisonniere)

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A propos de : étudiant l’année, saisonnier l’été :
1) cela reste soumis à autorisation, tout autant qu’une location saisonnière toute l’année. L’autorisation de louer 120 jours par an en saisonnier n’est valable que pour votre RP.
Notez qu’il y a une astuce pour être en règle : vous possédez 2 logements : une RP et un logement locatif. Le logement locatif est loué à un étudiant 8 à 9 mois par an. Pendant les mois d’été, vous louez votre RP et vous allez habiter dans votre logement locatif. Ce n’est pas facile d’accepter de loger ailleurs 3 mois par an, il ne faut pas être trop attaché à son chez-soi. Mais c’est la seule manière d’être en règle, puisqu’on ne peut louer 120 jours par an que sa propre RP.

2) la rentabilité est moins bonne, évidemment. Si on veut tirer le parti maximal d’une location saisonnière, il faut arriver à la louer toute l’année, avec un très bon taux de remplissage. En contrepartie, c’est vrai que c’est moins contraignant pendant les 9 mois de location étudiante. Par contre, pendant les 3 à 4 mois d’été, il faut être très disponible (si vous aimez prendre vos vacances l’été, ou si votre entreprise a une fermeture obligatoire l’été, c’est ballot).

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#61 29/07/2018 21h19 → Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ? (libre, location, saisonniere)

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Naled a écrit :

Quels problèmes aviez vous en gardant le contrat EDF à ton nom avec les étudiants, le problème de la régularisation et la difficulté à estimer le tarif c’est ça?

Bonjour,

Il ne s’agissait pas de difficultés à estimer le tarif car nous avions opté pour le relevé de compteur à transmettre à EDF pour facturation.

Cependant, la locataire de mauvaise foi contestait les tarifs qui lui paraissaient « trop élevés ».

Et comme elle me les versait à moi, c’était A moi d’expliquer les factures …
La dernière facture avant sont départ ne m’a jamais été payé.

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#62 06/08/2018 17h56 → Indépendance financière avec une seule location saisonnière et 50 000 euros d'apport ? (libre, location, saisonniere)

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Je tenais a vous dire a tous que j’ai appris énormément de chose alors que je suis depuis très peu de temps sur ce forum, j’essai d’augmenter la réputation de toutes les personnes qui m’aident, pardonnez moi si j’en ait oublié certains. Sachez que je pose peu être des questions bêtes, farfelues, ou même irréalisable mais peut importe j’ai envie d’apprendre, donc je tenais tout simplement à vous dire, MERCI !

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