Frontalier au Luxembourg/Suisse et investissements locatifs en France ?

Letuche57 · #1

Bonjour,

Je suis frontalier Français et ma femme et moi travaillons tous 2 au Luxembourg.
Nous avons investi en immobilier en France et nous comptons continuer dans cette voie avec éventuellement l’achat d’un immeuble dans différents secteurs géographiques (pas seulement le secteur Moselle Nord)
Nous payons donc nos impôts au Luxembourg et pour disposer de certaines déductions fiscales et un régime fiscale favorable : il faut avoir des revenus inférieur à 13.000 euros ailleurs qu’au Luxembourg.
Inutile de préciser que ce plafond peut rapidement être atteint.

Je n’ai pas calculé l’impact exact du montant d’impôt que je paierai en plus si je dépassais ce plafond mais il est significatif, a tel point que mes investissements locatifs perdraient de leurs attraits en France.

Je dispose donc de plusieurs alternatives (certainement d’autres dont vous avez peut être connaissance) :
- passer en SCI à l’IS en France. Pas vraiment une solution, car cela me couterait cher en PV lors de revente. Et il faudra bien sortir a un moment donné les revenus en bénéfices.
- investir au Luxembourg. Mais on multiplie par 3 ou 4 les prix d’achat. Ce n’est pour l’instant pas d’actualité mais j’explore cette possibilité. A noter que j’ai une très mauvais connaissance de ce marché
- autre montage ? Passage en LMP en France? Ca aiderait?

J’attends donc vos avis éclairés sur ce sujet et je vous en remercie d’avance.

Mots-clés : fiscalité, frontalier, imposition, luxembourg

middle · #2

Bonjour

Je suis un peu dans la même situation, (mais sans revenus immobilier pour l’instant)

Effectivement pour rester en classe d’impôt 2 c’est moins de 13000 eur de source étrangère par contribuable, donc à mon avis pour un couple en imposition commune ce doit être 13000x2 logiquement ?

Letuche57 · #3

"Un contribuable" au sens impôt classe 2 est désigné par le ménage et non une seule personne physique. Donc c’est bien 13.000 euros pour le couple.
Voir l’exemple assez concret décrit sur le document http://www.guidedesimpots.lu/wp-content … 18_WEB.pdf

site www.guidedesimpots.lu a écrit :
CAS 1 : UN CONTRIBUABLE NON-RÉSIDENT FRANÇAIS OU ALLEMAND.
Ce contribuable ne rentre pas dans les critères pour pouvoir être imposé collectivement, en classe 2. En effet, moins
de 90% de ses revenus proviennent du Luxembourg et/ou plus de 13.000 € proviennent de l’étranger (ici 30.000 € de
revenus locatifs). Il sera forcément imposé en classe 1 et paiera un impôt de 26.435 €. Soit 11.100 € de plus que ce
qui lui avait été calculé en 2017.
Ce contribuable a décidé de vendre un des biens qui rapportait un revenu locatif net fiscal de 4.500 €. Les revenus
étrangers du ménage ne sont donc plus que de 25.500 €.
Ainsi, comme la part de revenu étranger pour le contribuable qui perçoit ses revenus salariés au Luxembourg n’est
plus que de 12.250 € (soit en-dessous des 13.000 €), il peut demander une imposition en classe 2 et être imposé
à hauteur de 22.816 €.
Après optimisation avec diverses épargnes (assurances…), il peut diminuer encore ses impôts pour arriver à 19.362 €

Ribeiro · #4

Bonjour Letuche57,

Vos revenus immobiliers de France sont des revenus fonciers ou des BIC ?

Il me semble que l’administration fiscale Luxembourgeoise comptabilise uniquement le bénéfice moins les impôts payés en France.

Le montant à déclarer au Luxembourg serait donc :

Revenus bruts - toutes les charges - impôts payés en France

Il faut donc favoriser un gros déficit foncier en location nu pour avoir un résultat le plus faible possible ou pour du LMNP avoir un montant d’amortissement élevé pour, de la même manière, baisser le bénéfice à déclarer au Luxembourg.

Par ailleurs, les revenus Français étant ajoutés aux revenus Luxembourgeois pour calculer le taux d’impôt moyen à appliquer sur les revenus Luxembourgeois uniquement, cela vient impacter la rentabilité de façon importante. Avez-vous pris en compte cet aspect ?

Vous parlez de montage en société, mais cela fait-il une différence ? Ne s’agit-il pas toujours de revenus BIC de source étranger ?

Dernière modification par Ribeiro (17/07/2018 09h26)

sissi · #5

En classe 2 vous devriez avoir droit a toutes le deductions et exemptions dont celle de 3k/couple de dividendes?

Cocotte · #6

Bonjour à tous,

Je suis également concernée à la différence que je travaille au Luxembourg et mon conjoint en France.
Nos revenus fonciers s’élèvent actuellement à 11280€/ an avant déductions. Avec la nouvelle réforme fiscale je ferai ma première déclaration au Luxembourg l’année prochaine et j’attend de voir l’impact "réel" sur le nouveau montant à payer avant de me lancer dans un nouvel investissement locatif.
J’ai eu l’occasion de présenter ma situation à un fiscaliste (qui ne vend pas de produits financiers) qui m’a expliqué rapidement la méthode de calcul des revenus fonciers au Lux bien différente du système français! J’avais évoqué la possibilité de passer en SCI mais selon lui ça n’avait aucun intérêt vis-à-vis des impôts luxembourgeois.

Ribeiro · #7

Cocotte a écrit :
Je suis également concernée à la différence que je travaille au Luxembourg et mon conjoint en France.
Nos revenus fonciers s’élèvent actuellement à 11280€/ an avant déductions. Avec la nouvelle réforme fiscale je ferai ma première déclaration au Luxembourg l’année prochaine et j’attend de voir l’impact "réel" sur le nouveau montant à payer avant de me lancer dans un nouvel investissement locatif.
J’ai eu l’occasion de présenter ma situation à un fiscaliste (qui ne vend pas de produits financiers) qui m’a expliqué rapidement la méthode de calcul des revenus fonciers au Lux bien différente du système français! J’avais évoqué la possibilité de passer en SCI mais selon lui ça n’avait aucun intérêt vis-à-vis des impôts luxembourgeois.

Bonjour Cocotte,

Je suis exactement dans la même situation que vous.

J’ai eu plusieurs sons de cloche concernant la manière dont été comptabilisé les revenus FR.
Certains disent qu’ils doivent être comptabilisés avec les règles LUX et d’autres qu’il faut reprendre le montant imposable en France et y enlever les impôts payés en France (cf. mon message précédent).

Letuche57 · #8

Bonjour Ribeiro,

Oui il s’agit de revenus BIC (LMNP au réel) mais je ne suis pas sur que le Luxembourg fasse la différence. Il s’agit de la première année, donc résultat BIC = 0.
Ce sera la 1er année en 2019 que je déclare mes revenus BIC 2018 au Luxembourg, mes locations en France ayant démarrées en 2018.

Des informations que j’ai, il y a un formulaire à remplir 190F, "Revenus de la location de propriétés bâties".
Soit il y a un nouveau calcul sur ce formulaire lux à refaire pour déterminer le montant à déclarer exonéré (car déjà imposé en France). Cela a un impact sur le revenu mondial pouvait éventuellement faire augmenter le TMI.
Soit comme vous l’évoquez, le plus logique serait de reporter le bénéfice moins les impôts francais (dans ce cas on reporte ou ce montant dans la décla fiscale car je n’ai entendu parler que du 190F ?)

Pour la montage d’une SCI, le seul avantage à mon sens étant l’imposition en IS pour ne verser qu’une petite partie des bénéfices chaque année. Ca posera d’autres soucis comme le calcul de la PV très défavorable.

Dernière modification par Letuche57 (17/07/2018 10h06)

Ribeiro · #9

C’est un point sur lequel je suis encore dans le flou et sur lequel je n’ai eu une réponse claire de personne (mais je n’ai pas demandé directement à l’administration des contributions).

S’il s’agit de BIC il pourrait entrer dans la case 403 ou 404 (revenus exonérés) dans la partie "Bénéfice commercial".

Sinon effectivement dans la case 1003 ou 1004 (revenus exonérés) dans la partie "Revenu net provenant de la location de biens" avec le modèle 190 à compléter en plus.

Par rapport à de la location nue, le modèle 190 est surement plus intéressant grâce à la possibilité d’amortir le bien.

Par contre, par rapport à du LMNP, le modèle 190 est surement moins intéressant car en LMNP il est possible d’amortir beaucoup de chose.

Dans tous les cas, les revenus Français vous ferons payer plus d’impôt au LUX, c’est donc un élément à prendre en compte car non négligeable.

Dernière modification par Ribeiro (17/07/2018 10h11)

Letuche57 · #10

J’allais faire la même remarque Ribeiro, il faudrait contacter le service d’administration des Contributions Directes - Bureau RTS Non-Résident. Encore faut il parvenir à les joindre..

Ceci étant dit, je n’ai pas (encore) calculé l’impact fiscal car je ne suis pas certain du calcul, j’ai bien évidemment en tête qu’il y aura un impact sur mon rendement net net.

Il faut savoir que l’amortissement du bien contrairement à la France est figé en fonction de l’année de l’immeuble sur le formulaire 190F (6% par an hors terrain pour du neuf, 3% pour du très ancien sinon 2%)

Ribeiro · #11

Letuche57 a écrit :
J’allais faire la même remarque Ribeiro, il faudrait contacter le service d’administration des Contributions Directes - Bureau RTS Non-Résident. Encore faut il parvenir à les joindre..

Je suis fortement intéressé si vous obtenez une réponse…

Letuche57 a écrit :
Ceci étant dit, je n’ai pas (encore) calculé l’impact fiscal car je ne suis pas certain du calcul, j’ai bien évidemment en tête qu’il y aura un impact sur mon rendement net net.

Pour le calcul de l’impact, il est simple à calculer, il vous suffit d’intégrer vos revenus FR exonérés en plus de vos autres revenus LUX pour définir votre taux moyen d’imposition.
Ce taux moyen sera ensuite appliqué uniquement sur vos revenus LUX.

Exemple :

- Salaire LUX : 100.000€
- Revenus FR exonérés : 10.000€

- Revenus mondiaux : 110.000€
- Impôt calculer sur base des revenus mondiaux (fictif pour l’exemple) : 22.000€
- Soit un taux moyen d’imposition de 20%

Impôt réel à payer : 100.000€ x 20% = 20.000€

Sans ces revenus FR exonérés, le taux aurait été inférieur à 20% car se dernier à été calculer sur base d’un revenu de 110.000€ et non de 100.000€.
Pour calculer le surplus payé il faut utiliser le barème LUX et faire les calculs. En fonction de la TMI cela peut être assez lourd.
Jusqu’à 15/20% des revenus brut pour une TMI élevée.

En espérant avoir été clair.

Letuche57 a écrit :
Il faut savoir que l’amortissement du bien contrairement à la France est figé en fonction de l’année de l’immeuble sur le formulaire 190F (6% par an hors terrain pour du neuf, 3% pour du très ancien sinon 2%)

Oui, absolument.
Mais l’avantage c’est qu’il s’agit d’un gros poste de déduction qui est utilisable même pour du non meublé.

Dernière modification par Ribeiro (17/07/2018 11h17)

Letuche57 · #12

Je ne suis pas en ligne avec vos calculs, mais tout cela sera à clarifier.

Le fait que les revenus fonciers FR soient "exonérés" signifient qu’ils seront utilisés pour calculer le "taux moyen d’imposition" ou le TMI mais en aucun cas ils seront dans la base imposable pour calculer l’impôt à payer.
Cela signifierait que l’on est imposé une fois en France et une seconde fois au Luxembourg.

Ribeiro a écrit :
- Salaire LUX : 100.000€
- Revenus FR exonérés : 10.000€

- Revenus mondiaux : 110.000€
- Impôt calculer sur base des revenus mondiaux (fictif pour l’exemple) : 22.000€
- Soit un taux moyen d’imposition de 20%

Justement la base imposable ne sera pas 110.000eur ici mais 100.000eur
L impôt serait 20.000 eur.
Sans ces revenus FR exonérés, on serait pour l’exemple disons à 19% soit 19000eur sur base des 100.000eur

Si on considère que revenus français = 100% de revenus foncier.
Pour vous les 10.000eur sont un revenu brut foncier sans aucun abattement/frais d’obtention ?

Dernière modification par Letuche57 (17/07/2018 11h51)

Ribeiro · #13

TMI veut dire taux marginal d’imposition et non taux moyen d’imposition.
Le TMI correspond à la tranche la plus haute sur laquelle vous êtes imposé.

Pour calculer le taux moyen d’imposition c’est bien sur les revenus mondiaux que le calcul est fait. Donc en prenant en compte les revenus fonciers exonérés.

Le taux moyen trouvé suite à ce calcul est ensuite appliqué uniquement aux revenus LUX et non aux revenus FR déjà imposés en FR.

Letuche57 a écrit :
Pour vous les 10.000eur sont un revenu brut foncier sans aucun abattement/frais d’obtention ?

Dans mon exemple et en réalité également, il doit s’agir de revenus imposables (après déduction donc) mais nous ne savons pas encore comment le revenus imposables pour ces revenus fonciers FR doit être calculé (cf. nos interrogations à destination de l’administration des contributions LUX).

Letuche57 · #14

Oui bien sur TMI <> Taux moyen d’imposition, je disais TMI ou "taux moyen d’imposition" pour indiquer l’impact du revenus exonérés sur TMI ou sur le taux moyen d’imposition.

Mon message (assez mal tourné) était simplement pour préciser que vous noircissez vraiment le tableau, l’impact sera significativement plus faible pour 10.000 euros brut fonciers FR et 100.000 euros de revenus annuel lux que ce que vous décrivez.
J’ai de gros doutes sur la prise en compte des 10.000 euros dans la base imposable pour calculer l’impôt sur le revenu. Mais bien sur le taux moyen d’imposition va être impacté.

Dernière modification par Letuche57 (17/07/2018 12h10)

Ribeiro · #15

Letuche57 a écrit :
Oui bien sur TMI <> Taux moyen d’imposition, je disais TMI ou "taux moyen d’imposition" pour indiquer l’impact du revenus exonérés sur TMI ou sur le taux moyen d’imposition.

Mon message (assez mal tourné) était simplement pour préciser que vous noircissez vraiment le tableau, l’impact sera significativement plus faible pour 10.000 euros brut fonciers FR et 100.000 euros de revenus annuel lux que ce que vous décrivez.
J’ai de gros doutes sur la prise en compte des 10.000 euros dans la base imposable pour calculer l’impôt sur le revenu. Mais bien sur le taux moyen d’imposition va être impacté.

Je ne suis pas sur de comprendre vos propos mais ce dont je suis sur c’est de la façon avec laquelle l’administration des contributions prend en compte les revenus exonérées FR.

Relisez mes précédents messages

Letuche57 · #16

Je m’égare peut être sur certains calculs, je vous ai envoyé un MP pour essayer de vous expliquer ma compréhension avec mes calculs sur votre exemple.

Cocotte · #17

Letuche57 a écrit :
J’allais faire la même remarque Ribeiro, il faudrait contacter le service d’administration des Contributions Directes - Bureau RTS Non-Résident. Encore faut il parvenir à les joindre..
2%)

A ce sujet, je travaille à la Cloche d’Or et ils viennent d’y emménager hier - rue Eugène Ruppert - ils sont donc en plein dans les cartons je suppose.
Du coup, c’est une bonne nouvelle pour moi, je pourrais les rencontrer très facilement le moment venu !

middle · #18

Letuche57 a écrit :
"Un contribuable" au sens impôt classe 2 est désigné par le ménage et non une seule personne physique. Donc c’est bien 13.000 euros pour le couple.
Voir l’exemple assez concret décrit sur le document http://www.guidedesimpots.lu/wp-content … 18_WEB.pdf
site www.guidedesimpots.lu a écrit :
CAS 1 : UN CONTRIBUABLE NON-RÉSIDENT FRANÇAIS OU ALLEMAND.
" Les revenus
étrangers du ménage ne sont donc plus que de 25.500 €.
Ainsi, comme la part de revenu étranger pour le contribuable qui perçoit ses revenus salariés au Luxembourg n’est
plus que de 12.250 € (soit en-dessous des 13.000 €), il peut demander une imposition en classe 2"

Dans votre exemple on divise bien les 25500 par 2 soit 12250 en dessous de 13000, c’est donc bien 13000 par contribuable et 26000 pour le couple .

Letuche57 · #19

Je pense que vous avez raison middle.
Je demanderai également confirmation au service des impôts notamment si ces revenus sont des revenus brut foncier ou revenus brut - déductions - impots FR.

frontalier57 · #20

Kabal a écrit :
Loophey, pour faire simple. Vous êtes dans une zone particulière mais où vous êtes plus pauvre que la moyenne (8k€ c’est pas terrible pour un frontalier). Il ne sert à rien de vous comparer avec la moyenne française, ca changera rien. Vous ne pouvez pas comparer une smicard à Paris et un smicard dans la Creuse

Bonjour

Il faudrait peut-être arrêter avec le mythe du frontalier "qui gagne un max juste en traversant une frontière"

Je ne connais pas la région frontalière Suisse mais en Moselle nous avons multitude de pauvres gens qui endurent 2h30 A/R de trajet tous les jours et qui n’ont pas de vie de famille pour gagner le Smic Luxembourgeois (+/- 2.1K) parce qu’il n’y a pas de travail en France

Depuis la grève des trains je constate la présence de Twingo ou de 206 première génération que je ne voyais pas avant sur l’autoroute. Le peu de fois où j’ai pris le train les gens de mon âge (40aine) avaient l’air épuisés.

Donc dire 8k euros c’est pas terrible pour un frontalier, c’est juste stupide, où alors je suis passé à côté de l’ironie que je ne saisis pas bien, si elle existe

Smad · #21

frontalier57 a écrit :
Il faudrait peut-être arrêter avec le mythe du frontalier "qui gagne un max juste en traversant une frontière"

Mesurez également vos propos, un smicard luxembourgeois voit quand même son salaire minimum de base un tiers plus élevé qu’en France et obtient une retraite à partir de 10 ans cotisés juste en traversant la frontière.

Pour remettre les choses dans le contexte, on parle du cas de LoopHey en particulier, ingénieur en suisse, 8K brut en couple, et pas de tout les frontaliers.

Erwan · #22

frontalier57 a écrit :
Je ne connais pas la région frontalière Suisse …
Donc dire 8k euros c’est pas terrible pour un frontalier, c’est juste stupide, où alors je suis passé à côté de l’ironie que je ne saisis pas bien, si elle existe

Même si les propos sont un brin provocateur, je peux confirmer les ordres de grandeur.
Si 8K€, c’est brut pour 2 personnes à la frontière Suisse à Genève, c’est clairement la moyenne basse.
Après, comme dit, étant donné le niveau de l’immobilier, la santé privée, le prix des sorties/restos, ce n’est pas non plus Bizance ce salaire.

Le salaire moyen en Suisse tourne autour de 6’500chf (6’000).
Le salaire moyen des frontaliers est de 6’000chf (5’400€). Genève est pas mal placé, mais très en dessous de Bâle ou Zurich.
Personne ne touche moins de 3’500chf (3’200€), et en Suisse avec ce salaire, c’est clairement la galère.
Bien sur il y a de grosses disparités (de secteurs, de cantons, de qualifications, etc) …

LoopHey · #23

frontalier57 a écrit :
Kabal a écrit :
Loophey, pour faire simple. Vous êtes dans une zone particulière mais où vous êtes plus pauvre que la moyenne (8k€ c’est pas terrible pour un frontalier). Il ne sert à rien de vous comparer avec la moyenne française, ca changera rien. Vous ne pouvez pas comparer une smicard à Paris et un smicard dans la Creuse
Bonjour

Il faudrait peut-être arrêter avec le mythe du frontalier "qui gagne un max juste en traversant une frontière"

Je ne connais pas la région frontalière Suisse mais en Moselle nous avons multitude de pauvres gens qui endurent 2h30 A/R de trajet tous les jours et qui n’ont pas de vie de famille pour gagner le Smic Luxembourgeois (+/- 2.1K) parce qu’il n’y a pas de travail en France

Depuis la grève des trains je constate la présence de Twingo ou de 206 première génération que je ne voyais pas avant sur l’autoroute. Le peu de fois où j’ai pris le train les gens de mon âge (40aine) avaient l’air épuisés.

Donc dire 8k euros c’est pas terrible pour un frontalier, c’est juste stupide, où alors je suis passé à côté de l’ironie que je ne saisis pas bien, si elle existe

Le salaire moyen en Suisse est de 78 000 CHF par an soit 6 500 CHF.
Il faut pas croire que c’est un eldorado. Mes collègues, tous ingénieur de l’EPFL de Lausanne sont comme moi aux alentours de 90/95K CHF (profil encore junior -30 ans).

A Genève, un chef de projet chez Rolex par exemple, c’est 90 K pour un junior et environ 120/140 pour un senior (je connais plusieurs personnes labas). Idem chez Piaget et plus globalement pour l’horlogerie.

Je ne connais pas bien le pharmaceutique, mais j’y regarde

Un consultant, chez Altran Suisse par exemple, junior, n’aura pas plus de 80 K CHF.

A ça, il faut enlever l’assurance maladie, obligatoire mais privée de 200 à 300 CHF par mois. Aussi, les impôts, à 94K CHF par an, c’est 15 K CHF d’impôts chaque année.

Je ne connais pas le coté du Lux, pouvez-vous en dire plus ?
Qu’en ai t-il de l’immobilier dans ce coin ?

Pour le salaire moyen en haute Savoie, Mon cher Kabal, c’est ici à l’INSEE. La prochaine fois, réfléchissez et essayez d’étayer un peu vos propos, au moins avec des sources . Votre intervention ici, ne vaut pas un copek et n’avance en rien le débat.

Dernière modification par LoopHey (28/12/2019 17h00)

Robert83 · #24

Erwan a écrit :
frontalier57 a écrit :
Je ne connais pas la région frontalière Suisse …
Donc dire 8k euros c’est pas terrible pour un frontalier, c’est juste stupide, où alors je suis passé à côté de l’ironie que je ne saisis pas bien, si elle existe
Même si les propos sont un brin provocateur, je peux confirmer les ordres de grandeur.
Si 8K€, c’est brut pour 2 personnes à la frontière Suisse à Genève, c’est clairement la moyenne basse.
Après, comme dit, étant donné le niveau de l’immobilier, la santé privée, le prix des sorties/restos, ce n’est pas non plus Bizance ce salaire.

Le salaire moyen en Suisse tourne autour de 6’500chf (6’000).
Le salaire moyen des frontaliers est de 6’000chf (5’400€). Genève est pas mal placé, mais très en dessous de Bâle ou Zurich.
Personne ne touche moins de 3’500chf (3’200€), et en Suisse avec ce salaire, c’est clairement la galère.
Bien sur il y a de grosses disparités (de secteurs, de cantons, de qualifications, etc) …

Effectivement, les salaires en Suisse sont élevés, mais les prix sont à l’avenant, ainsi que les loyers en particulier à Genève ou Lausanne.
En fonction de ces facteurs, le niveau de vie d’un Suisse " moyen " est tout à fait comparable à celui d’un français.
En ce qui concerne les grosses fortunes, qui peuvent bénéficier d’un mode d’ imposition favorable, la situation est plus avantageuse en Suisse…

feedback57 · #25

Bonjour à tous,

j’ai une question:

Pour un revenu foncier imposable de 15000 euros
L’imposition en france sur le revenu foncier se fera de 0% jusqu’à 9964 euros puis les 5036 euros à 14%?

Ou bien il faut ajouter à mon revenu de référence venant de l’étranger, et donc je tombe directement dans 30% puis 40% ?

Merci

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[+1] #1 15/07/2018 10h23

site www.guidedesimpots.lu a écrit :

Cocotte a écrit :

[+1] #11 17/07/2018 11h11

Letuche57 a écrit :

Letuche57 a écrit :

Letuche57 a écrit :

Ribeiro a écrit :

Letuche57 a écrit :

Letuche57 a écrit :

Letuche57 a écrit :

[+1] #18 17/07/2018 23h06

Letuche57 a écrit :

site www.guidedesimpots.lu a écrit :

[+1] #20 27/12/2019 18h35

Kabal a écrit :

frontalier57 a écrit :

frontalier57 a écrit :

1 #23 28/12/2019 16h49

frontalier57 a écrit :

Kabal a écrit :

Erwan a écrit :

frontalier57 a écrit :

Discussions peut-être similaires à “frontalier au luxembourg/suisse et investissements locatifs en france ?”

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