Patrimoine immobilier : comment mettre à l'abri ses parents âgés pour l'avenir ?

Shuctokyo · #1

Bonjour à tous,

je reviens vers vous pour obtenir des avis éclairés…

Ma maman (65 ans) se retrouve depuis quelques mois dans une situation délicate, suite à sa séparation.

Elle devrait toucher un fois le divorce prononcé, environ 120 K€ (pas de pension par contre, mon père ayant dilapidé la totalité des économies de toute une vie, c’est tout ce qu’il reste du patrimoine familial.)

Elle gagne péniblement 820 € net par mois (et vit actuellement chez moi ou dans la famille).

Le projet, une fois la somme perçue, était de lui acheter une résidence principale, mais le problème est d’une part son indécision quant au secteur, mais aussi ses désidératas vu la faiblesse de l’enveloppe et surtout la future augmentation de la taxe foncière (elle sera incapable de payer vu sa pension).

Je me demandais si l’achat de 2 studios à louer (voire 3 avec un peu d’aide de ma part) ne pourrait pas lui permettre de lui payer son loyer, tout en lui permettant de "bouger" si le besoin s’en faisait sentir.
Cela permettrait aussi, le temps venu, de payer des frais liés à la maisons de retraite.
Je souhaiterai aussi ne pas la rendre imposable, puisqu’à quelques euros près cela n’aurait plus d’intérêt.

Est-ce une mauvaise idée ou existe-t-il une meilleure option pour elle ?
Bien sûr lui acheter quelque chose moi-même aurait été une bonne idée mais je n’en ai pas les moyens…

Merci de vos conseils,

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, location

Letuche57 · #2

Bonjour,

C’est très bien que vous vous occupiez et préoccupiez de l’avenir de votre maman.
Une stratégie pourrait être d’acheter a 2 un petit immeuble en visant un secteur a un prix intéressant.
On pourrait imaginer que vous contracture un prêt immo et injecter un apport via une donation de votre maman avec les sous récupérés.
De cette manière votre maman occuperait un appartement et vous pourriez louer les autres.

Gog · #3

Je n’y connais rien mais je peux vous donner quelques certitudes :
- vous devriez vous renseigner sur les différentes exonérations et dégrèvements qui existent sur la taxe foncière (dégrèvements selon les revenus, personnes âgées touchant telle ou telle allocation, de + de 75 ans, ou divers autres critères qui pourraient correspondre aujourd’hui ou dans quelques années)
- si vous souhaitez participer à l’achat vous devriez songer à un montage démembré. Par exemple, elle pourrait acheter les studios puis vous pourriez préparer la succession en vous cédant la nue-propriété : en contrepartie de cette donation, vous pourriez, lors des achats, compléter avec votre apport mais en n’achetant que de la nue-propriété, le capital de votre maman étant lui dépensé pour acheter l’usufruit (ainsi, elle pourra acheter plus puisque l’usufruit est moins cher que la pleine-propriété)

Dominique · #4

Bien que non spécialiste de la question, je pense que votre mère peut bénéficier de l’ASPA (Allocation de solidarité aux personnes âgées), accessible à toute personne âgée d’au moins 65 ans, résidant de manière régulière en France, et percevant moins de 833 € de revenus mensuels. Son montant est de 833 €/mois pour une personne seule.

A noter que les revenus des biens mobiliers et immobiliers sont pris en compte pour le calcul des revenus (à hauteur de 3 % de leur valeur vénale fixée à la date de la demande). En revanche la valeur de la résidence principale n’est pas prise en compte. Pour cette raison, peut-être serait-il plus judicieux d’utiliser le capital issu de la séparation pour acheter une résidence principale (et non pas l’utiliser pour des placements) ?

Pour plus d’information sur ce dispositif d’aide : ASPA

Letuche57 · #5

Je suis aussi d’avis de soit prendre un immeuble en vue de loger votre maman (avec un volet investissement) ou prendre une RP et utiliser les allocations et exonérations (voir aussi l’ANAH et chèques énergie entre autre)

Utiliser l’argent qu’elle a reçu pour financer 2 studio est vraiment risqué et profitable davantage a ses enfants qu’a elle.
D’ailleurs pour financer de l’investissement locatif, le levier du crédit est quasi indispensable sinon cet.investissement perd vraiment de son intérêt.

Picsou24 · #6

Bonsoir,

Il n’est pas sûr que l’achat d’une résidence principale soit une bonne idée. Si elle n’est pas fixée sur le secteur, si elle ne peux pas assumer de gros travaux, si elle n’y reste que quelques années (déménagement, problème de santé etc) .
Êtes vous son fils unique?

Bernard2K · #7

Ca dépend pas mal du secteur… C’est un coin à 1000 €/m² ou 3000 €/m² ?

Ca dépend aussi de la rentabilité que vous pouvez atteindre : l’immobilier "à la papa" rapporte dans les 3 % bruts, 1,5 % nets. Ce n’est pas avec ça qu’elle va mettre du beurre dans les épinards. A ce compte là, il vaut mieux des SCPI. Ou bien pensez-vous pouvoir lui dégoter de super affaires à 10 % de rendement et plus ?

Ne pas oublier non plus qu’un bailleur a des frais, parfois importants et soudains : chaudière à changer, appartement à refaire, gros travaux votés par la copro… Si les loyers perçus paient tout juste le loyer de son logement, elle n’aura pas de marge de manœuvre pour faire face à de telles dépenses. Ne pas oublier non plus les risques d’impayés de loyer… Les bailleurs modestes ne sont pas à l’abri et ils sont souvent très démunis pour faire face à une telle situation.

Dernière modification par Bernard2K (15/07/2018 08h14)

Faith · #8

Shuctokyo a écrit :
Est-ce une mauvaise idée ou existe-t-il une meilleure option pour elle ?

Comme certain intervenant le font remarquer, bloquer cette somme dans de l’immobilier peut poser certains problèmes.

Quand on dispose d’une somme d’argent et qu’on commence à être un peu âgé, il peut-être bon d’envisager de consommer son patrimoine.
65 ans, tablons sur 30 ans de consommation, ça fait facilement 400€/mois sans prendre de risque (fond euro/livrets). De quoi permettre à votre mère de mieux vivre sans avoir à gérer un parc immobilier.

Autre solution, que je connais peu mais qui me parait particulièrement adaptée: envisager la sortie en rente viagère de cette somme. Il faudrait faire une simulation par un assureur, mais il me semble qu’il serait possible d’obtenir une rente comparable (dans les 400€), et qui a des chances de suivre l’inflation.
Evidemment, cela suppose que votre mère ne cherche pas à transmettre de patrimoine.

Mes deux préconisations seraient donc: Résidence Principale ou rente viagère/consommation.

Shuctokyo · #9

Merci à tous pour vos réponses, vous avez soulevé certaines idées auxquelles je n’aurai jamais pensé.

Petite faute de frappe qui a son importance, sa pension s’élève à 920 €/mois et non 820 € (ce qui nous place juste au-dessus des seuils, sinon ce ne serait pas drôle). De même avec un capital comme le sien, elle n’est plus éligible aux aides (nous avons déjà tenté de remplir certains formulaires).

A contrario elle devrait (mais à quelques euros près, le risque serait de dépasser le plafond) bénéficier de la taxe foncière. Le souci pourrait être les travaux imprévus qu’elle ne pourra pas assumer.

Je suis enfant unique, malheureusement.

En effet avec vos retours l’immobilier investissement locatif semble risqué, je pense que nous allons écarter cette option.
Je n’ai pas acheté ma résidence principale et je n’aurai pas les moyens d’acheter un immeuble (ce sera soit au bord de mer en Normandie ou je travaille soit dans le sud ouest, les prix sont élevés…)

Je ne connaissais pas la sortie en rente viagère, je vais me renseigner !

cat · #10

Pour le côté immobilier, vous pourriez creuser également la piste des SCPI, c’est certainement moins rentable que de l’immobilier haut rendement mais surtout beaucoup moins prise de tête quand on a dépassé un certain âge (et que l’on ne s’est jamais vraiment intéressé à la question de l’immobilier locatif).

coyote · #11

Ensuite si on part sur des SCPIs.
Pourquoi ne pas partager la PP/NP avec votre maman..

Vous épargnez en achetant la NP : Pas de revenus immédiat pour vous
( vous pouvez même l’acheter à crédit )
Votre Maman achete l’usufruit, donc meilleure rentabilité pour elle…

Bien a vous

Surin · #12

coyote a écrit :
meilleure rentabilité pour elle…

Ce n’est pas exactement cela. Elle aura une rentabilité immédiate (mais après le délai de jouissance) mais bien définie en temps. Ca s’arrêtera net au terme de l’usufruit.
Au final elle aura eu une rentabilité sur fonds propres à peu près équivalente au nu-propriétaire ou pour un achat en direct.
Ca ne remet pas en cause le montage mais c’est votre propos qui est trompeur rédigé tel quel.

GoodbyLenine · #13

Dans le cas présent, je suppose que coyote voulait parler d’un usufruit viager (= jusqu’au décès de la Maman de Shuctokyo), et non d’un usufruit temporaire (= pour une durée de N années, avec N déterminé). La valeur d’un usufruit viager dépend largement de l’age de l’usufruitier (s’il a 65 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est de 40% de la valeur de la PP -cf ici-, mais il est aussi possible d’utiliser une autre valeur pour répartir le prix d’achat entre US et NP).

Hazdrubal · #14

Sinon un montage que je vous soumets :

Prenons une SCPI à 4,5% et une clé de démembrement 10 ans de 65%.
- achat de 65 000 € de NP de SCPI
- le reste (55000) sur AV, permettant de faire un retrait programmé de 400 € / mois (ca fait 48000€ sur 10 ans)

Au bout de 10 ans, elle obtient la pleine propriété de 100 000 de SCPI, qui lui rapportent 375€/mois

Avantage :
- tout n’est pas bloqué en SCPI
En cas de gros besoin ponctuel :
- dans les premiers 10 ans, possibilité d’utiliser l’avance sur AV (prêt in fine sur 6 ans)
- après, possibilité de revendre des parts.

cat · #15

Je ne suis pas sûr que souscrire une AV pour presque la moitié du patrimoine soit le plus pertinent pour quelqu’un :
* qui souhaite vivre en partie dès demain de ce patrimoine et probablement pendant une longue durée (à 65 ans, il y a encore quelques belles décennies devant soi);
* qui est probablement peu imposable.
L’avantage fiscal de l’AV tombe, il me semble, un peu à plat alors que l’on ne peut pas vraiment éviter les frais de gestion. En outre, pour ce qui concerne la succession (autre utilité de l’AV), il me semble que ce n’est pas vraiment un problème dans le cas présent (même si dans votre schéma l’AV est en grande partie consommée dans les 10 premières années).

Néanmoins, je suis d’accord qu’avoir une (petite) AV de côté peut rendre service s’il y a un besoin ponctuel plus important, en complément d’un support avec des revenus fixes à peu près réguliers (procurés par exemples par des SCPI en PP ou en US ou avec un mix des deux).

coyote · #16

Surin a écrit :
coyote a écrit :
meilleure rentabilité pour elle…
Ce n’est pas exactement cela. Elle aura une rentabilité immédiate (mais après le délai de jouissance) mais bien définie en temps. Ca s’arrêtera net au terme de l’usufruit.
Au final elle aura eu une rentabilité sur fonds propres à peu près équivalente au nu-propriétaire ou pour un achat en direct.
Ca ne remet pas en cause le montage mais c’est votre propos qui est trompeur rédigé tel quel.

Désolé si je me suis mal exprimé GBL a en partie corrigé.

Je pensais effectivement a un usufruit viager.
Si l’usufruit vaut 40% de la PP, alors pour 100K de SCPI à 5%, elle n’investirait que 40K
pour toucher 5% de 100K.. d’ou mon message de meilleure rentabilité que le montage en PP

Mais je ne suis pas un habitué de ce montage et clairement si l’usufruit dure "longtemps", le NP serait désavantagé…

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