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#1 12/07/2018 08h39

Membre
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Bonjour

J’étudie actuellement une SCPI nouvelle < 2 ans. Les frais sont les suivants :

Commission de gestion annuelle 12% TTC des produits locatifs et financiers nets encaissés
Commission de suivi et de pilotage des travaux Aucune
Commission d’acquisition d’immeubles Aucune
Commission de cession d’immeubles Aucune pendant 5 ans puis 2,40% TTC du prix de cession
au-delà de la 5ème année


Que signifient les frais de commissions de cession d’immeubles ? Quelle est la conséquence pour l’associé ? 

Je comprends mal pourquoi l’associé aurait à payer des frais supplémentaires pour la cessoin d’immeubles dont le produit servirait à réinvestir.. encore plus si la cession d’immeubles produit de la PV!  Il y a quelque chose qui me dépasse ? J’ai envoyé un mail pour avoir des précisions.

Actuellement il y a 686 associés, dont 183 parts environ par associé pour un cout de souscription de 242 euros TTC.

Pour une vente d’un immeuble de 10 Millions, ça correspondrait à des frais de 240 000 euros.. soit 349 euros par associé dans l’hypothèse où chaque associé a le même nombre de parts actuellement.

Le dividende était de 2.90 euros par part, ça fait 530 euros à l’année pour 183 parts.. 

Voilà des frais supplémentaires qui vont obérer totalement le rendement si ça fonctionne comme je le comprends !

Dernière modification par Mettero (12/07/2018 08h59)

Mots-clés : frais, immeubles, scpi

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#2 12/07/2018 09h33

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C’est marrant, vous faites des devinettes. Il se trouve que j’aime bien lire les informations à la source, j’ai donc cherché et trouvé que la SCPI dont vous parlez correspondrait à Affinités Pierre.
Est-ce le cas ?

Si c’est cela, je vous invite à retranscrire avec fidélité ce que vous lisez dans les statuts de façon à ce que lecteur ne vous réponde pas à côté, je vous expliquerai pourquoi après confirmation.

Question bête: vous parlez d’un dividende de 2,9€, est-ce par an ou par trimestre ?

Votre approche consistant à parler de sommes moyennes par associé du fait que chaque associé a en moyenne tant de part n’est pas utile, ça va plutôt compliquer la compréhension des lecteurs.
Parlons des montants par part et en précisant si c’est par an ou par trimestre wink

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#3 12/07/2018 09h47

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Vous avez raison! Et je vous remercie de vos remarques… et de m’imposer une précision. Pour un démarrage, vos remarques sont salutaires. 
C’est bien Affinités Pierre.
Effectivement le dividende est trimestriel. C’est encore pire pour mon calcul.

Prenons donc 2017 , même si le T1 était au démarrage donc peu valable pour la démonstration.

Dividende 2017 10.08 par part à l’année 2017

En 2017, 10.08 de dividende par part à l’année.

Dans l’hypothèse d’une cession d’un immeuble de 10 millions d’euros, ça correspond à 240 000 à diviser par le nombre de part. En 2017 , le nombre de part était de 84 776 part, ça correpond à 2.86 euros..

Mais bon si on se cantonne à 2017, la démonstration est mauvaise, car d’une part le nombre de part est sous estimée, car la capitalisation était en cours et pas arrivée à maturité (< 30 millions) et d’autre le dividende non plus puisque c’était la première année d’exerice.

Moralité il faut attendre pour conclure. Il n’empêche que ce sont des frais supplémentaires qui m’interrogent…

Pour la cession de l’immeuble, les statuts indiquent

b. Commission de cession d’actifs immobiliers
La Société de Gestion ne percevra pas de commission de cession d’actifs immobiliers pendant les cinq (5)
premiers exercices.
A compter du sixième exercice, la Société de Gestion percevra une commission de 2 % HT, soit 2,40 % TTC (au
taux de TVA en vigueur) du prix de cession net vendeur, cette commission étant perçue à réception des fonds
par la SCPI.
Lorsque la cession d’un actif immobilier n’est pas réalisée directement mais par l’intermédiaire d’une cession
des parts d’une société sous-jacente, l’assiette de la commission de cession correspondra à la valorisation (hors
taxes, hors frais, hors droits) des actifs immobiliers détenus par ladite société dont les parts sont cédées, au
prorata de la quote-part que détient la SCPI.

Dernière modification par Mettero (12/07/2018 09h56)

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#4 12/07/2018 10h28

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Vous voyez donc que c’est différent de ce que vous écriviez dans le premier message.
Il n’y aura pas de commission de cession d’immeubles pendant les 5 premiers exercices de la SCPI soit jusqu’à fin 2020. Ensuite elle percevra cette commission pour toute vente y compris si l’immeuble a été acheté il y a moins de 5 ans.
Je ne pense pas ceci dit que cela ait une grande importance et je n’ai jamais vraiment comparé les SCPI sur le plan des frais de cession, il faudrait regarder dans les statuts de plusieurs et faire une étude.
C’est vrai que le risque serait que la société de gestion s’amuse à vendre des immeubles pour toucher les commissions mais il ne me semble pas qu’il y en ait qui abusent de cela.

Cette commission de cession me choque davantage pour les sociétés de gestion qui reprennent tout juste une SCPI existante, je trouve cela un peu facile que d’un coup ils aient ce vivier de commissions à disposition.

Quand je vois la liste du patrimoine, je n’ai pas franchement d’affinités avec la pierre à Bourges, Beaune, Dijon ou Le Havre…

Dernière modification par kc44 (12/07/2018 11h58)

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#5 12/07/2018 10h39

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D’autant que c’est une SCPI à capital fixe… Ce qui me dérange le plus, c’est la justification de ce genre de frais supplémentaires, je n’en vois aucune!

Dernière modification par Mettero (12/07/2018 10h39)

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#6 13/07/2018 10h53

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La commission de gestion n’inclut pas tout ce qui est en relation avec l’éventuelle cession d’un immeuble. Si un immeuble était cédé,  il faudrait , soit rémunérer l’intermédiaire qui a négocié la vente, soit la société de gestion, si elle a pu vendre en se passant de cet intermédiaire.

Votre calcul sur un immeuble de 10M€ est un peu absurde, si prend en compte la capitalisation de la SCPI, et la réglementation des SCPI (qui prevoit qqs limites au niveau du volume des ventes en % du patrimoine).

Pas mal de SCPI ont un % plus faible que 2.4% pour cette commission (et bien souvent, annoncent que cette activité est plutôt à perte).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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