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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/07/2018 23h33

Membre
Réputation :   0  

Bonsoir à tous,

Après suivi plusieurs études de cas, je vous soumets la mienne
Celle-ci intervient après une vingtaine de visites d’appartements, en ciblant toujours le même quartier cible.

VOTRE PROFIL:

- Cadre, 33 ans , TMI:14%, revenus 35K pour moi, 15k pour Mme

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : notions (en apprentissage)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : pas le point fort
- Sociales : Bonnes
- Temps disponible : Peu mais possibilité d’adapter l’agenda

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel appartement
- Surface : 25m2
- Année de construction: ancien, 1900 (je connais pas la date exacte)
- Étage: 3ème sur 3, luminosité: lumière traversante
- Inhabité: Pas de locataire depuis 2 mois
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage  individuel: électrique
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? : individuel
- Études de la copropriété : moitié des personnes ne se déplacent pas (5 sur 12)
- Concierge  ? Non
- Décoration : assez vieux mais propre

LOCALISATION DU BIEN

- Ville moyenne
- Proche Centre, Gare (5/10 minutes à pied)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : Vendu 55000€,
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: pratiqué 385€ HC, envisagé 400€
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative : je gérerai l’appartement en direct
- Mobilier: - €

- Travaux immédiats: 1000€
Diagnostic électrique indique des anomalies (200€ selon l’AI, si on ajoute le tableau 1000€ en total)
L’appartement est propre mais cela mérite un rafraichissement, un meilleur agencement, avec des meubles.
Cela peut se faire sans l’appel d’ artisans et cela me permettrait d’apprendre dans ce domaine

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun

- Taxe foncière: 304€
- Charges copro: 492€ (41€/mois)
- Assurance PNO: 100€
- Assurance GRL: j’hésite ?

Avec loyer à 400€
- Rentabilité brute : 7,5%
- Rendement net (rendementlocatif) : 4,7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport :  110%
- Type de crédit : amortissable 20 ans
- Taux du crédit avec assurance: 1,5% (0,30%)
- Durée du crédit:  20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: 6 mois de loyer

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

- Cash flow: -21€/mois en gardant le même loyer, en le passant à 400€ j’arrive à -6€ donc opération blanche

Les questions que je me pose :
Dois-je faire juste le minimum au niveau des travaux (le bien a toujours été  loué dans le passé) ou dois-je faire plus de travaux pour augmenter le loyer et me créer plus de déficit foncier ?

Avec le recul de vous tous, la banque vous a-t-elle financé facilement les travaux effectué par vous même ?
Le déblocage des fonds s’est-il fait facilement ?

En espérant n’avoir rien oublié, je vous remercie d’avance pour votre aide :-)

Mots-clés : appartement, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 08/07/2018 23h47

Membre
Réputation :   93  

Bonjour

Il serait interessant de voir le cashflow sur une periode plutot que le cashflow moyen.

Je suis etonné que vous arriviez presque a l’equilibre avec cette renta mais vous avez inclus les FDN dans le calcul ( ce qui est mieux smile)

Pour les travaux, si le bien est propre et qu’il se loue , je ne ferai rien maintenant.  en decalant apres 1 ou 2 baux , vous recreerez un peu d’amortissement légèrement differé.

a part les anomalies électriques , je suis loin d’etre pro  et du coup je ne challenge pas cette partie , ca peut couter cher un probleme electrique..

regardez pour une delegation d’assurance 0,3 est eleve a votre age.

Cdt

Dernière modification par Timinel (08/07/2018 23h48)

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#3 09/07/2018 09h46

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

Quelques remarques :
- frais de copro : demandez les avis d’appel de charges des 3 dernières années pour voir la répartition bailleur/locataire des charges. Demandez aussi les PV d’AG des 3 dernières années pour voir s’il y a de coûteux travaux en préparation.
- si vous visez le LMNP au réel, n’oubliez pas de prendre en compte le coût d’un expert-comptable et de la CFE.
- sur les travaux : il n’y a pas de déficit foncier en LMNP ; oubliez ce vocabulaire qui est spécifique aux revenus fonciers donc à la location nue. A vous de voir si des travaux sont nécessaires, ça dépend de l’état de l’appartement et personne ne peut le juger sans l’avoir vu ! Vous avez des exemples avant/après sur le forum et souvent, même si c’était "louable" avant, c’est nettement plus attractif après ! Peinture à neuf ; cacher les canalisations ou autres installations techniques derrière un placard, un coffrage ou autre selon le cas, etc.
En tout cas, faites chiffrer les travaux par des devis de professionnels (ce qui implique de retourner dans l’appartement, demandez-le et obtenez-le, les AI sont aussi là pour ça).
- quant au prix et à la rentabilité, savoir si c’est intéressant, ça dépend de la ville, du quartier etc. A vous de voir si c’est assez bon, en consultant les ressources internet (meilleurs agents, Insee, wikipedia, patrim, le bon coin pour des tarifs de vente et de location de biens similaires, etc.).

Dernière modification par Bernard2K (09/07/2018 09h56)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 09/07/2018 22h27

Membre
Réputation :   0  

Timinel a écrit :

Bonjour

Il serait interessant de voir le cashflow sur une periode plutot que le cashflow moyen.

Je suis etonné que vous arriviez presque a l’equilibre avec cette renta mais vous avez inclus les FDN dans le calcul ( ce qui est mieux smile)

Pour les travaux, si le bien est propre et qu’il se loue , je ne ferai rien maintenant.  en decalant apres 1 ou 2 baux , vous recreerez un peu d’amortissement légèrement differé.

a part les anomalies électriques , je suis loin d’etre pro  et du coup je ne challenge pas cette partie , ca peut couter cher un probleme electrique..

regardez pour une delegation d’assurance 0,3 est eleve a votre age.

Cdt

Bonsoir,

Oui j’ai bien inclus les frais de notaire, ma simulation a été faite avec rendement locatif
Pour les anomalies électrique je vais demander plus d’informations (effectivement c’est très léger)
Délégation : je vais regarder également

Cordialement,

Bonsoir Benard2K

Bernard2K a écrit :

Quelques remarques :
- frais de copro : demandez les avis d’appel de charges des 3 dernières années pour voir la répartition bailleur/locataire des charges. Demandez aussi les PV d’AG des 3 dernières années pour voir s’il y a de coûteux travaux en préparation.

Ok je vais voir directement avec l’AI

Bernard2K a écrit :

- si vous visez le LMNP au réel, n’oubliez pas de prendre en compte le coût d’un expert-comptable et de la CFE.

Avec la simulation de rendement locatif, je suis parti sur leur chiffre de base à savoir :
Des frais de comptable de 500€/an et de CFE de 250€/an ont été pris en compte.
D’après les paramètres de calcul , vous êtes adhérent à un CGA au tarif de 150€/an.

Bernard2K a écrit :

- sur les travaux : il n’y a pas de déficit foncier en LMNP ; oubliez ce vocabulaire qui est spécifique aux revenus fonciers donc à la location nue. A vous de voir si des travaux sont nécessaires, ça dépend de l’état de l’appartement et personne ne peut le juger sans l’avoir vu ! Vous avez des exemples avant/après sur le forum et souvent, même si c’était "louable" avant, c’est nettement plus attractif après ! Peinture à neuf ; cacher les canalisations ou autres installations techniques derrière un placard, un coffrage ou autre selon le cas, etc.
En tout cas, faites chiffrer les travaux par des devis de professionnels (ce qui implique de retourner dans l’appartement, demandez-le et obtenez-le, les AI sont aussi là pour ça).

Effectivement c’est louable, mais je m’imagine pas locataire dans ce bien, un rafraichissement est pour moi nécessaire.

Bernard2K a écrit :

- quant au prix et à la rentabilité, savoir si c’est intéressant, ça dépend de la ville, du quartier etc. A vous de voir si c’est assez bon, en consultant les ressources internet (meilleurs agents, Insee, wikipedia, patrim, le bon coin pour des tarifs de vente et de location de biens similaires, etc.).

Le prix est dans la moyenne, le quartier est bien côté à mi chemin entre le centre ville et la gare.
Transport au pied de l’immeuble

Cordialement,

Dernière modification par alabama (09/07/2018 22h40)

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#5 13/07/2018 16h47

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Réputation :   0  

Appartement vendu (offre à 53000)
Cela sera pour une prochaine fois

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#6 12/01/2020 15h26

Membre
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Après un break pour un changement de RP, me voici de retour pour l’achat de mon premier investisseement locatif.

Alors certains diront que c’est pas terrible car on est pas sur une rentabilité de 10%, (fourchette 7/8%) ceci dit je ne considère pas cela comme un échec, ca va permettre de me faire la main dans un premier temps
La signature du compromis a été effectué en fin d’année.

VOTRE PROFIL:

- Cadre, 36 ans , TMI:14%, revenus 45K pour moi, 15k pour Mme

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : notions (en apprentissage)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : pas le point fort
- Sociales : Bonnes
- Temps disponible : Peu mais possibilité d’adapter l’agenda

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T1
- Surface : 30m2
- Année de construction: année 1989
- Étage: RDC, luminosité: lumière traversante, plein sud avec 10m2 de terrasse
- Inhabité: Pas de locataire depuis 6 mois
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage  individuel: électrique
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? : individuel
- Études de la copropriété : majorité de propriétaires occupants (seul les studios sont du locatifs
- Concierge  ? Non
- Décoration : ancienne, jamais changée

Appartement toujours loué, jeunes travailleurs ou étudiants
Le minimum de meubles pour faire du meublé

LOCALISATION DU BIEN

- Ville moyenne
- Proche Centre, Gare (5 minutes à pied), pas de nuisance (retrait d’une petite rue)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 59300€,
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: pratiqué 405€ HC, envisagé 420€
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative : je gérerai l’appartement en direct
- Mobilier: A définir €

- Travaux immédiats: 7000€
Les travaux se porteront sur la SDB, travaux de carrelage à pévoir
Changement WC + meuble de SDB avec vasque
Cuisine équipée
Parquet dans les autres pièces
Remplacement des radiateurs type grille pains
Remplacement volets
Meubles

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun (façade refaite il y a 5 ans)

- Taxe foncière: 518€ (un peu chère à mon avis)
- Charges copro: 550€ (46€/mois)
- Assurance PNO: 102€ (via Banque prêteuse)
- Assurance GRL: à définir

Avec loyer à 420 HC
- Rentabilité brute : 7,5
- Rendement net (rendementlocatif) : 4,5

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport :  110%
- Type de crédit : amortissable 20 ans
- Taux du crédit avec assurance: 1,05% (0,32%)
- Durée du crédit:  20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: éparge importante

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP Réel

CASH FLOW

- Cash flow: -60€/mois

Les questions :

Je suis parti avec enveloppe travaux de 7000€, l’appartement est louable dès maintenant mais quelques travaux me permettront de le louer plus chère (15€ de + me semble une hypothèse accessible)
En effet, je visitais des appartements, j’ai eu souvent le cas d’appartement vendu loué dans le même secteur/même type de bien, qui étaient loués sur le nouveau loyer que je compte mettre en place.
La banque est d’accord pour financer les travaux (devis pour le montage du dossier et déblocage sur facture), 30% du montant possible dans l’achat de fourniture

Je vais recevoir les devis des artisans dans quelques jours, avez vous des conseils ?
Assurance sur les 2 têtes indispensable ? (Marié sous le régime de la communauté)
Voyez vous d’autres choses à me faire part ?

Dernière modification par alabama (12/01/2020 18h29)

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