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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #1 04/07/2018 23h44

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je viens de lire le dernier livre de Marc Fiorentino (je suis encore novice sur la thématique des finances personnelles… je vous remercie pour ce site qui me permets de grandir chaque jour) et de rencontrer un CGP (qui selon moi sont juste des commerciaux).

Suite à mon audit, ce CGP me propose d’investir 150 k en SCPI et me met en avant epargne pierre / novapierre allemagne+ primo vie le tout en Sasu ? Qu’en pensez-vous ? Est ce que l’on tente de m’arnaquer ?

Pour information, les informations ayant été données lors de mon audit sont les suivantes :

Je suis un Homme de 29 ans, en couple, sans enfants, habitant à Paris.
Actuellement, j’ai un loyer de 614 euros/mois
Une rémunération fixe de 35k annuel + 260 euros en note de frais = 39,5 K annuel brut
Un variable qui varie (l’an passé touché 35K / cette année entre 4 et 5 K euros)

J’ai actuellement 32 K de cash (21000 sur mon livret A / 11000 sur mon PEL)
Et presque 5 k en assurance vie (1800 euros sur assurance vie generalli / 3000 euros assurance vie MASCF)

Je suis plutot un profil prudent et souhaite investir pour plus tard (aucun besoin de cash dans les 5 années à venir)

Au vu des informations transmises, que pensez vous ?

D’avance merci dans vos orientations

Mots-clés : junior, novice, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 04/07/2018 23h59

Membre
Réputation :   102  

Bonjour

je viens de lire votre présentation, si vous n’etiez pas démissionnaire je vous aurai contacté smile

Pour en revenir au sujet, il faut savoir si le CGP travaille uniquement pour lui ou egalement pour vous .. ( generalement quand vous etes demarché ce n’est pas pour faire la fortune d’un inconnu qu’on vous appelle smile )

le probleme tel qu’il est posé , la réponse sera suremetn "pourquoi pas "  ( deja c’est  pas un pinel smile)

je ne connais pas les SCPI , il y a un mix c’est deja ca, quelques experts ici vous donneront l’avis.

j’aurai 2 questions :
  - vous en etes arrivés a ce CGP et a voir les SCPI comment ? ( de PEA, d’immo direct etc ) il peut y avoir des bonnes raisons plutot qu’une simple proposition hasardeuse.
- quel est le " discours " et surtout les chiffres pour le financement, le rendement , les FRAIS  etc ..


Cdt

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#3 05/07/2018 00h51

Membre
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Réputation :   215  

Bonsoir,

Timinel a écrit :

Pour en revenir au sujet, il faut savoir si le CGP travaille uniquement pour lui ou egalement pour vous

Nicolo87 a écrit :

… et de rencontrer un CGP (qui selon moi sont juste des commerciaux).

Ne poussons pas trop loin dans le cliché,

Nicolo87 a écrit :

Je travaille dans un cabinet de chasse spécialisé dans le secteur de l’IT. J’y suis salarié en CDI.
Je suis démissionnaire et commence à la rentrée une nouvelle aventure en qualité de Responsable recrutement dans une grande société de conseil.

Vous êtes certain de l’honnêteté intellectuelle de tous les chasseurs de tête ? j’ai quelques exemples… peu glorieux….

Quoiqu’il en soit n’investissez que si vous avez a minima la connaissance des produits dans lesquels vous investissez. Evidemment le CGP vit de ses conseils et évidemment si le marché des SCPI s’effondre lui aura été gagnant (il aura eu ses commissions) et vous la baisse des marchés. Mais nul n’est devin et cela ne rend pas malhonnête..

Travailler avec un CGP c’est lui faire confiance. Si l’hypothèse de départ c’est que vous n’avez à faire qu’à un vendeur. Ne perdez pas votre temps, et respectez le sien aussi.

Désolé de ce petit mouvement d’humeur…

Gérer son patrimoine, le construire, optimiser la fiscalité dans le respect de nos lois, le transmettre, etc.. s’inscrit dans une relation de confiance (qui je vous l’accorde demande du temps). Mais les préjugés…..

PS : dans votre cas, pourquoi une SASU ?

Crown

Dernière modification par Crown (05/07/2018 07h06)

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[+1]    #4 05/07/2018 00h51

Modérateur
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Réputation :   2329  

Je suppose que cet investissement de 150k proposé est avec un emprunt : il manque les caractéristiques de l’emprunt dans votre question pour pouvoir répondre plus complètement… Indiquez aussi si vous avez des projets d’investir (à crédit) dans votre résidence principale dans les prochaines années, car l’emprunt pour les SCPI pourrait brider un peu votre capacité d’emprunt.

Je ne pense pas qu’on "tente de vous arnaquer". Mais ce n’est aussi pas une proposition très originale, ni forcément la mieux adaptée à votre situation. En particulier, la fiscalité risque d’être assez conséquente sur ces SCPI (hormis Novapierre Allemagne), la SASU ne fera guère de miracle à ce niveau, et ce sont 3 SCPI récentes et à forte collecte (donc plus risquées que ne le seraient des SCPI de fond de portefeuille). C’est cependant sans doute bien mieux que ne rien faire, et de conserver votre cash sur les livrets et le PEL.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 05/07/2018 10h35

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

Je suis vraiment désolé d’avoir fait une généralité… ce n’était pas mon but. Je voulais juste exprimer mon ressenti face au CGP que j’ai rencontré.

Merci à tous de vos réponses smile

@timinel / crown : J’avais eu le contact via une amie qui elle avait été démarché car figurait dans l’annuaire d’une prestigieuse école de commerce.
Les chiffres présentés sont les suivants : Montant à investir 150 K (à crédit via crédit foncier pour 2,90 + assurance). J’investirai dans une SCPI grosse et réputée et une SCPI plus dynamique (75 k par part). 20 ans plus tard je bénéficierai de 163 k. L’explication que l’on ma donné pour la mise en place de la sasu est que cela me fera payer moins d’impôt smile

@goodbylenine : Oui en effet, je souhaiterai d’ici 5/7 ans acheter ma résidence principale avec ma copine. La capacité de crédit est réellement moindre ?

Après au vue de ma situation, sachant que j’aimerai investir (utiliser l’effet levier du crédit) et commencer à diversifier mon faible patrimoine, vers quoi m’orienteriez-vous ?

Encore merci  smile

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#6 05/07/2018 11h04

Membre
Réputation :   35  

Si vous avez demandé au CGP une solution pour augmenter votre patrimoine en utilisant le levier du crédit sans augmenter votre imposition personnelle, la proposition peut correspondre à ce que vous avez demandé. La SASU (à l’IS) sera néanmoins imposée, mais au moins votre revenu fiscal de référence ne sera pas impacté.

En tout cas elle me parait plus élaborée et honnête qu’un LMNP géré ou un Pinel, qui pourraient aussi correspondre au besoin mais me paraissent plus risquée, puisque reposant sur un seul bien.

Je rejoins GBL sur choix des SCPI qui me semble manquer de fond de portefeuille.

C’est le CGP d’une banque ou un CGP indépendant qui a fait cette proposition?

Ca a déjà été dit, mais organisez vous les recrutements dans votre seul intérêt, ou aussi dans celui du recruteur et du recruté?

Dernière modification par petitproprio (05/07/2018 11h06)

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#7 05/07/2018 11h25

Membre
Réputation :   1  

Bonjour petitproprio,

Je vous remercie de votre réponse.

Pour répondre à votre question, notre métier est actuellement décrié pour de parfois de bonnes raisons (recruteurs ne connaissant pas le poste ou l’environnement, méthode, suivi inexistant)
Dans la société dans laquelle je suis, on a un positionnement différent… On tente vraiment de connaitre l’environnement IT et les postes qui gravitent autour, de ne pas utiliser, "pousser" du CV comme de la viande et surtout d’être "humain" tout au long du process de recrutement (coaching candidats, suivi candidats, feedback positifs et négatifs).
Nos candidats sont nos prescripteurs et nous jugent à la qualité des jobs que l’on propose comme pour notre approche.
Pour nous, le recrutement est une solution win win ! Aussi bien pour le client que pour le candidat !

Mon discours peut paraître un peu commerciale mais pourtant bien réelle

De plus, j’ai un ami qui lui n’est pas allé au bout de la démarche mais qui me propose de rencontrer plusieurs CGP indépendants : Lonlay, Monfinancier et la centrale des SCPI

Avez vous déjà fait appel à leurs services ? Qu’en avez-vous pensez ?

Merci de votre aide smile

Dernière modification par Nicolo87 (05/07/2018 11h34)

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#8 05/07/2018 12h25

Membre
Réputation :   102  

Bonjour

@Crown , mon message n’etait pas du tout pour critiquer les CGP , juste pour connaitre le contexte.

je ne partagerai pas mon avis sur les CGP cités ici, j’ai donné peu de suite a leur demarchage.

Cependant , une remarque :
"centrale des SCPI" : difficile de dire que c’est un CGP non a moins que les SCPI soient la panacé. Le forum vous montre que non .

vous n’avez pas partagé la simulation / l’etude de cas , les conditions ( 150k emprunté sur 20 ans donne 163k dans 20 ans ) l’important est ce qui se passe pendant ces 20 ans …

Cdt

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#9 07/07/2018 08h05

Membre
Réputation :   -4  

Nicolo87 a écrit :

Bonjour petitproprio,

Je vous remercie de votre réponse.

Pour répondre à votre question, notre métier est actuellement décrié pour de parfois de bonnes raisons (recruteurs ne connaissant pas le poste ou l’environnement, méthode, suivi inexistant)
Dans la société dans laquelle je suis, on a un positionnement différent… On tente vraiment de connaitre l’environnement IT et les postes qui gravitent autour, de ne pas utiliser, "pousser" du CV comme de la viande et surtout d’être "humain" tout au long du process de recrutement (coaching candidats, suivi candidats, feedback positifs et négatifs).
Nos candidats sont nos prescripteurs et nous jugent à la qualité des jobs que l’on propose comme pour notre approche.
Pour nous, le recrutement est une solution win win ! Aussi bien pour le client que pour le candidat !

Mon discours peut paraître un peu commerciale mais pourtant bien réelle

De plus, j’ai un ami qui lui n’est pas allé au bout de la démarche mais qui me propose de rencontrer plusieurs CGP indépendants : Lonlay, Monfinancier et la centrale des SCPI

Avez vous déjà fait appel à leurs services ? Qu’en avez-vous pensez ?

Merci de votre aide smile

Bonjour,

Personnellement je suis passé 2 fois par La Centrale des SCPI pour investir sur des SCPI Corum.

J’ai été très bien conseillé et ils ne sont pas là pour vendre à tout prix. J’ai eu un interlocuteur dédié qui m’a suivi tout au long de la souscription.
L’avantage est qu’ils ont 100% de l’offre SCPI et qu’ils proposent une aide à la déclaration d’impôt, très utile pour les SCPI européennes notamment. Tous les services sont gratuits, ils se rémunèrent auprès des sociétés de gestion.

Si vous êtes intéressé faites moi signe, je peux vous obtenir quelque chose.

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#10 07/07/2018 10h32

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   215  

Bonjour Nicolo87,

Nicolo87 a écrit :

De plus, j’ai un ami qui lui n’est pas allé au bout de la démarche mais qui me propose de rencontrer plusieurs CGP indépendants : Lonlay, Monfinancier et la centrale des SCPI

La notion d’indépendance, souvent débattue sur ce forum, n’est plus uniquement une affaire d’honnêteté intellectuelle, un état d’esprit.

Une directive européenne a régi la notion d’indépendance :
Le  conseil  en  investissement  qui  fournit  un  conseil  en  investissement  sur  une  base  indépendant est  caractérisé par :  
- le critère de la quantité et de la diversité des instruments financiers évalués ;  
- l’interdiction des rétrocessions et autres avantages monétaires et non‐monétaires.

Etre indépendant va être assez rare (en tout cas pour les petites structures. L’AMF prévoyant lune possibilité de cumul avec une "organisation adaptée", les grosses structures devraient pouvoir "contourner" cette contrainte).

Pour revenir à votre situation ma question était plus SASU plutôt que Société Civile  IS (c’est peut être simplement dû au fait que vous voulez investir seul) ?

PS : 1) La question de GBL est centrale, acheter des SCPI via une structure sociétaire peut tout a fait faire sens à l’instant t. On peut le penser. La dimension du conseil doit se projeter dans le futur.
Bien sûr que quand vous allez acheter votre RP, votre situation globale va être prise en considération ainsi que l’emprunt que la société que vous aurez créée aura souscrit.

2) intégrez bien que ce type d’approche a pour conséquence que le patrimoine que vous développez appartient à une structure morale et pas à vous. C’est parfait pour développer un patrimoine (vous êtes jeune, votre salaire est intéressant, devrait progresser, ..), c’est plus à réfléchir si vous vous dites , dans "x" années, je revends les SCPI, je solde mon prêt et avec ce qui reste je fais un apport pour ma résidence secondaire ou autre

Crown

Dernière modification par Crown (07/07/2018 11h02)

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#11 07/07/2018 23h13

Membre
Réputation :   35  

Nicolo87 a écrit :

Avez vous déjà fait appel à leurs services ? Qu’en avez-vous pensez ?

Merci de votre aide smile

Je n’ai jamais souscrit en passant par un CGP. D’ailleurs pour être plus précis, le fait que Corum et La Française simplifient l’investissement sans intermédiaire a contribué au choix de leurs SCPI. Pour Immorente, je suis passé par un intermédiaire, mais sans demander d’étude patrimoniale.

J’ai tenté de rencontrer un "CGP" du Credit Social des Fonctionnaires, mais on a arrêté après le calcul de mon taux d’endettement. Comme il ne calculait pas l’endettement avec une balance foncière, je n’étais pas solvable pour lui.

Aujourd’hui, le modeste niveau de mon patrimoine et de mes revenus est en adéquation avec mes connaissances financières,  je ne ressent donc pas le besoin d’être accompagné. Par contre pour des montages plus complexe à mes yeux, utilisant par exemple des SCI, holding ou SASU comme le votre, je n’oserai clairement pas me lancer seul. Mais je ne sais pas jusqu’à quel point un CGP peut intervenir pour ces montages.

Dernière modification par petitproprio (07/07/2018 23h15)

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#12 08/07/2018 10h26

Membre
Réputation :   25  

Personnellement je suis passé 2 fois par La Centrale des SCPI pour investir sur des SCPI Corum.

J’ai été très bien conseillé et ils ne sont pas là pour vendre à tout prix. J’ai eu un interlocuteur dédié qui m’a suivi tout au long de la souscription.
L’avantage est qu’ils ont 100% de l’offre SCPI et qu’ils proposent une aide à la déclaration d’impôt, très utile pour les SCPI européennes notamment. Tous les services sont gratuits, ils se rémunèrent auprès des sociétés de gestion.

Si vous êtes intéressé faites moi signe, je peux vous obtenir quelque chose.

Jeuneloup C’est curieux . Deux derniers messages strictement identiques ! Du c/c dans deux discussions différentes . Un conflit d’intérêt ?

Dernière modification par Mettero (08/07/2018 10h29)

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#13 08/07/2018 19h27

Membre
Réputation :   -4  

Bonjour,

Votre suspicion est tout à fait jouable mais c’était simplement par fénéantise que j’ai copié collé ce message.

Je souhaite simplement partager mon expérience positive.

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#14 09/07/2018 10h11

Membre
Réputation :   27  

Les conseillers téléphoniques de la centrale ou monfinancier sont peut être sympathiques et savent répondre à vos demandes (heureusement car ce sont leur métiers) mais j’émets de gros doutes qu’ils soient CGP avec un Master 2 spécialisé.

Oui c’est sur un CGP indépendant, on doit lui payer des honoraires pour le travail sur l’étude proposé et çà, on a du mal en France avec ce principe.

Vous pouvez aussi allez voir le CGP de votre banque, le niveau est très disparate entre les établissements et même au sein du même établissement.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#15 09/07/2018 16h52

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous

Merci à vous d’avoir pris un peu de votre temps pour me répondre smile

La SASU serait réalisée car je suis seul sur ce coup la !

J’ai pu rencontrer Monfinancier / La centrale des SCPI et Lonlay.

Mon financier me propose d’investir normalement (sans sasu) dans Nova pierre allemagne + autre SCPI plus anciennes - prêt du crédit foncier (2,90 + assurance) - 100 K investis

La centrale des SCPI me propose d’investir dans Novapierre Allemagne + Epargne pierre - prêt du crédit foncier (2,90 + assurance) - 100 K investis

Lonlay me propose d’investir 150 k via la création d’une sasu dans Primovie + Epargne Pierre - prêt du crédit foncier (2,90 + assurance)

@jeuneloup : je suis intéressé par votre retour d’expérience (la centrale des SCPI)

De plus, j’ai une crainte cela fait 3 ans que les SCPI baissent leur taux de rendement.
Cela est du à quoi ?
Avec un pret à 2,90 et les frais de sortie + impots… cela vaut le cout  ?

Dernière modification par Nicolo87 (09/07/2018 16h53)

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#16 10/07/2018 16h16

Membre
Réputation :   -4  

@Nicolo je vous ai envoyé un MP.

Le rendement des SCPI tend à baisser en raison de la hausse des prix des biens et de la stagnation des loyers.

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