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#1 02/07/2018 07h43

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour

J’avais il y a quelques années loué auprès d’un propriétaire qui avait inclus dans le bail d’1 an une clause avec le contenu suivant: « en cas de départ souhaité pr le locataire dans les 6 mois suivant la conclusion du bail, une retenue de X euros sera faite »

Est-ce que c’est légal ? Si oui conment appelle-t-on cette clause ?

Je serais intéressé de l’inclure afin de me garantir de signer avec des locataires qui souhaitent rester minimum 1 an

Qu’en dîtes-vous ?

Mots-clés : bail, pénalité, rupture

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#2 02/07/2018 08h18

Membre (2016)
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   264  

ISTJ

Ce n’est pas légal.

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#3 02/07/2018 08h27

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

Il faut préciser de quel type de bail il s’agit ; on va supposer que c’est en nue pour une habitation et pas pour un garage ou autre ?

Clause léonine ? Wikipédia

Dernière modification par Iqce (02/07/2018 08h27)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#4 02/07/2018 08h45

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Lebongars a écrit :

Bonjour

J’avais il y a quelques années loué auprès d’un propriétaire qui avait inclus dans le bail d’1 an une clause avec le contenu suivant: « en cas de départ souhaité pr le locataire dans les 6 mois suivant la conclusion du bail, une retenue de X euros sera faite »

Est-ce que c’est légal ? Si oui conment appelle-t-on cette clause ?

Je serais intéressé de l’inclure afin de me garantir de signer avec des locataires qui souhaitent rester minimum 1 an

Qu’en dîtes-vous ?

Les baux d’habitation à titre de résidence principale sont régis par la loi de 89 qui est d’ordre public, à savoir qu’on ne peut y déroger.
Instaurer une clause, que l’on pourrait qualifier de pénale ou peut être léonine, quant à la durée du bail, c’est aller à l’encontre de la possibilité offerte au locataire par les articles 12 et 15 (location nue) de résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis dont la durée fixe le montant maximum dont devra s’acquitter le locataire, même s’il quitte les lieux de manière anticipée (c’est-à-dire avant la fin du préavis).

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#5 02/07/2018 08h48

Membre (2015)
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Si on parle bien d’un logement qui est la résidence principale du locataire, le bail est encadré par la loi de 1989 :
- vous devez utiliser le modèle de bail rendu obligatoire par décret (faites une recherche sur internet)
- le délai du congé donné par le locataire est de 1 mois en meublé ; en nu, c’est 3 mois sauf 1 mois en zone tendue et sauf motif de changement de travail, etc., conformément aux articles 25-8 et 15 respectivement.
- rien n’empêche le locataire de donner congé dès le lendemain de la signature du bail.
- une clause prévoyant une pénalité financière est nulle conformément à l’article 4.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#6 02/07/2018 13h53

Membre (2018)
Réputation :   2  

Il s’agit d’un bail meublé.

Ok donc c’est illégal, merci.

Quand on parle de modèle Alur, on doit le suivre à la lettre sans quoi on court un risque ou on peut aménager le bail selon la forme que l’on souhaite du moment que le contenu est respecté ?

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#7 02/07/2018 16h07

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

Pour avoir une réponse précise et potentiellement valable wink , il vous faut poser une question précise : quels points souhaitez vous modifier ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#8 18/07/2018 22h56

Membre (2017)
Réputation :   1  

Bonjour,

Pour "fidéliser" les locataires, j’utilise la technique suivante :

Je fais signer au nouveau locataire un bail standard avec un loyer plein à 500 € par exemple

Il y a une clause annexée qui stipule que je reverse au locataire 20 € tous les mois.
     - Dans le cas où le locataire reste plus de 12 mois, les 12x20 € lui sont acquis
     - Dans le cas contraire il doit les rembourser

Depuis que je fais cette ristourne, j’ai plus que doublé la durée moyenne des locations.

Tourné de cette façon, est-ce illégal ?

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#9 19/07/2018 09h25

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Comme vous le dîtes vous-même, la clause est tournée d’une autre façon, mais le résultat est exactement le même : pénalité en cas de départ avant douze mois. 

Par ailleurs, associer cette pratique à la pérennisation d’une location me paraît exagéré.

N’hésitez pas à vous présenter et à développer.

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#10 19/07/2018 10h41

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour

Pourquoi ne pas proposer de resigne un bail apres 1 an a un loyer plus bas qui prend en compte la ristourne que vous etes pret a concede ?

a ma connaissance rien d’illegal dans ce cas et cela sert le meme objectif

Maintenant , définir un loyer qui n’est pas " au taquet " des le debut permet generalement d’allonger les rotations , je fais cela pour m’assurer que les etudiants gardes le logement l’ete.

Cdt

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#11 19/07/2018 11h22

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   267  

Et avoir une clause disant ceci :
Loyer de 500€/mois.
A compter du 12ème mois, le loyer passera à 480€/mois.

Aucune pénalité à rester. Mais un avantage si fidélisé.

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#12 19/07/2018 15h38

Membre (2017)
Réputation :   50  

En dehors de toute question de légalité, je ne comprends pas le but. Cela me paraît naïf, ou à tout le moins anecdotique car presque jamais efficace.
Le mec qui doit partir, ou même qui trouve un truc lui plaisant plus, il ne va pas rester pour 20 € par mois !

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#13 19/07/2018 16h37

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Timinel a écrit :

Bonjour

Pourquoi ne pas proposer de resigne un bail apres 1 an a un loyer plus bas qui prend en compte la ristourne que vous etes pret a concede ?

a ma connaissance rien d’illegal dans ce cas et cela sert le meme objectif

Maintenant , définir un loyer qui n’est pas " au taquet " des le debut permet generalement d’allonger les rotations , je fais cela pour m’assurer que les etudiants gardes le logement l’ete.

Cdt

Parce que si vous faites un nouveau bail ou un avenant à 480 euros pour N+1:
- d’une part le locataire va devoir attendre décembre N+1 pour récupérer indirectement l’intégralité de la ristourne. S’il part en cours d’année N+1, il sera perdant; 
- d’autre part le montant de la ristourne va augmenter au bout du 13ème mois, ce qui est pénalisant pour le bailleur, par rapport à sa logique de départ de ne verser que 240 euros pour la première année pleine. Si le bailleur accepte la ristourne pour chaque année pleine, alors il sera "pénalisé" si le locataire part en cours d’année N+2, par exemple.

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#14 19/07/2018 17h19

Membre (2014)
Réputation :   125  

Bonjour

Je suis d’accord que ce n’est pas tout a fait pareil mais
- la ristourne n’est pas légal conditionné à  une durée
- faire le différé d’un an permet de réaliser la condition
- sortir du mécanisme de " ristourne " ( ou dans mon cas d’un bail revu a la baisse ) me parait une utopie …  ( " vous restez 1 an je vous diminue le loyer de 20 euros par mois , vous restez 3 ans , desole l’offre promo est terminée " )

Dans tous les cas, je pense que la pratique est au mieux inéfficace .

nous ne sommes pas dans un pays avec un engagement de bail ferme pour une durée voila tout .

Cdt

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[+1]    #15 20/07/2018 06h00

Membre (2017)
Réputation :   8  

Quel type de public visez-vous pour ce logement? Vu qu’il s’agit d’un bail meublé, j’imagine que c’est un studio ou un T2, avec soit un étudiant, soit un jeune travailleur qui n’a pas forcément ses propres meubles (ou ne veut pas s’embêter à les déménager car il sait d’avance qu’il ne restera pas trop longtemps sur place…)

Si vous ciblez prioritairement des étudiants à garder le plus longtemps possible (dont pendant la période de vacances d’été), voici ce que vous pouvez faire.

Plus que des partir sur des clauses et/ou ristournes soit "semi-légales" soit carrément illégales, vérifiez le parcours d’études des personnes qui seront susceptibles d’être intéressées par le logement.

Par exemple, les étudiants en école de commerce partent chaque année en stage de plus ou moins longue durée, font souvent des doubles diplômes à l’étranger, etc. Ils ont donc régulièrement des absences de 3 à 6 mois dans l’année et préfereront résilier le bail un mois avant. Ce profil ne correspond pas à la "stabilité locative" que vous cherchez.

Par contre, certains cursus d’études (bts par alternance pour lesquels vous savez déjà que l’entreprise est sur place, certaines études universitaires, école d’infirmier…) impliquent une mobilité moindre ; pas de départ à l’étranger et/ou facilité à trouver un stage sur place.

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