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#76 19/05/2023 16h02

Membre (2018)
Top 20 Monétaire
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Communication officielle de Fiducial en date du 11 mai sur les comptes associés :

11.05.2023 Démarches en cours en vue de l’obtention du visa AMF de la SCPI CAPIFORCE
Chers associés,

Dans le cadre de la redynamisation de votre SCPI CAPIFORCE sur le marché et de son développement en vue de mutualiser les risques et d’investir dans des actifs immobiliers s’inscrivant dans une démarche éco-responsable, l’opération de fusion-absorption réalisée avec ATLANTIQUE PIERRE 1 en fin d’exercice 2022 doit s’accompagner de la réouverture du capital de la SCPI CAPIFORCE au public.

Suite à la réalisation de la fusion et dans le cadre de la prochaine réouverture de capital au public, une refonte complète de la documentation réglementaire doit être opérée et être à jour des dernières dispositions applicables, notamment, en matière de développement durable, d’E.S.G. et de taxonomie à laquelle se sont greffées des demandes de compléments d’expertises afin d’affiner les valeurs de réalisation et de reconstitution et ce, en considération de la décompression importante des taux sur le marché immobilier dans son ensemble.

Soyez assurés, Chers associés, en considération de ces différentes contraintes, que la Société de Gestion fait de son mieux pour limiter les délais d’obtention du visa.

Dernière modification par Franck059 (19/05/2023 16h02)

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#77 11/07/2023 17h15

Membre (2020)
Réputation :   15  

Le marché secondaire de Capiforce va réouvrir le 1er Aout 2023 après une fermeture d’un an!

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#78 08/08/2023 15h02

Membre (2018)
Top 20 Monétaire
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Hâte de découvrir la prochaine confrontation avec le prix acquéreur retenu.

Celui en date d’il y a un an représente -29,5 % de la valeur de reconstitution !

La société de gestion a beau rappeler que le montant de cette valeur s’établit à 330,48 € au 31 /12/2022, il n’est pas évident qu’il en soit tenu compte dans le cadre de successions à liquider.

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#79 08/08/2023 15h11

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Je suppute que ce seront surtout les acheteurs qui feront le prix. Les mieux disant seront servis, pas les autres…

Par ailleurs, en ce qui concerne l’AK qui était prévue, on ne peux pas dire que le timing soit favorable, la hausse des taux ayant bien tari la demande pour les SCPI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#80 08/08/2023 15h19

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Pour une mise à jour des prix il faudrait qu’il y ai des acheteurs :



Sur le carnet d’ordre on voit des vendeurs qui prennent des vessies pour des lanternes et d’autres qui veulent s’en débarrasser et qui remettent les prix de ventes d’il y a un an.
Quand je pense que cette SCPI était le Graal des SCPI et que je suis passé de plus value +10 à moins value -17%

Le marché est trop étroit pour cette SCPI qui n’attire pas les foules. Un passage en variable pourrait être une solution doublé d’une commercialisation active.

Il y a aussi le fait qu’effectivement il doit y avoir des détenteurs plutôt âgés ce qui donne des successions bradées dans ce canal étroit.

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#81 08/08/2023 16h03

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La confrontation est fin août, l’annonce de reouverture du marché secondaire est récente, et on peut s’attendre à des ordres surtout les derniers jours (= le carnet d’ordre actuel est peu significatif).

Pour ma part, je suis déjà associé, et si je passe un ordre, ce sera le plus tard possible (et seulement si je pense raisonnablement pouvoir acheter à un prix satisfaisant).


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#82 01/09/2023 10h02

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Première reprise de confrontation et un passage de 210 à 230€. Cela reste nettement en dessous de la valeur de reconstitution qui est à 330,43

On peu noter cependant qu’il y a nettement plus de parts à la vente qu’à l’achat. Après avoir suivi au cours du mois les ordres, de nombreux téméraires ont tentés de vendre leurs parts à plus de 280€ qui est le dernier ordre affiché.

Point moins important, j’ai demandé à Fiducial de m’envoyer début Août le process pour essayer de placer un ordre, j’attends toujours leur réponse… D’après ce que je comprends, tout se fait en ligne pour les propriétaires existants mais pour les nouveaux?  Donc ce n’est pas comme cela qu’il risque d’avoir de nouveaux acheteurs.

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#83 01/09/2023 13h01

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Il faut comparer la valeur de reconstitution qui est à 330,43 € au prix acquéreur (frais inclus) qui est de 247,02 € 255,30 €.

Dernière modification par Surin (01/09/2023 17h33)


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[+2]    #84 01/09/2023 16h48

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Attention : sauf erreur de ma part  il y a en fait 2 différents "prix acquéreur".

En effet, les frais s’ajoutant au prix vendeur (230€ fin août 2023) sont 5% de frais d’enregistrement (perçu ultimement par le fisc) et 2% ou 5% (perçu par la société de gestion), selon que l’acquéreur est déjà associé de la SCPI depuis au moins 3 ou 5 ans (relire les statuts pour avoir le bon chiffre) ou pas.

Il faut surtout mettre en regard le prix acquéreur et le résultat annuel par part, ou la distribution annuelle par part, pour avoir le rendement annuel auquel les parts sont achetées.

En tout cas (et sans surprise), ça laisse mal augurer du succès d’une éventuelle prochaine augmentation de capital, si elle se faisait à un prix voisin de la valeur de reconstitution.


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#85 01/09/2023 17h33

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Vous avez raison, d’autant plus que le prix acquéreur affiché sur le carnet d’ordre de la SCPI est celui pour les associés depuis plus de 5 ans. C’est trompeur.
La réponse se trouve dans le bulletin, ce sont bien 2 et 5 % mais HT.
_Pour un associé depuis plus de 5 ans, le prix acquéreur est de 247,02 € (7,4 % de frais).
_Pour un associé depuis moins de 5 ans, le prix acquéreur est de 255,30 € (11 % de frais).
C’est ce dernier prix qu’il convient de comparer à la valeur de reconstitution, les frais étant alors dans la moyenne des SCPI.


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#86 01/09/2023 17h37

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La commission d’intervention de la société de gestion est de 5% HT soit 6% TTC, et pour les associés depuis au moins 5 ans de 2% HT soit 2,4% TTC.

PS: doublé par Surin !

Dernière modification par sm94 (01/09/2023 17h37)

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#87 02/09/2023 09h54

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Surin, le 01/09/2023 a écrit :

Vous avez raison, d’autant plus que le prix acquéreur affiché sur le carnet d’ordre de la SCPI est celui pour les associés depuis plus de 5 ans. C’est trompeur.
La réponse se trouve dans le bulletin, ce sont bien 2 et 5 % mais HT.
_Pour un associé depuis plus de 5 ans, le prix acquéreur est de 247,02 € (7,4 % de frais).
_Pour un associé depuis moins de 5 ans, le prix acquéreur est de 255,30 € (11 % de frais).
C’est ce dernier prix qu’il convient de comparer à la valeur de reconstitution, les frais étant alors dans la moyenne des SCPI.

Soit une décote de 22,74 % par rapport au prix de reconstitution.

Accessoirement, serait-il possible de renommer le titre de ce fil de discussion ?
Capiforce Pierre : vos avis sur cette SCPI (Fiducial Gérance)

Message édité par l’équipe de modération (02/09/2023 14h02) : - titre modifié

Dernière modification par Franck059 (02/09/2023 09h56)

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[+1 / -1]    #88 30/09/2023 08h34

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Prix d’exécution hors frais au 29/09 : 210 € (prix acquéreur 233,10 €) pour 249 parts échangées.

Déprimant…

Par ailleurs, quelqu’un pourrait-il m’expliquer cette phrase que j’avoue ne pas bien saisir (en page 4 des bulletins semestriels) :

Les parts cédées cessent de participer aux distributions d’acomptes, et à l’exercice de tout autre droit à compter du 1er jour du mois suivant la transaction jusqu’à la date de confrontation.

Dernière modification par Franck059 (30/09/2023 09h04)

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[+1]    #89 30/09/2023 09h57

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ISTJ

En gros le mois en cours est dû au vendeur. Ensuite, dès le 1 du mois suivant la vente, c’est l’acheteur qui a la jouissance des parts.


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#90 12/10/2023 23h20

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Au 12/10, toujours pas de trace du loyer du T3 alors que les loyers sont versés de façon métronomique le 25 du 1er mois du trimestre suivant (ou le jour ouvré des banques le plus proche).

Pour en savoir plus, j’ai envoyé un mail à la présidente du CS mais elle est absente de son bureau…
J’espère que ce n’est pas l’échéance de la dette au 25/09 qui pose problème…



Si en plus on ajoute cet extrait du bulletin du 2T2023, cela fait un autre signal faible qui pourrait alerter sur certaines difficultés liées au financement :

Communication de votre Conseil de Surveillance De la SCPI CAPIFORCE a écrit :

Rappel : Un crédit in fine doit être remboursé fin septembre 2023 pour 3,4 M€ les ventes permettront le remboursement sans qu’il soit utile de le transformer en crédit basique, les taux sont trop élevés en ce moment.
La ligne de Trésorerie de 10M€ au taux précèdent de 1.1% (calculée avec un Euribor négatif) était intéressante ; elle a été utilisée pour acheter les 4 messageries. Désormais celle-ci devient chère. Tout est étudié actuellement.
Dans le même temps, le conseil attend des propositions d’investissements

L’argent gratuit, c’est fini !

edit : je devais être bien fatigué hier soir…comme l’a heureusement rapidemment remarqué badeline dans le message ci-dessous ! Je ne garde donc que la remarque sur l’échéance bancaire, le reste est rayé pour conservé la lisibilité

Dernière modification par sinwave (13/10/2023 07h44)

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[+2]    #91 12/10/2023 23h52

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Le 25 du 1er mois du trimestre qui suit le T3, c’est le … 25 octobre wink

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#92 26/10/2023 19h08

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Distribution le 25/10, visible ce jour sur mon CC, d’un dividende de 3,5€ par part.
Montant en baisse de 8,8% par rapport au T2 2024 2023.

Pour l’instant pas d’explication reçue sur la raison de cette baisse significative.

Dernière modification par sinwave (26/10/2023 20h07)

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#93 26/10/2023 19h16

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Reconnaissez tout de même cette fois-ci que Fiducial fait fort puisque vous êtes déjà en mesure de comparer ce dividende à celui de l’an prochain !
Souffrez-vous de désorientation temporelle ?


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[+1]    #94 26/10/2023 20h10

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Eh bien, il va vraiment falloir que je me relise avant de publier !
Après mon décalage d’un mois dans le précédent message, je suis passé à un an d’avance !

Ça doit être une déformation professionnelle, où on travaille 2024 depuis un moment déjà !

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#95 28/11/2023 19h19

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L’augmentation de capital, ce n’est pas pour tout de suite…

Selon la dernière communication du conseil de surveillance, il y a ’difficulté à obtenir son visa après moult discussions avec un bureau de l’AMF très sourcilleux compte tenu de la nouvelle réglementation européenne; Le marché de Capiforce doit respecter des règles stricts comme la nécessité d’un prix d’achat sur le marché secondaire, dans les 3 mois précédents l’augmentation de capital, au niveau du prix de l’augmentation de capital soit entre +10% ou -10% de la valeur de reconstitution actuelle 327 euros au 30/06/2023’

En clair, si je comprends bien, le prix de l’augmentation de capital doit non seulement être dans la fourchette + et - 10% de la VR, mais le prix d’achat sur le marché secondaire dans les 3 mois précédents l’augmentation de capital doit lui aussi être dans la fourchette + ou - 10%…

La société de gestion et le CS semblent découvrir cette règle…

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#96 03/01/2024 09h06

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Surin, le 01/09/2023 a écrit :

le prix acquéreur affiché sur le carnet d’ordre de la SCPI est celui pour les associés depuis plus de 5 ans. C’est trompeur.

A noter que Fiducial a rectifié et affiche bien le prix que paie tout nouvel associé sur son carnet d’ordres.
La dernière confrontation indique une stabilité à 205 € prix vendeur, restent beaucoup de parts (1163) à la vente à 210 € prix vendeur.


Capiforce, SCPI de FIDUCIAL Gérance

Comme vous le signalez sm94, cette SCPI n’est pas prête de voir une augmentation de capital, argument qui a pourtant servi à "vendre" aux associés (et au CS) la fusion …
Il semble que pour un passage à capital variable, cette règle existe et était ignorée jusque là. Si elle s’aplique, fini le temps où l’on faisait la culbute lors de passage de capital fixe à variable !


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#97 29/01/2024 13h18

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Capiforce vient de verser le dividende du 4ème trimestre 2023 qui s’élève à 4€/part.

Ce qui représente sur l’année 15,18€/part.

Cela fait donc un rendement annuel de 6,67% si on se base sur le prix acquéreur à fin 2023 (227,55€/part frais inclus).

Lequel prix, si on en juge par les ordres en carnet, n’est pas prêt de se revaloriser.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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