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#26 27/06/2018 11h54

Membre (2011)
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Iomipom a écrit :

J’ai assez peu d’autres points sur lesquels batailler : c’est sur 25 ans, le taux est plutôt bon, pas de frais de dossier, et un différé de 2 ans. Il me resterait éventuellement à négocier la suppression des IRA, mais je ne compte pas revendre et passer en location dans quelques années, donc ce serait vraiment que pour le plaisir.
Et aussi (et surtout) je souhaite trouver un banquier avec lequel instaurer un climat de confiance pour mes investissements futurs… donc j’aimerai éviter ce genre de coup dans le dos dès le début.

Dans ce cas, c’est différent (encore que). Mais négociez les IRA quand même, même si votre plan n’est pas de vendre, dites vous bien que ce plan peut changer du tout au tout surtout en 25ans.

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#27 27/06/2018 12h01

Membre (2015)
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@ Iomipom
Il n’y a pas de correspondance directe entre le TAEG et le coût total du crédit car la temporalité des flux joue également un rôle non négligeable (essayer pour un même coût de crédit, je paie tout au début ou tout à la fin… vous verrez).

Dernière modification par cat (27/06/2018 14h53)

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#28 27/06/2018 12h23

Membre (2017)
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INTP

Kabal a écrit :

Mais négociez les IRA quand même, même si votre plan n’est pas de vendre, dites vous bien que ce plan peut changer du tout au tout surtout en 25ans.

C’est vrai qu’on sait jamais. D’ailleurs ça me fait réaliser que l’assurance dégressive est une bonne chose pour la banque car en cas de revente anticipée du bien, j’aurai payé un montant d’assurance bien plus élevé que pour des mensualités constantes.

@cat
Je comprends bien que la temporalité des flux joue fortement, mais je ne vois pas de situation dans laquelle le TAEG baisse pendant que coût du crédit augmente (et vice versa). C’est en ça que je vois une correspondance, même si elle n’est effectivement pas directe / linéaire.

Dernière modification par Iomipom (27/06/2018 12h24)

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#29 27/06/2018 13h22

Membre (2011)
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Je n’ai pas d’action chez eux mais je suis déjà passé par ce courtier pour des simulations (et un changement) : Assurance pret immobilier et assurance emprunteur - Magnolia.fr
Faites une simulation, cela vous donnera une idée.

Pour comparaison : 200k€ pour deux personnes non fumeur sur 18 ans, c’est une assurance à 3900€. A adapter à votre situation vs les 16k€ de la votre.

De la même façon pour comparer les assurances, faites le cumuler de ce que vous propose la banque année après année et comparer année après année aux autres assurances. Vous trouverez l’année à partir de laquelle vous gagnerez de l’argent et cela vous permettra de décider si c’est réaliste que vous vendiez avant.

Par exemple pour ma RP, la date a laquelle je gagne de l’argent est dans 10 ans par rapport à mon assurance actuelle or je vais vendre mon bien, largement avant. Donc aucun intérêt de changer même si elle parait cher sur le papier…

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#30 27/06/2018 13h47

Membre (2015)
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D’après un simple simulateur de crédit, le TAEG pour un crédit de 150000 euros correspond à:

45369 euros pour un TAEG à 2.21%
52332 euros pour un TAEG de 2.52%

Le TAEG correspond à l’ensemble de ce que vous payez pour votre crédit et ne devrait donc pas être bien compliqué à calculer.

Si votre banquier ne peut pas vous expliquer d’où viennent ces différences de calcul, alors c’est qu’il y a un problème…

Quand aux 600 euros de différence, si pour vous cela est négligeable sous prétexte que c’est sur 25 ans (expliquez moi cette logique ?) , pourriez vous me faire parvenir un chèque de 10000 euros. Avec une espérance de vie de 82 ans, ça ne répresentera pour vous que 30 centimes par jour.

Merci d’avance.


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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#31 27/06/2018 13h51

Membre (2018)
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Qu’est-ce qui vous empêche de poser la question à la banque ?

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#32 27/06/2018 15h15

Membre (2017)
Réputation :   45  

INTP

tatin a écrit :

Qu’est-ce qui vous empêche de poser la question à la banque ?

Rien, et c’est maintenant prévu. Je voulais simplement savoir si c’est moi qui ne comprenais pas ce qu’est un TAEG ou si c’est le calcul qui était effectivement erroné.

JMeuret a écrit :

D’après un simple simulateur de crédit, le TAEG pour un crédit de 150000 euros correspond à:

45369 euros pour un TAEG à 2.21%
52332 euros pour un TAEG de 2.52%

Le TAEG correspond à l’ensemble de ce que vous payez pour votre crédit et ne devrait donc pas être bien compliqué à calculer.

Si votre banquier ne peut pas vous expliquer d’où viennent ces différences de calcul, alors c’est qu’il y a un problème…

J’arrive aux mêmes chiffres que vous, donc il y a bien un problème.

JMeuret a écrit :

Quand aux 600 euros de différence, si pour vous cela est négligeable sous prétexte que c’est sur 25 ans (expliquez moi cette logique ?) , pourriez vous me faire parvenir un chèque de 10000 euros. Avec une espérance de vie de 82 ans, ça ne répresentera pour vous que 30 centimes par jour.

Merci d’avance.

Une erreur de 2€/mois peut être due à une erreur d’arrondi de mon côté ou du côté de la banque.
Donc je compte bien demander une explication pour cette différence, mais en soit ça ne change pas fondamentalement les chiffres de la simulation (contrairement à un TAEG de 2.21 au lieu de 2.52)

Quant au chèque de 10 000€, je vais devoir décliner la proposition, car je ne viens pas de naitre donc il ne me reste pas 82 ans d’espérance de vie, et même si c’était le cas ça ferait 10€/mois, 5 fois supérieur aux 2€/mois sus-mentionnés.

Du coup, si on veut rester sur les bons chiffres, et en supposant que se délester aujourd’hui de X€ équivaut à s’en délester petit-à-petit sur les 25 prochaines années, je peux vous faire un chèque de 1250€. A quel ordre ? :-)

Kabal a écrit :

Faites une simulation, cela vous donnera une idée.

Merci pour ce lien. Je viens de faire une simulation pour 150k€ sur 25 ans, on est +/- sur 7000€… donc très très en dessous de la proposition actuelle de ma banque.

Dernière modification par Iomipom (27/06/2018 15h16)

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#33 27/06/2018 15h20

Membre (2015)
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@ Iomipom
Un exemple (très) grossier vite fait sous un tableur pour voir l’effet du différé :
150.000 euros empruntés sur 25 ans.
* Situation 1 : coût du crédit 51803 euros avec 2 ans de différé total;
* Situation 2 : coût du crédit 51225 euros sans différé.
(cela reprend certains de vos chiffres mais en très très simplifié).
J’annualise les flux pour simplifier : TAEG situation 1 = 2.22%, TAEG situation 2 = 2.40%.
Les tableaux des flux sont ci-dessous :

Dernière modification par cat (27/06/2018 16h36)

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#34 27/06/2018 17h00

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INTP

Ah, un TAEG plus faible pour un coût du crédit plus fort, ça m’intéresse !

Vous pouvez m’expliquer comment vous calculez le TAEG dans les deux situations ?
A quoi correspond le 16 144€ ?

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[+1]    #35 27/06/2018 17h29

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Les 16144 euros ne correspondent pas à grand chose : c’est une valeur intermédiaire qui me permettait d’annuler totalement les flux sur les deux premières années (cette somme étant reportée sur les 23 années suivantes). Si je passe la case à zéro, il n’y a plus de "différé" (situation 2).

Le TAEG est un calcul de taux actuariel. Il faut donc connaître les flux financiers et les dates où ceux-ci interviennent. Ensuite, c’est un (petit) problème d’optimisation qui peut être résolu (dans le cas présent en tout cas) avec une fonction de type TRI (taux de rentabilité interne) dans un tableur (IRR ou XIRR pour les termes anglophones).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (27/06/2018 17h39)

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#36 28/06/2018 09h27

Membre (2017)
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INTP

All right, tout est clair ! Je viens de jouer avec la fonction TRI d’excel et effectivement, pour un même investissement et une même durée on peut avoir un TAEG plus fort malgré un cout total plus faible.

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#37 28/06/2018 09h36

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Si vous avez les informations sur l’ensemble des flux financiers pour votre crédit, il est donc possible de calculer vous même le TAEG (ou une bonne approximation si vous n’avez pas exactement "toutes" les informations).

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#38 28/06/2018 10h21

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JMeuret a écrit :

Quand aux 600 euros de différence, si pour vous cela est négligeable sous prétexte que c’est sur 25 ans (expliquez moi cette logique ?) , pourriez vous me faire parvenir un chèque de 10000 euros. Avec une espérance de vie de 82 ans, ça ne répresentera pour vous que 30 centimes par jour.

Iomipom présente un cas à 16000€ d’assurance et vous faites tout un foin sur les 600€ de différences. Je ne sais pas comment vous gérez vos réductions de coût mais se focaliser sur 600€ d’une erreur supposée de TAEG est un non-sens. Déjà parce que la banque aura peut-être faux sur le TAEG mais peut-être pas sur le montant final donc si cela se trouve, les 600€ de différence sont mêmes pas gagnés. Vous avez envie de perdre votre temps, votre énergie et le temps du banquier juste pour lui mettre le nez dans une erreur de caclul qu’il ne contrôle peut-être même pas ? Perso, je procède autrement. Mais bon, chacun sa méthode.

Je gratte là où ça rapporte et j’y mets mon énergie pour y arriver. L’assurance et sa délégation est un poste de gain important ici 16000 vs 7000… Je préfère mettre mon énergie là : 9000€ de gain c’est quand même appréciable.
Et entre nous 600€ sortis sur 25 ans, alors que 600€ c’est le prix de 2 baguettes de pain mensuellement. Pour gagner 600€ sur 25 ans, j’ai qu’à changer de fournisseur d’énergie pour gagner 40€/an. Cela me rapportera plus que ça.

Et je maintiens que si vous me prêtez 150 000€ sur 25 ans 1.65% demain , je suis prêt à payer 600€ de plus. Si cela vous intéresse, j’attends votre chèque de banque. Je viens même le chercher chez vous si vous le souhaitez.

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