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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 18/06/2018 23h19 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Bonjour, merci d’une part de me lire.

VOTRE PROFIL

- Menuisier salarié CDIdepuis 10ans, 28, 15%, 1800net/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables => Compte faire appel à un comptable en ligne pour le réel lmnp
- Fiscales => Très bonne connaissance bcp de vidéos visionnées
- Artisanales : (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) Bonne maîtrise générale
- Sociales : Ok
- bcp de temps disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T1 Chambre séparé/Sdb+wc/Cuisine+salon
- Année de construction 1945
- Étage 3/3, luminosité correcte , surface35m²,sans ascenseur
- Déjà Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Espaces verts dans la copropriété :non
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) => A examiner
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- 29,Brest
- Centre-ville zone proche port
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Moyennement dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN

- 31000FAI+environ 3700 de frais de notaire
- Entre 400€ et 450€ CC comprise
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les ans
- Géré en direct
- Charge de copro : 394euros/ans

- Travaux immédiats : Peinture sur l’ensemble+Sol chambre+SdB+Cuisine équipé+Meubles (provisionné environ 3000-4000euros)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Rien de prévu Porte de l’immeuble en alu avec digicode cage repeinte.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)  Rien de prévu
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)  Rien de prévu

- Taxe foncière hors TEOM 292
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 102(c chère?)
- Pas de GLI Garantie Loyers Impayés (avis????)

- Rentabilité brute : 14,18% en partant sur loyer 410 hors charges

FINANCEMENT DU BIEN

- Apport en travaux(3k) + 1k apport sur le prêt
- Type de crédit : classique
- Taux du crédit : 1.56% Frais dossier 300euros (simple simulation de départ a la banque à négocier)
- Durée du crédit : 20ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés : 7000euros après frais déduits mais j’aurais une grosse part d’épargne les années à venir (fin de mes travaux sur le RP)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée réel LMNP

CASH FLOW
- Cash flow positif ou négatif ?
->Années 1à6 environ 119euros/mois
->7à20 environ 66euros/mois

Dite moi vos impressions.
Je signe le compromis demain, je suis solvable selon la simulation de la banque, c’est mon premier investissement en locatif. Par contre la banque ne peux me mettre la garantie : caution et me propose l’hypothèque, la garantie préteur de deniers est plus intéressante?

Utiliser vous les sites de comptables en lignes pour lmnp?

Dernière modification par Campingday (18/06/2018 23h19)

Mots-clés : avis, immobilier, pdd

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#2 19/06/2018 10h38 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Jolie rentabilité, il est surprenant que la banque ne puisse vous proposer de garantie (taux d’endettement trop important?).
De mémoire le PPD est moins cher que l’hypothèque pour des garanties équivalentes. Néanmoins tous les deux nécessitent des frais en cas de vente de l’appartement avant la fin du crédit.

Sinon pour un comptable en ligne lmnp, j’utilise à titre perso jedeclaremonmeublé.com et en suis satisfait. Après je ne connais pas les autres comptables en ligne.

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#3 19/06/2018 10h53 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Stinky a écrit :

Sinon pour un comptable en ligne lmnp, j’utilise à titre perso jedeclaremonmeublé.com et en suis satisfait. Après je ne connais pas les autres comptables en ligne.

Juste un aparté sur une confusion. JDMM n’est pas un comptable en ligne mais une interface qui vous permet de "remplir les cases" pour générer une liasse fiscale.
Je n’ai jamais compris l’intérêt de ce genre de service sauf peut-être celui d’avoir le sentiment de suivre son investissement en complétant le document.

Un vrai comptable (en ligne) n’est pas plus cher, fait le boulot à votre place, est juridiquement responsable et à une assurance professionnelle.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#4 19/06/2018 13h00 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Stinky a écrit :

Jolie rentabilité, il est surprenant que la banque ne puisse vous proposer de garantie (taux d’endettement trop important?).
De mémoire le PPD est moins cher que l’hypothèque pour des garanties équivalentes. Néanmoins tous les deux nécessitent des frais en cas de vente de l’appartement avant la fin du crédit.

Endettement au environ de 30% apparemment c’est une politique de la banque pour les biens louées en meublés. De toute façon j’irais prospecté d’autre banque.

Stinky a écrit :

Sinon pour un comptable en ligne lmnp, j’utilise à titre perso jedeclaremonmeublé.com et en suis satisfait. Après je ne connais pas les autres comptables en ligne.

Oui je comptais me rapprocher de ce site

DDtee => Je me renseignerais sur les différents options wink

En Assurance PNO en meublé 35m² On me propose 107euros/ans cela vous parait chère?

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#5 19/06/2018 14h40 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Campingday a écrit :

Bonjour, merci d’une part de me lire.

VOTRE PROFIL

- Menuisier salarié CDIdepuis 10ans, 28, 15%, 1800net/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables => Compte faire appel à un comptable en ligne pour le réel lmnp
- Fiscales => Très bonne connaissance bcp de vidéos visionnées
- Artisanales : (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) Bonne maîtrise générale
- Sociales : Ok
- bcp de temps disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T1 Chambre séparé/Sdb+wc/Cuisine+salon
- Année de construction 1945
- Étage 3/3, luminosité correcte , surface35m²,sans ascenseur
- Déjà Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Espaces verts dans la copropriété :non
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) => A examiner
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- 29,Brest
- Centre-ville zone proche port
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Moyennement dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN

- 31000FAI+environ 3700 de frais de notaire
- Entre 400€ et 450€ CC comprise
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les ans
- Géré en direct
- Charge de copro : 394euros/ans

- Travaux immédiats : Peinture sur l’ensemble+Sol chambre+SdB+Cuisine équipé+Meubles (provisionné environ 3000-4000euros)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Rien de prévu Porte de l’immeuble en alu avec digicode cage repeinte.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)  Rien de prévu
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)  Rien de prévu

- Taxe foncière hors TEOM 292
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 102(c chère?)
- Pas de GLI Garantie Loyers Impayés (avis????)

- Rentabilité brute : 14,18% en partant sur loyer 410 hors charges

FINANCEMENT DU BIEN

- Apport en travaux(3k) + 1k apport sur le prêt
- Type de crédit : classique
- Taux du crédit : 1.56% Frais dossier 300euros (simple simulation de départ a la banque à négocier)
- Durée du crédit : 20ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés : 7000euros après frais déduits mais j’aurais une grosse part d’épargne les années à venir (fin de mes travaux sur le RP)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée réel LMNP

CASH FLOW
- Cash flow positif ou négatif ?
->Années 1à6 environ 119euros/mois
->7à20 environ 66euros/mois

Dite moi vos impressions.
Je signe le compromis demain, je suis solvable selon la simulation de la banque, c’est mon premier investissement en locatif. Par contre la banque ne peux me mettre la garantie : caution et me propose l’hypothèque, la garantie préteur de deniers est plus intéressante?

Utiliser vous les sites de comptables en lignes pour lmnp?

Je trouve que vous avez un profil intéressant pour faire du LMNP : assez jeune, bricoleur, à la recherche d’infos fiables, en CDI, investissant dans une ville de bonne taille avec une TF (apparemment) peu élevée et pas mal d’étudiants.

Le bien présente des points forts, notamment le prix au m2, même après travaux et prise en compte des frais d’acquisition. A première vue, ce qui me gêne, c’est que l’appartement se situe au troisième étage sans ascenseur. Mais ce n’est pas forcément rédhibitoire. Par ailleurs, en contrepartie du dynamisme moyen de la ville que vous évoquez, peu de chances de chercher des plus-values et à mon avis des débouchés limités pour la location (cf donc l’évolution des prix de l’immo, le taux de chômage, la possibilité d’acheter au lieu de louer, notamment pour les jeunes actifs…).

C’est donc à approfondir, notamment en fonction de l’emplacement précis du bien et la présence de biens concurrents sur le marché de la location avec un meilleur ratio confort / prix au m2. Dans ce sens, comment avez-vous déterminé le loyer que vous espéreriez appliquer ?

Pour le PPD, il revient au même qu’une hypothèque sauf qu’il s’applique aux biens déjà construits, pour simplifier.
Pour ce qui est de la politique de la banque en matière de caution pour les biens loués meublés, je n’ai jamais entendu parler de cela. D’ailleurs la politique de la banque peut s’écarter des critères retenus par l’organisme de caution : votre cas en est la preuve. En tout cas la caution est souvent plus chère que l’hypothèque ou le PPD mais ne nécessite pas de mainlevée au moment de la vente (si mainlevée il doit y avoir, car elle n’est plus nécessaire la deuxième année qui suit la fin du crédit).
Pour la PNO, le tarif que vous indiquez semble intéressant.

A part çà je suis étonné de vos calculs de rentabilité et de cash flows (pour un emprunt sur 20 ans), mais je n’ai pas vérifié, il faudrait détailler (intégrez-vous les travaux dans le prix?).

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#6 19/06/2018 15h04 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Bon petit projet pour commencer. Attention si vous incluez des meubles dans le compromis (ce que tout le monde fait pour gagner quelques euros sur les frais notariés), ça peut être gênant pour le ppd ou la caution. A voir avec votre banque.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#7 19/06/2018 20h20 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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pierrejacques11 a écrit :

C’est donc à approfondir, notamment en fonction de l’emplacement précis du bien et la présence de biens concurrents sur le marché de la location avec un meilleur ratio confort / prix au m2. Dans ce sens, comment avez-vous déterminé le loyer que vous espéreriez appliquer ?

J’ai estimé en fonction des biens sur la ville avec un degré de finition similaire et j’ai essayé d’en faire une moyenne

pierrejacques11 a écrit :

A part çà je suis étonné de vos calculs de rentabilité et de cash flows (pour un emprunt sur 20 ans), mais je n’ai pas vérifié, il faudrait détailler (intégrez-vous les travaux dans le prix?).

Oui les prix tiennent compte des travaux.

Calcul en lmnp a écrit :

Prix du bien    27000
Frais notaire            3700
Travaux+Meubles    3000
Frais Agence            4000
   
Emprunt                               34000
Mensualité crédit               173
Ammortisement du bien        1215
Charges copro                       394 (par an)
Charge taxe fonciere               292
Charge assurance PNO          109
Charges intéret+assurance       319,6 (Une moyenne sur 20ans pour simplifier)
Charges comptabilité               200 (en ligne)
   
Charges agence                       4000
Charges travaux                       3000 (travaux :sol/cuisine/meuble + un peu de peinture)
Charges notaire                       3700
   
Frais Dossier    300
Frais Garantie     920

Location hors charges   410
Mois occupé                 11
Bénef location              4510

Normalement je pense être bon avec mes calculs. Question pratique au niveau de la chambre un rideau occultant noir(bien poser ainsi que de bonne qualité) fait le travail ou il faut un volet roulant (rajouter en type rénovation)?

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#8 19/06/2018 20h39 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Il faut que ce soit occultant. Rideau ou volet conviennent.


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#9 21/06/2018 07h26 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Demandez vous une délégation d’assurance sur vos prêt locatif ou vous négociez directement avec la banque?
Je peux passer de 4.5€/mois à 1euros pour la meme chose.

J’ai peut de retarder le prêt

Apparemment dans mes calculs j’ai oublié la cfe a combien peut elle s’élever?

Dernière modification par Campingday (21/06/2018 07h37)

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#10 21/06/2018 08h45 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Pour la délégation d’assurance, il faut voir cela avec votre banquier :
- soit il refuse la délégation car c’est une prestation sur laquelle il fait une marge et c’est un package pour lui
- soit il accepte car c’est une prestation sur laquelle il ne fait pas de marge
- soit vous lui transmettez votre offre pour qu’il baisse son tarif.

Pour la cfe, il faut voir avec votre centre des impôts car cela dépend de votre commune.


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#11 21/06/2018 17h43 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Je suis un peu pommé du coup:

En LMNP on paye : CFE + Taxe foncière ou unique CFE?

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#12 21/06/2018 18h20 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Pour les taxes, c’est fromage et dessert donc taxe foncière et cfe


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#13 21/06/2018 18h30 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Je suis dégouté , faut que je me renseigner sur le CFE du pays de BREST mais vu que c’est la gauche apparemment ca pique dans les 450euros … De quoi tué mon cash flow. Je vais appelé les services fonciers demain si il travaille … On est vraiment des vaches à lait.

C’est possible pour que la taxe soit de 500euros?

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#14 21/06/2018 18h44 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Une seule solution pour avoir une certitude: demandez.

Le service des impôts des entreprises a une adresse internet, dans mon cas: sie.lyon-3atdgfip.finances.gouv.fr
Suite à mon mail leur demandant le montant de la CFE pour un seul bien sur Lyon, j’ai eu en 24h:

mail SIE a écrit :

Madame
Si vous n’avez qu’un seul meublé, la CFE s’élève à 150 € ( au titre de 2016 ).
Cordialement
DGFIP     ****** (Anonymisation du nom)
Service des impôts des entreprises de Lyon 3
sie.lyon-3atdgfip.finances.gouv.fr

Le service des impôts des sociétés est plus rapide que pour les particuliers, que ce soit par mail, ou sur place. Jamais testé par téléphone, les informations ne sont pas écrites, donc aucune preuve après coup.

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#15 22/06/2018 20h26 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Salut merci pour la réponse j’ai reçu ma réponse normalement cela s’élève à 165euros. Maintenant je suis en phase de recherche de crédit. J’ai démarché ma banque plus une concurrente qui me propose des crédits plus élevés j’attends de meilleurs proposition.

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#16 22/06/2018 21h09 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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DDtee a écrit :

Stinky a écrit :

Sinon pour un comptable en ligne lmnp, j’utilise à titre perso jedeclaremonmeublé.com et en suis satisfait. Après je ne connais pas les autres comptables en ligne.

Juste un aparté sur une confusion. JDMM n’est pas un comptable en ligne mais une interface qui vous permet de "remplir les cases" pour générer une liasse fiscale.
Je n’ai jamais compris l’intérêt de ce genre de service sauf peut-être celui d’avoir le sentiment de suivre son investissement en complétant le document.

Un vrai comptable (en ligne) n’est pas plus cher, fait le boulot à votre place, est juridiquement responsable et à une assurance professionnelle.

A ma connaissance JDMM propose 2 formules (assez cher je trouve aussi il est vrai).
Une formule qui va générer les liasses fiscales avec des formulaires. Ce procédé a un intérêt pour une personne qui a de bonnes notions en comptabilité. Elle permet de comprendre comment sont réparties les montants dans le formulaire sur les liasses. Pas sur que tous les EC physiques prennent tous le temps d’expliquer ou au moins prendre rendez vous avec le client qui lui rapporte 500 euros a l’année.
Une seconde formule sur JDMM a 550 euros fait intervenir de vrai EP d’après la description du site, votre affirmation est donc inexacte.
Je suis néanmoins preneur de liens d’autres expert comptable en ligne si vous avez des liens (même en mp)

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#17 23/06/2018 11h18 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Letuche57 a écrit :

Une seconde formule sur JDMM a 550 euros fait intervenir de vrai EP d’après la description du site, votre affirmation est donc inexacte.
Je suis néanmoins preneur de liens d’autres expert comptable en ligne si vous avez des liens (même en mp)

Dont acte, cette seconde proposition avec expert comptable est sans doute assez nouvelle, et je n’en avait pas connaissance.
Je ne suis pas très chaud pour donner les coordonnées de mon EC. Je l’ai fais autrefois à de nombreuses reprises (sans aucun avantage) et plusieurs forumeurs lui ont parlé en mon nom à tord et à travers ou m’ont demandés d’intervenir auprès de lui pour plaider leur cause avant de disparaître dans la nature.
Je n’ai jamais eu ou presque de retour de tous ces forumeurs à qui j’ai fais économiser de l’argent avec un service testé de mon expérience et ma recommandation.
Aucune amertume, merci pour l’apprentissage, mais on ne m’y reprendra pas smile


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#18 24/06/2018 19h44 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Ma banque me propose pour l’instant investissement 110% ("travaux à ma charge(3k)") taux 1.58% + 4.5euros/mois assurance décès (je compte demander une délégation) +350 de frais de dossier + garanti hypothèque (mauvais points).

J’ai consulté la concurrence mais déménager les comptes pour gagner 5euros/mois ca me botte pas trop.

Je compte demander un petit effort à ma banque + délégation assurance prêt assurance en récompense je prend leur PNO.

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#19 10/08/2018 20h07 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Re bonjour, me voila en cours de rénovation. J’ai des petites questions.

1/ Peut-on inclure quelques petits outillages dans les frais (au réel) pour la pose des matériaux. par exemple : Un pince pour raccord PER (plomberie) valeur 40euros. ou bien spatule à maroufler 10euros. Sur un ensemble de travaux de 1500euros. Ou vaut t’il mieux éviter?

2/ La liasse fiscale LMNP est à réaliser pendant la période de déclaration de l’IR c’est bien ca? (Le p0i je l’envoie sous peu)

Cordialement.

Dernière modification par Campingday (10/08/2018 20h07)

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#20 10/08/2018 20h23 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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1/ oui vous pouvez. Éviter d’acheter un perforateur hilti à 2000€ pour refaire un studio 😉

2/oui, passez vous par un ec ? Un site spécialisé ?


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#21 10/08/2018 22h02 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Okay d’ac Oui pas d’électro portatif ^^

Je compte passer par jedéclare mon meublé. Ou peut-être un comptable à voir. sma**loc pour l’assurance.  Je bosse dur en ce moment. J’aimerai terminé mes travaux en 1-2semaines. (Murs,plafond(vive la nicotine) ; Cuisine ; Sol ; dressing ; meubles)

J’ai un petit vieux qui m’empêche de stationner au plus près Grrr!!!

Dernière modification par Campingday (10/08/2018 22h04)

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#22 11/08/2018 02h25 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Campingday a écrit :

Okay d’ac Oui pas d’électro portatif ^^

Je n’ai pas dit cela 😉

Tout est question de dosage. Il faut que cela reste acceptable au regard du coût des matériaux. Je dirai quelques pourcents…


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#23 12/08/2018 00h52 → Campingday [29] : étude de cas immobilier (LMNP 35m²) (avis, immobilier, pdd)

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Voici le départ de la réno

https://ibb.co/emhSvp
https://ibb.co/cgUkgU
https://ibb.co/i16WMU
https://ibb.co/mFnuap

Reste a poser toile de verre peinture sol cuisine

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