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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 16/06/2018 12h34

Membre
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Bonjour,

Je viens de faire la visite d’un bien immobilier qui m’a l’air intéressant. je vous remercie d’avance pour vos remarques.

VOTRE PROFIL

Célibataire , 36 ans, TMI 30 ; Revenus annuels 35K (salaire) - 4800K (revenu foncier 1er appartement).

Depuis 2012, j’ai commence a m’intéresser a l’investissement. Mon but premier est d’assurer ma retraite, puis si possible d’augmenter mon salaire.
Le premier investissement était sur moi meme: cours pour passer le concours de la fonction publique. Concours réussi en 2014 et fonctionnaire territorial depuis.
Le deuxième fut l’achat d’un studio dans la commune ou j’habite. acheté à 50k en décembre 2016, investissement moyen réalisé suite à quelques lectures sur des sites internet et blog d’investisseur immobilier. Je loue le studio en nu depuis cette date à 450E CC. Cette année j’ai déclaré au REEL (impôts sur les revenus foncier à 600 euros soit 3000 euros au total).
Cette année, je souhaiterai reinvestir dans un appartement pour le louer en LMNP.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : nulle
- Fiscales : j’apprends petit à petit
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : électricité OK mais le reste néant
- Sociales : très sociable
- Temps disponible : le week end et la journée meme pendant le boulot si le bien se trouve dans les environs.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement  T2
- Année de construction : 2006
- Étage : 1/3 ; appartement lumineux , surface 45 M2, avec ascenseur
- Déjà occupé  : pas de locataire actuellement
- Si appartement : syndic professionnel
- Pas de chauffage
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété  : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : ? 29 appartements dans la résidence. charge élevées 1104 euros par an.
- Concierge  : non
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Le Port - Ile de la Reunion.
- Centre-ville à coté d’une école, d’une église, d’un centre hospitalier, de la Mairie, arrêt de bus dans la rue d’a coté.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Ville moyenne de 35000 habitants - taux de chômage 25% hmm . Cependant, la ville fait 16km2 et est entourée des 5 zones industrielles. Comme son nom l’indique la ville du Port est la seule ville portuaire de la Reunion donc toutes les marchandises y sont acheminées.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : je pense que oui. Mais je ne sais pas comment l’évaluer.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 80 000 euros + 7900 frais de notaire
- Loyer  envisagé : 700 HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : géré en direct

- Travaux immédiats : pas de travaux ; l’appartement est opérationnel en l’état
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : pas de travaux selon l’agent immo mais j’attends le rapport d’AG pour le verifier.
- charges de copropriété : 92 euros par mois dont 50 euros part locataire

- Taxe foncière hors TEOM : 600 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100 euros par an

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire = 10,24%
- Rendement opérationnel brut : 8400*(98%)-100 euros d’assurance - 600 euros de taxe foncière - 1104 euros de charges de copropriété / 87900 = 7,3%

FINANCEMENT DU BIEN

- Pas d’apport
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,7%
- Durée du crédit : 20 ans
- Mensualité du crédit = 440 euros avec assurances
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 6000 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- je souhaiterai loué en meublé afin de ne pas payer trop d’impôts et de dégager un cash flow positif.

CASH FLOW

J’ai calculé un cash flow positif mensuel de 90 euros.
Mais j’aimerais avoir votre retour sur les calculs

P.S.: l’appartement est en bon état, il n’y a pas de travaux a prévoir. sauf peut être la peinture. je dois revisiter lorsque le propriétaire aura remis l’électricité. je vais aussi négocier a 70K. l’agent immobilier m’a dit que le propriétaire l’avait mit en vente en octobre 2017 a 99K mais personne n’avait voulu acheter. il vient de remettre l’appartement en vente a 80K et j’étais le premier visiteur. j’ai aussi donné à l’agent immobilier une simulation qu’avait réaliser mon conseiller bancaire pour un projet de 200K en mars (ou je n’ai pas donné suite).

Qu’en pensez vous ?

Mots-clés : etudes de cas, immobilier, investissement

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#2 16/06/2018 17h30

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Bonsoir,

Hors la rentabilité théorique, le plus important est la localisation du bien au Port. En fonction des quartiers, je ne suis pas certain que cela attirera forcément le type de locataire que vous souhaitez. Mais les impayés et problèmes, pourraient vite surgir. Ce n’est peut être pas un hasard si l’actuel propriétaire consent une baisse de prix aussi importante et que vous êtes le premier visiteur.

Personnellement, si vous voulez rester sur le secteur du Port et alentours, j’orienterai mon choix plutôt vers le nouveau coeur de ville de la Possession, qui a une meilleure image et parait plus cohérent dans son développement et la mixité sociale.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#3 17/06/2018 09h59

Membre
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Bonjour Salaze.

Le bien se trouve au centre ville. Le risque de mauvais locataire et de mauvais payeurs sont present dans n’importe quelle ville. Peut etre plus au Port. je vais me renseigner à ce sujet.

Pour répondre a vos questions: le propriétaire a decidé de mettre l’appartement en vente suite à la fin du bail des anciens locataires (octobre 2017). Depuis il l’a mit sur le marché au prix de 99K et n’a pas trouvé preneur. il a décidé de recommencer cette annee car il est en fin de defisc et souhaite s’orienter sur un autre projet. lors de la visite tous les autres appartements avait l’air d’être loués. L’agent immo m’a aussi informé que l’actuel proprio a un deuxième un appartement dans le meme immeuble qui est loué depuis 7 ans (il va le mettre en vente d’ici peu).

j’ai posté une fausse annonce sur le boncoin vendredi et depuis j’ai eu 6 demandes de visites. je n’ai mit que le photo de l’immeuble concerné. mais je ne connais pas leurs solvabilité.

J’ai deja un appartement a la possession qui est actuellement loué.

je recherche toujours dans le secteur de la Possession, mais je n’ai pas encore trouvé un bien ou la rentabilité me semble correcte. En general les biens sont au prix de 90K a monter.

En ce qui concerne le Coeur de Ville de la Possession, sauf erreur de ma part, les appartements sont tous neufs et a acheter en defisc… ce n’est pas ce que je recherche. je me trompe peut etre, mais pour moi les gagnants lors de ce type d’achat sont les promoteurs et associes…

De plus, la ville de la possession est en plein expansion. Le plus gros soucis que je vois a l’heure actuelle est les embouteillages qu’engendre cette expansion. tous les axes primaires de cette ville sont saturees aux heures de pointes et je ne vois pas d’amelioration dans les prochaines annees.

Si il faut acheter a la possession, je me pencherai plutot du cote de moulin joli ou du quartier proche des sorties vers les 4 voies.

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#4 19/06/2018 04h58

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Petit Up.

Je viens d’enlever l’annonce du boncoin. ca me gene de laisser une fausse annonce et recevoir plusieurs demandes de visite alors que je n’ai rien a proposer.
Ca donne tout de meme une idee de la demande locative.
A ce jour (5eme jour sur le bon coin) l’annonce a été vu 200 fois et j’ai reçu 15 demandes de visites.

Qu’en pensez vous?

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#5 19/06/2018 09h46

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C’est difficile à juger. Avoir quinze demandes est à priori une bonne chose, mais tout dépend de la solvabilité des personnes intéressées ainsi que leur profil.

Pour vous donner un exemple, sur un de mes biens qui est exploité en colocation j’ai (parfois) des demandes de gens sans emploi, qui n’ont pas lu l’annonce mais qui voit apparaitrent un appartement de plus de 70m2 pour un prix dérisoire. Et qui aimeraient s’y installer avec femme et enfants, alors qu’il s’agit d’une chambre en colocation.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#6 19/06/2018 16h21

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meticolor a écrit :

Petit Up.

Je viens d’enlever l’annonce du boncoin. ca me gene de laisser une fausse annonce et recevoir plusieurs demandes de visite alors que je n’ai rien a proposer.
Ca donne tout de meme une idee de la demande locative.
A ce jour (5eme jour sur le bon coin) l’annonce a été vu 200 fois et j’ai reçu 15 demandes de visites.

Qu’en pensez vous?

Rien.
Parce que comme les annonces fictives, ce sont des demandes fictives. Qui n’engagent à rien.
Pas plus celui qui publie l’annonce que celui qui y répond.
Certains vont vous écrire, et une fois que vous leur avez répondu, plus de nouvelles.

Entre les réponses à votre annonce, les visites réelles

Jade a écrit :

Au final, Samedi , je n’ai fait qu’une visite ; les 2 autres se sont désistés.

( sur le post Jade pas besoin de chercher loin), les dossiers qui sont déposés (parce que ce n’est pas 1 visite = 1 dossier) et votre sélection et tri des dossiers, il y a une grande marge.

Combien de fois j’ai entendu "vous me le réservez, c’est sur, je le prends" et suite à la visite, plus de nouvelles. (surtout pour le box)
Rien ne vaut une VRAIE étude de marché.

Dernière modification par amoilyon (19/06/2018 16h22)

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#7 19/06/2018 16h45

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dalki a écrit :

C’est difficile à juger. Avoir quinze demandes est à priori une bonne chose, mais tout dépend de la solvabilité des personnes intéressées ainsi que leur profil.

Pour vous donner un exemple, sur un de mes biens qui est exploité en colocation j’ai (parfois) des demandes de gens sans emploi, qui n’ont pas lu l’annonce mais qui voit apparaitrent un appartement de plus de 70m2 pour un prix dérisoire. Et qui aimeraient s’y installer avec femme et enfants, alors qu’il s’agit d’une chambre en colocation.

C’est difficile de savoir le nombre de personnes solvable pour le coup. il faudrait faire une annonce et demander les pieces necessaires? ou il faudrait que je trouve un moyen d’avoir les informations (contacter une agence…)?

amoilyon a écrit :

Combien de fois j’ai entendu "vous me le réservez, c’est sur, je le prends" et suite à la visite, plus de nouvelles. (surtout pour le box)
Rien ne vaut une VRAIE étude de marché.

Je comprends mieux.
Si vous avez une piste pour apprendre à faire une étude de marché je suis preneur smile.
J’avais lu la technique du boncoin dans le livre de l’IH et sur quelques blogs. Ayant acheté mon studio déjà loué je n’ai pas eu a faire de dossier ni choisir un locataire du coup je pensais que c’etait une bonne technique.

Sur le site des impôts, il y a 3 T2 qui ont été vendus dans la meme residence en 2010 pour 140k euros a 150k euros.

En supposant que ce sont celui du vendeur et ayant emprunté a un taux de 5% il devrait lui rester environs 80k euros à payer.

En supposant que l’acheteur a acheté ses appartements en 2006 a un taux de 5% toujours, il devrait lui rester environ 70K euros à payer.

ce ne sont que des suppositions mais ca ne laisse pas bcp de marge de manoeuvre…

Demain j’ai rdv avec quelqu’un du foncier pour avoir plus de renseignements sur les biens de cet immeuble. mais au vu des dernières informations je ne suis pas tres confiant.

Dernière modification par meticolor (19/06/2018 17h22)

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#8 20/06/2018 06h49

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Bonjour,

Comme dit précédemment, un appel pour une visite n’équivaut pas à une visite et vous ne savez pas non plus le profil du prospect.

Concernant le risque de mauvais payeurs, nous sommes bien d’accord qu’il existe dans n’importe quelle ville. Cependant, selon les villes et quartiers où vous investissez, vous n’attirerez pas le même type de locataire. Concernant le Port, selon la localisation, je ne pense pas que vous aurez des problèmes de solvabilité, vu qu’une grosse partie du loyer sera probablement payé par les APL. Mais tout dépend de ce que vous recherchez.

Effectivement, le futur coeur de ville de la Possession est en pleine construction avec beaucoup de défiscalisation, dont je ne suis pas fan. Je pensais plus à des logements anciens situés dans ce secteur, qui sera amené à se valoriser. Pour le moment c’est un chantier, mais apparemment, en parallèle, il y a des projets de développements de transports en communs "propres" pour faciliter les déplacements interquartiers et cités et qui seraient un peu la "vitrine" d’un développement écologique de la commune, dont la mairesse se veut un modèle.

Mais si vous voulez investir à la Réunion et avez déjà un bien dans cette ville, vous pouvez diversifiez géographiquement en investissant dans d’autres communes de l’île.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#9 21/06/2018 20h26

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C’est vrai. Pour l’instant je suis encore a l’etape de supposition. il faudrait que je passe a l’etape superieure. LEboncoin n’est pas vraiment le site pour faire de bonne affaire immobiliere.
Il me faut trouver un meilleur moyen.

@salaze: êtes vous de l’ile de la Reunion aussi? Avoir un contact experimentédans ce domaine a la Reunion est interessant. nous pourrions discuter si ca vous dit.

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#10 23/06/2018 20h44

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Bonsoir,

Je suis effectivement à la Réunion, mais ai préféré investir en métropole et réfléchis actuellement à acheter à l’étranger. J’ai commencé avec du résidentiel, mais, en tous cas pour la France, je préfère revendre mes acquisitions résidentielles en métropole pour me concentrer sur l’immobilier commercial et de bureau. Les rapports entre bailleurs et locataires me paraissant bien plus équilibrés que dans le résidentiel.

Je ne pense donc pas pouvoir vous être d’une grande aide dans vos projets résidentiels sur l’île.

Vous pouvez néanmoins avoir quelques données sur le site suivant:
L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® - Site de obsimo !

Sinon, je vous suggère de faire le tour de quelques agences immobilières présentes sur les communes où vous souhaitez investir, pour avoir leur conseils de connaisseurs, sur les quartiers à privilégier pour une acquisition.


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#11 19/07/2018 16h05

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Bonjour Salaze,

Merci pour votre aide.

Apres plusieurs recherches il me semble bien difficile de trouver un bien ou bien investir dans l’ouest.

Pour l’instant toutes les propositions que j’ai pu faire n’ont pas été acceptée smile.

Investir a l’étranger a l’air tres intéressant, mais allez vous déléguer la gestion?

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#12 20/07/2018 19h41

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Petit up.

J’ai contacté plusieurs notaires dans l’ouest et le nord afin de leurs demander si ils avaient des bien a vendre (en T1 ou T2).

Pour l’instant la seule réponse que j’ai eu est celle du notaire avec qui j’ai bossé lors de mon premier achat.

Il s’agirait d’un T3 a 700m de l’université de Saint Denis (Capitale de la Reunion) au prix de 60kE.

Il y aurait des petits travaux a faire apparemment mais je n’ai pas encore visité.

Pensez-vous que ce type d’appartement serait bien pour une colocation d’étudiants?

700m me semble assez proche de l’université…

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#13 21/07/2018 11h10

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Pour le T3, il faut voir où il se situe dans les 700m. On peut très bien se retrouver dans des quartiers peu attractifs du Chaudron ou Moufia, comme dans des zones plus "calmes" des hauts de Ste Clotilde.

Il faudrait aussi avoir une idée du loyer potentiel, des charges de copropriété, de la taxe foncière.

Je porterais aussi une attention à la qualité de la construction. Beaucoup d’immeubles en défiscalisation ont été construits par des groupes comme Apavou ou similaires et la qualité est loin d’être au rendez vous. Ils vieillissent très mal et ont souvent des problèmes d’infiltration, humidité et insonorisation.

Si vous voulez essayez d’explorer d’autres pistes d’investissement que le résidentiel, vous pouvez aussi regarder du côté de l’immobilier d’entreprise. Plusieurs programmes neufs voient le jour vers Savannah, La Possession ou encore Ste Marie et pourraient être une alternative intéressante. Pour creuser un peu la réflexion et avoir une idée des rendements potentiels, vous pouvez contacter des groupes spécialisés comme Koytcha Immo, Inovista…. qui commercialisent ce type de programme.

Là encore, soyez vigilant sur l’emplacement et la qualité de la construction.


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#14 04/12/2018 08h06

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Bonjour Meticolor,

Avez vous avancé dans votre projet?

Avec les derniers événements, peut-être avez vous pu faire une sélection dans certains endroits à éviter d’investir sur l’île?


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