Immobilier : où investir quand les centres-villes provinciaux se meurent ?

Bre · #1

Bonjour à tous,

je viens soulever un débat et obtenir vos retour quant à vos opinion sur le futur de nos investissements:

en effet nombre de nos centre ville se meurent et ne sont pas toujours folichon niveau population occupante.. Mais c’est souvent là ou l’on trouve appartement et immeubles pas trop chers..

Je prends l’exemple d’une ville ou j’ai investi, active environ 50 000hab :

je touche mes t2 autours de 50 000€ environ avec quelques travaux j’ai pour 60 000€ un t2 de 40m² refait à neuf. Si je prends un immeuble récent à quelques centaines de metres et qui n’est pas dans le centre le prix double, et triple pour des résidences neuves.

Certains jours je me dis que je devrais tout vendre et investir dans une petite construction mais le taux de rentabilité sera alors moindre (de 10% à 7/8), parfois je me dis que de toute façon si aujourd’hui je devais vendre je ferai chaque fois 10/20 000 de plus value c’est que donc le centre n’est pas mort..

Quelle est votre vision et si certains sont dans des villes où le centre est "abandonné" comment voyez vous les choses et qu’allez-vous faire?

Mots-clés : centre ville, immeuble, investir

Iqce · #2

Bonjour,

En fait ce débat revient régulièrement par le biais des interventions diverses sur des investissements immobiliers.
Si je devais investir à nouveau, je commencerais tout simplement par consulter en ligne et à distance le PLH, le PLU(i) et autre pour me faire une idée sur le parc immobilier (état, nature), sur la volonté des élus face à une situation de crise éventuelle.
J’ai fait ce travail à l’époque sur Annonay par exemple.
Puis, je suis allé sur place. Nous avons visité des biens.
Je suis sur de l’avenir (travaux en cours, programmés, Dussopt est derrière…), de la demande "relative" et de sa nature (sociale, voir très sociale). Il y a de l’emploi. Le futur PLU va contraindre les gens à revenir intra muros, le PLUi idem.
Mais ce qu’aucun document ou autre ne me dira c’est "dans combien de temps" la sauce va prendre et l’avenir va se concrétiser.

Bernard2K · #3

Beaucoup de villes ont développé la banlieue dès les années 60-70, puis, constatant que le centre-ville se meurt, ont fait des programmes pour le réhabiliter et retrouver de l’attractivité.

Certaines villes moyennes sont encore dans l’illusion d’un développement entièrement basé sur la périphérie. Il est alors bien difficile de savoir si, et quand, le centre-ville retrouvera de l’attractivité.

On peut regretter ce phénomène de développement de la périphérie, mais on peut aussi en profiter (comme tout phénomène qu’on comprend suffisamment pour anticiper la suite). Ceux qui ont acheté ce qui était avant de l’immobilier pas cher (champs, petites maisons campagnardes pas chères, terrain vague…) et qui se retrouvent aujourd’hui propriétaires de terrains ou d’immeubles valant cher, car dans une périphérie cossue et recherchée, sont gagnants.

Réciproquement, un centre-ville actuellement délaissé présente peut-être des investissements qui seront des grands gagnants dans 10 ou 20 ans.

C’est à chacun de bien comprendre la dynamique de sa ville, les politiques publiques actuelles et futures, et d’essayer d’anticiper l’évolution.

Dernière modification par Bernard2K (14/06/2018 13h04)

Candy · #4

Attention, à partir de 60km d’une grande ville, les locataires recherchent une location avec exterieur. Si je reprend l’exemple d’Annonay, regardez le nombre d’annonce pour un appartement (par ex 400e pour un 90m²!) alors que les annonces de maison avec petit jardin sont rares et recherchées (souvent dans les 900e!). Les appartements subissent une forte vacance locative peu importe le montant du loyer et leur situation… Il y a eu énormément de programme de construction de lotissement des maisons individuelles aux alentours, les gens ont préférés une petite maison avec exterieur qu’un appartement au centre ville. Ce qui a fait que ne reste dans le centre que des personnes à tres faible revenu sans garant, d’où des rues dégradées où trainent des personnes sans emploi, ce qui ne donne pas envie à des locataires avec revenus de revenir dans le centre…

Iqce · #5

Ca c’est le constat sur le terrain ; personne ne revient dessus, c’est factuel évident , sauf que ça n’aide pas l’investisseur à moyen ou long terme. C’est comme en bourse, on achète souvent l’avenir, pas seulement le dividende.
Or les documents de planification projetés cités plus haut (quand on y a accès : c’est mon cas sinon je me tais) vont fermer ces possibilités constructives sous peu (fin d’année pour le nouveau PLU d’Annonay ? Et le reste des communes d’ARA sera contraint par le PLUi en cours et les sursis à statuer).
Dés lors, comme le secteur est très dynamique (voir comment il est identifié en poids économique sur le SCoT par exemple) en terme d’emploi, comme traverser cette agglo aux heures de pointes est une horreur, on peut penser que avec l’appui financier de la ville et de l’Etat, la sauce va finir par prendre. Mais la question est : quand ?
Bloquer 100 KE, gérer des cas sociaux, et peut être attendre 10 ou 20 ans pour faire X3 ou plus ? A mon avis il y a mieux.

Si j’avais mieux réfléchit sur ces bases, j’aurais acheté bien plus d’immobilier dans le 13, à Marseille (vers les ports…) il y a 20 ans et je serais rentier aujourd’hui. Mais Marseille n’est pas Annonay.

Dernière modification par Iqce (16/06/2018 13h48)

Deb67 · #6

Tout dépend de la taille de ces villes régionales (Marie-Antoinette aurait parlé de province, c’est vrai).
Je connais des villes où les choses évoluent dans l’autre sens. Le centre, avec tram, est devenu un musée pour touristes chic, avec boutiques de luxe.
Tout est trop cher pour des commerces normaux, et sans commerces pourquoi habiter là, il faut prendre une voiture pour aller faire ses courses ailleurs, or on ne peut la garer….
Et sans habitants acheteurs, pas de raison de tenter l’installation d’un commerce normal ; cercle oh combien vicieux.
Alors bien sûr Hermès, Christofle, Vuiton… oui mais ceci ne fait pas une ville où il fait bon vivre.

Gore · #7

Iqce, si vous voulez développer votre idée sur Marseille, ça m’intéresse (et je ne suis sûrement pas le seul).
Vous suggérez que de se faire exproprier de la zone Euroméditerranéenne a été une bonne opération pour les anciens propriétaires ? Et que ça pouvait s’anticiper quand les prix ne le reflétaient pas encore ?

Iqce · #8

Non, du tout, les pauvres gens expropriés je les ai vu pour certains atterrir dans des campements de fortune temporaires au plateau du Realtor, je doute qu’ils aient eu de fortes sommes ?
Par contre, tous les quartiers annexes se sont valorisés…Un de mes proches est désormais rentier, e tant que maçon et sur la base de ce que j’avais noté il a investi rénové…Moi je n’avais pas de moyens,, j’étais plus sur Paris que Marseille, et surtout je n’arrivais pas à me projeter.
Avec le recul, quelle erreur ! Des studios à 15 000, revendus 150 000…Sans parler des loyers entre temps, c’est simple pour le seul achat de ce type fait sur Marseille (dans le 8éme : on reconnait mon aversion pour le risque à ce genre de détail !), le loyer m’a remboursé l’achat.

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