Un syndic peut-il facturer de l'électricité pour un garage ?

Y-a-t-il réellement un frigo dans ce garage ? La première question à se poser est de voir si votre locataire prend de l’électricité sur les communs ou pas ? Et comment (via une prise installée) ?

S’il y a un frigo, c’est qu’il est branché sur les communs donc c’est tout a fait normal que ce soit à vous de payer.
A vous de l’interdire de se brancher.

Ce que je comprends, c’est qu’il y a une prise dans chaque garage, mais qu’il n’y a pas un compteur par garage. Du coup, la consommation électrique des garages est incluse dans la consommation des communs, et répartie aux tantièmes. C’est bien ça ?

Je pense que votre locataire a branché son congélateur dans le garage, il a dû être dénoncé par un copropriétaire. Donc voyez avec votre locataire pour qu’il évite cela car ça ne doit pas être conforme au règlement de copro.

Sur le fond, vous pouvez jouer un peu car il est interdit de revendre de l’électricité donc le sous-compteur demandé par le syndic est illégal.

Mais si je suis syndic et joueur, je coupe le courant des garages 72 heures…

francois136 a écrit :

Bernard2K a écrit :

Ce que je comprends, c’est qu’il y a une prise dans chaque garage, mais qu’il n’y a pas un compteur par garage. Du coup, la consommation électrique des garages est incluse dans la consommation des communs, et répartie aux tantièmes. C’est bien ça ?

C’est exactement ça Bernard !

Bien sûr que c’est tout à fait légal que le syndic contacte le propriétaire pour cesser cette situation illégale.

A la prochaine AG, le conseil syndical devrait ajouter une résolution à l’AG pour vous proposer une facturation au forfait (dissuasive) faute de mise en état (arrêt d’utiliser l’électricité et mise en état si branchement parallèle illégal).

A vous de vous retourner auprès de votre locataire.

Je trouve le syndic bien gentil de vous proposer une installation de sous-compteur.

Comme lachignolecorse, je couperai le courant 72h (en collaboration du syndic et CS) si pas de réponse du locataire.

Dernière modification par niceday (11/06/2018 21h28)

Bon, il y a des prises dans les garages et ces prises servent forcément à d’autres locataires ou copropriétaires (appareil de maintien de charge de batterie, petit outillage…). A partir de là, ce qui s’est passé, c’est qu’un voisin a entendu le bruit (supposé) du frigo, et que la mesquinerie et la jalousie ont fait leur oeuvre.

Fondamentalement, cette demande est idiote et mesquine. Un frigo récent consomme de l’ordre de 200 kWh/an soit environ 20 €/an d’électricité. On vous demande de faire à vos frais une installation de plusieurs centaines d’euros, soit des dizaines d’années de ladite consommation électrique.

Le bâtiment a été conçu de telle façon qu’il peut y avoir une consommation d’électricité dans ces parties privatives, consommation qui reste incontrôlable (puisque parties privatives). Personne ne peut pénétrer dans un garage pour savoir ce qui est branché dedans et combien ça consomme… sauf à être là au moment où la personne ouvre son garage et y jeter un coup d’oeil.

Il faut lire très attentivement le règlement de copropriété pour savoir ce qui est prévu concernant ces prises.

En première approche, voilà ce que je peux en dire :
- attitude défensive : vous répondez au syndic : 1) vous ne pouvez pas prouver qu’il y a un frigo ou tout autre appareil branché dans mon garage, vous faites des accusations sans preuve. 2) Chaque garage est équipé d’une prise, donc mon garage n’est pas le seul où il peut éventuellement y avoir une consommation d’électricité. Quelle que soit la solution retenue, elle doit s’appliquer à tous, donc je refuse toute mesure d’exception qui viserait mon garage et pas les autres. 3) L’installation d’un sous-compteur est illégal. Vous ne pouvez pas revendre d’électricité, a fortiori pour une partie privative. 4) Si vous voulez régler le problème une fois pour toute : supprimez toutes les prises des parties privatives branchées sur l’électricité des communs. L’électricité des communs ne doit être présente que dans les communs, c’est aussi simple que cela. Ou bien faites équiper l’ensemble des garages de compteurs Enedis et chaque copropriétaire pourra alors prendre son abonnement. Vous pouvez aussi envisager l’installation de sous-compteur pour chaque garage, mais sachez d’ores et déjà que je voterai contre en AG et, si c’est réalisé quand même, je dénoncerai à qui de droit ces installations illégales.

- attitude pragmatique : si vous ne voulez pas des emmerdements à n’en plus finir qui vont vous faire sonder les tréfonds de la bêtise et de la mesquinerie humaine, vous dites à votre locataire qu’il faut qu’il cesse d’utiliser l’électricité du garage, sinon vous résiliez le bail (vérifiez les conditions de résiliation qui sont inscrites dans le bail ; lorsqu’un garage est loué seul, c’est code civil seulement donc la rédaction du bail est très libre). Lorsqu’il a cessé l’utilisation de l’électricité ou qu’il est parti, vous écrivez au syndic que la situation est résolue. D’ici là, vous les faites patienter. Pour le prochain locataire, vous écrivez dans le bail que l’utilisation de la prise électrique dans le garage est interdite et que toute utilisation de celle-ci est un motif de résiliation du bail dans le délai d’un mois.

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2018 07h48)

Bernard2K a écrit :

Bon, il y a des prises dans les garages et ces prises servent forcément à d’autres locataires ou copropriétaires (appareil de maintien de charge de batterie, petit outillage…). A partir de là, ce qui s’est passé, c’est qu’un voisin a entendu le bruit (supposé) du frigo, et que la mesquinerie et la jalousie ont fait leur oeuvre.

Fondamentalement, cette demande est idiote et mesquine. Un frigo récent consomme de l’ordre de 200 kWh/an soit environ 20 €/an d’électricité. On vous demande de faire à vos frais une installation de plusieurs centaines d’euros, soit des dizaines d’années de ladite consommation électrique.

Le bâtiment a été conçu de telle façon qu’il peut y avoir une consommation d’électricité dans ces parties privatives, consommation qui reste incontrôlable (puisque parties privatives). Personne ne peut pénétrer dans un garage pour savoir ce qui est branché dedans et combien ça consomme… sauf à être là au moment où la personne ouvre son garage et y jeter un coup d’oeil.

Il faut lire très attentivement le règlement de copropriété pour savoir ce qui est prévu concernant ces prises.

En première approche, voilà ce que je peux en dire :
- attitude défensive : vous répondez au syndic : 1) vous ne pouvez pas prouver qu’il y a un frigo ou tout autre appareil branché dans mon garage, vous faites des accusations sans preuve. 2) Chaque garage est équipé d’une prise, donc mon garage n’est pas le seul où il peut éventuellement y avoir une consommation d’électricité. Quelle que soit la solution retenue, elle doit s’appliquer à tous, donc je refuse toute mesure d’exception qui viserait mon garage et pas les autres. 3) L’installation d’un sous-compteur est illégal. Vous ne pouvez pas revendre d’électricité, a fortiori pour une partie privative. 4) Si vous voulez régler le problème une fois pour toute : supprimez toutes les prises des parties privatives branchées sur l’électricité des communs. L’électricité des communs ne doit être présente que dans les communs, c’est aussi simple que cela. Ou bien faites équiper l’ensemble des garages de compteurs Enedis et chaque copropriétaire pourra alors prendre son abonnement. Vous pouvez aussi envisager l’installation de sous-compteur pour chaque garage, mais sachez d’ores et déjà que je voterai contre en AG et, si c’est réalisé quand même, je dénoncerai à qui de droit ces installations illégales.

- attitude pragmatique : si vous ne voulez pas des emmerdements à n’en plus finir qui vont vous faire sonder les tréfonds de la bêtise et de la mesquinerie humaine, vous dites à votre locataire qu’il faut qu’il cesse d’utiliser l’électricité du garage, sinon vous résiliez le bail (vérifiez les conditions de résiliation qui sont inscrites dans le bail ; lorsqu’un garage est loué seul, c’est code civil seulement donc la rédaction du bail est très libre). Lorsqu’il a cessé l’utilisation de l’électricité ou qu’il est parti, vous écrivez au syndic que la situation est résolue. D’ici là, vous les faites patienter. Pour le prochain locataire, vous écrivez dans le bail que l’utilisation de la prise électrique dans le garage est interdite et que toute utilisation de celle-ci est un motif de résiliation du bail dans le délai d’un mois.

Disons que s’il y a des prises, c’est peut-être un peu radical d’en interdire complètement l’usage (et le RC ne prévoit logiquement pas cette interdiction), mais il faut le restreindre à une utilisation en adéquation avec l’usage conféré au garage (par exemple brancher un aspirateur pour laver sa voiture), en tout cas pas pour faire marcher les appareils ménagers de la maison. Normalement, les locataires sont au courant de l’utilisation qui peut être faite des parties communes et privatives, via les extraits du RC que le bailleur doit leur communiquer (au moins les locataires de lieux d’habitation, puisque c’est prévu par la loi, mais les autres aussi, par principe).

Il faut régler ce problème à la prochaine AG, sinon il se reposera quand quelqu’un voudra charger sa voiture électrique…

Donc soit :
- couper le jus du circuit de prises (ou au moins n’alimenter que quelques prises en parties communes) ;
- placer des sous-compteurs pour tous les garages, avec abonnement ; je précise que placer des sous-compteurs n’est pas "en soi" illégal, c’est la refacturation qui est interdite; les sous compteurs peuvent avoir une portée informative, mais ici c’est un peu inutile ; il faudrait savoir si on doit assimiler la ventilation du coût de l’électricité par le syndic au nom du syndicat à une stricte refacturation, je ne sais pas ;
- demander à chacun de tirer sa propre ligne (le plus compliqué et qui risque de donner lieu à du bazar).

Dans tous les cas, la solution du syndic ne semble pas être la bonne.

Les garages sont généralement des parties privatives, pas communes.

niceday, ce que vous dites est faux, ou en tout cas correspond à des situations extrêmement rares.

Dans le cas général, une place de parking ou un garage boxé, possédé par un copropriétaire, est une partie privative. On détient un titre de propriété sur ce lot (soit un titre spécifique à la place/garage, soit un titre sur le lot constitué du logement + son stationnement), et on peut le vendre.

Un parking collectif, sans places attribuées, peut en revanche être une partie commune.

L’attribution d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune est relativement rare ; il concerne alors le plus souvent des balcons, une partie de cour, un bout de jardin pour les appartements du rez-de-chaussée…

Normalement, le règlement de copropriété définit précisément les parties communes et les parties privatives. Il suffit donc de le lire pour être fixé.

Dans l’absence de cette définition par le règlement, ou en cas de contradiction des titres, les parties privatives et communes sont définies par la loi de 1965 (articles 2 et 3). La définition de l’article 2 est : "Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé." Il est donc clair qu’une place de parking ou un garage boxé, dont un copropriétaire est propriétaire et a l’usage exclusif, est une partie privative.

Il existe peut-être des copropriétés où les places de parking ont été définies dans le règlement de copropriété comme étant des droits de jouissance exclusifs sur les parties communes, mais ça doit être extrêmement rare.

S’agissant ici d’un garage boxé, propriété de notre ami, et loué, il est extrêmement improbable qu’il ait le statut de partie commune à droit de jouissance exclusive, et extrêmement probable qu’il ait le statut de partie privative. Comme déjà indiqué, la lecture du règlement de copropriété suffira à confirmer ce point à notre ami foreumeur. Il doit d’ailleurs déjà savoir s’il a acheté un lot privatif en tant que tel, ou seulement un droit d’usage exclusif sur une partie commune. En général, on sait ce qu’on achète…

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2018 19h24)

Je confirme que c’est un box et que c’est une partie privative, ayant un numéro de lot particulier sur l’acte de propriété.

Cela fait une bonne dizaine d’année que j’ai ce garage, et on ne m’a jamais demandé de relever la consommation d’électricité. La répartition devait donc se faire au tantième je présume…

Mais, chose étrange, il y a quand même un sous-compteur dans chaque garage. Il sont certes très vieux mais ont le mérite d’exister. Alors à quoi servent ces sous-compteurs si la répartition est au tantième ? Je ne sais pas…

Quoiqu’il en soit, le syndic veut un relevé de compteur.

Comment serait-il donc possible qu’un tel box fermé soit une partie commune, même à jouissance privative ? Le droit de jouissance n’est pas un droit de propriété, il ne forme pas un lot, personne ne peut revendiquer de propriété dessus, il ne génère pas d’avis de taxe foncière et il n’est pas cessible. C’est le lot auquel il est rattaché qui est cessible, c’est tout.

De même un lot numéroté d’un emplacement de parking n’est par définition pas non plus une partie commune, même s’il est à jouissance exclusive. Si c’est un lot alors s’y rapporte une quote part de charge, il n’est pas rattaché à un autre lot et il est cessible.

Pour ce qui est de la consommation d’électricité tout à fait d’accord, elle est en l’occurrence a priori frauduleuse car elle ne correspond pas à l’usage qui est prévu pour les garages, s’il en est prévu un au RC. En installant des prises dans chaque garage, il ne faut pas non plus trop s’étonner que les occupants les utilisent à mauvais escient… En tout état de cause, si le syndic veut éradiquer le problème, la solution doit être trouvée en AG (c’est vrai aussi qu’il faudrait vérifier dans le RC que c’est bien une répartition aux tantièmes qui est prévue parce que la présence de vieux sous compteurs laisse planer le doute…).

Pouvez-vous nous expliquer pourquoi le syndic vous demande l’installation d’un sous-compteur (votre premier message), s’il y a déjà un sous-compteur ?