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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 30/09/2018 10h43

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J’ai acheté de la NP de Corum (et RAP). Mon raisonnement était que, la clé tenant compte du rendement, on a une clé très intéressante dans l’absolu avec un rendement qui devrait baisser (donc de mon point de vue, mieux vaut acheter en NP qu’en direct).
Dans le cas de Corum, le rendement n’a pas baissé, au contraire. Tant mieux pour l’usufruitier, après-tout le plus important c’est que le prix de part se revalorise, ce qui est le cas et me satisfait pleinement même si c’est moins impressionnant que RAP.
Petit plus dans le cas de Corum (Origin) en NP, le nu-propriétaire bénéficie de la distribution de plus-value. On se prend alors à rêver que les autres fassent de même et je suis à peu près certain que la clé ne tenait pas compte de ce critère. Aujourd’hui c’est peut-être moins intéressant, à chacun de faire ses calculs en fonction des clés.

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#27 21/10/2018 14h08

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J’ai enfin signé mon crédit cette semaine et valider l’achat de 100K€ de Novapierre Allemagne sur 15 ans.

En complément pour sécuriser le cashflow, je vais voir s’il y a de l’usufruit Interpierre sur 4-5 ans en complément des Corum + XL et Epargne pierre déjà signés.

A défaut, je vais regarder si ce ne serait pas plus intéressant sur 15 ans de prendre de la NP Corum sur 5 ans. Si on table sur une revalorisation de 2% de la part sur 5 ans, puis de 4% au-delà par exemple, le cashflow ne doit pas être mal au final car l’acquisition en NP permet d’avoir plus de parts et donc des revenus plus importants sur les 10 années suivantes et d’engranger un peu de revalorisation de la part.

A suivre d’ici la fin du mois …

Dernière modification par Skarklash (21/10/2018 14h09)

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#28 28/03/2019 12h52

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Le premier exercice (7 mois) de cette SC patrimoniale se termine. Le moment de faire un petit bilan.

Le résultat est une perte de 1 K€ liée aux frais de création et aux intérêts du crédit. Les délais de jouissance s’étalant de février à mai 2019, on va repasser dans le vert très rapidement.

Les investissements 2018 de 150 K€ se répartissent entre :
PP : 100 K€ Novapierre Allemagne et 13 K€ Corum Origin
US : 20 K€ Epargne Pierre, 9 K€ de Corum Origin et 8 K€ de Corum XL sur des durées de 4, 5 et 10 ans

Je compte reprendre un peu d’US au début de l’été si une vente immobilière se concrétise.

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#29 28/03/2019 13h22

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Je suppose que vous parlez dune perte de 1ke au niveau du résultat comptable comme du résultat fiscal ( et que, pour le prochain exercice, vous anticipez un bénéfice comptable, mais toujours une perte fiscale, donc IS=0).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#30 28/03/2019 14h23

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Je confirme.

Il faudra voir selon l’US qui sera ajouté en complément et/ou en recyclage du cash généré mais je pense que la SC restera déficitaire fiscalement pendant un long moment. A pire, le taux d’IS de 15% n’est pas confiscatoire comparé à un achat en propre (47,2%).

Il est prévu d’ici deux ans la donation de la NP à mes enfants (attente de majorité).

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#31 22/05/2019 14h15

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Bonjour,

Concernant votre montage de SCI à l’IS ce qui m’étonne c’est que vous n’avez qu’une seule ligne de SPCI en PP : 100% Novapierre Allemagne. Pourquoi n’avez vous pas diversifié sur 2 ou 3 lignes ?

Autre question que je me pose : le tracker CW8 est passé de 82€ à 280€ entre 2009 et 2019, soit un facteur de 3,4.

Partant de ce principe, 50k€ placé 10 ans sur ce tracker vous donnerait un capital de 170k€ (hypothèse de placement dans un PEA).

Qu’est ce qui vous a décidé à effectuer un montage de ce type, plutôt qu’un autre placement ? J’admire votre montage, mais j’aimerais comprendre les motivations par rapport à un autre type de placement ?

Par avance merci de vos réponses

PS
Mon message est totalement bienveillant smile

Dernière modification par OnclePicsou (22/05/2019 14h23)

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#32 23/05/2019 09h11

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Bonjour OnclePicsou,

Question légitime en effet

Dans le choix de SCPI de la banque (CMB), seule cette SCPI était intéressante à l’époque du montage du projet. Coté diversification, c’est en effet assez léger vu sur ce seul critère.

La SC accueille déjà des US d’autres SCPI pour financer le cashflow négatif et d’autres US vont bientôt être ajoutés. Au final, cette SCPI ne représentera que 50% du portefeuille de la SC et que 1/3 de mes investissements en immobilier non physique. Je possède des investissements boursiers par ailleurs et je suis partisan d’une saine diversification pour résister en période de rente future.
Par ailleurs, le flux récurent de cashflow permet de réorienter rapidement le cash si les US devenaient moins rentable (autre investissement dans la SC, récupération des sommes apportées en compte courant d’associé pour investir en nom propre)

Concernant la performance du montage, pour 100 K€ investi en cash, le patrimoine à 15 ans sera supérieur à 278 K€ net d’impôt dans la SC. Soit un rendement net de 6,6% environ.

On est loin du tracker cw8 mais la période 2009 - 2019 est très particulière. Elle démarre après la crise de 2008, ce qui biaise un peu les calculs, non ? Les x3,4 sont avant fiscalité.

Alors face à un tracker monde qui dépendra aussi de l’état de la bourse le jour où il faudra vendre (vendre après une crise ? pas top), je préfère un montage plus sécurisé sur cette partie de mon patrimoine qui reviendra automatiquement à mes enfants qui pourront conserver la SC ou tout revendre après mon décès sans impact fiscal (économie de PV et de droits de succession). Le rendement à terme n’est pas le plus important. La diversification, le couple rendement / risque intéressant et la transmission du patrimoine sont les éléments primordiaux de ce choix d’investissement.

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#33 24/05/2019 10h53

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Je comprends effectivement que cette démarche s’intègre dans une démarche de diversification de patrimoine.

Effectivement nul ne sait quelles seront les "performances" d’un tracker monde d’ici 20 ans. Avec votre montage la trajectoire est peut être mieux définie. Reste à savoir quelles performances et prix de la part de Novapierrre Allemagne d’ici 20 ans. Mais cela reste un placement "pierre" pour vos enfants si j’ai bien compris.

Je m’interroge actuellement sur un montage de ce type, mais mon patrimoine est beaucoup moins conséquent; je ne sais pas si un montage de SCI à l’IS pour 100k€ max est pertinent ? Je suis en train d’accumuler des points à la CASDEN dans l’optique d’achat de SCPI à crédit.

Dernière modification par OnclePicsou (24/05/2019 10h53)

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#34 24/05/2019 11h10

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Dans mon cas, c’est 200 K€ d’actifs et peu de frais car je fais le juridique, la compta et le fiscal moi-même. Il y a quelques personnes sur le forum qui sont passés par la CasDen aussi.

La pierre-papier se décline aussi en NP si on veut éviter les revenus, en assurance-vie via des SCPI ou des SIIC, en bourse en titres vifs ou via des ETF.

On peut faire du crédit pour des SCPI, de l’effet de levier pour des ETF ou des titres, une avance sur assurance-vie pour des SIIC logées dedans … si on souhaite avoir un effet de levier par endettement.

Dans la pierre-papier, on peut trouver chaussure à son pied facilement :-)

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#35 11/01/2020 19h38

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MAJ 2019 :

J’ai investi 47 K€ en US sur le deuxième semestre :

Epargne Pierre
Epargne Foncière
PF Gd Paris
Pierval Santé

sur des durées de 5 à 10 ans

Pas assez de SCPI étrangères à mon goût mais j’ai déjà de l’avance sur ma répartition optimale (1/3 de SCPI étrangères pour adoucir la fiscalité de la SC et obtenir un rendement net d’impôt)

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