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Sondage 

Résultat du sondage :

Votre support privilégié pour investir dans l'immobilier (hors RP) ?


Immobilier physique (hors RP) pour location classique

25% - 41
Immobilier physique (hors RP) pour location saisonnière

2% - 4
Actions de foncières cotées, REIT, SIIC

32% - 53
ETFs immobilier sur PEA ou CTO

6% - 10
Unités de compte "immobilier" logés dans une AV

6% - 10
Parts de SCPI, fonds et assimilés en direct

28% - 46

#1 26/05/2018 15h51

Membre (2012)
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INTP

Bonjour,

Quel serait selon vous, hors résidence principale, votre support privilégié (ou majoritaire dans le cas de solutions "mixtes") pour investir dans l’immobilier ?

L’idée de ce sujet transversal est d’initier une discussion pour compararer les avantages et inconvénients de chacune de ces solutions :

- Immobilier physique (hors résidence principale) pour location classique
- Immobilier physique (hors résidence principale) pour location saisonnière
- Actions de foncières cotées, REIT, SIIC
- ETFs immobilier sur PEA ou CTO
- Unités de compte "immobilier" et assimilés logés dans une assurance vie
- Parts de SCPI, fonds et assimilés en direct

Je met volontairement de côté la résidence principale (ou même secondaire) qui ne constitue pas seulement un investissement "pur" mais aussi un arbitrage (en tant qu’alternative au paiement d’un loyer).

J’ai également omis les solutions "mixtes" ou combinaison de plusieurs réponses ce qui en soi ferait sens mais qui biaiserait le sondage (votre support privilégié ou majoritaire). 

Merci aux participants.

Cordialement,

Eric

edit : correction coquille

Dernière modification par EricB (27/05/2018 14h31)

Mots-clés : etf (exchange traded funds), immobilier, reit (real estate investment trust), scpi (société civile de placement immobilier)


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#2 26/05/2018 20h49

Membre (2016)
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Si le resultat du sondage est toujours intéressant, je m’interroge sur le biais induit du fait qu’il soit dans la session immobilier locatif.

Je ne consulte pas les sections consacrées aux foncières cotées ou non. Je n’aurais pas réagi sur un sondage de ce type dans ces sections.

Si vous mettez un sondage sur les voitures dans un salon de tuning,  ou sur le sport à une compétition d’athlétisme,  vous induisez un biais de sélection qui donne un résultat non exploitable.

Pour ma part, locatif en location classique. Meublé.  Des garages. Et des commerces aussi,  que je n’ai pas trouvé dans les propositions.

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#3 26/05/2018 21h18

Membre (2012)
Top 20 Crypto-actifs
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INTP

Bonsoir,

Merci Amoilyon, oui le sujet est transversal et va au-dela du locatif mais il n’y a pas vraiment de section « immobilier sous toutes ses formes », j’ai choisi cette section car elle accueille des discussions générales.

La question sous-jacente est « qu’est-ce qui vous fait préférer tel type d’investissement immobilier plutôt que tel autre ? ».

Je note que pour l’instant les scpi arrivent en tête du sondage, peut-être pour le côté pratique et la gestion simplifiée mais il y a encore assez peu de réponses…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (26/05/2018 21h26)


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#4 26/05/2018 21h35

Membre (2015)
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Une petite coquille dans le dernier paragraphe de votre message ;-)

EricB a écrit :

J’ai également omis les solutions "mixtes" ou combinaison de plusieurs réponses ce qui en soi ferait sens mais qui biaiserait le sondage (votre support privilégié ou majoritaire).

Edit : corrigé dans le message initial

En ce qui me concerne, les foncières cotées (SIIC / REIT) constituent le support idéal pour investir dans l’immobilier pour les raisons suivantes :

+ Accessibilité des titres (minimum de négociation : 1 action)
+ Liquidité des titres / facilité de trouver une contrepartie pour réaliser une transaction
+ Règlement - livraison des titres en 3 jours (procédure rapide, fiable et sécurisée)
+ Frais de transaction très faibles (les frais de courtage + TTF sur certains titres)
+ Diversification géographique facilitée : accès aux foncières US / CAD / UK…
+ Diversité : foncières spécialisées dans les centres commerciaux, hôtels, entrepôts, bureaux, hôpitaux…
+ Fiscalité simplifiée (les banques et les courtiers en bourse proposent en général un IFU qui indique les montants à déclarer)
+ Pas ou peu d’intermédiaires (Agence Immobilière, Notaire, Société de Gestion, Syndics de Copropriété)
+ Transparence financière (accès aux informations règlementées sur les sites Internet des sociétés)

Dernière modification par delta (26/05/2018 23h21)

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#5 27/05/2018 14h47

Membre (2012)
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INTP

Bonjour,

Vos arguments concernant les REITs me semblent très clairs et pertinents. Je pense qu’on pourrait trouver des avantages similaires pour les ETFs.

Pour les intermédiaires (agence, notaire, etc.) il est vrai que vous n’en payez pas directement en investissant dans une REIT mais il faut noter que la REIT en tant que sociéte doit en payer lors de ses propres opérations immobilières.

Je note que les SCPI sont en bonne place dans le classement bien qu’on leur reproche souvent d’avoir des frais élevés (frais de souscription en particulier).

Cordialemnt,

Eric

Dernière modification par EricB (27/05/2018 16h05)


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#6 27/05/2018 15h06

Membre (2017)
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EricB a écrit :

Pour les intermédiaires (agence, notaire, etc.) il est vrai que vous n’en payez pas directement en investissant dans une REIT mais il faut noter que la REIT en tant que sociéte doit en payer lors de ses propres opérations immobilières.

Sauf que ces frais ne sont payés qu’une fois lors de l’acquisition par la REIT et il n’y a pas de frais d’intermédiaire (sauf frais de courtage) lorsque les actions changent de mains, tandis que pour l’immobilier physique ou SCPI le nouvel acquéreur paie de nouveau des frais d’acquisition.

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#7 27/05/2018 16h16

Membre (2012)
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INTP

Oui, la société immobilière doit inévitablement payer de tels frais pour acheter ou vendre un immeuble par exemple, ce qui va naturellement impacter ses résultats et sa rentabilité, mais vous même ne payez que du courtage (et éventuellement des impôts sur vos plus-values) pour acheter ou vendre des parts de cette société.

Cordialement,

Eric


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#8 27/05/2018 16h32

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EricB a écrit :

Vos arguments concernant les REITs me semblent très clairs et pertinents. Je pense qu’on pourrait trouver des avantages similaires pour les ETFs.

Oui, tout à fait. Les ETFs offrent une solution encore plus simple et très compétitive. Les frais sont très réduits et il me semble que les ETFs ne sont pas soumis à la TTF. La composition des principaux ETFs REIT présente en plus une excellente diversification qui serait difficile à répliquer intégralement pour un investisseur particulier détenant directement des actions.

Les experts en ETF pourront peut-être ajouter d’autres éléments qui m’ont certainement échappé.

Dernière modification par delta (27/05/2018 16h36)

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#9 27/05/2018 17h23

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Un point essentiel qui n’est pas abordé est que l’on a beau investir dans de l’immobilier, lorsqu’on le fait via les:
- Actions de foncières cotées, REIT, SIIC
- ETFs immobilier sur PEA ou CTO
On investi aussi et surtout en bourse. C’est le surtout qui fera débat.

En ce qui concerne:
- Immobilier physique (hors résidence principale) pour location classique
- Immobilier physique (hors résidence principale) pour location saisonnière
- Parts de SCPI, fonds et assimilés en direct
On a une décorrélation par rapport aux marchés boursiers même si la tendance peut finir par suivre plus tardivement.

Il n’y a que les "Unités de compte "immobilier" et assimilés logés dans une assurance vie" que je ne sais pas dans quelle catégorie inclure.


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#10 27/05/2018 21h32

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Oui, les REITs restent correlées aux marchés actions sur le court terme mais suivent les tendances de l’immobilier physique sous-jacent sur le long terme.

Voir cet article sur le sujet : http://www.ieif.fr/wp-content/uploads/2 … 015-12.pdf

source : site http://www.ieif.fr

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (27/05/2018 21h37)


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#11 28/05/2018 00h11

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Bonsoir,

J’ai répondu à votre sondage, mais je pense que le support pour investir dans l’immobilier dépend surtout des "nécessité" de l’investisseur qui lui sont propres…
- S’agit il d’un capital détenu à investir ou d’un investissement à crédit
- S’agit il d’un investissement fiscalement avantageux (loi Malraux, Pinel & co)
- Objectifs de liquidité et de horizon d’investissement

En fonction, des ces réponses qui sont propres à tout à chacun des supports seront plus ou moins adaptés.

Néanmoins j’ai beaucoup le placement SCPI à crédit in fine avec nantissement d’une assurance VIE investi en SCPI. L’effort en terme de cash est limité étant donné les taux d’emprunt, l’assurance Vie placée en SCPI est fiscalement intéressante car assimilée à une unité de compte et liquidité assurée.

Concernant les REITs, il faut être très sélectif et éviter celle qui sont sur endettée dans un contexte de montée des taux.

Le direct, il faut savoir trouver les bonnes opportunités et cela peut rester intéressant mais plus contraignant en terme de gestion. J’élimine la gestion déléguée qui tue trop souvent toute la rentabilité de l’investissement.

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#12 28/05/2018 01h26

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pierremg a écrit :

liquidité assurée

Avant d’écrire des choses fausses, mercị  de bien vouloir vous présenter et sourcer vos références.
La liquidité n’est pas assurée.


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#13 28/05/2018 07h57

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En ce qui concerne les frais de notaire, ils sont très élevés en France mais lorsque vous achetez des REIT les frais sont bien plus bas.
Par exemple, au Québec la taxe de bienvenue coûte 1% du prix de vente si celui est inférieur à 250k $ et 1.5% au delà.

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#14 28/05/2018 12h01

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la liquidité de la SCPI sur support Assurance Vie est portée par l’unité de compte soit l’assureur.

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#15 28/05/2018 12h20

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Source ? C’est selon les conditions du marché donc non l’assureur ne garantit pas la liquidité. Montrez-moi où l’écrivent-ils.


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#16 28/05/2018 12h30

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ENTJ

Pour ma part il n’y a pas de bonne réponse.

Car cela dépend de l’âge :

L’immobilier physique c’est bien quand on est jeune pour capitaliser ( effet de levier … ) pour se créer un patrimoine.
Je vous renvoie vers ce lien :

Montants moyen et médian de patrimoine brut et net - 2015 − Patrimoine et endettement des ménages en 2015 et en séries longues | Insee

Qui montre clairement la différence de patrimoine entre les jeunes et les moins jeune.

Par la suite avec un patrimoine plus conséquent, se diriger vers de l’immobilier plus passif car la gestion peut devenir compliquer avec l’âge et la façon de voir les choses également.

Un jeune de 25 ans emprunte mieux qu’un moins jeune de 65 ans en général.

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#17 28/05/2018 12h56

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Bonjour !

@PierreMG, j’ai un peu de mal à comprendre vos phrases :

pierremg a écrit :

Néanmoins j’ai beaucoup le placement SCPI à crédit in fine…

Est-ce  "j’aime beaucoup le placement" ou "j’ai beaucoup de placements" ?

pierremg a écrit :

la liquidité de la SCPI sur support Assurance Vie est portée par l’unité de compte soit l’assureur

Une Unité de Compte est un objet financier. Il ne "porte" aucunement de la liquidité ; ça ne veut rien dire. Et je ne comprends pas ce que vient faire le mot "soit" dans le contexte.
Quand à l’Assureur, Surin vous a répondu.

Sur le fond, j’ai aussi des doutes :

pierremg a écrit :

placement SCPI à crédit in fine avec nantissement d’une assurance VIE investi en SCPI. L’effort en terme de cash est limité étant donné les taux d’emprunt, l’assurance Vie placée en SCPI est fiscalement intéressante car assimilée à une unité de compte et liquidité assurée.

Lorsque je fais des calculs, l’avantage est loin d’être évident. Parce que l’assurance-vie est chargée en frais SUR LE CAPITAL, et enlève l’abattement de 30 % forfaitaire sur les revenus des SCPI (si l’on a au moins un autre bien loué nu).  De plus, les intérêts d’emprunt pour investissement en assurance-vie ne sont pas déductibles.
Ce montage pourrait toutefois être (légèrement) intéressant si vos revenus AV / immobilier sont soumis à un taux élevé (et sachant que le PFU change l’affectation des taux d’imposition).

Un exemple de calcul  (TxI 14 % ; pas d’emprunt) :

Dernière modification par M07 (28/05/2018 13h33)


M07

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#18 28/05/2018 13h39

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M07 a écrit :

pierremg a écrit :

placement SCPI à crédit in fine avec nantissement d’une assurance VIE investi en SCPI. L’effort en terme de cash est limité étant donné les taux d’emprunt, l’assurance Vie placée en SCPI est fiscalement intéressante car assimilée à une unité de compte et liquidité assurée.

Lorsque je fais des calculs, l’avantage est loin d’être évident. Parce que l’assurance-vie est chargée en frais SUR LE CAPITAL, et enlève l’abattement de 30 % forfaitaire sur les revenus des SCPI (si l’on a au moins un autre bien loué nu).

Il n’y a pas d’abattement de 30 % forfaitaire sur les revenus des SCPI. Et si vous voulez parler du régime micro, comme la base (avant déduction des charges, le 30% correspondant à une évaluation forfaitaire des charges) est la totalité des recettes de la SCPI, après abattement vous pourriez souvent avoir encore plus à payer en micro-foncier qu’en foncier normal. Les calculs de vos tableaux sont … faux (la base de l’abattement de 30%, et des PS et IR ensuite, sera bien supérieur au montant du "Rdt SCPI net de frais").


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#19 28/05/2018 13h53

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Re !

@GBL, oui, je veux bien parler du "Régime micro-foncier". L’abattement de 30 % est effectivement calculé sur les revenus fonciers bruts (mais hors plus-values, imposées autrement). Du coup, il est difficile de connaitre la base imposée pour les SCPI en direct, chaque SCPI pouvant être un cas particulier.

On pourrait aussi vouloir tenir compte de l’exonération, pour certains revenus de SCPI, des Prélèvements Sociaux (revenus fonciers en Allemagne) ; ou de la récupérations des impôts déjà payés dans un pays étranger. On pourrait aussi utiliser un taux de frais sur UC plus élevés (selon l’AV).

Cela ne fait que confirmer la difficulté à comparer les SCPI en direct et les SCPI en Assurance-Vie.  Seulement, au moment de faire des choix, il faut bien, quand même, faire des calculs ; prendre des exemples. Mieux vaut de l’à peu près que rien du tout.

Mon tableau n’était qu’un exemple. Je voulais juste montrer que le gain espéré par le placement de SCPI dans une AV n’est pas évident.

Dernière modification par M07 (28/05/2018 14h06)


M07

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#20 28/05/2018 14h03

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pierremg a écrit :

la liquidité de la SCPI sur support Assurance Vie est portée par l’unité de compte soit l’assureur.

En fait, cela dépend. Quand tout va bien l’assureur va vous fournir la liquidité. Mais si il y a un problème soit spécifique à la SCPI soit sur le marché au global, il y a des systèmes qui permettent à l’assureur de se prémunir et qui vous font porter le risque de liquidité (ex. gates, etc…)

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#21 28/05/2018 14h21

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Dans le cas "standard" où l’assureur se porte bien, ne subit pas de fuite de ses encours, n’a que peu d’encours sur une SCPI donnée (dont le marché est bloqué car il y a plus de vendeurs que d’acheteurs) et ne cherche pas particulièrement à optimiser les choses à outrance, va-t-il honorer une demande de rachat sur cette SCPI, et à quel prix ?

Je n’ai jamais eu les docs en main car jamais souscrit, mais on m’a bien parlé d’une garantie de liquidité avec un engagement de fourchette de cotation, en général environ 2 fois plus serrée qu’en direct.

C’est pour cela, a priori, que les assureurs fonctionnent par campagne et ne prennent plus de souscription en SCPI quand leur enveloppe est atteinte, alors que pour vous faire souscrire du Carmignac Patrimoine (par exemple), ils seront toujours là (tant que le fonds est disponible à la souscription).

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#22 28/05/2018 14h23

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Hello,

dans le montage expliqué il y a deux modes de détention…

D’un côté, le credit in fine permet d’investir en direct dans les SCPI.

D’un autre côté, il y a un apport initial en cash dans une assurance-vie placée en SCPI et nantie au bénéfice de l’établissement de crédit. Les revenus de l’assurance-vie sont réinvestis dans l’assurance-vie.

A échéance du crédit, le notionel est rembousé par le rachat de l’assurance-vie.

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#23 28/05/2018 14h38

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Il est embêtant votre message Gore car il n’apporte rien à part éventuellement de la confusion.
"Jamais eu les docs en main", "on m’a bien parlé", "à priori"…
Moi je dis chapeau les assureurs, ils ont réussi à faire passer leur idée reçue.
Par ailleurs je ne comprends rien à la signification de "en général environ 2 fois plus serrée qu’en direct" à propos de l’engagement de fourchette de cotation.


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#24 28/05/2018 14h57

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Re !

pierremg a écrit :

D’un autre côté, il y a un apport initial en cash dans une assurance-vie placée en SCPI et nantie au bénéfice de l’établissement de crédit. Les revenus de l’assurance-vie sont réinvestis dans l’assurance-vie.

Vous avez de la chance que votre établissement de crédit ait accepté cela. Tant mieux pour vous. Car, perso, pour un emprunt destiné à de l’immobilier physique, on m’avait imposé un nantissement sur une AV placée en fonds sécurisés (c’est à dire en fonds euros) ; au moins pour le montant du crédit, et même si l’AV était plus importante. 

Ceci dit, le résultat de leur intransigeance a été un remboursement par anticipation.


M07

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#25 28/05/2018 15h55

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Pour info, Crédit Foncier l’autorise et Predica n’a pas de limite sur les investissements en SCPI dans un contrat AV.

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