Investissement immobilier familial : SCI ou SARL de famille ?

Perrier · #1

Bonjour,

je souhaites réaliser un "investissement" locatif avec mon frère et sa femme.
On a déjà trouvé le bien et on connait parfaitement le lieu, les finances de la copropriété et tout et tout.

Notre préoccupation premiere, c’est de savoir sous quel statut nous pouvons investir.
Nous souhaitons donc investir dans une petite maison au bord de mer, maison (meublée) qui sera louée l’été pour compenser les charges.
On était donc parti sur une SCI mais j’ai lu que pour de la location saisonnière meublée, il fallait éviter car on était soumis à l’IS.

SCI et locations saisonnières - Location - Le Particulier

Je ne sais pas si c’est très gênant dans notre cas car nos revenus locatif seront largement en dessous du seuil des 38120€ donc imposition à 15%.
A cela, il faut ajouter la taxation des dividendes.

La SARL de famille me semble plus adaptée sauf que mon frère ne paye quasiment pas d’impôt (il défiscalise à mort) alors que moi, je suis à 30%.
Du coup, pas sur que ce soit la bonne solution.

Ma question est donc assez simple. Quel statut choisir lors d’un investissement familiale pour faire du locatif meublé ?

NB : j’omet sciemment de parler de rendement car ce n’est pas notre priorité (pour le moment en tout cas).

Merci pour vos réponses.

Mots-clés : location saisonniere, sarl de famille, sci

cat · #2

Bonjour Perrier,

je ne suis pas expert mais Magnetov s’est posé récemment une question proche ici :
Sarl de famille et LMNP
Avec la SARL de famille à l’IR, vous pourriez déclarer en LMNP (et probablement éviter une imposition élevée).

Néanmoins une simple indivision ne serait-elle pas suffisante dans votre cas?

Bien à vous,
cat

MichMouch · #3

Bonjour,

La problématique est uniquement fiscale ?

Dans ce cas les structures à l’IR ne vous apporteront rien de plus (ou moins) que l’indivision (hormis des couts de constitution et de gestion).

Une société peut avoir un intérêt du point de vue de la transmission.

Pourquoi ne pas acheter en indivision et faire du LMNP ?
La SARL de famille le permettra également.

GoodbyLenine · #4

Vos possibilités sont
- indivision (le plus simple, avec -pour minimiser les inconvénients d’une indivision- une convention d’indivision pour définir comment elle sera gérée) -> sans doute le mieux pour vous
- SARL de famille à l’IR (avec les inconvénients associés : société à créer et gérer, condition pour rester en SARL de famille menacée long terme quand les associés initiaux décéderont)
- SNC à l’IR (avec les inconvénients associés : société à créer et gérer, responsabilité de tous)

Les structures à l’IS n’ont pas pour seul inconvénient le paiement de l’IS sur le bénéfice, mais aussi une imposition bien plus lourde lors de la vente du bien (aucun abattement pour durée, imposition comme plus-value des amortissements réalisés).

lachignolecorse · #5

Votre envie d’investir ensemble se limite-elle à ce premier achat ou est-ce uniquement le premier bien ?

La sci est une mode qui a un coût et un formalisme inutile si vous vous limitez à ce bien. Faites au plus simple comme l’a indiqué GoodbyLenine

Perrier · #6

Merci pour vos réponses rapides.

Cat -> je vais lire le topic que vous m’indiquez.

MichMouch -> La problématique est uniquement fiscale ?
oui et non.

Normalement, ce bien n’est pas voué a être vendu. C’est pour cela que la SCI IS ne me semblait pas forcément déconnant.
Mais il faut quand même que je rajoute quelques précisions. Mon frère est marié et il a des enfants.
alors que moi, je suis Pacsé, sans enfant. Ma compagne ne souhaitant pas investir sur ce projet.

Pourquoi ne pas acheter en indivision et faire du LMNP ?
Je pensais que ce n’était pas possible.

GoodbyLenine
Merci, je me renseigne sur SNC.

lachignolecorse
Oui, l’investissement ce limitera à ce bien.

Dernière modification par Perrier (23/05/2018 16h08)

lachignolecorse · #7

Si l’idée est d’utiliser la fiscalité pour transmettre à moindre coût votre part de ce bien à vos neveux, calculez le coût de gestion du bien avant qu’il n’y ait transmission.

Prévoyez vous de gérer au réel ou micro-bic ?

crosby · #8

GoodbyLenine a écrit :
- SNC à l’IR …
.

GbL, vous voulez bien dire une société en nom collectif à l’IR, je suppose car à ce moment comme c’est une activité commerciale de par la nature de la société la location de meublés n’est pas soumise à l’IS ? Mais est-ce qu’il n’y a pas du coup assujettissement à la TVA (ce qui ne serait pas très pratique non plus) ?

Perrier · #9

lachignolecorse a écrit :
Si l’idée est d’utiliser la fiscalité pour transmettre à moindre coût votre part de ce bien à vos neveux, calculez le coût de gestion du bien avant qu’il n’y ait transmission.

je ne comprends ce que cela signifie.

lachignolecorse a écrit :
Prévoyez vous de gérer au réel ou micro-bic ?

Ce n’est pas décidé encore.
Normalement, on est dans la case "location de meublés de vacances" qui donne droit a un abattement de 71% (Micro Bic), mais on n’est pas encore sur du classement en "Meublé de tourisme" .

Bernard2K · #10

Pour un bien que vous prévoyez d’utiliser la plus grande partie de l’année, et de ne donner en location que l’été, attention à la fiscalité :
- IS : toute utilisation par vous-même doit donner lieu au versement d’un loyer ; si non versement, il faut néanmoins compter un loyer fictif en recette à l’IS et l’avantage en nature de l’utilisation du bien est imposée à l’IR chez l’utilisateur.
- LMNP au réel (par exemple SNC IR ou SARL de famille IR) : de même, toute utilisation doit faire l’objet de l’inscription en recettes de la valeur locative du bien mis à disposition pour la période de mise à disposition. Voir notamment point 59 ici : BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées
- il n’y a qu’en BIC au forfait micro que, le bien n’étant pas inscrit à l’actif de l’entreprise, il n’y pas à tenir compte d’un loyer fictif.

Dans les 2 premières solutions, vous pouvez certes dire "on s’en fout" et ne jamais déclarer les périodes d’occupation ; vous risquez "seulement" un redressement fiscal !

A mon sens, le plus simple est l’indivision, les recettes de location étant réparties entre les indivisaires et imposées en micro-BIC.

Ce qui ne serait pas bête est d’avoir un compte bancaire dédié à l’indivision ; laisser les recettes de location sur ce compte ; payer les charges de la maison avec ce même compte. Notez bien que, dans cette configuration, les recettes restent imposables en micro-BIC comme expliqué ci-dessus, alors même que l’argent n’a jamais été versé aux indivisaires.

Dernière modification par Bernard2K (23/05/2018 16h59)

Perrier · #11

Indivision + LMNP + Micro Bic semble faire l’unanimité.

Dans un premier temps, on pensait partir sur du réel afin de déduire les travaux, mais ce que dit Bernard2K sur l’utilisation du bien par nous même donne à réfléchir.
A voir si, pour une maison en bord de mer qui se loue globalement de Juillet à Aout, et que l’on occuperait 3 semaines dans l’année, plus quelques weekends… est-ce qu’il ne serait pas interessant de prendre le risque du redressement fiscale ?
Je suis plutôt réglo donc je dirais non, mais ça se calcul.

Concernant l’investissement à proprement dit, cela ne pose pas de problème d’avoir 2 banques différentes pour le crédit ?
Quid des cautions dans un cas comme ça ?

skarnik · #12

Bonjour à tous,
Si vous partez sur de l’indivision, peut-être que ce serait utile de prévoir une convention d’indivision afin de prévoir à l’avance le mode de gestion du bien ?

Olivier

Bernard2K · #13

Perrier a écrit :
Dans un premier temps, on pensait partir sur du réel afin de déduire les travaux, mais ce que dit Bernard2K sur l’utilisation du bien par nous même donne à réfléchir.

Le réel, c’est le réel. Il faut tout compter, pas seulement ce qui vous arrange !

Pour fixer les idées, si l’activité est structurée en société, l’utilisation des biens de la société à des fins privées sans contrepartie, ça s’appelle l’abus de biens sociaux.

A voir si, pour une maison en bord de mer qui se loue globalement de Juillet à Aout, et que l’on occuperait 3 semaines dans l’année, plus quelques weekends… est-ce qu’il ne serait pas interessant de prendre le risque du redressement fiscale ?
Je suis plutôt réglo donc je dirais non, mais ça se calcul.

Je pense que cette description de l’utilisation n’est pas correcte :
- si vous achetez ce bien, c’est pour plus que 3 semaines et "quelques" week-ends. A deux couples, plus les enfants, les copains etc. elle devrait être utilisée bien plus que cela. Sinon, ce n’est pas rentable d’acheter, il vaut mieux louer.
- Si vraiment vous ne l’utilisez que 3 semaines et "quelques" week-ends, vous pourriez louer bien plus que juillet et août. La location saisonnière a changé : les 2 mois d’été loués à la semaine, c’est le passé. Vous pourriez tirer bien plus de revenus locatifs en vous organisant. Vous limitez volontairement la possibilité de vous enrichir avec ce bien. Vous dites que la location paiera les charges (au sens de charges courantes je suppose) ; bien loué toute l’année, ça paierait les charges, le remboursement de l’emprunt, et au-delà.
Par ailleurs, le fait de ne louer qu’en été, ça veut dire que le reste du temps, vous vous réservez la possibilité d’y aller un week-end ou une semaine, sur un coup de tête. C’est en fait une façon de vous en réserver l’usage, pendant 10 mois par an. Se réserver l’usage d’un bien, même si l’on n’y va pas, montre bien que c’est une utilisation personnelle et que l’éventuelle "entreprise" au réel est bidon. En fait, l’entreprise ne fonctionne que 2 mois par an ! Ca serait d’ailleurs théoriquement possible de déclarer une entreprise saisonnière, pour refléter la réalité, mais vous auriez alors bien du mal à lui faire pyaer les charges des 10 mois où vous vous réservez le bien.

Ce que vous présentez est vraiment un achat plaisir, un achat de dilettante. Vous ne savez pas chiffrer combien de temps vous allez y passer. Vous prévoyez de louer très peu pour mieux vous réserver le bien. Mais vous aimeriez gruger les impôts quand même en prétendant que c’est une vraie activité de location meublée. Ce projet est encore assez vaporeux, et je pense que vous l’avez mal réfléchi. Approfondissez vos motivations, votre usage, et le choix de structuration et de fiscalité en découlera. On est sur un forum d’investisseurs, alors ne vous étonnez pas de vous faire secouer les puces si vous présentez un projet d’investissement mal réfléchi et très nettement sous-optimisé.

Perrier · #14

Merci pour ces précisions.
Je vais revenir sur la fin du message

Bernard2K a écrit :
Ce que vous présentez est vraiment un achat plaisir, un achat de dilettante. Vous ne savez pas chiffrer combien de temps vous allez y passer. Vous prévoyez de louer très peu pour mieux vous réserver le bien. Mais vous aimeriez gruger les impôts quand même en prétendant que c’est une vraie activité de location meublée. Ce projet est encore assez vaporeux, et je pense que vous l’avez mal réfléchi. Approfondissez vos motivations, votre usage, et le choix de structuration et de fiscalité en découlera. On est sur un forum d’investisseurs, alors ne vous étonnez pas de vous faire secouer les puces si vous présentez un projet d’investissement mal réfléchi et très nettement sous-optimisé.

Effectivement, c’est un achat plaisir (on ne cherche pas la rentabilité), mais pas un achat de dilettante, même si ça peut paraitre le cas au vue de mes messages. En fait, je suis resté relativement vague (probablement à tort) sur notre projet car je n’aime pas trop exposer ma vie sur Internet.
Le bien se situe dans un endroit ou l’on va régulièrement depuis 20 ans, je sais exactement le nombre de semaine qu’il sera loué (le bien est déjà loué pour l’année 2019 par exemple) et le nombre de semaine qu’on l’occupera.

Je ne souhaite en aucun cas gruger les impôts (comme je l’indiquais précédemment), je me renseigne jute sur ce qui existe.
Avant de poser mes questions ici, nous avons demandé à notre entourage respectif (famille, boulot) et tout tout et la réponse qui nous revenait systématiquement, c’était de faire une SCI au réel.
Visiblement, c’était des mauvais conseils.

En tout cas, merci pour toutes ces précisions qui me sont très utiles

skarnik a écrit :
Bonjour à tous,
Si vous partez sur de l’indivision, peut-être que ce serait utile de prévoir une convention d’indivision afin de prévoir à l’avance le mode de gestion du bien ?

Olivier

Oui, d’après ce que j’ai lu sur ce forum et ailleurs, c’est ce que l’on ferra.

Dernière modification par Perrier (24/05/2018 10h34)

Helios · #15

Bonjour,

Après avoir échangé avec des gestionnaires de patrimoine, il s’avère que les réponses ne sont pas claires. Je souhaite développer un patrimoine immobilier avec du locatif en meublé et/ou en nu ; l’objectif étant bien entendu une optimisation fiscale et la préparation de la transmission à mes enfants.

Pour ce faire je dispose d’environ 300Ke de liquidités qui me serviront d’effet de levier auprès de mon partenaire banquier.

La question étant : dois je créer avec ma femme et mes trois enfants (mineurs) une SARL et démembrer les parts de mes enfants pour préparer la transmission ? si oui quelle répartition des parts sociales et comment faire le démembrement?

La constitution d’une SARL de famille est-elle nécessaire et à privilégier par rapport à une SCI patrimoniale par exemple ?

Merci de vos expériences et conseils.
Bonne journée

gunday · #16

Avant tout, il faudrait définir le montant global du patrimoine visé, si vous visez du meublé (incompatible avec une SCI IS) ou du nu, si vous investissez seul ou en couple, etc.

A retenir, abattement de succession, 100k€ par enfant, soit 2 parents, 3 enfants, 600k€ d’abattement.
Sans compter les fonds en AV.

Donc il faut définir le plus adapté en fonction de l’objectif principal : successoral ou fiscal ? (les 2 n’étant pas forcément compatible)

Ernest · #17

Helios a écrit :
démembrer les parts de mes enfants pour préparer la transmission ?

Techniquement il s’agit plutôt de démembrer des parts initialement en pleine propriété pour que vos enfants en acquièrent la nue propriété. Et cette nue propriété s’achète généralement suivant le barème fiscal, donc 40% de la valeur des parts si vous avez par exemple 45 ans. La donation aurait donc lieu avant ou lors du montage de la structure, les enfants ayants des parts significatives. A noter que par défaut les nue propriétaires ont également des engagements financiers, comme par exemple l’entretien du gros oeuvre. Les règles du jeu peuvent être fixées dans les statuts, au cas par cas.

L’alternative serait que les enfants soient des actionnaires très minoritaires, auquel cas les parts peuvent rester en pleine propriété. La donation se fait plus tard, non plus par extinction de l’usufruit, mais par transmission des parts.

Dernière modification par Ernest (31/08/2020 11h37)

Helios · #18

Merci de vos retours.
Pour vous donner plus d’éléments et répondre à vos questions :
- le patrimoine visé par ces investissements est d’environ 1M€ d’ici 10 ans en valeur d’acquisition.

Auriez vous une suggestion pour la répartition des parts sociales de la SARL entre mon épouse, moi même et mes enfants. Etant entendu que j’ai 48 ans (comme mon épouse) et que nous souhaitons transmettre à nos enfants ces biens immobiliers lors des successions. Nous utiliserons d’autres fonds pour faire des donations de notre vivant.

Merci

spot · #19

Pour vous donner des conseils personnalisés il faudrait en savoir beaucoup plus sur vous: vos patrimoines respectifs, vos revenus respectifs, votre régime matrimonial, l’âge et nombre d’enfants, type de bien que vous souhaitez acquérir, quel type d’exploitation, etc…

GoodbyLenine · #20

Pour ma part, j’ai constitué une SARL de famille, quand j’avais quelques années de moins que vous, pour investir et faire de la location meublée (je suis LMP), et à l’époque un des arguments pour ceci (la SARL de famille) était de "préparer la succession".

Si c’était à refaire, j’investirais en nom propre pour ces biens à louer meublés.
Il y a d’autres manières pour préparer sa succession (par ex. on peut aussi démembrer des biens detenus en propre, comme la clause bénéficiaire d’un contrat AV, et ce n’est pas forcément ce que vos enfants recevront quand ils auront 50 ou 60 ans qu’il est important d’optimiser), et la SARL de famille a quelques inconvénients potentiels (au niveau traitement des plus-values, de ISF/IFI, de l’assujetissement d’office à la SSI même si vous êtes aussi salarié, par ex).

Avec vos 300k, et vos revenus que je suppose plus que corrects, vous devriez aussi creuser le montage qu’a fait (et décrit en details) Malolechat (lire ici) avec une SCI IS détenant pleine propriété et usufruit de parts de SCPI (j’avais fait un montage similaire, lire ici).

mafo · #21

Bonjour,

Je pose ici cette question car je ne veux pas ouvrir une nouvelle discussion sur les SARL de famille.
A votre avis, deux demi-frères ( ou demi demi-sœurs) peuvent ils constituer une SARL de famille?
Je n’ai pas trouvé la réponse sur le net.

Pour moi, oui car il y a un lien familial.
Avez vous une expérience ou une idée en la matière ?

Mafo

Kabal · #22

Je crois qu’il n’existe pas de demi-frères légalement. Uniquement des frères.

A partir de cela je dirais que la SARL des familles fonctionne.

HHub · #23

Notion de SARL de famille permettant l’assujettissement à l’IR :l’article 239 bis AA du CGI

Ainsi répondent, par exemple, aux conditions requises les sociétés à responsabilité limitée formées :

- entre époux ;

- entre partenaires liés par un PACS ;

- entre un père et un ou plusieurs enfants ;

- entre un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires ;

- entre deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires ;

- entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ;

- entre un beau-père et son gendre

- entre deux époux et l’enfant du premier lit de l’un des époux.

mafo · #24

Merci.

Je vais peut être interroger l’administration pour plus de sécurité.
Car dans tous les cas de figures que j’ai pu trouvés, aucun ne correspondait exactement à mon cas.
Mais je pense que c’est bon.

Mafo

Kabal · #25

D’ailleurs une question : une SARL de famille a l’IR peut-elle être détenu par des personnes physiques et morales (a l’IS) répondant directement et indirectement à la qualification des associés ?

Et si un des associés indirect est gérant (non associé du coup) et non rémunéré, la SSI est-elle du ?

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