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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/05/2018 19h01

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Bonjour a tous,

Tout d’abord cela fait longtemps que je n’ai pas suivi le site, depuis l’ouverture de mon PEA il y a quelques années pour être plus précis, donc si je n’ai pas posté au bon endroit n’hésitez pas à me le dire et je ferai le nécessaire!

Petit point sur ma situation:
- Je gagne environ ~50k€/an
- Environ 30k€ sur divers placements financiers que ce soit Livret A (fonds de secours) ou PEA (3 tracker Europe, US, Emergents)

Aujourd’hui j’aimerai profiter de l’effet de levier et me diversifier un peu sachant que je compte déménager à l’étranger à moyen terme et que l’immobilier en direct me semble du coup compliqué.

Je me suis renseigné sur les SCPI et j’ai pris un rendez-vous avec un CGP que l’on m’avait conseillé. Ce qu’il en est ressorti c’est:
- La création d’une SASU à l’IS pour y loger les parts de SCPI (~500€/an de frais de gestion)
- L’achat de 120k€ de part avec un crédit amortissable à 3.1% et 0.25% d’assurance sur 20 ans le tout avec un effet de levier de 100% (aucun apport)
- Le choix entre 9 SCPI: Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce, PFO2, Interpierre France, LFP Opportunite Immo, Epargne Pierre, Efimmo1 et Immorente.

Aujourd’hui mon choix se porte plus sur Epargne Pierre dans un premier temps avec pour objectif de réutiliser l’effet de levier et de plus tard (ticket minimum avec mon CGP de 75K€ pour une SCPI, donc il me faudrait mini 150k€ pour en prendre deux différentes).

Dans l’ensemble j’ai fait une simulation et cela me semble intéressant mais même si je commence à avoir lu pas mal d’articles et de files sur le sujet, je reste encore très novice en terme de SCPI.

Ma question est-donc la suivante: voyez-vous des drapeaux rouges à lever ou bien cela vous semble-t-il plutôt ordinaire comme montage et ordre de grandeur ?

Mots-clés : credit amortissable, is, sas (société par actions simplifiée), sasu, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 21/05/2018 20h00

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Bonsoir,

J’éviterais : Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce, PFO2, Interpierre France, LFP Opportunite Immo. Je n’utiliserais Epargne Pierre qu’en diversification.

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#3 21/05/2018 20h30

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Bonjour,

le crédit serait en votre nom propre ou au nom de la SASU ? Il est assez compliqué d’obtenir un crédit immobilier avec un SASU.

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#4 21/05/2018 20h47

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Bonjour

Question pour roudoudou.
Pourquoi dites vous qu’il ne faut pas choisir les scpi Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce, PFO2, Interpierre France, LFP Opportunite Immo ?

Est ce le fait qu’elles soient aussi en assurance vie ?

Merci de votre réponse

Dernière modification par louanda (21/05/2018 20h51)

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#5 21/05/2018 21h11

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Par rapport aux politiques de leurs sociétés de gestion respectives, mais en effet la détention en AV est un élément. Vous pouvez recherchez sur le forum des infos sur ces SCPI et vous faire une idée.

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#6 21/05/2018 21h46

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ça ressemble à un taux du crédit foncier;

En première analyse, le CGP n’a strictement rien fait. Il vous donne un choix de SCPI parmi celles des sociétés de gestion avec qui il travaille, sans véritablement se casser la tête pour vous faire une proposition qui change de l’ordinaire.

Et 75K par SCPI, c’est du crédit foncier tout craché. Le taux le plus haut du marché mais ils financent quasiment à tous les coups.

L’effet de levier avec un tel taux et ces SCPI ne joue que très peu, il faut en être conscient.

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[+1]    #7 21/05/2018 22h02

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WaterBrother a écrit :

Aujourd’hui j’aimerai profiter de l’effet de levier et me diversifier un peu sachant que je compte déménager à l’étranger à moyen terme et que l’immobilier en direct me semble du coup compliqué.

- La création d’une SASU à l’IS pour y loger les parts de SCPI (~500€/an de frais de gestion)
- L’achat de 120k€ de part avec un crédit amortissable à 3.1% et 0.25% d’assurance sur 20 ans le tout avec un effet de levier de 100% (aucun apport)

Ça me semble un taux très élevé (proche du taux de l’usure que est de 3.28% pour ce type d’emprunt, cf ici), et si ona dditionne les 3.10%, les 0.25% d’assurance, et les 0.42% (500/120 000€) de frais de structure, et en ajoutant les frais ponctuel (mise en place de l’emprunt, création de la SASU), ce n’est pas un investissement dans lequel vous devriez gagner grand chose. Le levier de l’emprunt ne fait sans doute pas gagner grand chose, mais augmente sensiblement les risques que vous prenez. Au moins la SASU ne devrait pas payer beaucoup d’IS (faute de bénéfice), mais ce n’est pas une motivation pour la créer…

Je serais curieux de voir la simulation qui vous permet de conclure "j’ai fait une simulation et cela me semble intéressant", car elle devrait comporter certaines erreurs d’impact non négligeable.

A mon avis, même une détention en propre, avec un emprunt immobilier perso (à un taux plus "compétitif"), et en payant l’IR plein pot sur les revenus fonciers, serait préférable.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#8 24/05/2018 14h59

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Bonjour,

WaterBrother a écrit :

Je me suis renseigné sur les SCPI et j’ai pris un rendez-vous avec un CGP que l’on m’avait conseillé. Ce qu’il en est ressorti c’est:
- La création d’une SASU à l’IS pour y loger les parts de SCPI (~500€/an de frais de gestion)
- L’achat de 120k€ de part avec un crédit amortissable à 3.1% et 0.25% d’assurance sur 20 ans le tout avec un effet de levier de 100% (aucun apport)
- Le choix entre 9 SCPI: Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce, PFO2, Interpierre France, LFP Opportunite Immo, Epargne Pierre, Efimmo1 et Immorente.

Pourquoi une SASU et pas une SCI à l’IS (+capital variable) ?

Merci

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#9 24/05/2018 19h57

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@roudoudou C’est bien noté! Vous dites que vous n’utiliseriez Epargne Pierre qu’en diversification, du coup je me pose naturellement la question, vers quelles scpi vous tourneriez-vous en premier choix? Corum? C’est le nom qui semble revenir le plus souvent sur le forum ces derniers temps.

@pachakuti Je dois verifier mais il me semble que le credit serait a mon nom.

@newlifeimmo L’unique raison dans le hoix de la SASU oppose a une SCI et de pouvoir simplifier la gestion en etant le seul actionaire. Il me semblait que pour une SCI il fallait automatiquement etre plusieurs.

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#10 29/07/2018 09h52

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Bonjour à tous,

Je me permets de rebondir sur cette file, qui se rapproche grandement de ma problématique.

J’ai en effet moi-aussi rencontré un CGP qui m’a proposé de monter une SASU (je suis seul à investir) pour acheter des parts de SCPI, avec un montage sensiblement proche au votre @WaterBrother.
Sa proposition :
- taux à 2.9% sur 20 ans (crédit logement de base, mais du coup sans nantissement)
- emprunt de 225k sans apport
- réparti sur 3 lignes de SCPI (ses "coups de coeur" : Eparge Pierre, ImmoRente et Primovie)

Il m’annonce :
- un TRI à 7,44% (positif au bout de la 5ème année)
- 110k non imposable grâce au compte-courant d’associé
- 241k de capital créé
- 40k d’économie par rapport à un investissement à l’IR en nom propre (avec dans ce cas-là un effort d’épargne de 615€ en moyenne, et TRI de 5.1%)

Mais quand je réfléchis à tête reposée :
- le cash-flow est fortement négatif, à savoir environ 450€/mois à sortir comme "effort d’épargne"
- cela impacte donc fortement ma future capacité d’épargne, et également d’emprunt. Est-ce qu’une banque traiterait le montage comme un investissement locatif en nom propre, à savoir 70% des loyers perçus ? Si c’est le cas, en ajoutant le cash-flow négatif, c’est assez violent.
- en reprenant les calculs effectués précédemment par @GoodbyLenine, 2,9% + l’assurance + 0,4% de frais (500€ comptable + compte pro divisé par 225k), j’ai l’impression que cela revient à emprunter à 3.5% pour placer à environ 4.5% si les rendements ne baissent pas.

Est-ce que je commets une erreur de raisonnement ? Est-ce que le risque et la complexité/paperasse n’est pas trop important pour le gain ?

J’ai d’autre part été contacté le service SCPI de Linxea. Après lui avoir expliqué la problématique avec ma TMI à 30% qui tend vers les 41%, le conseiller m’a également proposé via une SASU :
- taux à 2.25% par crédit logement car je reste encore pour quelques mois proprio de ma RP, la signature notaire n’étant réalisée qu’en octobre
- emprunt de 135k sans apport
- choix de SCPI correct, et ventilation possible plus forte car pas de ticket à 75k par ligne

En effectuant les mêmes calculs que précédemment c’est un peu mieux, mais on reste sur un emprunt à 3.1/3.2% pour placer à 4.5%.

Est-ce que cette opération paraît intéressante ? Est-ce que le montage n’est pas extrêmement complexe au vu de la somme investie ?

Est-ce que je dois me précipiter (signature proche de ma RP) ou prendre le temps, quitte à rater cette "opportunité" à 2.25% ?

J’ai vu sur certais posts que certains d’entre vous arrivaient à obtenir un cash flow neutre ou positif en mélangeant de la nu-propriété. Est-ce possible dans mon cas ?

Désolé si mes questions ont déjà trouvé réponse dans d’autres posts. J’apprends autant que possible sur les SCPI, mais dès qu’il s’agit de mélanger SCI/SASU, PP et NP, CCA, emprunt, je suis perdu et n’arrive pas à déterminer quel est le point de départ pour poser à plat les calculs de rentabilité.

Merci beaucoup pour votre aide.

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#11 30/07/2018 10h14

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Bonjour david411,

si vous n’achetez à crédit que des parts de SCPI en pleine propriété dans votre structure à l’IS, même avec un crédit sur 25 ans, il est (quasi)  impossible d’avoir un cash-flow neutre.
En outre, sauf si vous pouvez gérer vous-mêmes toute la partie bilan comptable/déclaration fiscale, vous aurez également quelques frais fixes à intégrer que vous n’aurez pas en direct. Bien entendu, comme ce sont des frais fixes, plus vous emprunterez et moins ils impacteront.

Pour espérer se rapprocher d’un cash-flow neutre, il faudrait que l’on vous prête pour acquérir de l’usufruit de parts de SCPI. Néanmoins, il faut trouver une banque susceptible de financer ce type d’opération et cela ce n’est pas du tout évident.

Bien à vous,
cat

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#12 30/07/2018 10h33

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Personnellement, j’ai procédé à une avance sur titre Boursorama pour financer de l’usufruit qui permet de mettre la structure à cash flow positif pour 5 ans.

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