Informations À propos…   Chercher Cherchez sur le site, les forums et nos screeners :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Découvrez le rapport boursier foncières cotées et infrastructure en cliquant ici.

#1 09/10/2010 09h34

Membre (2010)
Réputation :   218  

Bonjour à tous,

où peut on trouver le LTV des foncières? Comment le calcule-t-on?

D’autre part, sur les foncières française, quelle est votre analyse de Cegereal et Acanthe? Qui en possède? Etes vous satisfait?

Merci d’avance.

Mots-clés : endettement, loan-to-value, ltv

Hors ligne Hors ligne

 

#2 09/10/2010 10h52

Membre (2010)
Réputation :   137  

On trouve les LTV sur les rapports annuels (ou trimestriels). Je ne connais pas exactement le mode de calcul, mais en gros c’est :   credits / valeur du patrimoine.

En ce qui concerne CEGEREAL, j’en ai eu, mais je les ai revendu pour plusieurs raisons :

* baisse du dividende en 2010 : de 1.95 à 1.70
* patrimoine très concentré : 3 immeubles à la Défense
* risque d’augmentation de capital liée à une eventuelle operation d’achat de nouveaux immeubles

Pour ACANTHE, il s’agit d’une foncière gérée par Alain DUMESNIL, qui ne m’inspire pas confiance (cf ADT SIIC). De plus le paiement du dividende optionnel a été annulé au dernier moment. Trop sulfureux pour moi.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 09/10/2010 11h50

Membre (2010)
Top 20 Expatriation
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 20 Entreprendre
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Réputation :   584  

Membre clivant Membre parfois clivant Membre clivant

J’ai déjà donné quelques éléments de réponse sur un autre fil, que je reprends ici:

LTV= Valeur de marché de l’Endettement Financier Net (EFN)/ Valeur de marché du patrimoine.

Les foncières françaises le publient:
- toutes, à l’occasion des résultats annuels
- et presque toutes à l’occasion des résultats semestriels (les rares qui ne le font pas, comme Selectirente, n’évaluent en effet la valeur de marché du patrimoine qu’une fois l’an, et non 2 fois comme les autres foncières)

Mais il faut toujours recalculer soi même le LTV, car de nombreuses foncières, pas forcément par malhonnêteté, le calculent d’une manière trop flatteuse et aboutissent à un pourcentage trop bas par rapport à la réalité.
Le problème est que la définition du LTV ci-dessus n’est pas standardisée.

Quelques points à vérifier (non exhaustif):
- utiliser toujours la valeur hors droit (HD)  et non droit inclus du patrimoine immobilier
- rajouter à l’endettement financier net la dette d’exit tax et aussi toutes les dettes que les sociétés font semblant d’assimiler à de l’equity et excluent donc à tort de l’EFN (ex: TSDI chez Affine, prêt actionnaire chez Affiparis ou Klémurs, Obligations convertibles, etc.)
- prendre la dette et ses instruments financiers de couverture à leur valeurs de marché et non leurs valeurs comptables

- quand la société a, en plus de son activité de foncière, une autre activité (promotion chez Altarea, gestion d’actifs chez Paref, ..) regarder comment la valeur de cette autre activité a été calculée (valeur comptable? multiple d’Ebit ou d’Ebitda, …) pour être ensuite rajoutée au patrimoine immobilier. Parfois cette autre activité est sur-évaluée ( ou bonne surprise, sous-évaluée par excès de prudence).

- quand une foncière a une participation minoritaire (donc non consolidée) dans une autre foncière, comment cette participation a été évaluée et incluse dans la valeur du patrimoine? avec ou sans décote sur l’ANR HD de cette autre foncière? avec ou sans décote sur le cours de bourse de cette autre foncière (il est rare que cette autre foncière ait un cours égal à son ANR HD)

- etc.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 30/10/2010 11h44

Membre (2010)
Réputation :   0  

zParisien, je m’intéresse à affine pour sa décote mais d’après ce que vous dites, cette décote serait justifiée par un LTV plus élevé que celui annoncé par la société. Pouvez vous être plus explicite sur votre calcul de LTV ? J’avoue que l’analyse que vous préconisez avant d’acheter une foncière est un peu compliqué pour moi (recalcul du LTV, de l’ANR) surtout dns le cas d’affine qui a des filiales.
Enfin, est ce que vous conseillez une foncière en particulier ? Merci

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 2   [+3]    #5 19/05/2020 11h50

Admin (2009)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3378  

INTJ

Je me permets une remarque sur le sujet, car le ratio LTV peut être trompeur dans le contexte actuel.

Normalement, un ratio LTV autour de 35-40% est considéré comme une bonne pratique, et autour de 30% on considère que la foncière a un bilan solide.

En terme de ratio dette nette/EBITDA, cela varie selon les secteurs, mais autour de 5-6 peut être considéré comme une bonne pratique et autour de 4-5 on considère que la foncière a un bilan solide.

Or, je constate pour les foncières européennes qu’il y a souvent une dichotomie, avec un ratio LTV apparemment bon (autour de 40%), mais un ratio dette nette/EBITDA plus élevé (8-10).

Sur les foncières résidentielles allemandes, on a même un LTV de 40% pour un ratio dette nette/EBITDA monstrueux, autour 13 !

Ceci s’explique parce que les valorisations immobilières en Europe sont très élevées, du fait des taux longs très bas, voire négatifs.

Tant que la valeur de l’immobilier en question est relativement stable/en hausse et liquide (cas de l’immobilier résidentiel allemand), peu importe le ratio dette nette/EBITDA, c’est le ratio LTV qui prévaut.

Par contre, il suffit que la valorisation de l’immobilier diminue, ou que la liquidité se grippe, et dans ce cas le ratio LTV peut rapidement augmenter (comme on l’a vu avec Intu Properties) et le ratio dette nette/EBITDA prend toute son importance.

-

Dit autrement, alors qu’en temps normal le ratio LTV est le principal critère pour juger de l’effet de levier financier d’une foncière, dans le contexte actuel, il faut aussi regarder le ratio dette nette/EBITDA, qui peut nuancer le LTV.

A titre de comparaison, d’après Zonebourse, la foncière de bureaux Boston Properties (BOSTON PROPERTIES, INC. : Données Financières Prévisions Estimations et Attentes | 0HOX | Zone bourse) a un ratio dette nette/EBITDA de 6-7 vs 13 pour Gecina (GECINA : Données Financières Prévisions Estimations et Attentes | GECFF | Zone bourse) !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 19/05/2020 15h09

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2022
Top 10 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2604  

Ne faudrait-il pas aussi tenir compte de la durée de remboursement de la dette, pour évaluer la solidite d’une foncière selon son ratio dette/ebitda ?

Entre une fonciere dont la dette est exigible dans le cas en moyenne, et une autre qui a des emprunts longs et une dette exigible en 10 ans en moyenne, ce n’est pas la même chose…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 19/05/2020 16h32

Membre (2018)
Réputation :   30  

Corrigez moi si je me trompe, mais je vois assez souvent qu’on utilise le ratio dette nette sur EBITDA pour évaluer la capacité de la société à rembourser ses prêts. Est-ce que ce ne serait pas intéressant d’utiliser aussi le ratio dette nette sur EBIT ?

L’EBITDA permet d’exclure les amortissements et dépréciations qui ne sont pas réellement - sur le court terme - des dépenses dans le sens où il n’y a pas de sortie cash. Cependant, sur le long-terme, l’utilisation de l’EBITDA exclut les CapEx du ratio, ce qui peut induire en erreur surtout pour des foncières où les CapEx (ou d’autres sociétés ayant beaucoup de CapEx) peuvent être important…

Hors ligne Hors ligne

 

#8 19/05/2020 16h45

Admin (2009)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3378  

INTJ

GoodbyLenine a écrit :

Ne faudrait-il pas aussi tenir compte de la durée de remboursement de la dette, pour évaluer la solidite d’une foncière selon son ratio dette/ebitda ?

Bien sûr : de la durée, de la proportion de dette à taux variable, des échéances à venir, de la dette sécurisée ou non…

Simplement l’idée du message était de nuancer le LTV avec un autre ratio simple.

Twanou a écrit :

Corrigez moi si je me trompe, mais je vois assez souvent qu’on utilise le ratio dette nette sur EBITDA pour évaluer la capacité de la société à rembourser ses prêts. Est-ce que ce ne serait pas intéressant d’utiliser aussi le ratio dette nette sur EBIT ?

En fait l’EBIT est rarement utilisé, car il est "trop" faux. Les amortissements comptables ne correspondent jamais aux dépenses de maintenance et d’investissement.

Du coup, en général, on regarde plutôt la dette nette/Ebitda, selon les secteurs (murs de magasins, centres commerciaux, bureaux…), avec le prisme, parfois erroné, que les sociétés d’un même secteur ont des dépenses de maintenance et d’investissement similaires.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur