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#1 12/05/2018 19h17

Membre (2018)
Réputation :   3  

Je trouve que cette question est intéressante et en parcourant le forum je vois que les personnes ont pris des décisions différentes.

En effet en investissant pas loin de chez soi en IDF (je parle de maxi zone 5 du plan de la SNCF/RATP) il n’est pas évident d’obtenir une bonne rentabilité.

J’ai regardé un peu partout dans la région et souvent le prix est trop élevé par rapport au loyer envisageable. Cependant la demande locative est très forte.

Où avez-vous investi ?
Arrivez-vous à gérer la location sans trop de difficulté ?

J’ai entendu quelqu’un qui a trouvé son bonheur à Lille, Amiens et Poitiers (ça fait un peu loin)…

Mots-clés : immobilier, investir, location

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#2 13/05/2018 09h04

Membre (2018)
Réputation :   1  

Nous avons eu 4 biens en IDF sur 24 ans 2 sont encore en location

Effectivement, la rentabilité ne sera jamais exceptionnelle si l’on reste dans les circuits classiques comme nous l’avons fait

Le 1er appartement était notre RP à Houilles et comme la crise immobiliere était passée par là nous avons du le louer pour acheter notre nouvelle RP (c’est la meilleure chose qui nous soit arrivé car nous l’avons revendu ensuite et cela a remboursé notre crédit de notre rp)

2éme investissment une maison en defiscalisation à Andrésy 78 louée 950€ HC achetée 174000€(tt compris)
revendue il y a 5 ans

3éme investissement une maison en defiscalisation à Orvilliers 78 louée 970€ HC achetée 238 000€ (tt compris)

4eme investissement 2 parkings à Paris achetés 15500€ (tt compris) loués 104€hc

Meme si nos rentabilités ne sont pas exceptionnelles les économies d’impots et l’effet de levier nous ont permis de nous enrichir avec zéro pb car beaux biens neufs = zéro soucis et locataires heureux nous nous déplacons uniquement aux changements de locataires

Aujourd’hui nous pensons différemment, il faut creuser la piste de la colocation dans des lieux avec écoles et universités ou jeunes cadres par exemple
Acheter une maison et la diviser en plusieurs lots aussi
Creuser la piste du grand Paris, pas mal de villes vont être mieux desservies d’ici quelque temps donc ça peut être intéressant de regarder

Sinon acheter plus loin mais faudra déléguer car difficile d’y aller rapidement

Louer en meublé pour nous c’est indispensable maintenant et oublier la défiscalisation (mais nos choix de maisons ont permis à chaque fois d’etre les seuls investisseurs dans ces lotissements)


En route vers l'indépendance financière :)

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#3 13/05/2018 09h33

Membre (2016)
Réputation :   139  

J"investirai dans les communes les moins rouges ci dessous :



source : prix meilleurs agents

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#4 13/05/2018 09h35

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Et moi dans les plus rouges, question de stratégie …


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#5 13/05/2018 11h22

Membre (2018)
Réputation :   3  

Mi345 a écrit :

J"investirai dans les communes les moins rouges ci dessous :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … uronne.png

source : prix meilleurs agents

Facile à dire smile
Puis quand on creuse un peu on se rend compte que si les endroits sont jaunes en IDF ce n’est pas pour rien.
Ce sont souvent des endroits très populaires (je n’ai rien contre) où la rentabilité est théoriquement très élevées mais en réalité il est difficile de trouver un bon profil de locataire.

Pour le Grand Paris, nous ne sommes pas les premiers malins à y penser. Autrement dit, les prix dans les endroits proches des futures gares ont déjà bien augmenté… On dirait que les prix intègrent déjà une grosse partie de plus value future.
De même, investir dans les villes qui ne bénéficieront pas du GP j’ai peur qu’elles perdent un peu de valeur à long terme.

Pour la colocation ou en général la location orientée étudiants, je trouve ça très intéressant car les profils sont en général très stables (les parents qui assurent la solvabilité). Cependant, il est très difficile d’éviter la vacance locative pendant l’été. Faites le calcul de rentabilité sur 9 mois au lieu de 12 et vous verrez qu’elle s’effondre. Il faudrait arriver à combiner :
- location aux étudiants pendant l’année scolaire
- location saisonnière pendant l’été

Et encore, il faudrait être dans un endroit où il y a de la demande sur Airbnb et qu’on soit en mesure d’y aller assez souvent (difficile lorsqu’on habite en IDF et qu’on investit en province).

Bref, il faut faire quoi alors ?
Il n’y a pas forcément de solution miracle, mais je pense que si on a le temps et le courage il faut aller chercher une opportunité dans les villes de taille moyenne situées pas trop loin de l’IDF. Je pense notamment à Lille, Reims, Rouen…
Avec une rénovation de qualité on peut réduire les risques d’avoir des petits problèmes comme un robinet qui fait et qui coute cher lorsqu’on doit envoyer quelqu’un à distance pour le réparer rapidement.
Un appartement de type T2 selon moi augmentera les chances d’avoir des locataires comme un couple qui habite dans l’appartement 12 mois /12.

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#6 13/05/2018 12h31

Membre (2015)
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Perso, « si je ne peux pas y aller à pied, c’est déjà trop loin ».
J’ai lu cette « adage » ici, je ne sais plus l’auteur, mais j’ai tâtonné longtemps du fond du sud de ma seine et Marne natale et même l’Yonne ou le Loiret tout prêt présentaient certes des rentabilités plus élevées mais aussi les risques qui vont avec avec.

Alors j’ai cherché les niches qui pouvaient s’exploiter sur mon secteur d’habitation et me suis efforcé de les adapter à mon cas.

Certes, je n’afficherai jamais des rentabilités à 15 ou 17% comme certains ici s’en sont fait une spécialité, je me contente de bien moins en visant quand même les 10% brut afin d’arriver à l’autofinancement. Et ça marche !

Je précise que je me suis mis très (trop) tard à investir dans l’immobilier, je ne « travaille » donc plus pour moi mais pour mes enfants.

J’ai malgré tout l’objectif de ne vivre que de mon parc immobilier dans 6 ans. À raison d’un achat par an depuis 2016 (le troisième est en cours), je tire aujourd’hui des revenus BiC de 3 biens (dont ma RP) et ceux ci dépasseront mes revenus du travail l’annee prochaine.

Tout ça pour dire qu’il est possible de s’enrichir en très grande couronne parisienne, mais cela demande pas mal de travail et d’optimisation.

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#7 13/05/2018 23h10

Membre (2016)
Réputation :   116  

Surin a écrit :

Et moi dans les plus rouges, question de stratégie …

Bonjour Surin,
En investissant sur "les plus rouge", c’est avoir une rentabilité moyenne plus faible, n’est ce pas ?
A aujourd’hui, votre stratégie serait elle celle de la PV ou celle de la location saisonnière ?
Pouvez-vous svp nous expliquer quelle serait votre stratégie à adopter pour les années à venir (non celle que vous avez faites il y a quelques années) ?

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Favoris 1    #8 14/05/2018 07h55

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niceday a écrit :

En investissant sur "les plus rouge", c’est avoir une rentabilité moyenne plus faible, n’est ce pas ?

Bien au contraire, c’est viser une rentabilité moyenne plus élevée qu’ailleurs. Bien sûr la rentabilité immédiate sera plus faible mais on en reparle à long terme. Jusque là j’ai toujours investi au plus haut à Paris contre l’avis de tous (pensez-vous en 2003 les prix venaient tout juste de prendre 30%) et j’ai toujours eu des augmentations de prix plus élevées que la moyenne, le saisonnier permettant qui plus est une rentabilité nette à 2 chiffres mais n’étant plus accessible ce jour au particulier lambda par la volonté d’une minorité gérant la municipalité.

niceday a écrit :

A aujourd’hui, votre stratégie serait elle celle de la PV ou celle de la location saisonnière ?

L’un n’empêche pas l’autre mais celle de la PV oui, celle de la location saisonnière non, car interdite à Paris ou bien trop "encadrée". Dans l’absolu la location saisonnière ne m’intéresse plus trop, j’aspire à profiter de mon statut de rentier, incompatible avec la gestion active en saisonnier (je parle de plus de 100 séjours annuels par bien).
De tout temps j’ai considéré que jamais au grand jamais je ne serai bailleur d’un bien loué à l’année en France. Ca ne changera pas, j’ai déjà assez mal avec les français à l’étranger (mais je leur rends bien…).

niceday a écrit :

Pouvez-vous svp nous expliquer quelle serait votre stratégie à adopter pour les années à venir (non celle que vous avez faites il y a quelques années) ?

Quand je regarde la carte de Mi345 je me rends compte que j’ai peu évolué en 15 ans. Je viserais toujours Paris, plutôt les arrondissement centraux que les périphériques. On lit toujours dans la presse que les 18, 19 et 20ème rattrapent le reste de Paris mais ce que je constate, c’est qu’avec un bien dans le nord d’un arrondissement central de la rive gauche, j’ai eu une plus-value bien supérieure à la moyenne nationale, de Paris et même de l’arrondissement en question sur ma durée de détention.
En banlieue il y a 15 ans seule Versailles trouvait grâce à mes yeux. Aujourd’hui d’autres villes m’intéresseraient car je connais mieux, en l’occurrence ce sont celles les plus rouges sur la carte.

Alors bien sûr ce n’est pas la seule stratégie qui fonctionne, on peut investir à Saint-Denis et faire une excellente PV.
Je trouve néanmoins que sur ce forum on met trop en valeur l’immobilier à forte rentabilité immédiate au détriment du potentiel de plus-value.
Le risque c’est de se retrouver avec un boulet à la relocation/revente.
Faire de gros travaux, que la majorité ne sait pas faire, compte aussi beaucoup pour arriver à 2 chiffres de rentabilité. L’effet devise aussi mais dur à maîtriser.

Aujourd’hui j’investis dans des SCPI, lorsque je regarde le patrimoine c’est pareil, je vise Paris, plutôt centre que les arrondissements à deux chiffres. Si j’investis en province, ça sera plutôt Lyon Bordeaux Lille Strasbourg etc… et dans leur centre de préférence.
La tôle ondulée en "zone dynamique péri-urbaine" très peu pour moi merci mais chacun ses choix. Pour en revenir à Saint-Denis, une de mes SCPI a acquis récemment un bel immeuble proche du RER dans un quartier rénové que je connais bien, ça ne me pose pas de problème. C’est Saint-Denis mais c’est la crème du Saint-Denis.
L’emplacement toujours partout.


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#9 14/05/2018 09h36

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Pour la plue value je viserai Pantin, Aubervillier, Saint Denis.

Ces villes sont en pleine mutation et les plus proches de Paris à prix raisonnable et trouvent facilement locataire.

J’avais signé une VEFA à Pantin à 5000€/m2 en septembre 2015. Elle est valorisée aujourd’hui à 6000€/m2.

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#10 14/05/2018 12h20

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Mi345, pour poursuivre un autre exemple: VEFA signé en 2012 à 7500€/m2, valorisé 9000€/m2 à Boulogne-Billancourt (en rouge sur la carte); soit 20% brut en 5 ans.

Dernière modification par niceday (14/05/2018 12h21)

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#11 14/05/2018 13h15

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Alexandco a écrit :

Perso, « si je ne peux pas y aller à pied, c’est déjà trop loin ».
J’ai lu cette « adage » ici, je ne sais plus l’auteur.

Mon maître à penser ! Cyberpapy bien sur! Chacune de ses interventions est un petit bonbon sucré !

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#12 14/05/2018 15h09

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Un ami à moi avait fait une carte "plus hauts loyers x plus bas prix de vente", ce qui l’avait conduit à acheter à Viry, Evry, etc. En général dans des cités qu’on voit souvent dans les actualités. Son bilan est que la rentabilité est bonne, mais il faut prévoir un temps de gestion infini car les locataires partent dès qu’ils le peuvent, donc en général au bout d’un an max. Et contrainte supplémentaire : ne pas se garer près de son appartement quand on vient faire des visites.

De mon côté j’avais également regardé autour des stations du GP il y a 4 ans, mais les prix avaient déjà intégré la plus-value potentielle après travaux (réels ou supposés) dans 10, 15 ans… Après 1 an de surveillance aux abords de quelques stations prometteuses (Institut Gustave Roussy, Bagneux, etc. : pas trop loin de chez moi), j’ai laissé tomber pour choisir plutôt en province, dans une ville que je maîtrise.

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#13 14/05/2018 16h03

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Bonjour,

Finkbrau a écrit :

Bref, il faut faire quoi alors ?

Après avoir acheté des biens en grande couronne RP, j’ai acheté à Lille il y a qq années.
Les ajustements ont été compliqués à trouver mais aujourd’hui le résultat est satisfaisant.
Pour autant, je crois qu’il n’existe pas UNE réponse à votre question mais autant de réponses qu’il y a d’intéressés.

Bon courage à vous
Cdt
K16

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#14 14/05/2018 17h01

Membre (2013)
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K16, je vous ai envoyé un MP, je suis pas habitué je sais pas si cela a fonctionné.

A priori vous avez investi à Mantes dans le 78 ?
Je trouve que cela c’est considérablement dégradé au niveau des candidats locataires, par ailleurs ils viennent d’instaurer un permis de louer dans cette ville.

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#15 14/05/2018 17h28

Membre (2014)
Réputation :   17  

Miguelmantes,
Je vous ai envoyé un MP
Cdt
K16

Dernière modification par K16 (14/05/2018 17h31)

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#16 14/05/2018 18h45

Membre (2013)
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K16, je dois trouver ou y accéder, je suis un peu novice avec ce forum.

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#17 14/05/2018 19h14

Membre (2018)
Réputation :   39  

Logiquement, cela vous envoie un mail sur l’adresse mail avec laquelle vous vous êtes inscrite sur le forum.

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#18 16/05/2018 18h06

Membre (2018)
Réputation :   5  

Bonjour,

Je partage l’expérience d’un ami qui s’est avéré très positive. Je n’ai pas les chiffres exacts mais pour ceux que ça intéresse je peux les lui demander.

Il a investi l’an dernier dans 2 biens à Villejuif qui se trouve dans le val de marne. Il en est très satisfait pour le moment.

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#19 23/05/2018 23h46

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C’est plus un avis perso,

mais je privilégierai les villes limitrophe Paris qui sont peu onéreuses tout en bénéficiant de la proximité de paris pour les réseaux de transport et se modernisent type Clichy, Saint Ouen Aubervilliers sud montreuil, malakoff montrouge.

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#20 24/05/2018 10h13

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Bonjour,

"Peu onéreuses" pour les villes que vous citez, je pense que vous n’avez pas regardé les prix récemment.
Sur Clichy un T2 se négocie aux alentours de 190.000€ pour un loyer de 850€, donc une rentabilité brute pas folichonne…
Depuis l’agrandissement de la ligne 4 sur Montrouge et l’arrivée de la 14 à porte de Clichy, le terme "peu onéreux" est à proscrire wink

Bonne journée.


Zenatitude

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#21 24/05/2018 10h21

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ENTJ

Bonjour.

Sur Marne la vallée, plus précisément à chessy, j’avais trouvé un studio 17m2 avec travaux ( peinture + cuisine + un peu de plomberie ) donc pas de travaux lourd pour 60000 euros et un loyer à 470 euros HC soit 8% brut en prenant en compte 5000 euros de travaux ( large ) et je n’ai pas pris en compte une élévation de loyer post travaux… qui , je pense, monterait à 550 euros HC soit 9.4% brut.

Il y a vraiment moyen dans l’île de France de trouver des rentabilités correcte dans des zones dynamique.

Visite +++ et connaissance du marché sont important.
Je pense qu’il faut se concentrer sur un secteur et bien le connaître que de s’eparpiller dans plusieurs villes… c’est plus facile de se faire un réseau sur du long terme.

Dernière modification par cricri77700 (24/05/2018 10h25)

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#22 24/05/2018 11h27

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Tibo a écrit :

"Peu onéreuses" pour les villes que vous citez, je pense que vous n’avez pas regardé les prix récemment.
Sur Clichy un T2 se négocie aux alentours de 190.000€ pour un loyer de 850€, donc une rentabilité brute pas folichonne…
Depuis l’agrandissement de la ligne 4 sur Montrouge et l’arrivée de la 14 à porte de Clichy, le terme "peu onéreux" est à proscrire ;)

Tout est une question de perspective, on est sur du moins de 6k€ au metre carré ce qui en relatif de Paris localisé à moins de 500m et qui a allégrement dépassé le 10k€ est "peu onéreux". Avec les prolongements de lignes, ces écarts vont tendre à diminuer. L’intérêt que j’y vois c’est que le départ d’un locataire est comblé dans la semaine par un nouveau ce qui permet de le gérer en direct si on est sur zone sans avoir à débourser des frais de mise en place auprès d’agence.

je ne peux parler pour Marne la vallée ne connaissant pas la dynamique du marché locatif, la rentabilité annoncée semble attractive effectivement.

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#23 24/05/2018 11h47

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Personnellement je connais pas mal les endroits de la banlieue Ouest, c’est à dire Cormeilles, Herblay, Montigny etc. Des fois je trouve des biens pas trop mal, j’hésite à me lancer, mais j’ai peur que ces endroits là perdent un peu de valeur à long terme vu qu’ils ne sont pas du tout concernés par le Grand Paris.

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#24 24/05/2018 12h04

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Personnellement je vise Aubervilliers, Bondy et Franconville car ce n’est pas encore cher pour le moment

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[+1]    #25 06/06/2018 15h29

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J’ai investi dans 3 appartements en IDF. Levallois, St Germain, et St Gratien.

Sur les deux premiers, je suis en cashflow positif mais juste juste. J’ai financé à chaque fois sur mes fonds propres les frais de notaire et les travaux. Le dernier, il est très récent (je viens de signer le compromis) pour en tirer une conclusion, mais j’ai l’espoir d’avoir aussi un CF > 0. Remboursement de 550€ pour un loyer HC autour de 800€. Les 2 autres, remboursement autour de 1500€ pour des loyers HC de presque 1850€. Le reliquat d’environ 300€ mensuel, permet de financer les autres frais (TF, PNO, Charges, etc).

Au départ, j’ai voulu acheté à côté de chez moi. J’ai acheté, à partir de 2003, 3 appartements dans ma rue et j’en ai vendu le dernier en 2013. A chaque fois, j’étais attiré par la plus value. Avec le recul, je me demande si ne n’aurais pas du en garder au moins 1 de ces trois.

Ensuite, j’ai acheté à Levallois en 2013. Par la suite, à la lecture des conseils ici, j’ai voulu acheté un immeuble. Je ne voulais pas, et je ne veux toujours pas, acheter un bien dans une petite ville, même si la renta est autour de 15%. 3 raisons : les travaux, la nature des locataires et la fluidité du marché à la revente.

J’ai passé 2 ans à chercher un immeuble. C’était très difficile et les seules qui représentaient des rentabilités intéressantes étaient dans le 93. Les visites m’ont découragé, car j’ai considéré que je ne saurais pas gérer et il y a forte probabilité que les locataires puissent se liguer contre leur bailleur.

En 2017, j’ai saisi une opportunité. En je viens d’en saisir une nouvelle récemment. Pour l’appartement de 2017, je l’ai "rénové" avec moins de 5k€ avant de le mettre en location. Pour le dernier, un peu plus petit, mais avec plus de travaux techniques (elec, plomberie, cuisine), j’espère pouvoir m’en sortir avec moins de 10k€ avant de le mettre en location.

Particularité, je fuis les réseaux (à tord forcément) comme celui des notaires, artisants, et agents immobilier. Je considère que je ne dispose pas de surface suffisante pour les appater. En rénovant 3 appartements en 4 ans, j’aurai dépensé moins de 20k€. Comment voulez vous séduire un artisant avec si peu.

A la question, où ? …. la réponse est plutôt "comment". Beaucoup de recherches et tirer sur les couts au max et savoir se remettre en cause car ce que j’ai acheté est en contradiction avec les critères initiaux que j’avais sur le papier.

C’était probablement un peu long …

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