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#1 11/05/2018 12h32 → Geoplace : étude de cas immobilier (vivre dans son LMNP) (changement, fiscalité, imposition, lmnp, location, résidence principale, travaux)

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Bonjour, je suis propriétaire d’une maison (résidence principale) et d’un appartement en location (LMNP réel). Je suis sur le point d’acquérir un 2e appartement (j’aurais les clefs d’ici la fin du mois) et comptais le louer en LMNP également. Avec ma femme nous aimerions rénover notre résidence principale (isolation extérieure murs+toit, mise au norme électricité, réfection plomberie, sols, murs, installation radiateur à inertie,changement des fenêtres, porte d’entrée, salle de bains, cuisine et un peu de maçonnerie) pour un montant d’environ 60k.

Notre maison est actuellement trop grande pour nous 2 et nous envisageons de réaliser les travaux (par entreprise) afin de la mettre en location pour y habiter dans quelques années (3-4 ans). En attendant nous occuperions l’appartement (T2 en cours d’acquisition) qui nécessite lui aussi des travaux (7k), celui-ci retournera à la location ensuite.

La maison peut-être louée nue comme meublée dans notre secteur

Nous nous interrogeons sur la possibilité et d’éventuels inconvénients à louer la maison en LMNP puis à l’occuper de nouveau en tant que RP et d’occuper l’appartement en attendant que le couple devienne famille.

Quels conseils pouvez-vous me donner pour réaliser le calcul de l’opération la plus avantageuse financièrement après l’imposition (seul une différence notable nous orienterait vers l’occupation de l’appartement)?

Voici quelques chiffres:
loyer prévisionnel de la maison après rénovation: 1200 euros HC
mensualité de crédit (hors travaux): 1050 euros

loyer prévisionnel du 2e appartement: 750 euros HC
mensualité de crédit (hors travaux) 650 euros

TMI: 30%

autre:

Quelque soit le choix de notre domicile, les travaux de l’appartement se feraient sans recours à emprunt.
Tous les biens se situent en zone tendue et trouveraient facilement un locataire aux loyers indiqués
Si nous louons l’appartement nous réaliserons pour 7000 euros de travaux environ, si nous l’occupons nous en réaliserons pour 4000 (appartement en mauvais état, précédemment loué très bas, vendu vide, je dois faire 7k de travaux pour fixer librement le nouveau loyer)
Le prélèvement à la source qui aura lieu prochainement aura lui aussi son incidence (que je n’identifie pas clairement) sur le calcul.

Merci d’avance

Dernière modification par Patrimmo74 (11/05/2018 12h41)

Mots-clés : changement, fiscalité, imposition, lmnp, location, résidence principale, travaux

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[+1]    #2 11/05/2018 13h14 → Geoplace : étude de cas immobilier (vivre dans son LMNP) (changement, fiscalité, imposition, lmnp, location, résidence principale, travaux)

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Ma petite analyse :
- vous rénovez l’appartement puis l’habitez. A ce stade, il n’y a pas à parler de LMNP, c’est votre RP, point final.
- vous rénovez votre maison puis la mettez en location meublée. Elle rentre dans la compta LMNP au réel, pour la valeur vénale expertisée au moment de la mise en location (donc post-travaux). Les travaux ne sont donc pas amortis en tant que tel, mais sous forme d’une augmentation de la valeur vénale expertisée post-travaux.
- 4 ans plus tard, vous réintégrez votre maison : l’exploitation de la maison en LMNP cesse, elle rejoint votre patrimoine privé. Le comptable fait les inscriptions nécessaires dans la compta LMNP.
- vous mettez l’appartement en location : il rentre dans la compta LMNP au réel, pour la valeur vénale expertisée au moment de la mise en location.

Ce que ce n’est pas :
- vous ne vivez jamais dans votre LMNP, comme vous l’écriviez. Déjà, on n’habite pas dans un statut fiscal… wink Ensuite, l’appartement acheté n’ayant jamais été loué meublé, il devient votre RP et rien d’autre.
- vous n’avez pas le choix de louer la maison en meublé et d’être imposé en micro, vu que vous êtes déjà en LMNP au réel pour un premier appartement. Lorsqu’on est en LMNP au réel, c’est valable pour tous les biens loués meublés.
- vous ne pouvez pas amortir les travaux en tant que tels. Dans les deux cas, vous passerez en meublé un bien qui aura été votre RP pendant plusieurs années, et il est clair que dans ce cas, c’est la valeur vénale au moment du début de la location meublée qui doit être amortie.
- pas d’imposition sur la plus-value. Même si le bien qui passe en location meublée quitte le patrimoine privé pour être inscrit à l’actif de l’entreprise, en LMNP en tout cas ça ne déclenche pas l’imposition de la PV.
- lorsque vous vendrez un bien, il y aura imposition sur la PV (ou non) selon son statut au moment de la vente (si loué : imposition sur PV du particulier ; si RP, exonération).

Enfin, notez bien que toute location impose un délai pour reprendre le logement, si le locataire veut rester. Dans le cas d’un meublé, le bail étant annuel, c’est plus rapide que la location nue. On donne congé avec préavis de 3 mois avant la fin du bail. Ca veut dire que vous pouvez avoir, dans le pire des cas, jusqu’à 14 mois et quelques jours de délai (si vous réalisez début janvier par exemple que vous voulez donner congé, et que le bail a comme échéance fin mars, vous venez juste de dépasser le délai, il vous faudra donc donner congé en décembre suivant pour reprendre la maison en mars de l’année suivante ; soit 14 mois, presque 15). Si j’ai bien compris, ce qui vous ferait revenir est la survenue d’un enfant ; un enfant, le temps d’être sûr que c’est en route, il ne vous reste que 7 mois devant vous, donc, avec les délais du congé en meublé, pas sûr du tout que vous puissiez revenir à temps pour que la naissance de l’enfant soit post-déménagement de retour.
Eventuellement, location saisonnière si le bien s’y prête ! Là au moins vous pouvez reprendre rapidement.
En location nue, les délais sont pires, donc évitez à tout prix la location nue.

Ces éléments relèvent des discussions et mises en garde qu’on peut avoir sur un forum de discussion. Par contre, quand vous nous demandez ni plus ni moins de calculer précisément la différence entre les deux options, pour vous dire laquelle est la plus avantageuse : vous ne seriez pas en train de nous confondre avec votre expert-comptable, par hasard ?

Dernière modification par Bernard2K (12/05/2018 08h09)

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