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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 11/05/2018 11h00

Membre (2018)
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Bonjour à tous,

Depuis 6 mois que je regarde le forum je suis motivé à me lancer dans l’investissement immobilier locatif LMNP !
J’ai prospecté dans mon secteur proche de Lyon, qui est assez tendu, et je me limite à un lieu proche du métro.

MON PROFIL
Marié, 33 ans, médecin généraliste libéral TMI 30%
réserve cash >30k - revenus annuels foyer fiscal min. 100k

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables bonnes
- Fiscales bonnes
- Artisanales très peu
- Temps disponible peu, mais motivé !

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

T4 67 M² CAREZ - 87 m² total avec balcon -  à rénover
4 minutes a pied du métro d’Oullin et proche de toute commodité
Année 60
offre à 130 000 acceptée + 9100 frais notaire

environ 20 000 à 25 000 euros de travaux (un cousin de ma belle famille qui connait bien la rénovation m’a confirmé ce budget - électricité / murs papier peint à enlever / plafond à rénover / menuiserie / salle de bain)
ameublement 5 000 euros (je récupère le four + lave vaisselle)

objectif : rénovation de qualité pour colocation pour des jeunes actifs voir étudiants - avec tout confort (machine laver, lave vaisselle, internet haut débit, netflix ?)
charges toutes payées par moi

POINTS POSITIFS
Rdc surélevé avec balcon vue sur un parc verdoyant +++ au calme
Bon agencement (chambres séparées par placard pour isolation phonique)
Cuisine et Salon séparées
70% du sol en parquet bois d’origine - bien conservé

POINTS NEGATIFS
1 salle de bain de petite taille
Parties communes vétustes

charges de coproriété 920 euros annuels - 77 mensuelles
chauffage individuel
taxe foncière 650 euros

Bail avec clause de caution solidaire - prime de réduction de loyer en cas de départ d’un colocataire s’ils trouvent le suivant
J’ai bien conscience que le bien risque d’être vide pendant 1 à 2 mois le temps de trouver LE groupe de colocataires qui va bien.

Loyer estimé toute taxe comprise : 450-490  euros / chambre - soit 14850-16170 en comptant 1 mois annuel de vide
soit rentabilité brute entre 8,7% et 10%

Prêt bancaire 100% sur 20 ans
Je paye le frais notaire + j’ai des réserves en cash qui me protègent de toute galère… mais j’espère bien rester rentable !

CCL :
premier projet qui me semble une belle opportunité car très peu d’offre de T4-T5 à rénover près du métro - et j’habite à 15 min en voiture donc facile pour moi d’intervenir.
Rentabilité pas extraordinaire mais aucun risque pour le louer! (extension du métro, à 10 min du centre de Lyon…)
Je n’ai pas d’objectif d’enchainer les investissements locatifs car j’ai peu de temps à y consacrer. J’ai cependant envie d’aller au bout d’au moins un projet pour ne jamais regretter plus tard de ne l’avoir jamais fait.

Dernière modification par Tagnael (11/05/2018 12h02)

Mots-clés : colocation, immobilier, t4

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Favoris 1    #2 11/05/2018 20h26

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Bonjour.

1er point sur le manque de temps: médecin, donc je comprends que vous en avez pas beaucoup vous devez être loin des 35h.

La colocation = appartement qui se dégrade plus rapidement + changement de locataire plus récurent + problème sur la gestion des locataires ( c’est pas moi qui ai cassé toilette pat exemple )

Concernant les travaux : attention aux connaissances … mon propre beau frère artisan plombier/électricité me faisait des devis 100% plus chère que les autres.

La base : 3 devis sur chaque corp de métier.
Pour les travaux , c’est des travaux lourd ?

Pour la rentabilité, avec un loyer hors colocation vous serez à combien ?

Par manque de temps , comment pensez vous faire la gestion ?

Par expérience plus on rajoute de tiers plus c’est compliqué.


Maintenant je profite !!!

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Favoris 1    #3 11/05/2018 23h34

Membre (2018)
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Tout d’abord merci pour votre réponse, j’avoue être tenté par tout laisser tomber à force de lire le forum… et que je n’ai pas une rentabilité brut incroyable. Mais j’ai passé 5 mois tous les 1-2 jours sur le bon coin et j’ai vu que 2 biens équivalents qui n’étaient déjà plus libres à la visite lors de mon appel.

Je note pour les travaux, je pensais faire appel à frizbiz pour les tâches ingrates et ensuite à des pro sur recommandation
- papiers peints à décoller de partout
- plafond à détapisser pour certains, sinon à rafraichir
- électricité complète à faire
- cuisine/couloir/SDB pour les sols, le reste on garde
- fenêtres à changer
- je garde les radiateurs (à repeindre), à "vidanger"
- SDB à faire complètement
- cuisine à refaire (je garde lave vaisselle + four)
- chaudière à entretenir

pas de changement de cloison ni de plomberie

Pour la rentabilité, un appartement loué nu dans le secteur : 750 euros HC

Pour la gestion je pensais surtout bien sélectionner les locataire en proposant un bien de qualité bien rénové ; et je suis à 15 min en voiture : facile de faire un crochet en rentrant du travail.

Dernière modification par Tagnael (11/05/2018 23h35)

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#4 12/05/2018 08h50

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Bonjour Tagnael,

Je pense qu’il faut réorienter votre stratégie d’investissement en fonction de vos obligations.

Personnellement je recherche des appartements à refaire complètement car je fait tous les corps de métier (je suis aussi artisan). J’ai du temps à y consacrer (1 à 2 jours par semaine) donc je recherche un prix en fonction de la surface dans un lieu ou je vais être sûr de le louer facilement.

Dans votre cas (médecin généraliste: donc vous faite des heures je pense) je vous suggère d’acheter pour un premier investissement un petit studio ou il y a que des petits travaux à faire voir pas du tout.
En choisissant un bien au prix du marché éventuellement avec gardien et bien situé prêt des facs et de votre boulot vous pourrez vous faire la main sur la gestion d’un appartement sans trop de contrainte.

Avec ce genre d’investissement vous aurez un cash flow négatif de 100€ ou 200€ et si vous n’avez pas les moyens d’absorber ce manque à gagner il suffit que vous fassiez quelques heures de plus au niveau de votre travail. C’est le principe des vases communiquant: vous n’êtes pas compétitif d’un côté et il faudra beaucoup d’heures pour le devenir alors que si vous compensez par ce que vous maîtrisez de mieux (votre activité de médecin)  vous ferez moins d’heures mais plus rentables.

Bien sûr il est important de ce documenter avec ce forum afin d’optimiser l’investissement mais au moins vous aurez mis un pied à l’étrier et vous orienterez de nouveau vos choix dans quelques années.

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#5 12/05/2018 09h07

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Nous (les contributeurs de ce forum qui faisont essentiellement de l’immobilier) sommes parfois un peu trop loin de la réalité des contributeurs qui débutent dans les investissements locatifs.

J’ai commencé dans l’immobilier il y a 20 ans avec un travail très prenant en dehors. J’ai acheté des biens au prix du marché sans trop de travaux (Donc assez cher). J’ai rénove ce que je pouvais et je soustraitais le reste (pas toujours au bon prix).

Finalement, je ne m’en suis pas trop mal sorti avec des rentabilités de 4 à 6% sur des biens qui sont gérés par un notaire (donc avec une certaine sécurité et sans intervention de ma part). C’est finalement satisfaisant compte tenu de ce qu’on peut trouver dans d’autres placements.

Compte tenu de votre activité principale, essayez de bien optimiser fiscalement votre investissement (rentabilité en %) sans nécessairement essayer d’obtenir le sacro saint cash flow positif. Et ne vous découragez pas. Visitez, rencontrez des agents qui comprendront votre recherche et vous apporteront des opportunités avant que les annonces ne soient publiées.

Essayez peut être aussi de rester sur limmmobilier nu qui est moins chronophage que le meublé. Quand on a fait sa journée, pas toujours évident de se motiver pour faire les visites, états des lieux, petites réparations etc

Dernière modification par lachignolecorse (12/05/2018 09h43)


Faire et laisser dire

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#6 12/05/2018 10h04

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Ce qui fait un rendement de 5.7% brut environs à la louche.

Après plus la surface est grande et plus théoriquement le rendement diminue.
Peut être orienté ses recherches sur du studio/t2 avec travaux ?

Concernant la phrase : " plus je lis le forum plus j’ai envie de laisser tomber " est sans doute une phrase à ne pas banalisé.

L’immobilier est en effet prennent.
Mais si vous désirez investir uniquement dans 1 ou 2 bien , cela reste largement gérable si vous refaite tout à neuf car normalement , le locataire ne vous appellera pas pour un problème de plomberie ect car les travaux seront récent.

Il faut pas lâcher si rapidement.
Pour ma part, il vous manque un réseau d’artisan / connaissance sur le prix des travaux afin de pouvoir calculer une rentabilité exact avant un achat.
Pour ce faire , faites intervenir des artisans pour devis, vous aurez ensuite des idées plus précise sur le montant des travaux.

Concernant la fiscalité, le meublé est plus chronophage en temps que le nu car il y a plus de turn over.
Mais il y a quand même des avantages ( récupérer son bien plus rapidement permet d’avoir un regard dessus, la fiscalité lmnp est dans la plupart des cas plus intéressante.)

Mais une chose est sur , une recherche de bonne rentabilité demandé beaucoup de temps dans un premier temps :
- visite +++
- négociation
- rdv divers notaire/courrier /artisan = important car création d’un réseau et SURTOUT beaucoup plus de temps pour un premier bien.
- suivis du chantier
- recherche locataire
- connaissance général sur l’immobilier car gestion perso.

Donc trois cas :
- Cela vous intéresse quitte à laisser du temps pour cela et votre vie de famille va en prendre un petit coup temporerement mais avec cet état d’esprit vous pouvez prétendre à un rendement supérieur à ce que la moyenne peut trouver.
- Soit cela vous fait "peur" Donc vous êtes peut être pas fait pour cela.
- vous aimer l’immobilier mais vous ne voulez pas vous prendre trop la tête, vous utiliserez votre capacité d’épargne afin de rembourser une partie du crédit d’un bien immobilier que Mr tout le monde peut avoir/ scpi également.

Dernière modification par cricri77700 (12/05/2018 10h06)


Maintenant je profite !!!

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[+1]    #7 12/05/2018 10h12

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Mon avis de débutant: Le rendement est beaucoup trop faible, vous pouvez sûrement prendre le temps trouver mieux.

Pour la division, j’aurais plutôt pensé à faire 2x T2 , j’ai lu quelque part que c’est ce genre de petite surface qui rapportait une meilleur rentabilité.
Mais dans votre cas, le prix de vente me parait trop cher même si c’est le prix du marché.

Peut être faudrait il commencer à chercher ailleurs, dans une ville périphérique de Lyon.
J’ai le même cas dans mon secteur (Morbihan Sud) ou on avoisine un peu près partout le 1800-2200€ du m² même pour des ruines nécessitant beaucoup de travaux, 30 km plus loin on trouve des biens beaucoup moins cher, et proche de certains pôle dynamique.

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#8 12/05/2018 11h12

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Je suis tout à fait d’accord que le rendement n’est pas fou. Mais au moins j’ai la sécurité de louer facilement, et de revendra aussi sans trop de perte car le bien est très bien situé. Je préfère sacrifier un peu de rendement pour la "tranquillité".

Pour la recherche de T2, j’ai longtemps regardé, et les rendements sont très faibles sur mon secteur. C’est pourquoi la colocation me semblait une bonne solution !

Je n’ai pas peur du tout de gérer le chantier et les artisans ; j’ai eu des devis pour un autre appartement sans suite, et je calque le prix du m² de l’artisan "à tout faire" que je connais (est intervenu 2 fois à mon domicile). Pour le reste du réseau, le fameux cousin a lui aussi fait rénover plusieurs appartements il peut me conseiller. Donc je ne me sens pas perdu.
Et j’ai fait rénover mon cabinet professionnel (250 m² nu plateau technique) par un maitre d’oeuvre, j’ai supervisé les travaux pendant 2 mois donc aussi je suis un peu familiarisé.

Une fois le compromis signé (j’attends le reglement de copro pour vérifier la non interdiction de colloc) je pensais faire faire les devis dans les 10 jours avant rétractation et ainsi faire un chiffrage réél.

Ma peur principale est plutôt "tout ça pour ça !" en comparant le temps passé à tout gérer-travaux etc…/les gains : qu’en pensez vous selon vos expériences ?

J’ai aussi le projet d’une SCPI (je suis le post de Malolechat régulièrement), mais à fouiller le net on trouve des articles mettant en garde sur ces SCPI qui sont survendues avec un risque à terme (cf années 90). Et donc je crains de mettre tous mes oeufs dans le même panier, je veux varier les plaisir ! smile
Et je mets en place mon PEA aussi !

En tout cas merci pour toutes vos réponses, je ne veux pas me jeter dans la gueule du loup avec des regrets.

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#9 12/05/2018 11h54

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Sans vouloir vous orienter vers les SCPI, ce que vous pouvez lire à propos de ce qui s’est passé en 90 n’est plus tellement d’actualité. Les risques n’ont pas diminué pour autant mais ils sont différents, les banques ont séparé leurs activités de promotion et gestion de SCPI. Il reste un risque sur les SCPI du fait des collectes de ces dernières années, du fait que l’immobilier en général est soutenu par des taux qui restent très bas et d’autres raisons (petit commerce, risque systémique/statut de certaines SCPI…).

Ce qui est certain c’est qu’en misant tout sur un seul bien dans une seule ville d’un seul pays, vous avez zéro diversification face aux SCPI qui permettent tout de même la diversification que l’on veut en matière d’immobilier.

Pour en revenir à votre projet, même si la rentabilité n’est pas au top, que vous galérez pour la gestion, l’essentiel sera d’arriver à le louer après avoir à peu près bien géré les travaux, vous devriez y arriver sinon c’est que vous aurez mal évalué les choses au préalable.
Au final il en restera toujours quelque-chose même avec un cash-flow négatif, vous profitez à plein de l’effet de levier (contrairement aux SCPI à priori) et votre temps passé ou perdu comptera bien peu tant que vous ne vous retrouvez pas avec un incident majeur du fait des locataires ou de la copropriété.
Le bilan sera à faire à la fin du crédit.


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[+1]    #10 12/05/2018 16h29

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Alors je viens ajouter mon expérience wink

Tout d’abord le plus dur c’est de se lancer, sachant que vous avez un job prenant et chronophage il est évident qu’il est plus difficile de consacrer du temps aux recherches

La colocation c’est vraiment tendance, j’y pense également mais d’apres mes échanges avec ceux qui la pratique c’est pas mal de frais si c’est des étudiants il faut refaire les peintures changer les meubles régulierement mais la rentabilité est bien meilleure donc faut tester il sera toujours temps de louer l’appartement autrement si c’est trop lourd à gérer

Apres en fonction de vos revenus professionnels (cela a été dit plus haut) il faut déléguer, il existe des auto entrepreneurs qui peuvent gérer pour vous cet appartement si c’est trop chronophage

Ce qui me semble tres important dans l’immobilier c’est l’effet de levier du crédit

Il est vrai dans ma présentation, on m’a fait remarquer que mes biens n’ont pas de cash flow, ceux d’avant non plus mais cela ne m’empeche pas de revendre aujourd’hui un bien et d’en tirer une tres belle somme (effet cumulé apres plusieurs investissements locatifs et de residences principales)

A force d’attendre la super bonne affaire on ne fait rien donc faut foncer si cela vous semble vous convenir et emprunter le max wink

Dans différents livre,s il est conseillé pour devenir riche de mettre au moins 10 à 20 % de ses revenus de coté avec l’immobilier sans cash flow cela nous oblige à mettre de coté donc c’est à voir selon les besoins de chacun ; après si super renta et cash flow important évidemment c’est mieux wink

Sur le secteur de Lyon j’ai vu une personne qui loue ses appartements en meublés sur des durées de 1 à 3 mois avec une bonne rentabilité, c’est une bonne piste aussi pour etre entre la location classique et le saisonnier. Pourquoi pas pour votre achat si la colocation ne fonctionne pas facilement ?

Il faut se fixer des objectifs, les écrires dans un carnet et ensuite les solutions viennent presque toutes seules smile

Bon investissement


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#11 12/05/2018 16h43

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SoImmo a écrit :

Sur le secteur de Lyon j’ai vu une personne qui loue ses appartements en meublés sur des durées de 1 à 3 mois avec une bonne rentabilité, c’est une bonne piste aussi pour etre entre la location classique et le saisonnier. Pourquoi pas pour votre achat si la colocation ne fonctionne pas facilement ?

Je serais curieux de connaître sa rentabilité, avez-vous des chiffres ? Pour moi on cumule les inconvénients de la location saisonnière et ceux de la location longue durée. On a les risques d’impayés, la rotation, les soucis de gestion, état des lieux mais cela au prix quasiment d’une location à l’année ou guère mieux, pas assez en tout cas. Je n’ai pas d’exemple dans mon entourage de ce type de gestion ayant perduré.

Aussi je vous conseille vivement de vous renseigner au préalable plutôt que de vous rabattre sur cette solution qui me parait boiteuse in-fine, surtout si le bien n’a pas été choisi pour cela à la base.


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#12 12/05/2018 16h48

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#13 13/05/2018 13h05

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Après 1 mois de réflexion, et la lecture de toutes vos réponses, je pense que je vais laisser tomber.

Je suis respectueux de ceux qui arrivent à trouver + de 10% brut. Vous avez de sacrés réseaux / agents chercheur de bien !

En vous remerciant pour vos conseils…

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#14 13/05/2018 14h02

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Il ne faut pas lacher comme ça

Personne n’a dit que c’était facile, il faut réussir à surfer sur les projets en un clin d’œil au début on s’accroche beaucoup et ensuite au fur et à mesure on passe de l’un à l’autre jusqu’à ce que cela fonctionne

Si vous n’avez pas le temps alors il faut déléguer, il y a pas mal de personnes qui ont fait de beaux investissements qui ne peuvent plus acheter pour elles et donc proposent de beaux projets clés en mains

C’est ça aussi s’enrichir c’est savoir s’entourer, il vaut mieux avoir une renta à 10% en payant des frais que 5% tout seul par exemple ou ne rien faire du tout wink

Si vous voulez envoyez moi un message privé et je vous ferais suivre les sites que j’ai trouvé (mais pas encore testés ou contactés) ça peut etre un compromis smile


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#15 13/05/2018 14h07

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Des sociétés qui font du locatif clé en main il y en a plusieurs (investissement-locatif.com, ever invest…). Vous parlez de ça ou d’autres?

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#16 13/05/2018 15h08

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SoImmo le forum n’a pas vocation à ce que chacun conseille ses sites soi-disant miracle d’autant plus si vous ne les avez pas testés. L’immobilier regorge de charlatans en tout genre, pour réussir, il faut réussir soi-même, c’est la clé. S’entourer oui mais cela demande du temps et de l’expérience, pas via un site conseillé par une connaissance venant de s’inscrire sur un forum.


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#17 13/05/2018 15h19

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Finkbrau a écrit :

Des sociétés qui font du locatif clé en main il y en a plusieurs (investissement-locatif.com, ever invest…). Vous parlez de ça ou d’autres?

Oui par exemple mais bon à priori nous n’avons pas le droit d’en parler bizarre tout de même de laisser quelqu’un tout laisser tomber plutôt que d’essayer de lui donner des pistes à tester

Dommage mais effectivement je comprends qu’il y ait des charlatans je ne fais pas de publicité d’ailleurs je n’ai rien à y gagner


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#18 13/05/2018 15h45

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SoImmo a écrit :

C’est ça aussi s’enrichir c’est savoir s’entourer, il vaut mieux avoir une renta à 10% en payant des frais que 5% tout seul par exemple ou ne rien faire du tout wink

Par expérience, c’est plutôt l’inverse. 5% si vous payez des intermédiaires, 10% tout seul.

Mais nous sommes impatients de lire vos bons conseils ici 😉


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#19 13/05/2018 17h02

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J’aurais du le préciser dans mon message mais c’est surtout de proposer de lister ces sites en message privé qui me gène. S’ils sont si bien parlez-en ici et chacun pourra en juger.


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[+3]    #20 13/05/2018 19h16

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J’avoue que je n’ai jamais très bien compris l’intérêt, pour les locataires, de la colocation organisée par le bailleur. Pourquoi payer le double de loyer, pour être forcé de cohabiter avec des gens qu’on n’a pas choisis, alors qu’en s’organisant à 3 pour louer un T4 ou à 4 pour un T5 "normaux", on peut habiter pour moitié moins cher avec des gens qu’on a choisis ?

La coloc organisée par le bailleur, c’est quand même le signe qu’on est devenus tellement individualistes et peu débrouillards qu’on ne sait pas s’organiser collectivement ; il faut que quelqu’un le fasse pour nous. Cela dit, si ça marche pour les bailleurs, tant mieux.

Bref, sinon, oui, il est devenu très difficile de trouver des bons rendements sur l’agglomération lyonnaise. Les prix sont tellement élevés que ça bouffe le rendement, prix tirés vers le haut notamment par les gens qui achètent leur RP. Cf par exemple les messages de amoilyon.

Dans un tel contexte locatif, la rentabilité de la location en prend un coup. Pour autant, comme toujours, il peut y avoir des coups à faire, comme de prendre quelque chose que les gens ne recherchent pas trop, et en faire quelque chose que les gens recherchent. Puisque tout le monde veut acheter de la RP, il faut ’fabriquer de la RP" : scinder une maison et la revendre en appartements (mais opération de MDB ?) ; si l’on est bricoleur, acheter une RP en mauvais état, la retaper à moindre coût, et la revendre avec plus-value (avec l’avantage de l’exonération de la PV sur la RP…)…

Pour l’immobilier locatif il est clair qu’on obtient les meilleurs rendements dans les zones quelques peu désavantagées (genre petites préfectures ou sous-préfectures), en faisant gaffe tout de même à ne pas aller là où la dernière usine est menacée de fermeture…

Concernant l’immo en direct, je ne dirais pas comme Soimmo "Il ne faut pas lacher comme ça ". On n’est pas dans le prosélytisme, on n’est pas là pour fonder une secte ! Un investisseur immo de plus ou de moins, on s’en fout ! Ce qui compte, c’est de trouver l’investissement qui est bon pour vous.

Vous êtes jeune médecin (donc probablement peu de temps), marié, manifestement pas de souci d’argent (revenus > 100 k€…)… Dans votre cas, le temps c’est vraiment de l’argent ; d’une part parce que si vous bossez plus vous avez plus de consultations payantes ; d’autre part car votre temps libre est précieux pour vos loisirs et votre vie de famille. Je ne vois donc pas bien l’intérêt d’investir dans de l’immobilier chronophage comme l’est la colocation. La rentabilité n’est déjà pas très bonne, mais essayez de chiffrer le temps que vous allez y passer (y compris recherche du bien, formalités d’achat, encadrement des travaux, élaboration du bail, recherche des locataires, contrôle de leur dossier, petits soucis locatifs, gérer les départs et les arrivées, etc), mettez sur ces heures ce que vous rapporte votre travail de médecin à l’heure, et vous verrez mieux l’ampleur du problème.

De plus, je n’ai quand même pas l’impression que vous avez la fibre de l’immobilier, mais plutôt que vous feriez cela parce que ça fait bien, parce que vous y trouvez aussi la satisfaction morale de bien loger des jeunes comme vous-même il y a peu de temps (jeunes internes par exemple ?).

Vous avez besoin de temps pour votre carrière (continuer à vous former par exemple) et pour votre famille (éviter de se retrouver divorcé à 40-45 ans comme tant de personnes, parce que vous n’aurez pas pris de temps pour votre couple, même si bien sûr ce n’est pas la seule raison d’un divorce, et éviter d’avoir des enfants qui vous en veulent plus ou moins ouvertement de leur avoir consacré si peu de temps). A partir de là, un investissement chronophage est probablement une grosse connerie à votre âge et dans votre situation, AMHA (même si bien sûr c’est avant tout à vous d’en juger).

Si vous voulez investir dans l’immo, préférez les SCPI ou sociétés cotées. Voir par exemple cette excellente réponse de GBL ici : Comment s’enrichir dans l’immobilier avec un gros TMI ?

De même, si vous voulez investir dans la bourse, pensez très sérieusement aux ETF et autres fonds gérés.  Les heures que vous allez passer à essayer de comprendre la bourse, pour faire in fine très probablement des performances inférieures à celles d’un portefeuille lazy, sont là aussi mal employées et très peu rentables.

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2018 19h56)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#21 13/05/2018 20h20

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Dans les zones tendues  il y a clairement une demande pour de la colocation organisée par le bailleur.

Situation vécue : j’apprends début juillet (il y a quelques années)  que je suis pris en Master à Lyon et je suis en stage la semaine à Paris pendant tout l’été, je dois trouver un logement pour la rentrée …

Je ne connaissais personne, à budget équivalent j’avais le choix entre un studio excentré ou une chambre en colocation avec des inconnus dans un quartier correct, j’ai choisi la coloc.

Ensuite je suis resté 4 ans mais j’étais plutôt une exception, j’ai vu défiler pas mal de monde et au moins 80% des colocs que j’ai eu débarquaient à Lyon sans connaitre grand monde, que ce soit pour des études, un stage ou un job. Une fois y a même une fille qui a réservé la place sans visiter ! Quand une chambre se libérait elle restait jamais vacante très longtemps, même à des périodes "creuses" de l’année.

Après je suis plus dubitatif sur une colocation à Oullins. Même proche du métro. Je connaissais des etudiants à la fac de médecine qui préféraient faire une coloc à Lyon, donc il faudrait vraiment que le loyer soit attractif.

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#22 14/05/2018 13h36

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B2K a écrit :

Bref, sinon, oui, il est devenu très difficile de trouver des bons rendements sur l’agglomération lyonnaise. Les prix sont tellement élevés que ça bouffe le rendement, prix tirés vers le haut notamment par les gens qui achètent leur RP. Cf par exemple les messages de amoilyon.

Si maintenant je suis citée tongue

Pour prendre part dans votre étude de cas:
- quelle est votre motivation propre pour l’immobilier ? Pourquoi Lyon Sud ?
Parce que vous voulez offrir un logement à des étudiants de Lyon Sud, parce que vous connaissez le quartier ?
Avez vous une réelle appétence pour l’immobilier, ou est ce pour bénéficier de l’effet de levier ?
A titre perso, la recherche d’un bien immo pourrait être comparé à un passe temps. Je ne compte pas vivre de rente immo, du moins pas dans les prochaines décennies.

- concernant la localisation, j’aime bien Oullins. La fameuse station de métro est un beau projet, qui aura fait couler de l’encre. J’avais visité un local commercial, mais, présence de mérule dans les caves, j’avais abandonné. Je pense que la ville a de beaux attraits, que les commerces vont prospérer. Je continue à être en alerte sur des locaux commerciaux.
Par contre, il y a du très vilains dans des immeubles collectifs année 60, avec des charges > 2000€.
La demande locative y est présente.
Les prix de vente sont (nettement) inférieurs à Lyon (3 pour ma part), mais le prix des locations également. Sortir de Lyon se paye (ou être à Lyon se paye).
Ne comptez pas le même budget logement à Lyon qu’à Oullins.
Pour le prix de vente, je ne le trouve pas "si" bas que cela, on reste sur Oullins, avec des travaux à réaliser.

- Concernant les locataires: vous savez, mieux que personne, les fameux internats à effectuer dans d’autres villes. Les vacances estivales.
Attention au turn over en ne misant que sur une seule cible de locataire

- Concernant votre métier : c’est un métier- passion, qui vous a privé longtemps de vos proches/loisirs/temps libre, avec beaucoup de contraintes. Que ce soit P1, puis les partiels, puis l’internat …
A âge égal, il y a une différence entre un de vos copains qui a fait des études courtes et vous: enfants, vraies vacances prises, …
De plus, de part le métier, rien n’est figé et les formations sont nécessaires, si ce n’est indispensable.
Ajouter donc qq DU et vous aurez déjà fort à faire.
Alors, après les consultations, la paperasse obligatoires, les DU, auriez vous l’envie d’aller voir pourquoi le lave vaisselle de vos locataires " ne s’allume pas, pourtant j’appuie bien et le bouton reste rouge, et ne devient pas vert " ?

Si vous souhaitez déléguer, alors je vous laisse vous documenter sur les SCPI, qui auront l’avantage de vous laisser du temps pour vous.
Si vous souhaitez investir en immobilier, alors je suivrais votre projet avec attention.

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