Société Civile à l'IS : utilisation d'un compte courant d'associé ?

Bonjour,

votre présentation est trop incomplète pour répondre en détails, mais le schéma que vous évoquez me semble bien complexe pour les montants en jeu :

- pour une SCI à l’IS, vous allez devoir payer des frais à la création, mais également tenir chaque année une comptabilité soit 1k à 2k par an.
- vous ne comptez pas utiliser de levier de l’emprunt
- en somme vous allez acheter des SCPI en pleine propriété avec 8-10% de frais d’entrée, puis votre propre structure va amputer le rendement de la SCPI de 1 à 2points chaque année.

Dis autrement, avec 100k au départ :
- 1k de création
- 9k de frais d’entrée de SCPI
Votre investissement réel sera de 90k€.
Chaque année, la SCPI vous rapportera disons 5%, soit 4,5k€.
A ça vous pouvez retrancher 1,5k€ de frais de comptabilité.
Hors frais d’entrée, les parts de SCPI en PP ne pouvant être amorties, vous paierez de l’IS sur les (4,5-1,5)=3k€, soit 500€ d’IS et autres taxes. Donc vous ferez du +2,5k€/an avec l’argent bloqué dans la structure.

Soit exactement pareil qu’un achat en propre, sauf qu’en propre, vous faites ce que vous voulez de votre argent.

Je pense par ailleurs que vous mal compris le fonctionnement d’un compte courant d’associé ni l’intérêt que vous y voyez dans votre cas particulier (sans effet de levier etc.).

Dernière modification par Geronimo (10/05/2018 12h39)

"L’apport en compte courant d’associé (si pratiqué comme je le pense) me permettra de sortir le cash généré par les SCPI (par remboursement du compte courant), je me limiterai donc à une fiscalité de 15% jusqu’a son remboursement total."

Cette phrase me fait peur …

Par hasard, n’auriez vous pas considéré que le remboursement du CCA était déductible fiscalement ?

Ok. Votre phrase me paraissait ambigue, comme si le fait de verser un remboursement CCA permettait de controler le niveau d’imposition de la SC en la maintenant à 15% …

Notez cependant que vous ne "créez pas de revenus" en remboursant un CCA … vu que vous ne faites que récupérer ce qui vous appartenait auparavant. (vous prenez 100k dans votre poche pour les mettre dans la SC qui vous les restitue demain, vous n’avez strictement rien gagné, d’où la non fiscalisation de ce remboursement de CCA)

Du point de vue de l’associé, c’est exactement comme laisser dormir cet argent sur un compte sec pour le consommer par la suite au gré des retraits.

xazh a écrit :

Ok. Votre phrase me paraissait ambigue, comme si le fait de verser un remboursement CCA permettait de controler le niveau d’imposition de la SC en la maintenant à 15% …

Notez cependant que vous ne "créez pas de revenus" en remboursant un CCA … vu que vous ne faites que récupérer ce qui vous appartenait auparavant. (vous prenez 100k dans votre poche pour les mettre dans la SC qui vous les restitue demain, vous n’avez strictement rien gagné, d’où la non fiscalisation de ce remboursement de CCA)

Du point de vue de l’associé, c’est exactement comme laisser dormir cet argent sur un compte sec pour le consommer par la suite au gré des retraits.

D’accord avec ça mais dans la SC les revenus des SCPI seront taxés à 15%, si j’investi en direct je serai à 47,2%…

Via l’apport en compte courant d’associé, je fais une avance de fonds qui me sera remboursée par les revenus des SCPI (pendant environ pendant 25 ans environ).

Sur le format SC :

Sur 25 ans, sur la base d’un revenu net annuel de 4 000 euros (décompté des frais expertise comptable) je ne paierai que 600 euros / an de fiscalité.

Dans 25 ans j’ai récupéré mes 100 000 euros de compte courant d’associé et restera 100 000 de SCPI dans la SC

Sur un format investissement direct :

Sur 25 ans, sur la base d’un revenu net annuel de 4 500 euros, je paierai que 2 000 euros / an de fiscalité.

Dans 25 ans, je conserve mes 100 000 euros de SCPI.

Je pense que le montage plutôt cohérent…

@Carignan99

Vous avez tout à fait compris ma logique.

Je chiffre le gain à 10 ans à 10 000 euros en tenant compte des couts supplémentaire de la SC (environ 500 euros par an).

Ce chiffre ne tient pas compte des réinvestissements annuels que je compte faire de 10 000 euros par an.

Pour les frais comptables, plusieurs sociétés proposent une gestion en ligne par exemple livli.fr, je ne sais pas ce que ça vaut mais vu le peu d’écriture nécessaire (12 écritures par an environ + les apports remboursement compte courant) je pensais passer par une gestion en ligne de ma comptabilité.

J’aurai 2 devis lundi en espérant que cela colle à mes chiffres.

Dans mon idée la SC devrait rapidement arriver à une capitalisation proche de 200K euros.

Merci encore pour vos messages avis précieux.

Je confirme les propos ci dessus sauf que je paye un peu moins chez cacomptepourmoi, l’affectation en revanche ne m’occupe que 2 minutes par mois

Dampo a écrit :

@Carignan99

Vous avez tout à fait compris ma logique.

Je chiffre le gain à 10 ans à 10 000 euros en tenant compte des couts supplémentaire de la SC (environ 500 euros par an).

Ce chiffre ne tient pas compte des réinvestissements annuels que je compte faire de 10 000 euros par an.

Pour les frais comptables, plusieurs sociétés proposent une gestion en ligne par exemple livli.fr, je ne sais pas ce que ça vaut mais vu le peu d’écriture nécessaire (12 écritures par an environ + les apports remboursement compte courant) je pensais passer par une gestion en ligne de ma comptabilité.

J’aurai 2 devis lundi en espérant que cela colle à mes chiffres.

Dans mon idée la SC devrait rapidement arriver à une capitalisation proche de 200K euros.

Merci encore pour vos messages avis précieux.

J’ai vraiment du mal avec cette présentation des faits. Vous nous dites que vous récupérez vos 100k sur 25 ans, puis finalement que vous réinvestissez 10k par an, et que du coup vous aurez 200k rapidement … On finit avec un mélange d’épargne pure et de rendement.

Vous devriez garder un fil clair dans votre présentation. Soit vous capitalisez, ce qui pousse la valorisation à terme, surtout si réapport (mais le rendement réel se calcule en déduisant les apports revalorisés), soit vous cherchez le remboursement en moins de 25 ans de l’apport initial, ce qui va mécaniquement diminuer la capacité de capitalisation (c’est mécanique)

Oui, c’est clair, in fine.

Présentez les choses le plus clairement. 1) ca vous oblige à raffiner votre idée, 2) si d’aventure vous deviez présenter le projet à un banquier (pour accroitre votre financement en phase de capitalisation), plus l’idée sera clarifiée, plus elle sera "vendable" / sérieuse / financable.

Merci pour ce retour, l’idée n’est pas d’en sortir mais plutot de créer un outil de capitalisation (plus intéressant fiscalement qu’une détention en direct), je me rembourserai le compte courant d’associé quand le besoin sera la (dans N+10, 15, 20).

Pour les plus value, l’idée est de ceder le véhicule en nue propriété plus tard à mes enfants.

Concernant les 100k de dividendes, je pourrai les sortir par remboursement de mon compte courant d’associé donc 0 fisca (c’est l’intérêt de ce montage)… et je pourrai laisser le capital acquis en place (les SCPI).

Enfin, j’ai bien fait atention de conserver une importante de mon patrimoine en assurance vie et placement détenus en direct pour me propteger en cas d’imprévu.

Petite question, le fait de detenir des SCPI de plus value plutot que des SCPI de rendement change t’il quelque chose au montage ? Dans le cadre d’une SC de capitalisation, je trouve ça cohérent d’y loger ce type de support ?

Merci encore à vous.

Pour avoir discuté avec le comptable que j’ai retenu sur les prix si "élevé" du marché au regard du nombre de transaction. Il m’a dit que le nombre de ligne (sauf à passer un à volume important) n’influe que peu sur le tarif car c’est du temps de saisie peu coûteux. En revanche, les déclarations en tout genre revu par le comptable est un temps plus cher et cela en fait un coût presque incompressible.
En gros, il faudrait un comptable qui diminue sa propre rémunération horaire pour descendre plus bas. On voit bien que même avec des comptables online, les prix sont dans un mouchoir de poche. 550 à 600€ TTC, c’est pas non plus extravagant. En HT, on est à 460-500€ max. En dessous, je comprends qu’il ne soit pas motivé pour travailler.

Bonsoir le montage comme présenté est il redevable de la CFE ?