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[+2]    #1 28/05/2018 15h06

Membre (2017)
Réputation :   -1  

Afin de procéder aux amortissements des biens immobiliers, vous devez en premier lieu réaliser une estimation du bien à la date de mise en location meublé. Ce prix d’acquisition ou estimé est décomposé en plusieurs composantes. Chaque composante a une durée d’amortissement différente et donc un taux d’amortissement différent sauf pour les terrains qui ne peuvent être amortis. Les composantes de ventilation de la valeur du bien sont :

- Gros oeuvre
- toiture
- Aménagements (parfois décomposés entre aménagements intérieurs et aménagements extérieurs)
- Electricité
- Etanchéité
- Terrain
Les répartitions par poste varient selon le bien concerné. On parle de profil d’amortissement. Vous trouverez à la suite divers profil d’amortissement usuels.

Il faut noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable, et que les meubles sont généralement amortis sur 10 ans à un taux de 10 % par an.

A titre d’exemple, en moyenne un bien peu être amorti à hauteur de 90% de sa valeur sur une durée moyenne de 30 ans. Ainsi un bien acheté 300,000€ permettra de réduire les revenus locatifs à hauteur de 270,000€ sur 30 ans.

Contrairement à une idée communément répandue, les cessions de biens immobiliers sont soumises à l’imposition des plus-values des particuliers donc calculée entre la valeur de revente et la valeur d’acquisition. Les amortissements passés ne sont donc pas réintégrés dans l’assiette de calcul de la plus-value ce qui est fiscalement très avantageux.

Profil Amortissement Appartement avec ascenseur

La pratique de marché est de ventiler le prix d’acquisition ou d’estimation d’un appartement avec ascenseur en utilisant la table suivante :
Composants    Part des composants dans le prix    Durée de l’amortissement    Taux moyens constatés
Toiture    10,0%    25 ans    4,00%
Électricité    5,0%    25 ans    4,00%
Étanchéité    5,0%    15 ans    6,67%
Ascenseurs    2,0%    15 ans    6,67%
Aménagements intérieurs    10,0%    15 ans    6,67%
Aménagements extérieurs    8,0%    15 ans    6,67%
Gros Œuvre    50,0%    55 à 80 ans    1,82%
Terrain    10,0%    Non amortissable

Profil Amortissement Appartement sans ascenseur

La pratique de marché est de ventiler le prix d’acquisition ou d’estimation d’un appartement sans ascenseur en utilisant la table suivante :
Composants    Part des composants dans le prix    Durée de l’amortissement    Taux moyens constatés
Toiture    10,0%    25 ans    4,00%
Électricité    5,0%    25 ans    4,00%
Étanchéité    5,0%    15 ans    6,67%
Ascenseurs    0,0%    15 ans    6,67%
Aménagements intérieurs    12,0%    15 ans    6,67%
Aménagements extérieurs    8,0%    15 ans    6,67%
Gros Œuvre    50,0%    55 à 80 ans    1,82%
Terrain    10,0%    Non amortissable

Profil Amortissement Maison

La pratique de marché est de ventiler le prix d’acquisition ou d’estimation d’un appartement sans ascenseur en utilisant la table suivante :
Composants    Part des composants dans le prix    Durée de l’amortissement    Taux moyens constatés
Toiture    10,0%    25 ans    4,00%
Électricité    5,0%    25 ans    4,00%
Étanchéité    5,0%    15 ans    6,67%
Ascenseurs    2,0%    15 ans    6,67%
Aménagements intérieurs    10,0%    15 ans    6,67%
Aménagements extérieurs    8,0%    15 ans    6,67%
Gros Œuvre    45,0%    55 à 80 ans    1,82%
Terrain    15,0%    Non amortissable

Les durées sont celles communément utilisée mais modifiable à la marge exemple toiture à 25 ans peut être dans une fourchette 20 - 30 mais il sera difficillement justifiable de la mettre à 5 ans.

Mots-clés : amortissement, crédit, lmnp

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Favoris 1   [+1]    #2 28/05/2018 23h52

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A ma connaissance, pour répondre à vos questions :
1) 30 ans est une moyenne, mais chaque composant a une durée différente qui reflète sa durée de vie théorique moyenne. L’idée étant de refléter chaque année la perte de valeur du composant, jusqu’à zéro, où il est en principe temps de le remplacer (même s’il peut durer 10 ans de plus en pratique, quand il a arrive à zéro il a perdu toute valeur comptable). Personnellement je ne suis absolument pas convaincu par l’argument sur la durée du prêt. Si l’on pousse le raisonnement à l’absurde : si on prend un prêt sur 5 ans on peut amortir sur 5 ans ? Non, la durée d’amortissement doit correspondre au temps de service "normal" d’un équipement. Est-ce qu’un prêt plus court raccourcit la durée de vie d’un équipement ou d’un composant ? Evidemment non.
2) on DOIT utiliser la méthode par composant.
3) oui
4) oui
a) oui, mais pas 15 % forfaitairement ; il faut essayer d’estimer la vraie valeur du terrain, de préférence par comparaison avec le prix de vente de terrains similaires à proximité, cf. cette jurisprudence : Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle et cette analyse : Quelle valeur du terrain retenir en compta ?
b) oui. Quand un élément est remplacé, sa valeur comptable est annulée. Si on a compté la façade plein pot, et qu’on la refait un an plus tard, on est embêté. Il faut donc, effectivement, si possible, compter à une moindre valeur les éléments qui auront bientôt besoin d’être remplacés.
c) voir ce que j’ai écrit au 1). La durée d’amortissement étant censée correspondre à une durée de vie standard, la façon dont vous financez votre mobilier n’a aucun rapport avec sa durée d’amortissement. La durée d’amortissement du mobilier est généralement prise entre 5 et 10 ans, qu’on l’ait financé par un crédit conso ou avec son épargne ou avec un don de la grand-mère, peu importe.
d) il y a une marge de discussion sur la durée d’amortissement, ou sur la valeur du terrain par exemple. Le bailleur et son EC sont en quelque sorte co-responsables : le bailleur est responsable de sa déclaration fiscale mais l’EC engage aussi sa responsabilité s’il accepte une méthode d’amortissement qui n’est pas dans les bonnes pratiques admises. Donc, ça se discute dans une certaine mesure ; mais on ne peut pas faire faire à un EC quelque chose qu’il considérerait comme une aberration.

Dernière modification par Bernard2K (29/05/2018 07h24)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #3 30/05/2018 23h20

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pierrejacques11 a écrit :

La logique voudrait que, si l’on part du postulat que le coût de la construction est peu ou prou le même partout, la différence de prix au m2 du bâti immobilier constaté lors des ventes dans les différentes villes de France reflète la différence du prix du foncier.

Personnellement, je ne vois aucune logique là dedans …

Le coût du travail est-il le même partout en France ? Non. Le coût d’approvisionnement est-il le même partout en France ? Toujours non.

Poussons l’absurde … Prenons un petit immeuble de 4 étages, 8 appartements jumeaux (plan identique en miroir).

Vous conviendrez que  les appartements donnant au sud, lumineux, sont systématiquement plus cher que leurs jumeaux orientés plein nord, et que l’étage incluence le prix. Pourtant, pas de modification de terrain ou de coût de construction / reconstruction.

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[+1]    #4 31/05/2018 11h15

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pierrejacques11 a écrit :

Oui, les variantes de la construction modifient la décomposition de l’amortissement.

Ceci étant, dans votre exemple, à combien estimeriez vous le foncier de la maison, si vous deviez l’amortir ?

je n’ai pas besoin de me poser cette question. Pensez vous que ce soit rentable de faire du meublé avec cette maison?


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[+1]    #5 01/06/2018 07h50

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Pierrot31 a écrit :

Je ne connais personne qui se soit fait redresser….

Cependant, de mémoire, tous les 6 ans, il y a un contrôle de sincérité via les cga…
et transmission au fisc le cas échéant…

J’ai simulé l’écart d’amortissement entre un amortissement sur 30 ans (sans composants) et un amortissement sur 50 ans (avec composant tel que proposé par Pierremp). résultat :

- L’amortissement par composant est supérieur jusqu’à 8% les 17 premières années (donc en faveur du contribuable)
- L"amortissement sur 30 ans est supérieur de la 18 ième année à la 50ième année avec un maximum de 29% la 29ième année

Donc l’amortissement sur 30 ans est tout à fait utilisable comme simplification dans des simulateurs de rentabilité (Excel et autre). Pour la méthode par composants, c’est du ressort du comptable et c’est son métier.

Pour la part non amortissable (terrain), Il faut étudier les cas concrètement. On voit bien dans les posts précédents qu’on peut trouver le résultat qui arrange l’auteur. Et l’estimation d’un terrain (sur Paris notamment) réside d’avantage dans la méthode d’estimation que dans les supputations. Si la méthode tient (comptablement) la route, il n’y a pas de raison de se faire redresser. Pour revenir à mon exemple, j’ai donné une estimation du terrain juste pour avoir une valeur qui permette de comparer l’incidence fonction de la construction qui se trouve sur le dit terrain. Ce n’est pas du tout la valeur à réutiliser pour faire une autre démonstration.

Dernière modification par lachignolecorse (01/06/2018 07h53)


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[+1]    #6 18/10/2019 09h22

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INTJ

Même parmi les EC qui pratiquent bien l’amortissements par composant, les durées d’amortissement retenues pour chaque composant sont dans la pratique variables d’un EC à l’autre.

Parmi certains investisseurs avec qui je suis en contact qui font du LMNP à rendement élevé, j’en vois certains comparer (et même avoir réalisé un véritable benchmark) pour choisir leur EC sur le critère "celui qui pratique les amortissements les plus courts" afin de ne pas se retrouver en bénéfice comptable  trop rapidement à leur goût..

Dernière modification par julien (18/10/2019 09h23)

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