Investir dans l'immobilier en Europe de l'Est ?

Je suis content de voir que quelqu’un lance le sujet, car c’est un sujet qui me tiens a cœur, et que je n’ai vu que trop peu souvent abordé !

Effectivement, on a plus souvent vu jusqu’à maintenant des expatriés partager leur projet en Asie, mais peu de personnes parler de pays d’Europe de l’Est pourtant plus proche !

Le sujet est très vaste de par la diversité des pays qui amène une diversité niveau situation ainsi que diversité niveau des mentalités.

J’ai effectué l’été dernier un road trip ou j’ai traversé une bonne partie de l’Europe de l’est (la partie sud principalement), et c’est frappant comme d’une zone a l’autre les mentalités changent ! Je pense que c’est une zone très intéressante, mais c’est surtout une zone ou les disparités sont très très grandes.

Je vais essayer d’aborder les différents points sur lesquels vous vous posez des questions et vais vous donner mon avis, (attention il faut prendre en compte que je préfère le risque et le rendement, donc mon point de vue est orienté.)
Je connais particulièrement bien la Roumanie car ma conjointe est Roumaine, j’y ai effectué de nombreux voyages. Et ai souhaité par plusieurs fois y investir.

Pour les capitales et les quartiers les plus prisés : Je trouve la plupart des capitales très chère en comparaison du niveau de vie dans chacune de celle-ci. La faute a deux principes : Le Airbnb, le tourisme avec les vol low cost pour le week-end ou des courtes durées s’est beaucoup développé. De part ce fait, de nombreux appartement on été converti dans ce sens et on fait beaucoup augmenté les prix. Ensuite les nombreuses personnes qui sont allé travailler dans d’autres pays et qui ont le pouvoir d’achat de la France/Suisse/Angleterre et qui cherchent exactement ce que vous chercher. Et j’ai toujours tendance a penser qu’il auront plus les billes pour trouver les bons quartiers.

Par exemple Bucarest est parfaitement en sur régime actuelle a mes yeux. La ville devient très très cher, et principalement les employés des grand groupes informatiques ont les moyens d’acheter la bas. Le rendement se rapproche des grandes villes françaises…

Le contraste dans le reste du pays est saisissant… ! Les prix n’ont rien a voir, et le rendement avec. Les principaux problèmes que l’on rencontre alors, c’est comment se rendre sur place. Il faut choisit des appartements pas loin d’un aéroport, ce qui va surement être dans l’avenir un axe de développement.
En roumaine, il est facile d’obtenir du 10% net, avec quelqu’un qui gère votre bien a 100%. Jusqu’à vous débarrasser des locataires qui ne payent pas. 

Les mentalités sont très très différentes. Ne pas trouver de travail dans la plupart des pays de l’est n’est pas quelque chose de normal. Vous trouvez du travail dans du délai très court lorsque vous êtes motivés (rien de comparable a la France). Quand ma conjointe a cherché du travail pour la première fois, au bout d’une semaine sa famille était très inquiète et ne comprenais pas qu’elle n’ai pas encore commencé à travailler…
Les garanties demandés sont souvent bien moindre, mais les difficultés pour faire partir les locataires aussi. Il vous est très rapidement possible de faire partir un locataire. La police s’en charge elle même si la personne n’a pas payé sous moins d’un mois… ! Après j’imagine que c’est des choses qui changent en fonction des pays, et qui va plus être amené a changer dans notre sens…

Je vous déconseille de travailler avec une agence, mais plutôt avec des auto entrepreneur, ce sont des pays ou les gens sont beaucoup plus débrouillard, et il y a pleins de gens très bon qui n’ont pas fait des études et toujours à la recherche d’une bonne opportunité.

L’accès a la propriété est extrêmement simple et si vous avez l’argent, vous pouvez devenir propriétaire dans la journée… quand on a connu la France, ça change tout ! Après une fois encore, je vous parle pour la Roumanie. Dont la législation à changé récemment d’ailleurs, les achats en cash sont limités pour être plus contrôlés (par l’europe).

Pour le problème de la monnaie… toutes les monnaies en europe sont liés, en dehors du rouble…
Vous pouvez même souvent payer la bas en Euro.
Moi je vois souvent ca comme un problème : Etre dépendant d’une seule monnaie, je souhaite diversifier justement pour ne plus être lié a une seul économie… Sachez que la crise de 2007 a beaucoup plus touché l’europe de l’Est, c’était la bonne période pour acheter !

Bonjour
je vous renvoie a ce post qui explique les spécificités de chaque pays.
Cdt
Acheter un bien immobilier en Europe : site des notaires d’Europe

Bonjour à tous,
Comme vous pouvez lire dans ma présentation, je suis expatrié en Pologne et j’ai commencé l’investissement locatif ici il y a peu en achetant 3 appartements….

Tout ce qui est notaire, c’est relativement lourd; et honnêtement, sans ma femme d’origine Polonaise, je ne suis pas sûr que j’aurai réussi (traducteur obligatoire entre autre pour les étrangers)…

Ensuite il y a encore clairement des "bons coups" à faire car les prix restent bas en comparaison avec la France et la fiscalité est géniale : 8.5% du loyer à reverser en tant qu’impôt + l’équivalent de la taxe foncière et c’est tout, et ce, indépendamment des revenus, donc pas de risque de changement de tranche ou de quoi que ce soit….

Comme en France, les meilleures affaires restent celles avec travaux à rénover, et ça, sans être sur place, ça me parait difficile à mettre en place.

Pour les banques, elles exigent 10% d’apport et frais de notaire.

Et pour ce qui est négociations, c’est très facile, car très peu de gens peuvent acheter ici, donc il y a une grosse marge de négo. J’ai fait par exemple baisser le prix de ma maison de 190 000 EUR à 150 000 EUR.

Manu99

Bonjour @Arkamoon,
Je pense qu’il y a aussi le barrière de la langue, de la distance, des lois, … bref tout ce qui peut rendre l’experience difficilement maitrisable.
Personnellement, de nature curieuse, je dis pourquoi pas ?

Bonjour,

En pleine recherche sur l’investissement immobilier à Budapest je me permets de relancer ce topic.
Une baisse des prix à prévoir sous peu (article à ce sujet)? La bulle va-t-elle exploser ?
Si il y a des retours d’investisseurs en Hongrie sur ce forum, je suis grandement preneur !