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[+5]    #1 03/05/2018 22h47 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Bonsoir,

J’interviens rarement sur les questions immobilières, mais les vicissitudes que j’ai connues depuis 2 ans et qui viennent tout juste de s’achever méritent certainement un éclairage ici.

Je loue depuis plus de 20 ans une maison de ville située dans une banlieue aisée du 94 et proche de Paris ; acquise selon le dispositif Périssol, cette maison de 100m2 habitables comprend un sous-sol, 1 cuisine, 1 séjour double, 3 chambres, 2 salles d’eau, 2 WC, 1 terrasse, 1 petit jardin ; elle est située à proximité immédiate du métro, des commerces, des écoles et des lieux de culte (église et synagogue), ce qui en fait un bien très recherché, cela d’autant plus que les grands logements sont rares sur le marché.

Suite au départ en province des anciens locataires, un couple d’inspecteurs des impôts payant rubis sur l’ongle, j’ai confié à une agence immobilière la recherche d’un nouveau locataire. Après avoir refusé le dossier présenté par un footballeur professionnel de D2, il m’a été présenté un jeune chef d’entreprise dirigeant la société fondée par son père une trentaine d’années auparavant dans le secteur du bâtiment. Cette personne faisait état de revenus importants, mais m’inspirait la plus grande méfiance, tant elle avait du bagout et répondait à tout ; j’ai donc dans un premier temps refusé le dossier. Revenant à la charge, ce Monsieur m’a proposé de payer un an de loyer d’avance et de faire cautionner le bail par sa SCI familiale, propriétaire de plusieurs bâtiments industriels. J’ai finalement craqué et nous avons signé le bail devant notaire pour une entrée dans les lieux début 2000.

Un an après la signature, mon locataire m’a versé un dépôt de garantie de 2 mois et est passé au paiement mensuel du loyer. Les premières années de location n’ont donné lieu à aucun incident de paiement. Environ 5 ans après, mon locataire m’a fait savoir qu’il divorçait, mais qu’il maintenait le bail à son nom et continuait à assurer le paiement du loyer.

2 ou 3 ans plus tard, j’apprends sur internet que mon locataire s’est remarié avec une chanteuse israélienne ayant une certaine renommée. Dès lors, ses affaires semblent prospérer et mon locataire devient un personnage de plus en plus en vue : visites de ministres dans ses locaux, invitation à l’Elysée pour un dîner de gala en l’honneur d’un chef d’Etat étranger, opérations de croissance externe, financements obligataires accordés par la Caisse des Dépôts. A plusieurs reprises, il me propose d’acheter ma maison, ce que je refuse fermement, n’étant pas vendeur.

En 2013, soit après 13 ans de bail, c’est la douche froide : toutes les entreprises de mon locataire déposent leur bilan et sont placées en liquidation judiciaire ! Quelque peu inquiet, je le contacte rapidement ; il m’indique avoir été victime de malversations commises par ses associés et avoir déposé plainte pour escroquerie ; il m’assure disposer des ressources permettant de garantir le paiement du loyer. De toute façon, je suis coincé, la faillite des entreprises dirigées par le locataire n’étant pas un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.

Le loyer continue d’être payé jusqu’en 2015, date à partir de laquelle les retards de paiement sont de plus en plus fréquents, mon locataire inventant à chaque fois une nouvelle histoire pour justifier ce retard (hospitalisation, perte de mon  RIB, vacances…). Quelques recherches sur internet m’indiquent que mon locataire ne vit plus en France mais en Israël, ce qui ne laisse de m’inquiéter.
En 2016, les retards deviennent la règle et le loyer n’est plus payé que suite à mon acharnement et à des échanges qui commencent à devenir de plus en plus vifs ; le loyer ne m’est plus réglé par virement mais par des chèques tirés sur le compte de tiers, ce qui accrédite l’hypothèse d’une interdiction bancaire de mon locataire. En septembre 2016, je lui adresse un courrier recommandé l’informant que j’envisage de résilier de bail venant à échéance en juin 2017.

A partir de novembre 2016, le loyer n’est plus payé ; je fais donc délivrer par huissier un commandement de payer dès le 25 de ce même mois ; le loyer de novembre finira par être payé en février 2017, c’est à dire après le délai de 2 mois permettant de mettre en oeuvre la clause résolutoire.

En mars 2017, je demande à mon avocat d’assigner en référé ce locataire indélicat et la caution personne morale ; l’audience est fixée au mois de mai. L’affaire semble bien engagée car la partie adverse n’est pas représentée à cette audience, mais un grain de sable va gripper la machine judiciaire : la saisine du préfet ne figure pas dans le dossier ; la juge affirme que mon avocat ne l’a pas transmise ; l’avocat dit que la juge l’a égarée…. Je ne sais qui dit vrai mais je sais qui est le "couillon" !

L’affaire est donc renvoyée au mois d’octobre 2017 et cette fois la partie adverse est représentée par un avocat qui fait état de difficultés financières passagères de son client et sollicite un délai avant expulsion. L’ordonnance est rendue fin décembre 2017 : la juge ordonne l’expulsion et condamne locataire et caution à me régler solidairement la dette locative.

Dans le même temps, je réalise que la prospérité de mon locataire était totalement factice et ne reposait que sur un océan de dettes bancaires qui n’ont jamais été remboursées, le passif de ses  sociétés avoisinant le montant incroyable de 17M€ ! Plusieurs condamnations ont été prononcées à son encontre par les tribunaux : faillite personnelle, interdiction de gérer. Une enquête de police est en cours pour caractériser d’éventuelles infractions pénales. Une action en comblement de passif est en cours à l’initiative du liquidateur, toutes choses qui ont motivé le départ précipité en Israël de mon locataire.

L’ordonnance rendue, reste encore à la faire appliquer, ce dont l’huissier va se charger avec effi cacité :

- les occupants de ma maison, en l’espèce l’ex-épouse de mon locataire et ses enfants, finissent par quitter les lieux début avril, au début de la période où les expulsions sont possibles ;
- la SCI caution est saisie à hauteur des 18 mois de loyer qui me sont dus.

Je viens tout juste de récupérer cette maison au demeurant en triste état, mais l’essentiel est d’être parvenu à me débarrasser de ce locataire de mauvaise foi ; à ce jour, je suis sans doute le seul créancier de cet individu à avoir récupéré quelque chose.

Voici les quelques enseignements que j’en tire et qui peuvent intéresser les collègues faisant du locatif :

- préférer un locataire a petits revenus stables et récurrents à un chef d’entreprise dont la situation peut être florissante en apparence, mais dissimuler une totale déconfiture.

- préférer la caution solidaire à la caution simple, de façon à pouvoir "taper" la caution dès le 1er incident de paiement.

- entamer la procédure sans attendre dès le 1er impayé et compter au moins 18 mois en RP pour la mener à terme.

- se méfier des conseils prodigués par l’avocat, le mien n’ayant cessé de me raconter des âneries : au motif qu’un bon compromis vaut mieux qu’un mauvais procès, il me conseillait de négocier un départ des occupants contre un abandon de créances, cela même après que l’ordonnance de référé ait été rendue. En l’espèce, je n’ai rien lâché et presque tout récupéré.

- faire confiance à l’huissier : il connaît la procédure sur le bout des doigts et les frais de tous ses actes sont récupérables sur le débiteur, ce qui est loin d’être le cas pour les honoraires d’avocat.

- se méfier comme la peste de candidats locataires dont la situation peut donner à penser qu’ils sont susceptibles de s’installer du jour au lendemain à l’étranger ; une fois qu’ils ont organisé leur insolvabilité sur le sol français, le bailleur ne dispose plus du moindre recours.

Mots-clés : avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie

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#2 03/05/2018 23h10 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Bonjour.

Intéressant..

Je vois quand même une chose positive : le locataire est resté en place plus de 15 ans.
C est normal de récupérer la maison avec une bonne peinture à refaire et quelques travaux.

Une autre chose positive, votre comportement à ne rien lâcher, c’est une force à avoir quand on est propriétaire bailleur et à coter de cela être irréprochable…

Du coup , quelques travaux et nouveau locataire ?


Maintenant je profite !!!

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#3 03/05/2018 23h18 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Je mets les loyers à environ 5% en dessous du prix de marché pour fidéliser les locataires.

La peinture oui en effet, en revanche, les portes défoncées et les graffitis sur le mur du sous-sol ne rentrent pas dans l’usure normale, ainsi que les câbles apparents posés partout par le locataire pour amener le téléphone et la TV dans toutes les pièces….y compris les WC !

Il va sans dire que les réparations à effectuer consommeront le dépôt de garantie au demeurant quelque peu démonétisé puisque datant de 18 ans.

Oui, des travaux de rafraichissement seront effectués et le nouveau loyer fixé librement à la rentrée, le bail précédent ayant été résilié par la juge à effet du 1er février 2017.

Reste que j’ai pu supporter ces vicissitudes car j’ai les reins solides et que mon prêt locatif est remboursé depuis 2011. Un bailleur dont la trésorerie est tendue se serait trouvé en situation très délicate, avec le risque que ses prêteurs ne saisissent son bien pour le vendre aux enchères ; je ne suis pas sûr que toutes les banques auraient attendu le dénouement de la procédure.

En revanche, mon locataire a bénéficié de 7,5 M€ de prêts bancaires qui eux ne seront jamais remboursés, faute d’actif réalisable !

Dernière modification par stokes (03/05/2018 23h23)

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#4 03/05/2018 23h41 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Stokes,

Quelle aventure qui heureusement fini bien. Je n’ai qu’une crainte, c’est le même genre de situation avec mes 2 appartements. J’ai décidé il y a quelque mois déjà de revendre au prochain changement de locataires, les lois les protégeant me paraissant de plus en plus démeusurées et délirantes, mais aussi le permis de louer qui est assez effrayant. Cela me permettra également d’être cohérent avec moi même en n’ayant plus d’autre interets en France que mes futurs droits à la retraite (SS, AGIRC, ARCCO, Article 83).

Au final vous êtes une communiste qui frole ou dépasse le seul du feu ISF, c’est assez cocasse et c’est aussi tant mieux pour vous. Dès que mes appartements sont vendus, je milite pour que les affreux propriétaire dans notre genre doivent loger à vil prix les plus malheureux, je m’inscris au DAL en votre honneur.

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#5 03/05/2018 23h41 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Si pendant 15 ans vous n’avez fait aucun travaux , je pense que vous vous en sortez plutôt bien car cela reste des bricoles simple a réaliser.

Vous aller pouvoir , suite aux travaux , avoir un déficit foncier et pouvoir augmenter le loyer = appartement rénové/propre.

Pourquoi ne pas revendre et racheter avec un prêt pour utiliser de nouveau un effet de levier ?


Maintenant je profite !!!

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#6 03/05/2018 23h44 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Beaucoup de courage ! On croirait lire un roman quand on lit l’histoire qui vous est arrivée…

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#7 04/05/2018 07h13 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Il m’est arrivé une histoire similaire. Une locataire bien sous tous rapports (secteur bancaire) m’a informé le jour de la signature du bail , qu’elle changeait de travail pour ouvrir un bar "chic".

Un an après, le loyer de mon appartement n’était plus payé. Le notaire qui avait rédigé le bail a envoyé un recommandé (non retiré), fait passer un huissier pour un commandement à payer (non retiré).

Après 3 mois, le notaire voulait continuer la procédure mais… J’ai mené mon enquête (merci Facebook et consorts). Le logement n’était plus occupé et la locataire était partie vivre en Belgique. L’appartement était toujours meublé et dans un état pitoyable. J’ai informé le notaire qui m’a proposé de prendre un avocat pour lancer une procédure internationale. J’ai temporisé et pris contact avec la locataire par mail tout d’abord, puis par téléphone. Ça s’est bien passé. On a convenu d’un accord  : abandon des poursuites contre résiliation du bail à effet immédiat.

Cela m’a coûté environ 3 mois de loyer + 250€ de frais de procédure. Je pense que la locataire n’était pas de mauvaise foi et qu’elle partait à la dérive.

Cela a été franchement très stressant, et une très bonne expérience sur une procédure de recouvrement de créances. Comme dans tout problème de cet ordre, il faut garder une certaine lucidité et beaucoup de pragmatisme. S’en remettre uniquement aux personnes compétentes (notaire, avocat, huissier), c’est payer un gros rouleau compresseur qui finira tôt ou tard à récupérer votre bien, mais vous avez aussi votre mot à dire.


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#8 04/05/2018 07h19 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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cricri77700 a écrit :

Si pendant 15 ans vous n’avez fait aucun travaux , je pense que vous vous en sortez plutôt bien car cela reste des bricoles simple a réaliser.

Vous aller pouvoir , suite aux travaux , avoir un déficit foncier et pouvoir augmenter le loyer = appartement rénové/propre.

Pourquoi ne pas revendre et racheter avec un prêt pour utiliser de nouveau un effet de levier ?

Bonjour,

Je vais faire établir les devis de rénovation : il y a des travaux de peinture pour l’essentiel, mais aussi un peu d’élec, de menuiserie et de serrurerie ; a priori, la plomberie est en bon état. Pour le déficit foncier, on verra, car j’ai un autre bien en location, avec heureusement d’excellents locataires.

La maison ne sera pas relouée avant la rentrée, ce qui me permettra de passer en loyer libre, le bail précédent ayant été résilié plus de 18 mois auparavant.

S’agissant de l’effet de levier, j’en ai passé l’âge et je ne souhaite pas vendre cette maison. Si j’avais été endetté, cette affaire aurait pu fort mal se terminer pour moi.

TyrionLannister a écrit :

Stokes,

Quelle aventure qui heureusement fini bien. Je n’ai qu’une crainte, c’est le même genre de situation avec mes 2 appartements. J’ai décidé il y a quelque mois déjà de revendre au prochain changement de locataires, les lois les protégeant me paraissant de plus en plus démeusurées et délirantes, mais aussi le permis de louer qui est assez effrayant. Cela me permettra également d’être cohérent avec moi même en n’ayant plus d’autre interets en France que mes futurs droits à la retraite (SS, AGIRC, ARCCO, Article 83).

Au final vous êtes une communiste qui frole ou dépasse le seul du feu ISF, c’est assez cocasse et c’est aussi tant mieux pour vous. Dès que mes appartements sont vendus, je milite pour que les affreux propriétaire dans notre genre doivent loger à vil prix les plus malheureux, je m’inscris au DAL en votre honneur.

Il y a en effet une dimension sociale dans cette affaire : l’ex-épouse de mon locataire et ses enfants étaient totalement étrangers aux turpitudes de mon locataire et de disposent que de faibles ressources. J’ai tenu compte de cet aspect, mais il a tout de même fallu que je fasse pression sur cette personne qui se pensait simplement chez elle après 15 ans de présence ; sur mon insistance pas toujours très délicate, elle a fini par déposer une demande de logement social dans la commune, qui a été acceptée après qu’une personne de sa famille se soit portée caution pour elle. Cette personne est d’autant plus à plaindre que son ex-mari ne lui verse plus un sou de pension depuis sa fuite en Israël.

Si les occupants n’étaient pas partis de leur plein gré, l’affaire ne serait toujours pas dénouée, mon avocat me soutenant que le préfet du Val-de-Marne n’accorde presque jamais le concours de la force publique pour les expulsions locatives, affirmation qui ne me convainc guère. En revanche, il n’est pas certain que ce concours aurait été accordé avant la trêve hivernale 2018/19.

In fine, on ne récupère jamais tout ce qui est dû ; la juge m’a accordé royalement 600€ pour les honoraires d’avocat qui m’ont coûté près de 2000€, ce qui est cher payé pour le travail fourni et les mauvais conseils ! Il y a aussi le temps passé ; je sais bien que le mien ne vaut rien et c’est heureux ainsi car j’ai dû y consacrer des journées entières à certaines périodes.

Je ne vais pas donner trop de détails, mais le montant de la dette locative et des frais de procédure correspond à plusieurs dizaines de milliers d’euros. J’ai eu beaucoup de chance que la caution soit restée solvable ; heureusement, cette SCI n’est pas concernée par la liquidation judiciaire  des sociétés de mon locataire ; celui-ci en était le gérant mais a été éjecté par sa famille quand elle a pris conscience de l’ampleur du désastre.

contraryo a écrit :

Beaucoup de courage ! On croirait lire un roman quand on lit l’histoire qui vous est arrivée…

On peut l’écrire comme cela, mais c’est un triste roman dans lequel le personnage principal ne cesse de commettre des indélicatesses, y compris à l’encontre de sa propres famille. J’ai évité de donner trop d’informations, faute de quoi il serait facile de l’identifier.

Le "trou" est a minima de 17 millions d’euros et la plupart des créanciers ne récupèreront rien du tout. Comme souvent c’est l’Etat qui perd gros : prêt de la Caisse des Dépôts, fisc, URSSAF…..Il y a aussi les associés lésés, les fournisseurs mis sur la paille. Les salariés ont perdu leur emploi mais touché leurs salaires grâce au fonds de garantie ad-hoc.

Ayant des relais sur place, j’ai appris que mon locataire avait à nouveau commis des indélicatesses à peine installé en Israël : prétextant la vente prochaine de toutes ses activités en France, il a obtenu de la part de membres aisés de la communauté francophone, des avances de trésorerie en "dépannage". J’ai la preuve d’une avance de 45k€ ; j’ai eu oui-dire d’une autre prêt sous sein privé de 200k€……Etre indélicat en Israël n’est pas une bonne idée, car la prison pour dettes y est appliquée avec rigueur. Après s’être vu confisquer son passeport, mon locataire a été mis en demeure par le juge de rembourser une première tranche sauf à être incarcéré sur le champ ; cette fois, il a payé, ce qui lui permet de rester encore en liberté quelques semaines ou mois. Le "tarif" pratiqué par la justice israélienne est de un jour de prison par tranche de 1000 shekels (environ 250€) et ce moyen de pression est en apparence efficace.

On ne sait pas encore sur quoi débouchera l’enquête pénale en France, mais j’imagine que les délits d’abus de bien social, abus de confiance et escroquerie pourraient être retenus à son encontre. Quoi qu’il en soit, il ne risque guère la prison s’il rentre en France, dans le pire des cas une incarcération à domicile avec bracelet électronique, ce qui est sans doute plus confortable que les geôles israéliennes.

Dernière modification par stokes (04/05/2018 07h44)

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#9 04/05/2018 07h23 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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stokes a écrit :

S’agissant de l’effet de levier, j’en ai passé l’âge et je ne souhaite pas vendre cette maison. Si j’avais été endetté, cette affaire aurait pu fort mal se terminer pour moi.

Bien d’accord avec vous, mais c’est souvent la généralité chez les investisseurs en immobilier.

Avez vous une chance de récupérer tout ou partie de la dette auprès de la sci?

Dernière modification par lachignolecorse (04/05/2018 07h40)


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#10 04/05/2018 07h47 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Oui, la dette locative a fait l’objet d’une saisie non contestée par la caution ; son montant est maintenant dans les caisses de l’huissier et je devrais le récupérer d’ici 2 ou 3 mois, sauf à imaginer que l’huissier lui aussi fasse faillite !

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#11 04/05/2018 08h34 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Bonjour, au lieu de prendre une caution solidaire ne vaut il pas mieux prendre une GLI  pour le prochain locataire ?

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[+3]    #12 04/05/2018 08h51 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Il y a une différence de taille : la GLI est payée par le bailleur alors que la caution est gratuite, pour un résultat in fine identique si la dite caution reste solvable.

Afin que cette discussion soit utile pour tous, même si le roman de mon locataire en intéresse certains, voici quelques éléments à avoir à l’esprit pour mener la procédure d’expulsion :

1 Envoyer un courrier AR au locataire dès lors que les retards de paiement deviennent la règle.

2 Notifier par huissier un commandement de payer dès le 1er mois non réglé

3 deux mois après le commandement de payer resté infructueux, constituer avocat pour assigner le locataire en référé devant le tribunal d’instance, compter 2 mois a minima pour obtenir une audience en RP.

4 Lors de l’audience, la dette ne faisant pas l’objet de contestation, l’essentiel est que locataire ne puisse obtenir de délai supplémentaire. A priori, le juge est moins enclin à accorder des délais si le bailleur est un petit proprio de surcroît retraité….j’ai d’ailleurs pleuré misère devant la juge.

5 Compter encore 2 mois après l’audience pour obtenir l’ordonnance de référé portant l’éventuelle décision d’expulsion.

6 C’est ensuite l’huissier qui prend le relais : signification du jugement à la partie adverse, délivrance du commandement de quitter les lieux recherche et saisie des comptes bancaires ou autres actifs saisissables, demande de concours de la force publique pour expulser. Mon avocat a quand même mis un mois pour transmettre à l’huissier la grosse de l’ordonnance……ce qui a llongé d’autant la procédure.

7 une fois délivré le commandement de quitter les lieux, un délai de 2 mois doit être accordé au locataire avant de demander le concours de la force publique.

8 Une fois ce concours demandé, le préfet convoque le locataire impécunieux pour s’enquérir de sa situation, ce qui nécessite encore un délai de 2 mois avant que le concours de la force publique soit éventuellement accordé ; en pratique ce délai peut être bien plus long…..il faut bien sûr prendre en compte la trêve hivernale qui interdit toute expulsion entre novembre et mars. Le préfet peut lui aussi accorder des délais.

In fine, les bimestres s’enchaînent et conduisent à des procédures assez longues. Pour une expulsion contrainte en RP, un délai de 18 mois me semble être un minimum et encore à condition que tout se passe bien. Lorsque le juge ou le préfet accorde des délais au locataire, il faut à mon sens compter au moins 2 ans et parfois bien davantage.

Dernière modification par stokes (04/05/2018 09h12)

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#13 04/05/2018 09h02 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Très bon résumé.

A noter que cette procédure est applicable pour un bail rédigé par un notaire. Pour un bail sous sein privé, il y a une étape supplémentaire qui conciste à faire reconnaître le bail, il me semble. Je laisse les juristes corriger mes propos si je fais erreur.

Dernière modification par lachignolecorse (04/05/2018 09h03)


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#14 04/05/2018 09h10 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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C’est bien pour cela que je recommande le bail notarié même s’il a un coût : il a le grand mérite d’éviter toute contestation sur la validité de la caution.

De surcroît, c’est un titre exécutoire qui permet à l’huissier de saisir directement le locataire mauvais payeur sans attendre de passer en audience….a condition qu’il soit solvable !

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#15 04/05/2018 09h45 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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La location devient infernale, pour moi il y a trop de risques.

Si les banques et assureurs ne sont plus sur ce marché c’est qu’ils veulent plus prendre ce risque.
Et pourtant ils ont des possibilités de mutualisation des armées d’avocats etc…

Je pense que l’immobilier locatif classique est condamné. Il existe d’autres voies :
-location saison/vacances/airBnB etc…
-gîtes
-achat/rénovation/revente

Par contre parfois il est pénible de se séparer d’un bien de famille avec une histoire, ce qui est mon cas actuellement (c’était la maison de mes parents) mais j’en suis arrivé à la conclusion qu’il vaut mieux vendre plutôt que de louer à quelqu’un qui ne respecte pas votre patrimoine.

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#16 04/05/2018 09h55 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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La protection du locataire par la loi est une nécessité : en moyenne, le locataire est moins bien armé financièrement et souvent intellectuellement que le bailleur ; les dispositions législatives tendent à corriger ce déséquilibre structurel.

Les difficultés viennent de ce qu’un petit nombre de locataires font preuve d’une totale mauvaise foi et mettent à profit les dispositions législatives pour se maintenir dans les lieux loués le plus longtemps possible sans rien payer ; ces personnes font rarement partie de ce que l’on appelle les "cas sociaux" ; en l’espèce j’ai eu affaire à un "patron voyou".

J’ai un camarade assez aisé qui possède dans le même quartier un immeuble de 6 logements : il loue volontairement à des retraités modestes à un prix inférieur de 30% à ceux du marché, du logement social hors HLM en quelque sorte ; à ce jour, il n’a connu aucun incident de paiement.

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#17 04/05/2018 10h03 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Bonjour,

Cette expérience met aussi en avant votre grande capacité à gérer vos émotions sur le long terme au travers de ce genre de conflit ; j’en serais bien incapable, chapeau !

Cela met aussi en évidence que le locatif n’est pas un métier de rentier ; ce qui est trop oublié sur le forum, en témoigne aussi sans doute (?) l’absence de retours de la plupart des gens qui demandent des infos avant achat.

Sinon je m’associe totalement à votre dernier message, j’avais une locataire qui à toujours payé, mais qui ne mangeait pas à sa faim pour se faire. Figurez vous que cela me hante bien plus que ceux qui sont partis en emportant la chaudière, l’antenne TV, les gouttières (le zinc se revend ?), les portes intérieures etc etc Sans oublier un camion de terre répandue dans le jardin.

Dernière modification par Iqce (04/05/2018 10h40)

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#18 04/05/2018 10h10 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Iqce a écrit :

(le zinc se revends ?)

Bien sûr, environ 1€ du kilo. ;-)
Le Zinc : prix, recyclaage, caractéristiques et où le trouver | Cours du zinc journalier

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#19 04/05/2018 10h13 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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stokes a écrit :

J’ai un camarade assez aisé qui possède dans le même quartier un immeuble de 6 logements : il loue volontairement à des retraités modestes à un prix inférieur de 30% à ceux du marché, du logement social hors HLM en quelque sorte ; à ce jour, il n’a connu aucun incident de paiement.

Oui parcequ’une partie des loyers est payée indirectement par l’état, donc les gens qui payent de l’impôt.

En plus ce que vous omettez c’est qu’en contrepartie de ces 30% en moins la fiscalité est plus attractive.

Donc en résumé votre "camarade" s’engraisse (et bâtit sa rente) sur le dos de gens qui génèrent de l’activité, cela devrait vous interpeller en grand pourfendeur du capital.

Dans mon cas je louerais volontiers à des retraités modestes si tout est pris en charge par l’état (et si j’étais dans la situation de votre camarade, "robin de bois", j’ai presque envie de laisser couler une larme)

Je trouve cela finalement assez cocasse et rejoins le propos de Tyron plus haut.

Utiliser votre experience personelle avec un "patron" voyou pour en faire un cas général et politique ca n’a aucun sens, il y a de la fraude à tous les niveaux.

Dernière modification par roudoudou (04/05/2018 10h27)

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[+1]    #20 04/05/2018 10h27 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Je suis d’accord avec l’analyse de Stroke sur le faible nombre de voyous (rarement patrons) qui utilisent l’inertie du système pour ne pas payer leurs charges (En général, cela ne concerne pas que le loyer). J’ai régulièrement des locataires en difficulté de règlement pour de bonnes raisons (apl non versé,  difficulté financière passagère…). Je suis systématiquement prévenu grâce à la relation entretenue locataire/propriétaire. Il m’’arrive  d’aider par divers moyens les locataires en les aidant dans certaines formalités ou en leur concédant un délai de paiement SI j’ai la preuve de leur bonne foi. En 20 ans d’immobilier, 1 seul locataire m’a laissé une ardoise (exemple que j’ai donné ci dessus). Donc il ne faut pas se décourager pour ce genre d’incident.

@miguelmantes. Les banques et assurances sont toujours dans l’immobilier mais à un niveau qui n’est pas le notre. Les bailleurs privés auront toujours une place à tenir et ce n’est pas les nouvelles réglementations qui doivent nous effrayer, on s’adaptera.

stokes a écrit :

La protection du locataire par la loi est une nécessité : en moyenne, le locataire est moins bien armé financièrement et souvent intellectuellement que le bailleur ; les dispositions législatives tendent à corriger ce déséquilibre structurel.

Je ne suis pas d’accord avec le sens de votre phrase. Il serait préférable de faire appliquer les lois existantes plutôt que d’en rajouter sans cesse d’autres. De plus, si les délais  judiciaires étaientt plus courts, il y aurait bien moins de marchands de sommeil ou de locataires voyous.

Dernière modification par lachignolecorse (04/05/2018 10h38)


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#21 04/05/2018 10h37 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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roudoudou a écrit :

Donc en résumé votre "camarade" s’engraisse (et bâtit sa rente) sur le dos de gens qui génèrent de l’activité, cela devrait vous interpeller en grand pourfendeur du capital.

Dans mon cas je louerais volontiers à des retraités modestes si tout est pris en charge par l’état (et si j’étais dans la situation de votre camarade, "robin de bois", j’ai presque envie de laisser couler une larme)

Je trouve cela finalement assez cocasse et rejoins le propos de Tyron plus haut.

Utiliser votre experience personelle avec un "patron" voyou pour en faire un cas général et politique ca n’a aucun sens, il y a de la fraude à tous les niveaux.

Bien sûr que non ! Mon camarade sait faire preuve d’un altruisme dont je suis hélas incapable puisque ma décote de marché se limite à 5%.

Dans le quartier où est situé son immeuble, il pourrait gagner beaucoup plus en  louant aux prix du marché, mais il ne le fait pas. Ses locataires à revenu modeste touchent en effet les APL, ce qui est heureux pour eux comme pour le propriétaire.

Puisque Roudoudou tient à tout prix à m’entraîner sur un terrain plus politique, il est avéré que la période flamboyante de mon locataire correspond pile poil à la mandature Sarkozy :

- visites ministérielles et octroi de financements Oséo dès 2008 au titre du plan de relance,
- invitation à l’Elysée la même année,
- octroi d’un prêt de plus de 4M€ par la Caisse des Dépôts en 2011, moins de 18 mois avant la mise en liquidation de ses sociétés.

En 2013, moins d’un an après la défaite de Sarkozy, mon locataire fait faillite.

Même si je ne dispose d’aucun élément probant, je peux légitimement m’interroger sur les appuis politiques dont il aurait pu bénéficier entre 2007 et 2012 de façon à être "maintenu à flots" ; toujours est-il que sa ligne de flottaison ne survivra pas longtemps à la fin de la mandature Sarko, mais après tout peut-être cela est-il pure coïncidence. Quoi qu’il en soit, la police judiciaire, devant laquelle j’ai témoigné, est maintenant sur l’affaire et ne manquera pas de caractériser les éventuels trafics d’influence qui auraient pu être commis.

En tout état de cause, il est vraisemblable qu’un patron de PME "commun des mortels" aurait sans doute été mis en liquidation bien avant d’avoir pu creuser un trou de cette ampleur.

Pour compléter le tableau d’ensemble, il reste à préciser que des personnes de la famille de mon locataire figurent en bonne place dans le listing des Panama papers que j’ai évoqué dans une autre discussion.

Dernière modification par stokes (04/05/2018 10h46)

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#22 04/05/2018 10h52 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Je trouve ce déballage avec des détails sur votre locataire - au lieu de ne donner aucun détail - malvenu, car ce n’est pas le sujet. Encore une fois, votre experience est interessante mais insidieusement vous amenez ca sur un terrain dont on se fout royalement (comme l’histoire du type, ou il va, sa famille, sa femme)

D’autre part je vous dis que vous ne devriez pas en faire des arguments politiques et vous le prenez comme perche pour enfoncer le clou en m’attribuant le propos inverse ?

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#23 04/05/2018 11h03 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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@Roudoudou
très gentiment et très posément : aucune raison d’amener de la politique et de la polémique sur cette file. Elle était jusque là fort intéressante à lire, notamment en termes de profils de locataires, GLI vs caution et procédures à respecter en cas de problèmes avec un locataire indélicat.

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#24 04/05/2018 11h15 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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Je ne vais plus intervenir, mais vous faites fausse route en m’attribuant des propos et intentions qui ne sont pas les miens, cela a démarré bien au dessus avec des patrons voyous. Très gentiment, cordialement et posément : Pas vraiment surpris, vu votre historique soutiens à Stokes, y compris lorsqu’il a dépassé les bornes. Vous verrez que ca dérivera quand même. Ciao.

Dernière modification par roudoudou (04/05/2018 11h17)

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#25 04/05/2018 11h39 → Impayés de loyers et fuite du locataire à l'étranger ? (avocat, fuite du locataire, huissier, loyers impayés, ordonnance de référé, saisie)

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stokes a écrit :

Bien sûr que non ! Mon camarade sait faire preuve d’un altruisme dont je suis hélas incapable puisque ma décote de marché se limite à 5%.

On se croirait au pays des bisounours… non, un bailleur n’est pas un bienfaiteur. C’est quelqu’un qui possède un capital et touche une rente. C’est comme un actionnaire d’une société, comme le dirigeant d’une PME. Lorsqu’il est souligné, cet altruisme est plutôt de la condescendance.


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