Campingday [29] : étude de cas immobilier (rue passante et RDC)

Campingday · #1

- Menuisier Salarié, 28ans, 15%TMI, 1850euros/net/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables => Maitrisé
- Fiscales => Maitrisé
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) => Menuisier de métier, j’ai rénové ma maison de AàZ
- Sociales => Maitrisé
- Temps disponible (en couple sans enfant) temps disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement nu
- Année de construction : Ancien +de50ans
- Étage: RDC , luminosité moyenne, surface 75m²), sans ascenseur
- Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel 500euros charges
- Chauffage individuel électrique
- Volets pvc sur salon pas de volet dans chambre, je pensais installé des rideaux épais sur barre (proprement)
- Espaces verts dans la copropriété : Cours intérieur bétonné
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Oui élec refaite
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) A Etudier
- Concierge Nop
- Décoration : A rénover Futur travaux: Cuisine ouverte, rénovation sDB

LOCALISATION DU BIEN

- 29,Brest
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Base militaire au alentour
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non Appartement dans une rue passante (pas un boulevard non plus)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 52500
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Ensagé 500
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 15j/an
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Loyer en direct
- Travaux immédiats : 4000-5000euros de travaux par moi-meme. Cuisine aménagé/SDB rénové Nouveau chauffage
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) Aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) Aucun

- Taxe foncière hors TEOM 480euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 86.25
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés A voir si j’en prends une

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 10.16%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport Juste les frais de notaires 4500euros
- Type de crédit : classique
- Taux du crédit avec assurance 1.65%
- Durée du crédit 20ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 6k-10k

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel,

CASH FLOW

- TMI 15%
- Cash flow positif ou négatif ? positif 55euros/mois

Bonjours je suis sur le point de faire mon premier investissement le bien peut être largement rentable après travaux, travaux assez légers seulement un point me rebute : les nuissances sonores. Le bien se situe en RDC avec un petit trotoir(60cm de la route) les fenêtres sont en doubles vitrages. Je pensais flouté les vitres ainsi que de cloisonné la chambre(15-16m²)coté rue en y créant un bureau proche de la route et de séparer avec un dressing + un rideau isolant épais noir pour le passage.

Faut t’il que je passe mon chemin???
merci d’avance pour vos avis.

Mots-clés : immobilier, rdc, rue passente

Iqce · #2

Bonjour,
Pour aider à gérer ce type de bien et connaissant un peu Brest, je crois qu’il est prudent de prévoir de la vacance. En effet c’est de loin le logement le plus problématique. Le pire étant les gens qui s’arrêtent pour discuter, puis les tremblements liés aux poids lourds…
Vu la largeur du trottoir et vos travaux, cela devrait aller ( pas trop assombrissant ?)…

Bernard2K · #3

Vu votre capacité de rénover vous-même, vous pouvez faire des rénovations encore plus rentables que celle-ci. Lisez les posts de cricri77700, ça devrait vous donner des idées.

Campingday · #4

ty pour vos premières réponses

Pourriez vous développée Iqce SVP

Quel serait le turn over a la louche selon votre expérience pour ce type de bien?

Dernière modification par Campingday (15/04/2018 20h09)

Rastignac · #5

Un petit problème: quel type de locataire visez-vous ? 75m2, c’est grand pour un rez-de-chaussée, et bien trop grand pour une location meublée. Il vous faut un couple avec enfant et de petits moyens pour que ce soit stable, sinon le couple quittera vite un appartement trop sombre. Pour un rez-de chaussée, il vaut mieux éviter les plus de 50m2, et rechercher la clientèle retraitée, sans enfant, qui cherche un petit loyer et pas trop d’entretien.

Rastignac

Campingday · #6

Thx pour vos avis qui confirme mes thèses. Je vais renoncer a ce bien. Je connais mes capacité en rénovation/estimation donc j’ai très certainement mieux à trouver.

Iqce · #7

Avec la photo c’est plus explicite, donc on imagine pas de trafic lourd, ni de raison de rester palabrer… Pas de feux rouge non plus, les arrêts redémarrages étant terribles…
Peut être devriez vous faire une offre très basse, genre quitte ou double ?

Campingday · #8

J’ai déjà fait une offre . Départ 49000FAI demandé 47000 accepté 48000 (négo nul), Apparament il y a bcp de visite"tactique d’agent". Il ma dit qu’il ne voulait pas négocier(le proprio). Je vais lui signifier que a ce tarif le risque est trop important je me rétracte.

amoilyon · #9

Sur votre photo, l’immeuble est au soleil, sauf votre RDC. Au niveau luminosité, ce n’est pas terrible. Si vous isolez encore, l’appartement va être très sombre.

Y a-t-il d’autres ouvertures, donnant autre part que sur cette rue ?

Sinon, grosse négociation, car à choisir, le 1er étage semble largement plus agréable à vivre. Vous allez devoir adapter le loyer en conséquence.

Bonne réflexion

sven337 · #10

Je ne vois pas pourquoi vous avez "blanchi" les parties de l’image si c’est pour laisser l’URI Google Maps complète qui permet donc de retrouver exactement votre photo sur Google Maps…

Campingday · #11

D’accord.

Vous pouvez recopier l’url si vous avez du temps a perdre ^^

Bonne journée

sven337 · #12

C’est "ah oui merci" que vous vouliez dire, je pense.
Google Maps

Campingday · #13

Profite je ne suis plus sur le coup

Xalale · #14

Pour connaitre Brest, le bas de la Rue Anatole France (ce qui est le cas de la photo), est à proximité immédiate du quartier de la Recouvrance, la semaine dernière je me suis renseigné sur un appartement dans ce quartier, j’ai un peu regardé comment ça se passait, comment ce quartier vivait, et c’est bien le pire quartier de Brest avec Pontanezen, pour ceux qui connaissent, donc moi aussi je n’ai pas donné suite,en plus du plancher en bois, avec de la Mérule dixit le diagnostic.
Bref pour du locatif je conseille de ne pas investir dans cette zone de Brest.

Campingday · #15

Moi personnellement en général je recherche plus dans le nord Finistère en dehors de Brest. Je trouve qu’il y a bcp de Ksos dans ce secteur.

Xalale · #16

Oui, enfin pour ce cas là c’est Brest que vous avez ciblé et pas les alentours.

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