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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/04/2018 21h19

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Depuis quelques semaines, j’effectue des recherches intensives et vient de tomber sur un bien qui me parait intéressant avec cash flow positif. J’aimerais obtenir l’avis de la communauté.

VOTRE PROFIL

- Statut: employé à plein temps dans l’IT
- Age: 25
- TMI: expatrié, normalement 20%
- Revenus: 80k

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: faibles
- Fiscales: faibles
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): faibles, possibilité de se faire épauler avec un parent ayant des connaissances moyennes
- Sociales: moyenne+
- Temps disponible: weekend seulement, bien acheté à distance. Je dispose d’un parent sur place qui a du temps disponible pour aider.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel, appartement
- Année de construction: 1960-1970
- Étage (sur un total de combien): 1 sur 4
- Surface Carrez: 31mcarré
- Ascenseur: non
- Déjà occupé ? Inhabité ? inhabité
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? je n’ai pas l’information
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? individuel, électrique
- Volets isolants ou persiennes ? persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? individuels
- Télé-relevés ou manuels ? manuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) je n’ai pas l’information
- Concierge  ? non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne: viellote

LOCALISATION DU BIEN

- 13, Marseille
- Centre-ville, proche d’un grand axe routier
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? moyen, université à 15 min en transports en commun
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? probablement pas

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: affiché à 56k FN inclus, je prévois de faire une offre à 47k en raison de lourds travaux
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: pour location LMNP 550 HC
- Taux de vacance envisagé 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: gestion en direct

- Travaux immédiats: prévu un budget de 20k de travaux financé par l’emprunt:
peinture, faux plafond à refaire, salle de bains et cuisine à refaire, électricité à refaire, gaz coupé dans l’appartement et qui doit être ré-installé, chauffage à installer dans l’appartement
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun selon AI, à vérifier dans les PV d’AG
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): rien de voté pour l’instant
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): rien de voté pour l’instant

- Taxe foncière hors TEOM: 247 euros par an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 100 euros par an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: 0

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: (550*12/47000) = 14%,
- Rentabilité brute selon rendementlocatif: 8.9%
- Rendement nette selon rendementlocatif:
Année 1   6.44%
Année 2   5.67%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable, avec le souhait de demander un report de mensualité de 6 mois pour se constituer une épargne de précaution et faire les travaux
- Taux du crédit avec assurance: 1.5%
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte: 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: via report de mensualité

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC): LMNP au réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI: expatrié, TMI 20%
- Cash flow positif ou négatif ? à 47k FN inclut et 20k de travaux, le bien a un cashflow positif de 40 euros selon rendement locatif
a 56k FN inclus, le bien génère un cash flow négatif. je ne peux donc conclure la vente au prix annoncé par le vendeur.

Pour moi les points d’hésitation sont les travaux. Je comprends bien que ce sont de lourds travaux (il s’agit de quasiment refaire l’appartement en entier). Je vise un standing haut de gamme afin de pouvoir augmenter le loyer demandé. Je dispose d’un parent qui a beaucoup de temps libre à dédier à ce travail et je vise 3-4 mois de travaux avant mise en location.

Merci pour vos retours.

Dernière modification par SMM (08/04/2018 21h20)

Mots-clés : immobilier, locatif, studio

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#2 08/04/2018 23h32

Membre
Réputation :   9  

Bonjour
20k de travaux ça me parait léger si il y a tout à refaire…

Je ne connais pas le marché marseillais mais 550hc ça me parait élevé pour un studio…

Vu le prix à mon avis ça doit être une copro avec pas mal de charges, vous ne l’avez pas mentionné mais c’est une donné primordiale dans ce genre d’achat.
Les charges de copro peuvent vite vous plomber une rentabilité alléchante au premier abord.

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#3 09/04/2018 00h05

Membre
Réputation :   36  

Bonsoir,

Comme vous comptez vous mettre en LMNP au réel, avez-vous intégré dans votre budget l’achat de mobilier ?

Je suis votre post car je compte me lancer dans un premier investissement aussi.

Cordialement.

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#4 09/04/2018 06h47

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Réputation :   282  

Quelle est la superficie du bien? Compter 1000€/m2 pour une rénovation globale. Si vous voulez un niveau "luxe", ajouter à ce prix les équipements spécifiques.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#5 09/04/2018 08h52

Membre
Réputation :   0  

Bonjour
Je vous joins un fichier qui vous aidera pour l’évaluation des travaux.
tableau_formation.pdf

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#6 09/04/2018 12h58

Membre
Réputation :   14  

Bonjour,

Je suis en cours d’achat d’un appartement de la même superficie mais plus proche des universités , je suis partie sur du 430-450€ HC pour être au grand maximum à 500€ CC pour un studio meublé, c’est plutôt dans ces ordres de prix que je vois beaucoup d’annonces au moins dans le secteur où je suis.

A 550€ même si vous êtes sur du haut de gamme, ça reste un studio et vous serez en concurrence avec des biens plus grand offrant une vraie chambre.

Pour refaire la salle d’eau complètement et le sol partout je suis déjà entre 5 et 7000€ donc si il faut vraiment tout refaire vous serez plus sur du 30 000€ en effet sauf si vous ne payez pas la main d’oeuvre mais ça peu vite durée plus que 3-4 mois

La taxe foncière c’est celle que vous a communiqué l’agent immo ? Car je suis à 520€ pour la même surface

Dernière modification par Lindo (09/04/2018 13h01)

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#7 11/04/2018 18h55

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Merci pour vos réponses, qui m’aident beaucoup.

contraryo a écrit :

Comme vous comptez vous mettre en LMNP au réel, avez-vous intégré dans votre budget l’achat de mobilier ?

Oui, j’inclus 2 000 euros de mobilier, pris en compte dans la simulation rendementlocatif.com

lachignolecorse a écrit :

Quelle est la superficie du bien? Compter 1000€/m2 pour une rénovation globale. Si vous voulez un niveau "luxe", ajouter à ce prix les équipements spécifiques.

Le bien fait 31mcarré.

Lindo a écrit :

La taxe foncière c’est celle que vous a communiqué l’agent immo ? Car je suis à 520€ pour la même surface

Oui c’est celle communiquée par l’AI.

J’ai aujourd’hui contacté 2 courtiers:
Meilleurtaux.com a refuse mon dossier à cause de mon statut de non-résident fiscal français
Cyberpret.com me finance mais me demande 20% d’apport (soit environ 12 à 16k en fonction du prix d’achat final), ce qui pour moi est un gros blocage car cela ronge mon épargne de précaution et volontairement limiterait ma capacité à multiplier les opérations.

Auriez-vous des noms de courtiers/banques qui financent des non-résidents pour des investissements locatifs en France?

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#8 12/04/2018 07h43

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Pensez à faire une recherche sur le forum, vous n’êtes pas le premier à avoir ce problème :
site:www.devenir-rentier.fr prêt immobilier expatrié - Google zoeken


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#9 12/04/2018 08h04

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Votre rentabilité n’est pas si mauvaise et ni très bonne surtout si les travaux passe a 30000€.
Surtout que 47000€ c’est le prix que vous espéré.
Ils faut bien compté 3-4 mois de travaux en plus.
Pourquoi Marseille alors que c’est super loin de la ou vous êtes?
Une gestion aussi risque d’être un soucis non?
Potter

Dernière modification par potterthekiller (12/04/2018 08h11)

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#10 12/04/2018 23h56

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@potterthekiller, je suis initialement originaire de Marseille et connait bien la ville. Je peux aussi avoir une personne de confiance pour faire les recherches et gérer le bien sur place.

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#11 13/04/2018 13h29

Membre
Réputation :   0  

Selon vos conseils, notamment au niveau des travaux, j’ai continué ma prospection et vient de visiter un nouveau bien:

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel, appartement
- Année de construction: 1960-1970
- Étage (sur un total de combien): 5 sur 6
- Surface Carrez: 38mcarré
- Ascenseur: oui
- Déjà occupé ? Inhabité ? inhabité
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? je n’ai pas l’information
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? individuel, chauffage au gaz
- Volets isolants ou persiennes ? persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? individuels
- Télé-relevés ou manuels ? manuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) je n’ai pas l’information
- Concierge  ? non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne: viellote

LOCALISATION DU BIEN

- 13, Marseille
- Centre-ville, proche d’un grand axe routier
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? moyen, université à 15 min en transports en commun
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? probablement, localisé dans un quartier résidentiel en mutation

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: 70K + 5k FN mais je prévois de faire une offre plus basse à 60k car le bien a besoin de travaux
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: pour location LMNP 600 HC
- Taux de vacance envisagé 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: gestion en direct

- Travaux immédiats: prévu un budget de 15k de travaux financé par l’emprunt:
peinture + salle de bain + installation d’une cuisine équipée
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: escaliers à repeindre, je prévois de demander le PV de l’AG pour regarder les coùts envisagés
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): rien de voté pour l’instant
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): rien de voté pour l’instant

- Taxe foncière hors TEOM: 668 euros par an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 100 euros par an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: 0

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: (550*12/60000) = 12%,
- Rentabilité brute selon rendementlocatif: 8,58%
- Rendement nette selon rendementlocatif:
Année 1   5.37%
Année 2   4.62%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable, avec le souhait de demander un report de mensualité de 6 mois pour se constituer une épargne de précaution et faire les travaux
- Taux du crédit avec assurance: 1.5%
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte: 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: via report de mensualité pendant 6 premiers mois

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC): LMNP au réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI: expatrié, TMI 20%
- Cash flow positif ou négatif ? -29 euros/mois selon rendementlocatif

Le vendeur est un couple de retraité souhaitant bénéficier d’un peu d’argent pour leur retraite. De ce fait, demander une baisse de 10k du prix du bien pourra être un challenge. D’après mes calculs, je peux aller jusqu’a 65k (le cash sera alors de -57euros/mois).

J’ai également posté une fausse annonce sur LBC pour juger de la demande locative aujourd’hui. En consultant les annonces de location, je constate 2 types de biens: des biens meublés classiques, au prix de 550-650 euros de loyer et des biens haut de gamme à 800 euros de loyer. Je ne sais pas si ces derniers trouvent preneurs donc je préfère me mettre dans la première catégorie et baser mes calculs là-dessus.

Une question de ma part: le cashflow est calculé par rendementlocatif, qui je pense assume volontairement un scénario plus pessimiste que la réalité. Est-ce également l’avis des gens de ce forum?

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