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#1 08/04/2018 14h03

Membre (2018)
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Bonjour,

Je poste un message pour mes parents (61 et 56 ans).
Ci-dessous la présentation leur situation.

Ils sont propriétaires de 3 biens :
- la résidence principale : payée depuis plusieurs années, valeur actuelle 200.000€ environ ;
- bien locatif N°1 : maison avec locataires en place, il reste 5 ans de prêt immobilier soit environ 40.000 € ;
- bien locatif N° 2 : maisonnette avec locataires en place, il reste un prêt travaux sur 4 ans soit environ 13.000 €.
Ils possèdent également un terrain constructible estimé à environ 60.000 €.

Alors, ils possèdent tous ces biens en leurs noms propres. Ils aimerait optimiser la succession, pour ne pas se faire matraquer par l’Etat en cas de décès. On nous avait glissé la possibilité de créer une SCI mais a priori ça semble compliqué car il faudrait qu’ils vendent leurs biens à cette SCI, ce qui nécessite de refaire des prêts immobiliers… Quelle solution existe-t-il dans leur cas ? L’idée serait de mettre dans une SCI mes 2 parents, ma soeur et moi.

Peuvent-ils éventuellement se revendre un bien à travers une SCI? Ce qui leur permettrait de dégager du cash ? Leur rêve de la retraite serait de s’acheter un camping-car mais ils ne peuvent plus payer un crédit. Leur souci : ils ont voulu conserver les maisons familiales mais cela leur coûte beaucoup d’argent, ils se retrouvent à payer beaucoup d’impôts les concernant car ils ont des revenus locatifs qu’il n’avaient pas auparavant. Sauf que dans l’immédiat, ces loyers paient surtout les prêts.
> Que faudrait-il également dans leur cas pour limiter l’impôt ? Pinel ? SCI défiscalisante ? Rassembler tous les liens sous un statut LMNP et amortir les biens ?

Merci d’avance pour vos réflexions.
Belle journée !

Mots-clés : pret, sci, succession

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#2 08/04/2018 14h19

Membre (2014)
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Un notaire ne serait il pas la meilleure personne à consulter par vos parents?


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#3 08/04/2018 14h25

Membre (2018)
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Bonjour lachignolecorse.

Merci de votre réponse. Nous avions déjà consulté un notaire sauf qu’il était contre la SCI.
Un CGPI nous avait dit que c’était plutôt logique dans le sens où si nous créons uns SCI, l’office notarial ne touchera rien à la succession puisque les parts de la SCI reviendront aux héritiers.

Belle journée.

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#4 08/04/2018 14h34

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Bonjour,
Pour répondre au plus juste, il nous faut connaitre leur situation matrimoniale et combien d’enfants ils ont.
Ont-ils déjà fait des dons à titre de successon à leurs enfants?
Cela, afin de pouvoir estimer le montant de ces droits de succession.

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#5 08/04/2018 14h42

Membre (2018)
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Bonjour pedrito91.

Exact, je n’ai pas tout mentionné. Alors ils sont mariés et ont 2 enfants. A ce jour, ils n’ont rien entrepris sur la succession. Dîtes-moi s’il vous manque encore des informations.

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#6 08/04/2018 14h47

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Informations de base (et qui manquent) pour obtenir des réponses :
    - régime matrimonial  sous lequel vos parents sont mariés ;
    - évaluation de leur patrimoine global (+ de la communauté et des biens propres),
           et inventaire (avec valeur estimée des biens, immeubles, AV, liquidités,  etc.)
    - y a-t-il déjà eu des donations ? (et si oui : details)
    - structure de la famille ( on comprend que vos parents ont juste 2 enfants, eu en commun) à confirmer.

Comme il y a exoneration de droit sur 100k€/parent/enfant, pour un patrimoine <400k€ il n’y a pas besoin de faire des montages complexes (il faut juste s’assurer que celui des 2 parents qui vivra le plus vieux aura de quoi financer son train de vie). Au delà le plus simple est d’avoir des contrats AV exonérés jusqu’à 152k€/souscripteur/bénéficiaire (soit 608k€ de plus avec 2 parents et 2 enfants). Ca fait déjà un patrimoine du couple de 1 M€ transmis SANS PAYER AUCUN DROIT aux 2 enfants….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 08/04/2018 15h13

Membre (2015)
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Quelle est la valeur de leurs biens locatifs ?
Quel est le rendement associé ? (Loyer annuel vs Valeur)
A vous lire, il semble que les loyers couvrent les échéances de prêt mais pas les autres charges (Taxe foncière, charges diverses, impot sur les revenus fonciers).
C’est donc une opération à cash flow négatif, vos parents doivent sortir de l’argent tous les mois pour ces biens.
Une solution pourrait donc aussi être de vendre un de ces biens, voire même les 2 si la rentabilité locative n’est pas là.
Et ensuite placer cette argent au moins en partie sur des contrats AV pour les raisons mentionnées par GBL, abattement 150k€/bénéficiaire. A faire avant 70 ans .


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#8 08/04/2018 20h16

Membre (2018)
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Bonsoir,

@GoodbyLenine : mes parents sont mariés sous le régime de la communauté, sans contrat de mariage.

Pour leur patrimoine, leur RP est estimée à environ 200 K€, le bien loué N°1 à 190 K€ également, le bien loué N°2 à 90 K€ environ. Enfin, le terrain constructible vaut environ 65 K€. Ce qui fait un patrimoine estimé environ à 540 K€.
Ensuite, pour le reste, ils ont une AV d’environ 18 K€ et de l’épargne sur Livret A d’environ 5 K€.
Je confirme qu’ils ont bien 2 enfants en commun et aucune donation n’a été faite dans l’immédiat.

@yademo : le rendement du bien locatif N°1 est d’environ 7% bruts.
Celui du bien locatif N°2 est proche des 20% bruts (suite à un héritage).

C’est exact pour le bien locatif N°1, le loyer couvre exactement l’échéance de prêt, mais pas les autres charges. Ils doivent donc compenser certaines dépenses dans l’immédiat.
Comme les 2 biens sont sur des propriétés familiales (grands-parents), il n’est pas envisageable pour eux de vendre.

Merci à vous 2 !

Dernière modification par contraryo (08/04/2018 20h29)

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#9 09/04/2018 13h18

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L’idée pour optimiser une succession est avant tout de faire une donation au montant maxi ou pas loin (soit 100 k€ par couple parent-> enfant), et d’attendre 15 ans pour en faire une seconde (ou pour le décès qui provoque la succession).

Pour cela, la SCI est loin d’être la seule solution. Le démembrement est très adapté également.

Je vous suggère de faire une recherche sur le forum car le sujet revient souvent et je dois avouer que je n’ai pas envie d’expliquer une fois de plus comment ça fonctionne : site:www.investisseurs-heureux.fr démembrement succession - Google zoeken


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 15/04/2018 21h05

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Bonsoir,

Suite à nos échanges, j’ai contacté un autre notaire. Je viens mettre quelques éléments de réponse qu’il m’a donnés et qui pourraient servir à d’autres personnes.

Il a dans un premier temps simulé les décès pour estimer les coûts fiscaux. Au décès du premier parent, sa succession se composera donc de la moitié de la somme de l’actif de communauté (somme totale à transmettre). Le conjoint survivant bénéficiera de l’usufruit des biens (jouissance et revenus des biens sa vie durant), et les enfants se partageront la nue-propriété.

Si le conjoint survivant est âgé de 75 ans lors du 1er décès, son droit d’usufruit est alors valorisé à 30 %, le surplus se divisant entre les enfants. En l’état actuel de la fiscalité successorale, le conjoint survivant est exonéré et chaque enfant bénéficie sur sa part d’un abattement de 100.000 € de sorte qu’il n’y aurait pas de droit de succession au 1er décès. Au deuxième décès, l’autre moitié du patrimoine est transmise aux enfants par moitié chacun. Dans l’exemple que je lui ai donné, il juge que le coût fiscal de la transmission par décès du patrimoine, en l’état actuel de la fiscalité n’est donc pas très élevé.

Il pourrait être complètement annulé si l’on envisage une donation par vos parents au profit des enfants d’une partie de leurs biens, pourquoi pas les locatifs dont ils conserveraient l’usufruit et donc les revenus. Toutefois ce genre d’opération a un coût non négligeable qui viendrait diminuer les liquidités disponibles de vos parents. (exemple : donations des deux locatifs pour une valeur totale de 280.000 €, frais évalués à 7.500 €). a écrit :

Autre point abordé : la SCI, avec une particularité en fin de paragraphe qui peuvent concerner certains d’entre vous, qui comme nous, avez des terrains à construire situés sur des terres agricoles :

Le passage par une SCI pourrait éventuellement faciliter la transmission par donation, on donne alors des parts sociales et non plus des immeubles, ce qui est plus facile à répartir dans une donation-partage que des biens qui n’ont pas la même valeur, cela présente également l’avantage de pourvoir transmettre sans attendre que les prêts soient apurés. En revanche cela engendre là aussi des frais pour la constitution et l’apport des biens à la SCI et impose la tenue d’une comptabilité.[…] Il faut également avoir à l’esprit que la vente à la SCI ouvre s’il existe, le droit de préemption de la mairie, et éventuellement celui de la SAFER si l’on est en zone agricole ou naturelle. Il peut donc y avoir un risque de préemption. a écrit :

Mes parents vont donc prendre un rendez-vous avec le notaire afin de ficeler la succession.
En espérant que ces détails fournis par le notaire peuvent servir ultérieurement à quelqu’un d’autre.

Bonne soirée.

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#11 15/04/2018 23h09

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Ce que dit votre notaire est très pertinent (mais assez basique). C’est un peu ce qu’on voulait vous dire, mais il faut reconnaître qu’il est plus pédagogue que nous (faut dire qu’on est bénévoles et que c’est la centième fois que quelqu’un pose la question).

Quelques remarques en plus de ce qu’écrit le notaire :
1) le notaire fait l’hypothèse que le conjoint survivant choisit la totalité de l’usufruit. Mais il a aussi le choix du 1/4 de la pleine propriété.
2) le notaire semble faire l’hypothèse que tous les biens sont en communauté. Or, vous semblez dire que les biens locatifs ont été hérités. Un héritage est personnel, il ne rentre pas dans la communauté réduite aux acquêts (vous parlez de communauté sans contrat = communauté réduite aux acquêts). Chaque parent est donc propriétaire, en nom propre, du ou des biens qu’il a hérité(s), ce qui fait une certaine différence.
3) le notaire et vous semblez supposer que vos parents n’ont pas fait de testament. C’est loin d’être évident, la démarche de faire un testament avec donation au dernier vivant étant très fréquente, et les parents n’étant pas toujours très bavards à ce sujet.

Mes parents vont donc prendre un rendez-vous avec le notaire afin de ficeler la succession.

Ouf, excellente idée ! Ce sont leurs biens, leurs sous, leurs testaments. C’est à eux de s’en occuper. Et à leur âge, ils ont encore les idées claires.

Dernière modification par Bernard2K (15/04/2018 23h16)


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#12 15/04/2018 23h43

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Bernard2K a écrit :

le notaire semble faire l’hypothèse que tous les biens sont en communauté. Or, vous semblez dire que les biens locatifs ont été hérités. Un héritage est personnel, il ne rentre pas dans la communauté réduite aux acquêts (vous parlez de communauté sans contrat = communauté réduite aux acquêts). Chaque parent est donc propriétaire, en nom propre, du ou des biens qu’il a hérité(s), ce qui fait une certaine différence.

Exact, ma mère en est d’ailleurs bien consciente pour l’un des biens.

Bernard2K a écrit :

Mes parents vont donc prendre un rendez-vous avec le notaire afin de ficeler la succession.

Ouf, excellente idée ! Ce sont leurs biens, leurs sous, leurs testaments. C’est à eux de s’en occuper. Et à leur âge, ils ont encore les idées claires.

Tout à fait d’accord, mon père ayant eu des soucis de santé à un moment donné, je leur ai apporté du soutien "administratif". Mais la santé étant de nouveau là, on est bien d’accord que ça les regarde avant tout.

Merci de votre contribution Bernard2K, belle soirée.

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#13 10/05/2018 00h00

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Bonsoir,

Je relisais mon message posté au sujet du patrimoine de mes parents.

contraryo a écrit :

Leur rêve de la retraite serait de s’acheter un camping-car mais ils ne peuvent plus payer un crédit. Leur souci : ils ont voulu conserver les maisons familiales mais cela leur coûte beaucoup d’argent, ils se retrouvent à payer beaucoup d’impôts les concernant car ils ont des revenus locatifs qu’il n’avaient pas auparavant. Sauf que dans l’immédiat, ces loyers paient surtout les prêts.
> Que faudrait-il également dans leur cas pour limiter l’impôt ? Pinel ? SCI défiscalisante ? Rassembler tous les liens sous un statut LMNP et amortir les biens ?

Finalement, leur unique solution pour pouvoir investir dans un camping-car serait donc de vendre un bien : une maison ou le terrain qui a une valeur marchande genre 65 K€ maximum (auxquels il faut soustraire les frais de bornage car il s’agit de 3 lots à reconstituer pour en faire un unique pour la revente) ?

Quelle solution pour limiter leur impôt (3000€ environ) ? Ils ont une TMI à 14%, seul mon père touche sa retraite (1 400 € mensuels).

Je lui avais conseillé de passer un bien en LMNP suite au départ prochain d’un locataire. Cette maison T3 avec jardin est actuellement en location nue et mon père a décompté des travaux cette année sur sa déclaration IR. Aussi, il devra attendre 3 ans avant de pouvoir passer ce bien en LMNP, comme je l’ai lu sur ce forum.

Merci d’avance pour vos différents retours.

Dernière modification par contraryo (10/05/2018 11h43)

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#14 31/05/2018 22h55

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Bonsoir à toutes et tous.

Je viens remettre un message plus précis au sujet de la situation de mes parents. Je leur ai promis que j’en parlerai sur ce forum. Je continue sur ce post pour ne pas polluer le reste du forum.

Reprenons, mes parents ont 61 et 56 ans. Ils sont mariés sous le régime de la communauté, sans contrat de mariage. Ils ont 2 enfants en commun (ma soeur et moi). Aucune donation n’a été enclenchée pour le moment pour les enfants, mais c’est en réflexion très prochainement.

Mon père est en retraite depuis l’an dernier. L’année dernière, il touchait 2300€ nets. A la retraite, il touche 1600€ nets. Ma mère n’a pas de revenus. Les autres revenus locatifs du foyer sont les loyers perçus.

Ils sont propriétaires de 4 biens :
- La Résidence Principale, construite en 1988 : payée depuis plusieurs années, valeur actuelle 200.000€ environ ;
- Bien locatif N°1 : maison avec locataires en place, il reste 10 ans (après vérification) de prêt immobilier soit environ 95.000 € (mensualité de 780€ AC, taux du prêt de 2,33%, taux d’assurance 0,39% 100% sur mon père et 0% sur ma mère). Mon père est propriétaire en indivision des terres avec sa soeur depuis 1992, en nom propre depuis 2006 et a fait construire cette maison en 2008. Le loyer perçu chaque mois est de 750€ (location nue). Le terrain est un héritage, le coût de construction de la maison est de 130.000€. Valeur du bien = 190.000 €.
- Bien locatif N° 2 : maisonnette avec locataires en place, il reste un prêt travaux sur 4 ans soit environ 13.000 € (mensualité de 284€ AC, taux du prêt 1,7%, taux d’assurance 0,301% 100% sur mon père et 0% sur ma mère). Mon père est propriétaire de cette maison en indivision avec sa soeur depuis 1992, et en nom propre depuis 2016. Le loyer perçu chaque mois est de 620€ (location nue). Cette maison est un héritage, mon père a "seulement" payé 23.000€ de travaux. Valeur du bien = 90.000 €.
- Terrain constructible : terrain de 1200 m² environ, achetés en 3 lots à des dates différentes (1992, 2008 et 2014). Terrain estimé à 65.000 €.

Liquidités
Ils possèdent 2 livrets A comprenant globalement 20.000 €.
L’assurance-vie que j’évoquais plus haut a été récemment fermée par mon père car les frais étaient élevés.

Mon père a très récemment réalisé sa déclaration d’impôts, il a défalqué aux frais réels pour les deux biens loués quelques travaux (90€ et 250€). Le montant de l’impôt pour cette année est de 4.200 €. Là où ils sont un peu pris au piège, c’est que dans l’immédiat, et pour les 10 prochaines années, les loyers perçus paient les prêts. Ils ne peuvent donc pas vraiment profiter de leur retraite et donc investir dans leur camping-car qui leur serait cher.

Ils n’étaient pas disposés à vendre les biens dans l’immédiat, car ils ont peurs de trop perdre et ils ont fait cela pour ma soeur et moi. Mais, nous leur demandons de profiter et non pas de penser qu’à nous. Aussi, à force de les "tanner", ils songent à se séparer d’un bien. Mais lequel est-il préférable de vendre : le terrain constructible ? La maison où il reste 10 ans de prêt ?

Dans tous les cas, l’impôt (4.200€) les plombe énormément car ils ne gagnent rien ou quasiment rien avec leurs investissements immobiliers. Existe-t-il également une solution en parallèle pour diminuer l’imposition ? Avec leurs liquidités ? En passant un bien dans 3 ans en LMNP (comme mon père vient de nouveau de déduire de très faibles travaux) ?

Ce message est sûrement long, peut-être que le projet complexe nécessite de rencontrer un professionnel. Dans l’immédiat, mes parents m’ont demandé quelques conseils comme ils savent que je suis sur ce forum. Dans tous les cas, je pense que lister l’inventaire des biens avec mon père lui a permis de se rendre compte qu’il n’était pas prêt de profiter des rentes locatives.

Merci d’avance pour vos retours d’expérience.
L’unique objectif pour ma soeur et moi : leur camping-car dont ils rêvent !

Dernière modification par contraryo (31/05/2018 22h56)

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#15 31/05/2018 23h37

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Bonjour Contraryo,

Le terrain constructible est un actif non productif. La maison avec crédit sera productif… un jour.
S’il faut vendre, je vendrai le terrain.

Pour la fiscalité, le top serait de passer, si possible, vos locations nus en meublés et de les déclarer au réel. Il n’y a qu’en cas de déficit foncier que le passage nue en meublé demande d’attendre. Et il faut attendre le 31 décembre de la 3ème année suivant la dernière imputation de déficit. Ce n’est pas votre cas: changez dès que possible.

Pour les prêts, je trouve les taux et l’assurance chère. Ils auraient sûrement dû les renégocier avant. Voir avec un courtier mais ça me semble trop tard…

Bien à vous,


"Money is a tool to buy Time"

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[+1]    #16 01/06/2018 07h25

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Vous progressez, puisque maintenant vous savez vraiment qui possède quoi, combien ça coûte etc.

Ne vous arrêtez pas en si bon chemin. Si vous voulez vraiment rendre service à vos parents, faites le calcul, pour chaque bien séparément, de la rentabilité nette et du cashflow. Ca devrait être très instructif. Vous trouverez toutes les informations nécessaires sur le forum et notamment en prenant en exemple quelques études de cas (toutes n’ont pas un calcul impeccable, loin de là, mais en en lisant plusieurs vous allez finir par tomber sur un calcul exhaustif et exact). Ou bien, a minima, utilisez le site rendement locatif point com.

Pour vous aiguiller un peu : vous allez trouver un cashflow fortement négatif sur le bien 1 ; nul ou négatif sur le bien 2. L’idée que les loyers paient les mensualités est tout à fait fausse : ces biens coûtent chaque année à vos parents, notamment à cause du bien 1 dont la rentabilité est basse. Vu qu’ils ont une petite retraite, ce coût impacte fortement leur niveau de vie.

Sur qui possède quoi : votre père a hérité les biens en propre ; mais les emprunts, et sans doute aussi les achats de la part d’indivision de la soeur, ont probablement été payés par la communauté (les revenus du ménage appartiennent à la communauté même si c’est le salaire puis la retraite de votre père). Cela crée une situation complexe, où la communauté a financé des travaux importants sur des biens appartenant en propre à l’un des époux. Surtout que vos parents n’ont peut-être pas gardé la trace de qui payait quoi avec quel argent. Cf par exemple : DROITNOT // Récompenses et créances entre époux

Pour ma part, je pense que la solution que je retiendrais pour viser à la fois l’objectif de transmission et l’objectif de camping-car est :
1) vendre le terrain, assez rapidement (d’ici un an). Voir comment optimiser cette vente : vaut-il mieux viabiliser avant vente ? Puisque le terrain est déjà divisé en 3 parcelles, ne faut-il pas vendre séparément ces 3 parcelles à construire ? Les gens achètent des terrains de plus en plus petits, pourvu qu’ils aient une villa, un petit jardin et une terrasse avec barbecue, ils sont contents ; et le prix de vente de 3 petites parcelles est généralement nettement supérieur au prix de vente d’un seul terrain.
Cette vente paie le camping-car et les vacances qui vont avec.

2) vendre la maison locative n°1, et donner tout ou partie du produit de la vente aux enfants. Vous leur expliquez que la rentabilité est basse, que votre soeur et vous ne voulez pas gérer un bien loué, en indivision qui plus est, car c’est trop de complication par rapport au rendement, et que vous préféreriez donc recevoir de l’argent pour le placer comme vous l’entendez.
Pour vendre au mieux, il faut vendre vide. Il est clair que, si vendue vide, elle attirera des acheteurs "RP" qui sont prêt à payer plus cher que les investisseurs bailleurs. Donc, bien regarder quand arrive l’échéance du bail, et donner congé pour vente en respectant bien tout : lettre de congé envoyée au moins 6 mois avant l’échéance ; cette lettre devant mentionner le prix de vente, il faut avoir une idée précise du prix de vente, donc, auparavant faire estimer la maison par 3 à 4 agences immobilières, ou par un expert immobilier ; donc il faut démarrer ces démarches, en gros, 9 mois avant le terme du bail.

A l’issue de ces opérations, vos parents auront :
- un camping-car et du budget pour les vacances
- une retraite qui n’est plus entamée par le cahsflow fortement négatif du bien 1
- des enfants qui ont reçu une donation et sont contents d’avoir des sous (et contents que leurs parents voyagent et se fassent enfin plaisir)
- un seul bien loué, ce qui leur simplifie la vie et diminue leur imposition
- et dans 4 ans, ils n’auront plus un seul emprunt à payer, puisque celui de la première maison aura été soldé après la vente, et celui de la seconde maison sera arrivé à son terme. Ne plus avoir de dettes permet de se sentir plus léger et de profiter encore mieux des vacances !

Tout le monde est content, me semble-t-il !

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2018 19h08)


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#17 01/06/2018 09h53

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Pierrot31 a écrit :

Pour la fiscalité, le top serait de passer, si possible, vos locations nus en meublés et de les déclarer au réel. Il n’y a qu’en cas de déficit foncier que le passage nue en meublé demande d’attendre. Et il faut attendre le 31 décembre de la 3ème année suivant la dernière imputation de déficit. Ce n’est pas votre cas: changez dès que possible.

Je ne sais pas si le LMNP peut être aussi intéressant.
- Plus de frais d’agence, ni de notaire, ni de dossier bancaire depuis longtemps, pas de travaux
- fin des prêts donc peu d’intérêts à déduire
- montant de la TF ? charge de copro ?
et surtout des locataires qui peuvent encore rester des années dans un bien qui leur convient et qu’ils ont aménagé avec leurs meubles.

Peut être une taxe sur les terrains constructibles non batis… que souhaitez vous faire sur ce terrain?

Je reviens sur votre présentation, ou vous aviez souligné le bon travail d’un CGP. Pourquoi ne pas faire un bilan pour vos parents ?

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#18 01/06/2018 14h32

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Comme indiqué ci dessus, calculez le cash flow de chaque bien et regardez :
- emprunt : voir pour renégocier les prêts et/ou utiliser l’option de modulation si existante
- assurance emprunt : voir pour changer de compagnie et prendre les garanties minimales sur les biens locatifs
- assurance pno : faire des consultations pour vérifier que le prix payé est correct. Éventuellement voir un courtier pour lui confier un package en échange d’un prix étudié
- qui gère les biens ? Si c’est une agence, passer en direct pour réduire les frais.

Passer en meublé dépend du marché locatif. Si vous avez des locataires qui restent longtemps, ils préfèrent vivre dans leurs meubles. Vous êtes mieux placé que nous pour statuer.

Pour le bien 2, vous pouvez éventuellement rembourser par anticipation le prêt vu ce CRD. Ça aidera le cash flow mais vous réduirez la trésorerie.

C’est un peu être un travail de fourmi mais ça ne coûte rien de le faire et on peut avoir des surprises parfois.

Pour les impôts, malheureusement pas de solution, revenus fonciers implique impôts.

Pour les ventes, calculer la plus-value et csg avant décision.


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#19 01/06/2018 23h14

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@amoilyon

Mon point de vue est que, en lmnp, par rapport à la location nue, on déduit les mêmes charges + l’ammortissement - les frais de compta (en étant tatillon, il y a un delta sur la pno). En conséquence de quoi, le lmnp est plus avantageux que la location nue.

Bien entendu, on cherche ici à optimiser une situation existante. Il aurait été bien plus intéressant de faire du lmnp réel depuis le premier jour…

Après, sur une maison, c’est sur que le meublé peut sembler étrange aux locataires. Mais, contraryo n’a rien à perdre à aller discuter avec les locataires et à voir si un arrangement n’est pas possible pour le passer en meublé moyennant des éléments de confort supplémentaires par exemple… ça se calcule mais, quand on ne paye plus d’impôt sur des loyers, on a un grand cœur.

Par ailleurs, je connais 2 couples qui louent des maisons en meublés à l’année. Donc, rien n’est impossible.

Perso, j’irai discuter. Les locataires sont, très souvent, réceptifs… et puis, ça coûte rien. Avant, il faut préparer la discussion en faisant bien ses calculs…


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#20 02/06/2018 00h42

Membre (2018)
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Bonsoir à tous et merci pour vos différents messages.

Dans un premier temps, comme préconisé, nous allons faire nos devoirs et donc analyser ensemble la rentabilité des différents biens. Je posterai ici nos différents calculs. Suite à vos remarques, j’ai demandé des compléments d’information à mon père.

Voici ci-dessous les réponses à quelques questions, conseils.
- Le prêt immobilier sur le bien 1 a déjà été renégocié. Mon père a eu depuis des soucis de santé, qui le conduisent à avoir un traitement régulier, et il ne pense pas pouvoir obtenir mieux notamment niveau assurance (il fait de l’asthme et a depuis 2 ans des soucis aux yeux : décollement de rétines, injections).
- Effectivement pour le statut LMNP, nous en avions parlé ensemble. Il nous faudra trouver un bon expert-comptable pour nous accompagner. La locataire située dans le bien 2 devrait partir d’ici la fin de l’année, l’occasion de se conformer aux règles du LMNP.
- J’affine la question de savoir à qui appartiennent les 2 biens loués (mon père seul, ou mes parents).
- Pour le terrain, mon père compte justement se débarrasser de celui-ci en le vendant en 2 terrains constructibles. Le montage est un peu complexe et nécessitera l’intervention d’un géomètre. En fait, mon père a hérité du lot 1 où se situe le bien 1 (c’est un grand terrain). Il a investi dans la parcelle située à côté (lot 2) qu’il entretenait depuis des années. Et l’autre parcelle dite lot 3, limitrophe du lot 2, a également été acquise récemment. Les lots 2 et 3 servent depuis plusieurs années à faire notre potager. Mais ces deux lots, assortis d’une partie du lot 1, feront deux parcelles constructibles. In fine, l’intervention d’un géomètre pour remettre tout cela d’équerre sera nécessaire. Quant à la viabilisation, j’en discuterai avec mon père car nous sommes en pleine campagne (pas de tout-à-l’égout mais microstation à prévoir) et certains travaux, comme l’extension de la ligne électrique, nécessitaient l’intervention de la SELA. Enfin, mon père est bien décidé à vendre ces lots 2 et 3 car ce sont des terres qu’il a acquises mais qui n’appartenaient pas à la famille, contrairement au bien 2 (maison des grands-parents) et la terre où est construit le bien 1.
Assurance PNO : mon père l’a récemment renégociée et ne paie pas cher de mémoire (à confirmer).
• Pour revenir au LMNP, effectivement, nous connaissons ce dispositif depuis 2 mois (date à laquelle j’ai connu ce forum). Le bien 2 (qui se libère fin d’année) est un T3 de 65 m2 qui s’y prête je pense. Le bien 1 n’a connu que 3 locataires en 10 ans (dont le premier qui est resté 6 ans). Mais c’est une maison T4 de 110 m2 avec 3 grandes chambres (accueillant des familles avec enfants), et j’ai un doute sur la location meublée mais à étudier car certains éléments existent déjà (cuisine aménagée par exemple).

Je reviendrai vers vous pour vous faire part de nos calculs.

Vraiment, encore merci pour vos remarques qui nous permettent d’avancer.

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#21 04/06/2018 23h31

Membre (2018)
Réputation :   39  

Bonsoir,

Comme convenu, je viens vous faire part des mes calculs concernant le bien N°1 pour le moment (après récolte des éléments précis auprès de mon père). On fera l’analyse du bien N°2 ensemble lorsque je serai sûr à 100% de la méthodologie.

Rentabilité brute : Rb

Rb = [Loyers perçus sur l’année / frais d’acquisition (coût construction + liquidités travaux + terrain)]*100
Rb = (8880/154250)*100
Rb = 5,75% 

Rentabilité nette : Rn

Rn = [[(Loyers perçus dans l’année)-(taxe foncière + assurance PNO)]/[(frais d’acquisition + coût du crédit)]]*100
Rn = [(8880-548)/(154250+41436)]
Rn = 4,25%

Rentabilité nette d’impôts : Rni (au régime réel comme le fait mon père depuis le début)

Base imposable = loyers - charges - intérêts emprunt - intérêts assurance (car délégation d’assurance) = 8880 - 548 - 1537 - 534 = 6261 €
Soit une TMI à 14% et les PS de 17,2% = 31,2%
Montant de l’impôt = 6261 x 0,312 = 1953 €
Rni = [(loyers - charges - impôts)/(frais acquisition + coût du crédit)]*100
Rni = [(8880 - 548 - 1953)/(154250+41436)]*100
Rni = (6379/195686)*100
Rni = 3,2%

Cash-flow : CF

CF = loyers - charges - impôts - remboursements du prêt immobilier
CF = 8880 - 548 - 1953 - (780+45)*12
CF = - 3521 € soit un CF mensuel de - 293€

J’ai calculé la plus-value sur un site en cas de revente lors de la 11ème année (prix de vente 190 000 €). J’obtiens une PV brute de 37 200€, avec un impôt de 10 288€.

Enfin, sur Rendement Locatif, j’ai entré les mêmes chiffres que pour mes calculs, mais j’obtiens tout de même un cash-flow négatif de 130€ par mois.

Pour ce bien, mon père s’entend bien avec le locataire et sa famille. Il peut aller le voir pour passer en LMNP, par contre cela risque d’impacter son montant de CAF perçu (3 enfants) à la baisse. Après, si la baisse n’est pas trop importante, mon père peut prendre en charge cette baisse. Nous avons repéré un cabinet d’expert-comptable près de chez nous qui est spécialisé dans la location meublée (membre du CGA).

Merci de m’avoir lu jusqu’ici. J’espère ne pas m’être trompé dans mes calculs. S’ils sont corrects, je vous donnerai les rendements bruts, nets et nets d’impôts sans les différents détails du bien N°2. Enfin, je vous parlerai du terrain qui est un dossier plutôt complexe, mais qui j’espère pourra servir à d’autres membres si j’arrive à bien le narrer dans son montage.

Dernière modification par contraryo (04/06/2018 23h33)

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#22 05/06/2018 07h40

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Comme expliqué par cyberpapy quelque part sur le forum, dès lors qu’on est propriétaire d’un bien, il est plus pertinent de calculer sa rentabilité sur la valeur de revente, net vendeur. Donc, calculez plutôt vos rentabilités en divisant par 190 k€. Par ailleurs, pas de raison que la valeur du bien (le dénominateur) change selon que la rentabilité soit nette ou brute.

A mon avis, il manque quelques charges. Cf. Revenus fonciers : les frais et charges à déduire | De Particulier à Particulier - PAP

Les intérêts d’emprunt et cotisation d’assurance sont vraiment une charge. Et ils viennent donc vraiment diminuer le revenu donc la rentabilité.
Pour ma part, je calculerais donc :
Rni = [(loyers - charges - impôts)/(frais acquisition + coût du crédit)]*100
Rni = [(8880 - 548 de TF + PNO -2071 d’intérets et assurance -300 € travaux et petites dépenses d’entretien - 20 € de forfait gestion - 1953 impôts et PS)/190000
Rni = 2,1 %.

Cash-flow : CF

CF = loyers - charges - impôts - remboursements du prêt immobilier
CF = 8880 - 548 -300 € travaux et petites dépenses d’entretien - 20 € de forfait gestion - 1953 - (780+45)*12 = -3921 €/an soit -326 €/mois. Soit 20 % de la retraite qui part dans le financement de ce bien !

Notez que :
- avec l’hypothèse de 300 € de travaux et 20 € de forfaits gestion, ça diminue un peu les impôts ; j’ai eu la flemme de recalculer
- une petite partie des PS est récupérable sur l’IR de l’année d’après.
- mon hypothèse de 300 € de travaux est très basse, normalement on compte plutôt 0,5 à 1 % de la valeur du bien, par an, en moyenne long terme. Parce que la construction est récente il y a sans doute encore peu de travaux.

Pour moi, 4,7 % brut et 2,1 % nets, il ne faut pas garder ce bien.

Dernière modification par Bernard2K (05/06/2018 12h23)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#23 05/06/2018 09h40

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contraryo a écrit :

Peuvent-ils éventuellement se revendre un bien à travers une SCI? Ce qui leur permettrait de dégager du cash ? Leur rêve de la retraite serait de s’acheter un camping-car mais ils ne peuvent plus payer un crédit. Leur souci : ils ont voulu conserver les maisons familiales mais cela leur coûte beaucoup d’argent, ils se retrouvent à payer beaucoup d’impôts les concernant car ils ont des revenus locatifs qu’il n’avaient pas auparavant. Sauf que dans l’immédiat, ces loyers paient surtout les prêts.

En plus de toutes les solutions préconisées ici, et en présence d’un enfant qui aurait un minimum la fibre d’investisseur, une autre solution s’offre au parent qui a besoin de cash mais pour qui c’est un crève-coeur que de faire sortir un bien du patrimoine familial, c’est de vendre ce bien à son enfant.

Je ne dis pas que c’est la solution idoine (notamment pour le bien locatif 1 dont la rentabilité est quand même vraiment mauvaise), mais elle existe et elle est souvent occultée par les possibilités de donation aux héritiers ou de vente à un tiers. Bien sûr le prix ne doit pas être sous-évalué lors de la vente.

Le financement a crédit de l’intégralité du bien fait baisser le niveau d’imposition des loyers pour l’acquéreur, la réserve héréditaire de celui-ci reste intacte et l’indivision au décès est évitée, au moins sur ce bien.

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#24 05/06/2018 12h56

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Dans votre calcul de taxe sur la plus value, avez vous mis une valeur pour le terrain? A priori non car je retrouve les même valeur que vous.

J’ai regardé aussi l’évolution de la plus-value si vous gardez quelques années de plus : la taxe diminue de 500€/an ce qui peut être considéré comme une rentabilité déguisée.

Globalement, vous avez bien résumé. Le cash flow pompe la trésorerie pour de nombreuses années. Je ne crois pas que passer en LMNP change grand chose à moyen terme. Déjà, il faut que le locataire soit d’accord, ensuite, vous allez réduire nettement l’imposition mais cela ne permettra pas à vos parents de reprendre un crédit pour leur projet. De plus, vous allez avoir à gérer un expert comptable, la CFE donc à bien chiffrer avant de partir dans cette direction, sans oublier les conséquences fiscales en cas de décès.

La solution de pierrejacques11 est une bonne idée pour conserver le bien dans la famille. Par contre, je ne serai pas aussi catégorique que lui sur la valeur du bien. Attention néanmoins à ce que cette vente ne soit pas un sujet de dissension famillial.


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#25 05/06/2018 13h20

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Oui, dès lors qu’un enfant "reçoit" plus que les autres (même s’il paie pour cela !), il y a risque de brouille familiale. Exemple extraordinaire d’une connaissance : au décès du premier parent, il propose de racheter les parts de ses frères et soeurs sur la maison familiale. Sur la valeur de la maison expertisée par 3 agences immo, il propose spontanément d’ajouter 25 %, pour être bien sûr que ses frères ne soient pas lésés. Résultat, l’un de ses frères ne lui parle plus. Même en payant, même en survalorisant la valeur des parts, il y a toujours quelqu’un pour considérer que ce n’est pas normal qu’un seul des enfants "reçoive" un bien familial.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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