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#1 06/04/2018 23h16

Membre
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J’ai souscrit le 16 avril 2015 l’UC Immo Privilège dans le contrat BNP Paribas Multiplacement diversifié. Derrière cette UC, il s’agit en fait de la SCI Cardimmo de Cardif.

Il s’agit d’une SCI assez ancienne (1978). La performance depuis que je l’ai souscrite a été de 21,7% en près de 3 ans, soit un TRI de 7,1% ce qui me semble plutôt correct comparativement aux SCPI, d’autant dans une assurance vie où j’ai la liquidité. En plus, à priori, il n’y a pas eu de frais à l’entrée et il n’y aurait étonnamment pas de frais d’UC sur ImmoPrivilège (d’après mon relevé annuel et de ce que j’ai pu lire en googlant immo privilège).

Voici les caractéristiques de la SCI selon la fiche descriptive Immo Privilège:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14021_capture_de769cran_2018-04-06_a768_225208.png

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Sachant que la performance a été de 6,20% en 2017 d’après mon relevé annuel.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14021_capture_de769cran_2018-04-06_a768_225406.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/14021_capture_de769cran_2018-04-06_a768_225442.png

Je n’y connais pas grand chose en SCPI et apparentés et j’aurai souhaité vos avis sur la qualité de ce support et les potentiels risques ou frais masqués que j’aurais manqués. A priori:
- Le fait que ce soit une SCI et non une SCPI me semble avantageux en termes de frais. Mais quels sont les inconvénients?
- La performance passée me semble bonne comparativement à la moyenne des SCPI (j’ai en tete 4-5% de performance pour les SCPI ces dernières années) mais je ne suis pas sûr que je compare la même chose (evolution d’une UC versus distribution d’une SCPI sans tenir compte de la valorisation de la part si je ne me trompes pas).
- Les frais annuels de 25% me semblent élevés mais ce sont à priori les seuls et je n’ai pas de références pour ce qui se pratiquent dans les SCPI
- Les taux d’occupation sont ils corrects?

Dernière modification par Scrat (06/04/2018 23h19)

Mots-clés : cardimmo, immo privilège, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 07/04/2018 00h53

Membre
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Un taux d’occupation de 86 % est médiocre.

A quoi correspondent les "frais annuels de 25%" ?


Dif tor heh smusma

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#3 07/04/2018 08h52

Membre
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Je n’en sais pas plus que ce qu’il y a dans le descriptif.

Il s’agit de frais de gestion: 25 % par an au maximum des loyers, des produits financiers et des produits accessoires au titre de la performance de la gestion financière pour les unités de compte correspondant à des parts de la SCI Cardimmo.

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[+2]    #4 07/04/2018 17h05

Modérateur
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N’ayant pas pu trouver sur internet de documentation détaillée sur la SCI Cardimmo, je n’ai pas d’avis particulier.

Je peux néanmoins faire une remarque générale :  Une SCPI est une SCI qui respecte en plus un certain cadre réglementaire, qui a été créé pour mieux protéger les associés, et ainsi leur garantir :
       - un certain niveau de transparence d’information (des rapports annuels très détaillées, des bulletins trimestriels, un plan comptable précis, des définitions précises de certains ratios, la liste des biens possédés, etc.)
       - un certain niveau de transparence des frais
       - un certain niveau de surveillance (même si une grande partie des Conseils de Surveillance de SCPI semble d’une efficacité limitée),
       - des limites précises à ce que la société de gestion a le droit de faire (limiter les achats/reventes par exemple),
       - que la société de gestion est homologuée par l’AMF pour gérer des SCPI
… en échange d’un formalisme un peu plus lourd (donc des frais de structure un peu plus lourds, mais ça joue sur bien moins de 0.1% de rentabilité à mon avis sauf si la capitalisation est vraiment très petite).

Ainsi, je peux me faire une opinion sur une SCPI en lisant ses statuts, rapports annuels, bulletins trimestriels (tous disponibles publiquement, et obligatoirement communiqué avant investissment), en assistant à l’AG si je suis associé, alors que c’est bien plus difficile pour une SCI achetée comme unité de compte sur un contrat d’AV.

Dans le cas de SCI CARDIMMO, j’ai un peu l’impression qu’on investi dans une "boite noire", dont même le niveau des frais est imprécis ("25% au maximum des loyers, produits financiers, etc.") et qu’on ignore si ces frais correspondent à la rémunération de la société de gestion ou correspondent à autre chose  (par ex des charges non récupérables sur les immeubles).

Ne vous laissez pas impressionner par les rendements élevés de 2000 à 2007 : pour la majorité des SCPI, en comptant l’évolution du prix de la part et les dividendes, les performances ont été assez similaires. Depuis 2008 leurs performances ont aussi baissé, comme celles de cette SCI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 08/04/2018 21h48

Membre
Réputation :   6  

Merci pour vos retours et pour le détail sur les différences SCPI / SCI.

Si je résume, j’ai eu une performance sans doute correcte (7% par an depuis 2015) mais le côté "boite noire" et le taux d’occupation financière médiocre ne garantissent pas que cela perdure. J’ai déjà été pas mal échaudé par la BNP (voir par exemple mon retour sur le support Eurocroissance de Cardif sur mes réflexions dans la discussion Vos Avis sur les fonds Euro-Croissance) donc il est sans doute utile que je regarde si d’autres SCPI ne sont pas plus transparentes et performantes.

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