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Favoris 1    #2451 20/06/2021 12h12

Membre (2021)
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Bonjour rasmussen,

On peut toujours obtenir mieux….l’offre semble correcte dans son ensemble surtout si vous pouvez choisir autant de SCPI que vous le souhaitez par ligne de 20K€….mais vous souhaitez mettre tout sur une seule SCPI ce que je trouve "dommage" en terme de diversification du risque (il y a tellement de SCPI différentes…).

Si vous pouvez négocier sur un critère je pense à la garantie hypothécaire de 1,5%, ne serait il pas possible de prendre comme garantie un nantissement des parts achetés et sous sein privé c’est 0€.

Concernant les FD (Frais de dossier) je jouerai sur le fait que je ne ferais qu’un seul crédit (car une seule SCPI) et donc plus facile à monter, moins de temps de traitement, etc….dons moins de FD que si vous achetiez 7 SCPI….

Je constate qu’il n’y a pas d’assurance….étonnant de la part de la banque je trouve….c’est quoi comme type de crédit? Le taux semble plus élevé qu’un taux de crédit immo….

Voilà pour mon avis.

Dernière modification par Sisco2117 (20/06/2021 12h21)


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#2452 20/06/2021 14h01

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Mon avis : j’éviterais l’hypothèque (sur votre RP je suppose), car c’est coûteux (et il faudra repayer environ autant pour la lever, si vous vendez votre RP avant 27 ans, même si l’emprunt est remboursé avant, ce qui est très long, et il peut vous en arriver des choses d’ici là)  (et c’est non négociables : des taxes et frais de l’acte du notaire), au profit d’un nantissement des parts (bien moins cher, et plus facile à lever si vous voulez un jour revendre tout ça) par exemple.


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#2453 21/06/2021 11h02

Membre (2021)
Réputation :   73  

Faire une hypothèque sur sa RP pour investir à crédit dans des SCPI dans le contexte actuel, ça me semble surtout, au delà de l’aspect coût, à déconseiller tout simplement, car risqué. La probabilité est faible mais en cas de problème, la conséquence me semble potentiellement lourde. En cas d’insolvabilité personnelle (chômage, divorce etc…) et d’illiquidité des SCPI (certaines le sont déjà et d’autre peuvent le devenir), vous vous retrouvez potentiellement à la rue (la pierre-papier n’abrite pas bien contre la pluie, même avec du beau papier glacé).

Serais-je le seul à faire ce raisonnement?

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#2454 21/06/2021 12h11

Membre (2021)
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Merci pour vos avis.

Blue a écrit :

Offre 1 :
Durée 20 ans
Taux sans domiciliation : 1.22%. Avec domiciliation de revenus : 0.92%.
SCPI éligibles : Restrictions sur 30% avec liste définie de 6 SCPI (dont des valeurs plutôt solides, par exemple Pierval Santé). Le reste relativement libre (SCPI à capital variable)
Garantie/cautionnement : Environ 1.3%
Frais de dossier : 700 euros
Pas de frais de courtage
Assurance délégation interne (moins cher que contrat groupe de la banque)
Différé de 6 mois

Si vous avez accès à toutes les SCPI à capital variable pour 70 % de l’investissement, c’est une belle offre, bravo. Je pense que votre profil de revenus fait la différence, car je n’ai rien obtenu d’équivalent, que ce soit par les plateformes que vous citez ou des CGP.

GoodbyLenine a écrit :

j’éviterais l’hypothèque (sur votre RP je suppose), au profit d’un nantissement des parts (bien moins cher, et plus facile à lever si vous voulez un jour revendre tout ça)

Effectivement un nantissement m’arrangerait bien, mais je n’ai trouvé aucun crédit permettant de le faire avec Kyaneos Pierre (sauf un qui n’était accessible qu’à partir de 80k de revenus annuels). Je continue de chercher. Si je ne trouve pas mieux, la question se posera d’attendre de meilleures conditions (meilleur référencement de Kyaneos) et de me contenter d’un petit investissement cash en attendant.

Sisco2117 a écrit :

Je constate qu’il n’y a pas d’assurance….étonnant de la part de la banque je trouve….c’est quoi comme type de crédit? Le taux semble plus élevé qu’un taux de crédit immo….

C’est le CFCAL, crédit conso affecté à l’achat de parts, d’où l’absence d’assurance obligatoire. L’hypothèque est une bonne assurance pour le prêteur.

Flouzamax a écrit :

Faire une hypothèque sur sa RP pour investir à crédit dans des SCPI dans le contexte actuel, ça me semble surtout, au delà de l’aspect coût, à déconseiller tout simplement, car risqué.

Vous avez certainement raison dans la plupart des cas. Mais je dispose de 250k de patrimoine financier + la RP à 180k, sans aucun crédit en cours. Faire un crédit de 150k ne risque donc pas de me mettre à la rue : j’aurai 250k en face pour rembourser 685€/mois, ce qui est à peine supérieur au RSA et en supposant que la SCPI paye 0 dividende.


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#2455 21/06/2021 12h32

Membre (2018)
Réputation :   19  

Bonjour

De mon côté on me propose 1.89% sur 20 ans avec crédit logement. Choix de SCPI libres. 15% du montant placé en épargne avec un minimum de 25k sur assurance vie nantis. Offre axa Thema.

Délégation d’assurance emprunteur possible après 1 an. Pas de modulation a l’échéance, pas de gratuité sur les ira.
Différé d’amortissement possible sur 6 mois. Jusqu’à 5 lignes de SCPI possibles’

Sur les SCPI je pensais prendre ceci :

Activ immo (logistique)
Sofidy invest Europe (maison mère sofidy gage d’une gestion saine)
Pf hospitalité Europe (ou pierre val)
Interpierre (logistique et bureau dans une zone qui présente de beaux potentiels)
et une française parmi l’un de ses choix
Kyaneos pierre, pf grand Paris (bonne revalorisation) ou coeur de région (j’aime le côté vertueux de l’isr)

Afin d’éviter la fiscalité française je pensais prendre les 3/4 sur de l’Europe (voir peut être faire du 100% europe ?)

Au niveau du rendement on me propose 4.5% de rendement avant impôts avec revalorisation des loyers a 0.50% par an. Pas de revalorisation des parts dans l’étude qu’on me propose.

Qu’en pensez vous ? Le choix des SCPI vous semble t’il assez diversifié ?

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#2456 21/06/2021 12h35

Membre (2017)
Réputation :   34  

Blue, le 20/06/2021 a écrit :

J’en profite pour partager une info concernant la caisse d’épargne, qui finançait pas mal de projets de SCPI de ce que j’ai pu voir ici. La caisse régionale d’ile de France ne prête plus pour des durées supérieures à 15 ans (changement récent). Je ne sais pas si cela s’applique également pour les autres caisses régionales.

J’étais en contact avec la Palatine qui fait aussi partie du Groupe BPCE et l’offre a aussi change en cours de route : le conseiller me proposait du 20 ans mais m’a finalement fait savoir qu’ils ne finançaient plus que sur 15.

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#2457 21/06/2021 13h07

Membre (2021)
Réputation :   123  

xenesis a écrit :

De mon côté on me propose 1.89% sur 20 ans avec crédit logement. Choix de SCPI libres. 15% du montant placé en épargne avec un minimum de 25k sur assurance vie nantis. Offre axa Thema.

Choix vraiment libre ? Toutes les SCPI ne sont pas éligibles à Crédit Logement, parmi votre sélection on m’avait indiqué que Activimmo, Kyaneos et Coeur de Région ne l’étaient pas.


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#2458 21/06/2021 13h17

Membre (2018)
Réputation :   19  

Elles sont toutes libres.

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#2459 21/06/2021 13h50

Membre (2021)
Réputation :   123  

C’est un point positif.
Comptez cependant 1%/an du montant nanti dans votre TAEG, car c’est au minimum ce que vous perdez par rapport à une assurance vie plus compétitive


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#2460 21/06/2021 15h29

Membre (2019)
Réputation :   19  

xenesis a écrit :

Elles sont toutes libres.

Bonjour

L’offre de financement via axa thema est tout nouveau et le retour est pour le moment faible au niveau des dossiers montés et finalisés.
En tant que Cgp nous commercialisons cette offre.
Sur le papier les scpi sont libres. Cependant je doute que crédit logement accepte les nouvelles scpi que vous citez, ils ont le même raisonnement que la Saccef et ces scpi sont refusés par crédit logement auprès des autres établissements bancaires.
Ces scpi sont possibles avec l’offre Axa thema et la mise en place d’un nantissement a 100% sur un CAV.

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#2461 21/06/2021 18h05

Membre (2018)
Réputation :   19  

"Ces scpi sont possibles avec l’offre Axa thema et la mise en place d’un nantissement a 100% sur un CAV."

Sur le papier vous voulez dire ?

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#2462 21/06/2021 23h15

Membre (2019)
Réputation :   19  

Via un nantissement toutes les scpi sont éligibles puisque la contrepartie prise par axa est un contrat ( français ou luxembourgeois) nantis à hauteur du prêt.

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[+3]    #2463 29/06/2021 08h34

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Sofidy lancerait prochainement une offre de financement à crédit, via une filiale "Sofidy financement".
Très peu d’informations hormis "des conditions attractives" et pas uniquement sur des scpi du groupe.
Peut-être que des cgp du forum auront-ils bientôt davantage d’informations.

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[+3]    #2464 29/06/2021 08h41

Membre (2015)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   183  

Excellente nouvelle pour Sofidy, en tout cas la société a été crée en mai (Sofidy Financement) et la DG a été recrutée en interne (Emmanuelle Dulac)

Un nom de domaine a également été déposé, qui pointe pour le moment sur sofidy.com (SOFIDY-FINANCEMENT.COM)

J’ai envoyé quelques messages pour tenter d’en savoir plus…

Update

Financement essentiellement pour des SCPI Sofidy, avec max 15% de SCPI extérieure si projet > 150.000 EUR
Pas de domiciliation demandée
Nantissement des parts
Pas d’apport
Différé de 2 ans maxi
Durée 25 ans maxi
Taux 2.5% sur 25 ans
Prêt conso

Dernière modification par maxlille (29/06/2021 14h19)


Mon blog L'argent travaille pour moi et pas l'inverse

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Favoris 1    #2465 29/06/2021 17h57

Banni
Réputation :   9  

Bonjour à tous,

Décidément c’est la saison pour les offres de financement SCPI.

En complément de l’offre réservée aux habitants de la Gironde, des Landes et du Lot-et-Garonne dont j’ai bénéficié, mon CGP m’a communiqué une nouvelle offre (car je cherche pour des amis) avec une banque dont j’ignore l’identité. Je vous donne toutes les informations en ma possession.

Conditions :
100 000 € minimum - Répartition possible sur 2 SCPI maximum
Prêt immobilier avec intérêts déductibles : 1,9 % sur 15 ans et 1,95 % sur 20 ans
Frais de courtage de 1500 € (ça fait cher, moyen de s’arranger j’imagine 😅)
Pas de frais de dossier
Frais de garantie Crédit Logement d’environ 1%

Profil emprunteur :
L’emprunteur doit avoir un patrimoine immobilier net au moins équivalent au montant du prêt SCPI
Salariés et professions libérales uniquement

Liste des SCPI
Je n’ai pas la liste exhaustive des SCPI finançables mais j’ai eu la confirmation pour : Epargne Pierre, Epargne Foncière, Eurovalys, Pierval Santé, PF Grand Paris et PFO2.

Mon avis : les conditions sont honnêtes compte tenu de l’absence de contreparties et il y a des SCPI européennes de qualité (Pierval et Eurovalys). Ca reste mieux que le CFCAL avec un taux prohibitif à 2,75%. C’est une alternative à ce propose AXA THEMA du coup.

J’espère que cette offre pourra en aider certains !

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#2466 30/06/2021 19h47

Membre (2021)
Réputation :   3  

Bonjour,

Je vous fais part de ma dernière expérience de financement de SCPI.

Cela fait une quinzaine d’années que j’investis en SCPI à crédit (Immorente, Efimmo, Aestiam Pierre Rendement).
J’ai un peu revendu de SCPI depuis 2ans, par nécessité et par soucis de diversification.

Attiré par les SCPI de santé et de l’effet de levier que procure le crédit, je viens de boucler un investissement de 150 000 euros de SCPI Pierval Santé.
J’ai fais affaire avec le Crédit Mutuel Nord Europe qui commercialise cette SCPI.
Ils étaient partant également pour le financement.

J’ai donc emprunté la totalité sur 20 ans à taux fixe de 1%

Frais de dossier : 350 €

Garantie : Nantissement des parts (600 €)

J’ai du prendre une assurance décès.

J’avais hésité à passer par Moniwan. Je leur en ai parlé et j’ai pu négocier le taux en passant avec le Crédit Mutuel.
Le Crédit Mutuel était partant pour le financement car je terminais tout juste de rembourser un prêt sans histoire de 15 ans chez eux.

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#2467 01/07/2021 16h23

Membre (2019)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

J’ai eu des précisions sur l’offre de Sofidy financement, qui est pour l’instant non publique, mais je vois que maxlille a édité son message avec les informations. On m’a fourni les mêmes caractéristiques (2,4 ou 2,5 % sur 25 ans, visiblement le taux n’était pas encore bien arrêté) donc je ne vais pas les redonner.
Quelques informations supplémentaires :
Les frais : 600 € puis 300 € par ligne de SCPI + éventuellement frais de courtage
Les SCPI éligibles sont évidemment Immorente, Efimmo et la nouvelle Europe Invest.
Pour les 15 % de SCPI "autres", il y a une liste prédéfinie. Je n’ai pas tout retenu mais j’ai relevé la présence d’Epargne Pierre et l’absence de Corum.
L’offre est éligible à la SCI. 

Ce qui me fait un peu sourire c’est que mon CGP m’a présenté cela comme une offre bien meilleure que l’offre CFCAL, alors qu’entre 2,5 ou 2,7 % sur 25 ans la différence mensuelle est de 15 € par mois. Avec comme inconvénient un choix beaucoup plus restreint.

Grosso modo, on est donc très proche de l’offre de financement interne à Primonial (éligible également à la SCI) mais avec les SCPI de la maison.

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Favoris 1    #2468 01/07/2021 16h51

Membre (2021)
Réputation :   2  

Bonjour à tous,

Pour ceux qui ont besoin de consulter ma présentation vous trouverez toutes les informations si besoin ici: https://www.investisseurs-heureux.fr/t27293

J’ai rencontré un CGPI hier soir pour l’acquisition de SCPI à crédit. Ce dernier s’occuperai de m’aiguiller dans le choix des SCPI ainsi que de me trouver un financement.

Toutefois, j’ai plusieurs questions:

1°) Je vous vois avec vos taux immo qui sont biens plus bas que ceux que sont qui m’ont été proposés et ils  ont l’air d’être bien packagés (offres des 2-3 organismes dans un tableau). Avons nous de la négo la dessus car les taux proposés sont les suivants: 2.05 sur 15 ans, 2.25 sur 20 ans, 2.45 sur 25ans (CM arkea). Sachant que ce sont des organismes qui ne demandent aucune contrepartie et choix libre de SCPI. Autrement dit, quand on a pas un dossier exceptionnel, comment obtenir une offre correcte?

2°) deuxième point lié au 1er: le CGPI m’a orienté plus sur du 15 ans me disant que c’était plus intéressant que le 20 ans. J’ai du mal à saisir pourquoi d’autant plus que ca diminuerai mon effort d’épargne mensuel en augmentant la durée (pour un capital emprunter équivalent bien sûr) . En dehors du fait qu’on rembourse plus de capital plus rapidement.
Selon vous, et d’après la lecture de mon profil, je pourrai soit emprunter 80k sur 15 ans ou 100k sur 20 (l’effort d’épargne est le même) quelle est la solution la plus judicieuse. J’ai du mal a saisir.
Il a aussi mis de coté d’entrée les financements sur 25 ans, sans même me présenter les offres.
A-t-il un intérêt à m’orienter vers une banque plutôt qu’une autre?

Merci pour votre aide.

Bien cdt
Anthony

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#2469 01/07/2021 19h45

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Je ne pense pas que votre conseiller y gagne (à court terme) en vous orientant vers le 15 ans. Bien au contraire, sa commission serait plus élevée en vous faisant prendre 100k plutôt que 80k (sur les SCPI, car sur l’emprunt il ne gagnera pas grand chose).
Il doit plutôt considérer que mieux vaut vous conseiller bien, pour que, content, vous le suiviez dans la durée…

Avec votre profil, je pense que 80k, et un emprunt sur 15 ans, sont un bon choix. S’embarquer pour 25 ans, c’est très long (même en remboursant par anticipation). Vous devez garder une certaine flexibilité financière, et ne pas vous mettre "au taquet", car vous aurez sans doute encore bien des projets à financer dans le futur (comme fonder une famille par exemple).

Pour avoir un emprunt moins cher, il faudra sans doute que votre profil intéresse particulièrement banque, et/ou que vous acceptiez de "choisir" uniquement les SCPI de la banque (ce qui est rarement le meilleur choix). Ne vaut-il pas mieux payer 0.5% d’intérêts en plus pour garder cette "liberte" ?


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#2470 01/07/2021 20h33

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Je me permets de glisser une question sur cette file, ne sachant pas ou la poser.

Pour un investissement de SCPI à crédit, est ce qu’en SCI à l’IS est fatalement plus judicieux qu’en nom propre ? Ou cela dépend tout de même de son TMI?

Merci par avance.

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#2471 02/07/2021 00h57

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Ca dépend beaucoup de votre situation (vos objectifs, leur horizon de temps, votre situation patrimoniale et familiale, vos revenus actuels/futurs et le TMI qui va avec, le montant à investir, etc.) et il n’y a pas d’optimum qui s’appliquerait à toutes les situations.


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Favoris 1    #2472 07/07/2021 23h57

Membre (2018)
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Bonsoir

De mon côté l’offre d’axa Thema se précise.

On me propose 1.90% sur 20 ans pour 150k de SCPI sur 5 lignes. Pas de limite sur le choix des SCPI sauf corum. C’est mon premier achat a crédit immobilier sur des scpi.

Garantie bancaire crédit logement d’environ 1.2% du prêt soit 1800 euros.

Assurance emprunteur externe des la mise en place du prêt.

Remboursement anticipé 6% du capital remboursé pendant les 10 premières années puis 3%.

Pas de contres parties hormis investir sur une assurance vie pilote par le CGP auprès d’Axa a hauteur de 22 000 euros dont 40% placées sur des UC. Cependant l’assurance est gérée intégralement par le CGP. @Le produit est spécifiquement dédié pour eux. Il y a possibilité de demander des arbitrages mais toujours via et avec l’accord du gestionnaire.

Frais de dossier 500 euros.

Souhaitant utiliser un maximum de SCPI européennes pour ce projet j’ai pensé à cette répartition :
- 10% Kyvaneos (ISR / Habitation / Pour diversifier sur l’habitat traditionnel)
- 25% Pf hospitalité europe 25,00 % (hôtel + santé en europe)
- 30% Sofidy europ invest (EU / tous secteurs j’ai confiance au gestionnaire)
- 25% Pierreval (50/50 Allemagne France santé)
- 10% Activimmo (France logistique)

Ca me donne une réparation géographique en l’état des immeubles : 12.5% pierreval france, 10% activimmo France, 10% Kyvaneos france

Soit 32.5% du patrimoine en france et 68.5% en europe.

Est ce que la proposition et la répartition vous semble bonne et assez diversifiée ?

J’ai toutefois encore un peu d’hésitation sur Kyvaneos et je me demande si je ne devrais pas le remplacer par Sogenial coeur de région ou par Vendôme region (développement local).

Dernière modification par xenesis (08/07/2021 08h37)

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#2473 08/07/2021 08h44

Membre (2020)
Réputation :   26  

Bonjour,

C’est étrange car on m’a proposé cette même offre et les SCPI Corum étaient éligibles

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#2474 08/07/2021 09h15

Membre (2018)
Réputation :   19  

Ca dépend du CGP. Celui que j’ai contacté ne travaille pas avec corum.

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#2475 08/07/2021 09h21

Membre (2012)
Réputation :   49  

xenesis, le 07/07/2021 a écrit :

Bonsoir

De mon côté l’offre d’axa Thema se précise.

On me propose 1.90% sur 20 ans pour 150k de SCPI sur 5 lignes. Pas de limite sur le choix des SCPI sauf corum. C’est mon premier achat a crédit immobilier sur des scpi.

Garantie bancaire crédit logement d’environ 1.2% du prêt soit 1800 euros.

Assurance emprunteur externe des la mise en place du prêt.

Remboursement anticipé 6% du capital remboursé pendant les 10 premières années puis 3%.

Pas de contres parties hormis investir sur une assurance vie pilote par le CGP auprès d’Axa a hauteur de 22 000 euros dont 40% placées sur des UC. Cependant l’assurance est gérée intégralement par le CGP. @Le produit est spécifiquement dédié pour eux. Il y a possibilité de demander des arbitrages mais toujours via et avec l’accord du gestionnaire.

Frais de dossier 500 euros.

Souhaitant utiliser un maximum de SCPI européennes pour ce projet j’ai pensé à cette répartition :
- 10% Kyvaneos (ISR / Habitation / Pour diversifier sur l’habitat traditionnel)
- 25% Pf hospitalité europe 25,00 % (hôtel + santé en europe)
- 30% Sofidy europ invest (EU / tous secteurs j’ai confiance au gestionnaire)
- 25% Pierreval (50/50 Allemagne France santé)
- 10% Activimmo (France logistique)

Ca me donne une réparation géographique en l’état des immeubles : 12.5% pierreval france, 10% activimmo France, 10% Kyvaneos france

Soit 32.5% du patrimoine en france et 68.5% en europe.

Est ce que la proposition et la répartition vous semble bonne et assez diversifiée ?

J’ai toutefois encore un peu d’hésitation sur Kyvaneos et je me demande si je ne devrais pas le remplacer par Sogenial coeur de région ou par Vendôme region (développement local).

Avez-vous une vue précise du Cash Flow de cette opération s’il vous plait ?

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