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[+1]    #1776 28/10/2019 09h33

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Réputation :   74  

Bonjour,

Suite du dossier …

Comme indiqué vendredi, quelques minutes après mon post, le CGP m’a contacté pour m’indiquer le changement de politique de crédit de la banque, voici les nouvelles conditions :

La banque ne veut plus se contenter d’un nantissement, elle exige une garantie avec son organisme de caution, celui ci ne finance ni les Corum ni Novapierre Allemagne 2.

La durée max est passé à 20 ans avec au bout de 12 mois d’amortissement possiblité d’augmenter de 2 ans.

Le CGP a pu negocier avec la banque de faire jusqu’à 20% en nantissement afin de pouvoir financer une portion de SCPI que l’organisme de caution ne finance pas.

1/3 imposé entre Atream Hotel (mon choix) Effimo 1 et Immorente
2/3 libre sauf les Corum et Novapierre Allemagne 2
dont max 20% de Corum qui sera garantie par le Nantissement

Taux 1.28% sur 20 ans, franchise de 6 mois

Frais de dossier 700 € pour l’ensemble

Frais de l’organisme de caution 1.95% pour les lignes de prets jusqu’à 50.000 € 1.65% au dessus.

Frais de nantissement 138€ par ligne (uniquement si choix de SCPI non financé par l’organisme)

En définitive voici ma nouvelle allocation tenant compte du plafonnement de Corum à 20% max du financement, l’absence de frais fixe par ligne (sauf pour le nantissement) me permet de diversifier à moindre coût.

50k de Pierval Santé
50k de Atream Hotel
30k de Corum XL
10k de Eurovalys
10k de Interpierre

Je vous tiendrai au courant du déroulé jusqu’au déblocage des fonds.

Bonne semaine


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#1777 28/10/2019 14h35

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C’est normal qu’il vous ai contacté après mon message, ce cgp est sur le forum sous le pseudo spot.

Annoncer du 25 ans pour attirer le client et ne proposer au final que du 20 ans ne fait que confirmer les suspicions que j’avais cf :

(65/72) SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Cependant cette offre a le mérite d’exister et sembler correcte (hormis les frais et certaines conditions) pour ceux qui cherchent du 20 ans.

Je passe mon tour pour ma part.

Dernière modification par Malolechat (28/10/2019 14h39)


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#1778 28/10/2019 14h45

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J’ajouterai que démarrer une relation sur ce type de technique commercial ne m’inciterait pas à la confiance et je passerai mon chemin.

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#1779 28/10/2019 14h48

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Idem !


Maintenant je profite !!!

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#1780 28/10/2019 15h05

Membre
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Méthode de pas mal de courtiers malheureusement…

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#1781 28/10/2019 15h30

Membre
Réputation :   74  

Malolechat a écrit :

Annoncer du 25 ans pour attirer le client et ne proposer au final que du 20 ans ne fait que confirmer les suspicions que j’avais cf :

Je me trompe peut etre mais il a l’air de bonne foi.

Et comme vous l’indiquez l’offre à le mérite d’exister et ce n’est pas le cas partout. Me concernant elle me convient.


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#1782 30/10/2019 19h08

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Malolechat a écrit :

C’est normal qu’il vous ai contacté après mon message, ce cgp est sur le forum sous le pseudo spot.

Annoncer du 25 ans pour attirer le client et ne proposer au final que du 20 ans ne fait que confirmer les suspicions que j’avais cf :

(65/72) SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Cependant cette offre a le mérite d’exister et sembler correcte (hormis les frais et certaines conditions) pour ceux qui cherchent du 20 ans.

Je passe mon tour pour ma part.

Une réaction rapide de ma part pour un peu contrebalancer votre suspicion sur tout ce qui n’émane pas du CMB : les gens intéressés par un financement sur 25 ans avec qui je suis en contact ont été avertis que la banque ne le ferait que de façon accessoire. Certains ont reçu une pré-offe de la banque avec simulation.
Que la banque rétropédale, c’est malheureux, cela fait perdre du temps à tout le monde mais vous êtes bien placé pour savoir que sur ce type d’opération, c’est un terrain mouvant. Rien n’est jamais acquis.

Donc il ne s’agit pas d’une manoueuvre "commerciale", je n’en ai pas le temps et cela ne correspond pas non plus à mon éthique.
Merci en tout cas à la quinzaine de personnes du forum de m’avoir fait confiance à ce jour.

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[+2]    #1783 30/10/2019 21h47

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Ne m’en veuillez pas si j’ai fais erreur mais avouez que c’est troublant, quelques temps après votre annonce cette dernière s’est modifiée.

Par contre vous vous méprenez, je n’ai pas de conflit d’interet avec le cmb. Je cherche comme tout le monde la meilleure offre quelque soit la banque. J’ai juste proposée l’offre que j’avais obtenue. D’ailleurs le cmb comme je l’ai dit à plusieurs reprise ne fait plus non plus de 25 ans. J’ai même d’ailleurs détaillé en toute transparence l’integralite des conditions de mon offre qui date maintenant et à probablement changée. Vous n’avez pas eu cette transparence.

Néanmoins votre offre a le mérite d’exister, de ne pas être mauvaise et de satisfaire certains forumeurs moins exigeant. C’est le principal. Je vous ai même adressé des clients.

Pour ma part, elle ne suffit pas, 20 ans max, beaucoup de frais, pas d’usufruit, impossibilité de prendre novapierre Allemagne 2 et corum, et d’autres conditions et ou contre parties en fonction des profils.

Si je me trompe merci de me corriger et de nous éclairer de façon claire, loyale et appropriée.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (30/10/2019 22h25)


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#1784 02/11/2019 17h20

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Bonjour à tous,

Pour information Unofi propose un crédit finançant l’achat de parts en nue-propriété de la scpi Notapierre.

La nue-propriété à 10 ans est à 68%.

En achetant 100 parts en nue-propriété on obtient 147 parts en pleine propriété dans 10 ans.

Le crédit est à 0,9 % sur 10 ans.

Les intérêts ne sont pas déductibles mais à ce taux c’est quasiment un crédit gratuit.

Passer de 68 à 100 en 10 ans équivaut à un rendement annuel net d’impôt capitalisé de 4,5 % (le risque étant que la valeur de la part ait baissé dans 10 ans).

Je viens de recevoir le bulletin : la scpi a cédé des immeubles (vacants à 88 %), en achète d’autres, le tof est à 91,4 %.

Ce n’est pas la scpi la plus dynamique (rendement de 4 % mais la valeur de la part n’a jamais baissé) cependant son mot d’ordre « une gestion saine et prudente » me rassure.

Y a-t-il un loup que je n’ai pas vu ?

Bon week-end

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#1785 02/11/2019 17h34

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Par contre, le RN par part est clairement orienté à la baisse pour Notapierre depuis quelques années.
2018 : + 1,15
2017 : - 4,45
2016 : - 9,66
2015 : -11,35
2014 : -1,87
Il semble se stabiliser toutefois (14,83 € / part en 2017, 15,00 € / part en 2018).


Parrain Linxea . Yomoni . Boursorama . Vattenfall . Fortuneo . Total (105579483) . Binck . Igraal . eBuyClub . BLOG

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#1786 02/11/2019 19h35

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JulienIH

Je n’ai pas d’avis sur la SCPI. Les évolutions du dividendes et de la part sur 10 ans ne sont tout de même pas enthousiasmant :
*son dividende a fondu de 30% sur 10 ans,
*une seule hausse de 3% de la part sur 10 ans,
SCPI Notapierre : Analyse du rendement | Demandez l’avis d’experts

Pour la financement, le taux facial n’est pas extraordinaire, et pourrait même être considéré comme élevé. Toutefois, il faut le mettre en rapport avec la difficulté de trouver un financement pour de la NP.
Quels sont les autres couts et conditions de ce financement ?

Pour calculer votre TRI net d’impôt, vous devriez compléter celui par :
*la prise en compte de l’effet de levier (ça vous permettra concrètement de voir votre TRI global)
*prendre en considération la valeur de retrait au bout de 10 ans, c’est à dire retirer les frais de souscriptions.
Personnellement je ferai différents scénarios de baisse de la valeur de retrait pour voir ce que cela donne.

Concernant la clé NP/US, êtes vous certain des chiffres ? car ils sont clairement en faveur du nu propriétaire.
*vous le constatez vous même par le calcul de TRI "brut" qui est supérieur au DVM, ce qui me parait être une anomalie !
*L’usufruit 10 ans à 32% avec un DVM de 4% fait ressortir un TRI net de seulement +/-  4%. Ce qui n’est pas dans les "prix de marché". La valeur de l’usufruit devrait être beaucoup moindre.

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#1787 05/11/2019 19h27

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Bonsoir,

Pour information, les différents acteurs du secteur bancaire et l’Etat réflichisent à des solutions pour contrer l’emballement des crédits et stabiliser la marge prise par les banques.

Source Les échos et Europe1

Dernière modification par Yvan (05/11/2019 19h32)

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[+2]    #1788 06/11/2019 21h04

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Bonsoir,

Pour votre information, je travaille activement sur la réalisation de mon projet de SCI avec des parts de scpi en PP et US  (façon @Malolechat)
Ma banque, le CMB, doit valider l’offre suivante d’ici’une semaine :

Prêt pour de la PP sur 20 ans, taux de 1,15%, SCPI du catalogue de la banque, 360 k€
- Prêt pour de l’US sur 15 ans’, taux de 1,05 %, SCPI libres, 180 k€
- Anticipation de 24 mois,
- Assurance de la banque,
- Nantissement des parts de PP (pas de surcoût)
- frais de dossier de 800 euros.

J’espère que ça va le faire, l’ofrre est intéressante.

Tous les détails sont sur mon file SCI Yvan

Cdt
Yvan

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#1789 06/11/2019 21h22

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Voilà la plus belle offre du moment amha, même si j’aurais préféré du 25 ans ce qui aurait permis d’avoir un meilleur cash flow. Cependant à vue de nez vous semblez être proche de l’autofinancement.

Pour augmenter le CF, une autre solution serait de faire 50/50 pp/us plutôt que faire 2/3pp 1/3us…mais au prix d’un risque plus grand à cause de l’us.

Merci pour votre retour.

Dernière modification par Malolechat (06/11/2019 21h43)


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#1790 08/11/2019 11h56

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Suite d’une discussion initiée sur le of d’yvan

Mon offre a été signée en mars 2018 à Brest.

Yvan est à Lorient et n’a pas encore signé.

Je ne sais pas quand il a eu l’accord.

Mais effectivement les offres changent vites, ça peut se jouer à quelques mois près.

Une option pour éviter d’avoir à faire ke tour des banques de toute la France est de passer par un courtier. Empruntis brest va le faire pour moi à partir de 2020 car actuellement en cette fin d’année les banques sont débordées par les pinel, la fin du ptz, et ont atteint leur objectif d’octroi de prêt.

A noter qu’il va être réfléchit des mesures dès la semaine prochaine pour encadrer les prêts notamment en limitant la baisse des taux, le taux d’endettement, etc… pour éviter un risque pour les banques et une bulle immobilière cf :

La vie immo: Taux bas, les banques sont devenues de plus en plus sélectives - 04/11

Nicolas Doze: Surchauffe sur le crédit immobilier - 05/11

Bercy s’inquiète de l’assouplissement des conditions d’octroi de crédits immobiliers - L’édito éco de Nicolas Doze - 05/11

Je déplace la discussion dans la file scpi à crédit.

Dernière modification par Malolechat (08/11/2019 12h02)


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#1791 08/11/2019 15h43

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Bonjour à tous,

Suite à mon précédent message concernant l’achat de parts en nue-propriété à crédit de la scpi Notapierre gérée par Unofi voici les conditions qui sont proposées :

- démembrement sur 10 ans
- clef 68/32
- prêt sur 10 ans à 0,9 % + assurance 0,21 (une délégation semble possible)
- prêt sur 15 ans à 1,2 % + assurance idem
- garantie : nantissement des parts ppur un coût de 125 euros

Bonne après-midi à tous

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#1792 10/11/2019 08h05

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Bonjour,

Voici les conditions offertes par ma banque pour un financement de 200k à travers une SC à l’IS:

Financement sur 15 ans maxi à 1.05% sur une seule ligne. (lissage impossible en crédit pro).
- Avec assurance Dc Ptia, et caution personnelle des associés.
- La préconisation du groupe est d’avoir au moins 50% de SCPI interne:

- NovaPierre (car pas d’IS payé sur revenus étrangers) investissement en Allemagne principalement.
- Primopierre (part d’investissement important sur Paris, bureau core, prix de part inférieur à l’actif net)
- EpargnePierre de Cabinet Voisin (groupe rothshild, diversification en province, prix de part en dessous de l’actif net)
- Efimo de Sofidy (sérieux et rendement).

Qu’en pensez vous ?

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#1793 10/11/2019 11h15

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Quelques précisions car il est important de partir sur les bonnes bases :

_Vous parlez je pense de Novapierre Allemagne 2, à ne pas confondre avec Novapierre Allemagne maintenant fermée, Novapierre 1 qui n’a rien à voir et Novapierre Résidentiel encore moins.

_Primopierre a moins de 20% de son patrimoine à Paris, elle est surtout investie en région parisienne aux deux tiers, c’est différent.
Que signifie "core" ?
La valeur de réalisation de Primopierre est de 187,36€ au 31 décembre dernier, son prix d’achat de 208€ soit plus de 11% plus cher, qu’est ce qui vous fait dire que son "prix de part (serait) en dessous de l’actif net" ?

_La valeur de réalisation de Epargne Pierre est de 176,37€ au 31 décembre dernier, son prix d’achat de 205€ soit plus de 16% plus cher, qu’est ce qui vous fait dire que son "prix de part (serait) en dessous de l’actif net" ?

_Efimmo avec deux "m" comme dans immobilier.

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#1794 10/11/2019 13h20

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Pour compléter la précision:
- Epargne Pierre appartient à la société Voisin qui est détenue par le groupe Atland et non Rotschild.

Vous parlez d’une seule ligne mais avec un minimum de 50% d’une scpi interne. Donc 2 lignes ?
Par ailleurs les 4 scpi citées n’appartiennent par au même groupe et encore moins à des banques.

Dernière modification par investirpat (10/11/2019 13h21)

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#1795 11/11/2019 09h05

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J’ai fait un bête copier/coller de la réponse de mon banquier qui me propose son carnet de scpi partenaire.

Il parle de 50% du montant investi dans au moins une des cinq SCPI partenaires car j’ai d’ores et déjà d’autres sous-jacents en-tête (dont Corum)

Je prends bien note de vos commentaires sur les SCPI qui démontrent qu’il n’y connait pas grand-chose.

Je suis aussi intéressé par votre point de vue sur les conditions de crédit (taux, durée, assurance)

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#1796 11/11/2019 10h29

Membre
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Bonjour Chris,

La confiance n’excluant pas le contrôle, il est sage de faire vos devoirs avant de partager les "dires" de votre banquier.

Vous dîtes avoir en tête Corum, avez vous validé avec votre banquier son financement car rare sont celles qui financent les Corum.

Dernière modification par loulou75015 (11/11/2019 10h32)


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#1797 12/11/2019 17h35

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Bonjour a tous

Etant deja propriaitaire de parts CORUM je viens de recevoir une proposition de financement de leur part, je vous l’expose

prix total acquisition 55154 pour 46 parts
apport 5014
durée credit 15 ans
taux 1.84 ass comprise
pas de frais dossier
pas de frais de garantie les parts sont nanties
mensualitéés ass inclue 319
revenu des parts mensuel 234
effort d’epargne 85 euros par mois
premiere mensualité apres 6 mois correspondant au dela de jouissance

Possibilité de financement de 30000 a 300000 euros avec 10% d’apport sur une durée de 5 a 15 ans

qu’en pensez vous?

Dernière modification par gaspard16 (12/11/2019 17h37)

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#1798 12/11/2019 17h56

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Que ça manque de clarté :
Déjà quelle SCPI ? Je vais répondre (car 46 parts pour 55154(?) ) : Corum Origin.
46 parts de Corum Origin coûtent 50140€ à l’achat, à la revente vous n’aurez que 44141,14€, si vous avez investi 55154(?), ça fait un sacré différentiel mais je pense qu’il y a des erreurs dans votre message.

Concernant les revenus, comment arrivez-vous à 234(?).
Merci de préciser les unités svp (et d’une manière générale, orthographe accents …), en l’occurrence € euros j’imagine ou % quand c’est le cas, déjà qu’on ne s’y retrouve pas avec vos chiffres.

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#1799 12/11/2019 18h13

Modérateur
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Sans doute une "confusion", entre 55154 et 50140 (prix d’achat de 46 Corum Origin) + 5014 (l’apport) qui n’ont aucune raison de s’additionner..
L’emprunt doit ici s’élever à 50140 - 5014 = 45126.

Pouvez-vous préciser QUI est l’émetteur dune telle proposition (le fameux qui émet "de leur part") ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1800 12/11/2019 18h20

Membre
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Ça ressemble en tout points à l’offre du CACF sauf que jusqu’ici la liste des SCPI finançables était :
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, GENEPIERRE et EDISSIMMO (Amundi Immobilier)
PRIMOPIERRE, PRIMOVIE ET PATRIMMO COMMERCE (Primonial)
EPARGNE FONCIERE, LF EUROPIMMO (La Française)
IMMORENTE, EFIMMO (Sofidy)
PFO2 (Perial)

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