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#1676 14/09/2019 16h33

Membre
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Réputation :   163  

Bonjour Reremi38,

Je m’active actuellement sur un projet SCI avec SCI US et PP https://www.devenir-rentier.fr/t21510.

Je passe mes soirées à lire le forum, un livre sur le fonctionnement des SCI, et je commencer la lecture de statuts de SCI pour prendre du recul.

Je pense que pour se lancer dans ce type de projet, il faut d’abord croire dans les SCPI tout en étant conscient des risques et faire un certain nombre de scénarios sur l’évolution des prix des parts et des dividendes.

Je vois que vous partez avec du scepticisme sur les SCPI : "En effet, au risque de vous étonner, je suis très frileux à me lancer sur un crédit sur 10 ans à un taux de plus de 1%, pour un revenu de 4 à 4.5% aujourd’hui, mais dont je n’ai aucune sécurité ni sur la valeurs des parts, ni sur le rendement…"

Avec ce postulat de base, il devient donc difficile de se lancer dans l’acquisition de parts de SCPI,quelque soit le taux proposé par la banque….. Taux qui semblent n’être pas si mauvais d’ailleurs au vu de ce qu’obtiennent les personnes ayant fait des retours sur cette file.

Bonne journée.
Yvan

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#1677 14/09/2019 17h04

Modérateur
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Réputation :   2329  

reremi38 a écrit :

Et en attendant, je crois sérieusement que je vais partir sur… un crédit perso de 10 000 € à 0.4% (coût du crédit sur un an : 22 € !).

Utiliser un crédit sur 1 an pour financer des parts de SCPI (investissement normalement envisagé pour une durée de 10 ans ou plus), c’est à mon avis quasiment faire un investissement sans emprunt.

Mieux vaut encore choisir une des autres propositions que vous avez obtenues (emprunts à 15 ans ou plus, même avec des taux et conditions qui ne vous semblent pas top), si vous voulez vraiment investir en parts de SCPI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1678 14/09/2019 21h39

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

Yvan a écrit :

Je vois que vous partez avec du scepticisme sur les SCPI

Oui… et non

Sans être sceptique, je pense qu’il faut être prudent sur un placement effectivement fait pour être conservé plus de 15 ans, avec sans doute, au moment de la revente, des difficultés liées à la question de l’offre et de la demande.
D’ailleurs, il est peut-être plus prudent de partir du principe qu’il n’y aura pas de revente (j’ai lu que certains écrivent ici qu’ils ne revendront jamais), quitte à avoir une bonne surprise à la fin :-)
Et en même temps, si on ne prévoit pas la revente, l’investissement n’est vraiment rentable que sur du  long terme (avec de mon côté, des doutes quand même sur le maintien de taux supérieurs à 4.5 % dans… 20 ans).

C’est pour cette raison que je ne cherche pas un crédit à tout prix, et que j’irai sur ce projet si je trouve vraiment un excellent taux de crédit immobilier.
De même, bien que j’ai compris l’intérêt de prendre le crédit sur une durée longue, c’est un pas que j’ai encore un peu de mal à franchir (j’ai un peu de mal avec le principe d’être endetté, même si c’est pour la bonne cause)

Après, je suis d’accord avec GoodbyLenine, prendre un crédit personnel sur 1 an n’a pas grand intérêt sur ce type d’investissement !

Dans tous les cas, j’apprends auprès de vous et vous remercie de vos contributions (y compris si c’est pour m’indiquer mes erreurs).

Bonne soirée

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[+1]    #1679 14/09/2019 22h26

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Une fois que vous avez investi (par ex) dans des SCPI, le maintien du taux de rendement n’est pas ce qui vous importe. C’est le maintien (voire l’augmentation) de la somme que vous allez encaisser chaque année qui importe, et elle est liée à priori(*) à l’évolution des loyers (des biens dans lesquels vos SCPI ont investi), pas à celle des taux. En effet, votre prix d’achat est figé, et si le rendement baisse parce que le prix des parts augmente, peu vous chaut…

(*) sauf dans les SCPI, gérées largement dans l’intérêt du gérant,  qui préfèrent collecter un maximum même si ça a un impact dilutif pour les investisseurs.


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#1680 15/09/2019 18h25

Membre
Réputation :   55  

Montant : 100 000€ : 0,95% sur 10 ans, 1,25% sur 15 ans et 1,45% sur 20 ans
+ Assurance Groupe,
+ Frais de dossier : 450€,
+ Frais de garantie SACCEF : 1600 €
+ Frais de courtage :500€
+ Ouverture de compte à distance, avec carte bleue payante sans domiciliation de salaire exigée
+ Epargne constituée de 200€ de parts sociales et d’un compte épargne type Livret avec 100€ minimum
+ Souscription d’un contrat d’assurance au choix (Propriétaire bailleur, Habitation, Auto, Protection Juridique, Prévoyance…)

Des avis ?

En effet, au risque de vous étonner, je suis très frileux à me lancer sur un crédit sur 10 ans à un taux de plus de 1%, pour un revenu de 4 à 4.5% aujourd’hui, mais dont je n’ai aucune sécurité ni sur la valeurs des parts, ni sur le rendement…

Et en attendant, je crois sérieusement que je vais partir sur… un crédit perso de 10 000 € à 0.4% (coût du crédit sur un an : 22 € !).

Qu’importe la durée de votre investissement, il faut toujours rechercher le financement le plus long qui va vous permettre d’améliorer le TRI de votre opération.
20 ans cela paraît très bien.

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[+1]    #1681 18/09/2019 19h18

Membre
Réputation :   31  

Je suis en cours de finalisation d’un financement à crédit (in fine) d’achat de SCPI.

Taux : 1.85 sur 20 ans ou 1.55 sur 15 ans.
Assurance Décès : délégation d’assurance.
Nantissement des parts + frais de dossier et courtage : 4000 € pour 200k emprunté, inclus dans le financement (soit 204 k emprunté)
Banque : Palatine
Nantissement d’une épargne : il faut nantir au alentour de 70% de la somme emprunté. La moitié du nantissement peut venir d’un produit extérieur, l’autre moitié doit être dans la banque (PEA ou assurance vie avec bien entendu des frais supérieurs à ce qui se pratique en ligne). L’encours minimum dans la banque pour obtenir ces taux doit être de 100K

Choix des SCPI : pas de SCPI trop jeune (< 5 années) ou trop petite (capitalisation < 100M) Pas de scpi de capitalisation (type pierre 48, sofyprime…) ni de Corum. 100K mini par SCPI.
Je pense partir sur épargne pierre et PF grand paris. Pas de SCPI à l’étranger, je ne veux pas me prendre la tête avec la déductibilité/non déductibilité des intérêts d’emprunts.

Dernière modification par yannou77 (18/09/2019 19h19)

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#1682 18/09/2019 19h30

Membre
Réputation :   12  

Le nantissement de 35% du montant emprunté  dans un produit type AV à 1.6% en fonds euro avec frais d’entrée et de gestion… Je trouve que le projet ne vaut pas le coup.
Il faut effectivement faire le calcul réel de rentabilité car les conditions imposées par cette banque me semblent contraignantes.

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#1683 18/09/2019 19h35

Membre
Réputation :   31  

C’est pour ca que je pensais partir plutôt sur un PEA, au moins je ne devrais pas avoir de frais d’entrée ni de garde, juste des frais de courtage au dessus de la moyenne mais comme je fais plutôt du b&h…

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#1684 18/09/2019 19h57

Membre
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Réputation :   238  

Avez vous comparé votre offre avec les autres offres (sans in fine) présentées par les membres du forum ?

Nantir 70% de votre épargne du montant emprunté n’est pas rien.

Les frais semblent globalement très élevés.

Pour un montant de 200k, n’avez vous pas d’autres possibilités ailleurs ?

Après le taux à 20 ans pour de l’in fine semble très correcte.

Dernière modification par AleaJactaEst (18/09/2019 20h02)

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#1685 18/09/2019 20h32

Membre
Réputation :   31  

Seul le In fine trouve grâce à mes yeux, et en la matière, l’offre n’est pas pléthorique. Le but est surtout d’utiliser ma capacité d’endettement qui n’est pas utilisée pour l’instant. Pour les frais, j’ai négocié une rétrocession de commission de l’ordre de grandeur de 4000 €.
J’ai d’abord cherché comme beaucoup à faire un montage SCI IS avec 2/3 PP +1/3 usufruit, m’ai j’ai abandonné et me suis rabattu sur cette solution pour avoir un cash flow positif.

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#1686 18/09/2019 21h05

Membre
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Réputation :   265  

Voici quelques réflexions sur l’investissement des scpi :
- En usufruit en nom propre
- avec un crédit in fine avec une sci is

Deux « fausses bonnes idées » ! – Club SCPI


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#1687 18/09/2019 22h33

Membre
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Réputation :   163  

@yannou77

Et partir sur un montage SCI IS avec 300 k€ en pp financé par prêt amortissable sur 20 ans + financement en cash  de 100 k€ sur 15 ans (voire moins si durée courte) ne vous semble pas opportun ?

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#1688 18/09/2019 23h06

Modérateur
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Réputation :   2329  

Malolechat a écrit :

Voici quelques réflexions sur l’investissement des scpi :
- En usufruit en nom propre
- avec un crédit in fine avec une sci is

Deux « fausses bonnes idées » ! – Club SCPI

Cet article a déjà été publié sur notre forum en avril 2018 :  ici (avec des réactions de plusieurs membres).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1689 18/09/2019 23h19

Membre
Réputation :   22  

Pour info, ma banque m’a transmis les nouveaux taux pour financement scpi.
On est donc sur 0,35 sur 10 ans , 0,65 sur 15 et 0,80 sur 20 ans.

Ça peut donner une idée pour ceux qui négocie en ce moment.

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#1690 18/09/2019 23h22

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

Bonjour, quelle banque ?

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#1691 18/09/2019 23h50

Membre
Réputation :   22  

Banque privée de la banque populaire

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#1692 19/09/2019 00h16

Membre
Réputation :   74  

Bonjour Coriace,

Y a t’il des conditions particulières ? Un choix restreint de SCPI ?

Vous pouvez me contacter par MP si vous préférez.


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#1693 19/09/2019 05h30

Membre
Réputation :   31  

@Malochat -> pour cet investissement en in fine, je n’ai pas de SCI, je fais tout en nom propre

@Yvan -> je préfère mon cash investi dans un mix PEA lazy etf, Assurance vie orienté Immo ( principalement SCI GF pierre, capimmo, opci dynapierre). De plus le coût récurent de la SCI pour la comptabilité grève sérieusement l’affaire si les montants ne sont pas assez conséquents.

@Coriace -> Je pense que beaucoup de lecteurs de ce fils seraient intéressés par les conditions de ces taux canons

Dernière modification par yannou77 (19/09/2019 09h24)

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#1694 19/09/2019 09h02

Membre
Réputation :   22  

Aucune conditions.
J’ai pris exactement les SCPI que je voulais sans aucune imposé ni rien en garantie.

Par contre je pense qu’il y a des conditions de revenu minimum surement assez importante.

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#1695 19/09/2019 09h15

Membre
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Réputation :   247  

Bonjour,

Il n’y a pas des conditions de domiciliation + devenir client de la banque privée avec un fee annuel ?

Quid de la garantie, crélog ou nantissement ? y a t-il un cout ? Sans garantie c’est impossible, aucune banque ne fait un crédit en blanc

Des frais de dossier ?

Des conditions de dépot d’épargne en AV ?

Dernière modification par rocambole (19/09/2019 09h16)

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#1696 19/09/2019 09h28

Membre
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Sur le choix de SCPI, vous dîtes que c’est celles que vous vouliez mais peut-être que c’était justement celles que propose la banque. A ma connaissance BP finance les SCPI AEW-Ciloger et Primonial, y en a-t-il d’autres sociétés de gestion ?

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#1697 19/09/2019 09h37

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Pour donner une idée de ce choix sur les SCPI :

Coriace (dans sa présentation) a écrit :

Finalisation aujourd’hui de 300K de SCPI au taux de 1,05 % sur 15 ans dans SCI (erreur de taux donné a 1,15% sur le post de KC44) sur Pierval santé, Corum XL,cristal rente, épargne pierre à hauteur de 75k chacune.

Voir ici. Cela semble effectivement "assez" libre.

Dernière modification par cat (19/09/2019 09h38)

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#1698 19/09/2019 10h14

Membre
Réputation :   13  

Très intéressant comme conditions. Est-il possible d’avoir le contact de la banque ?

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#1699 19/09/2019 10h35

Membre
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Réputation :   247  

Je voudrais bien me renseigner également si vous pouviez me donner le contact en MP

Merc.i

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#1700 19/09/2019 11h11

Membre
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Réputation :   238  

Je suis également intéressé par le contact en mp si possible.

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