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#1501 17/04/2019 16h23

Membre
Réputation :   5  

Merci Cat pour votre retour. Les 2800€ de frais me frustrent en effet du fait de leur composition : 300€ de frais de courtage (soit, même si le partenaire est déjà identifié…) + 1000€ pris par la banque + 1500€ par le CGP (je n’ai pas encore la qualification exacte de cette prestation). C’est ce dernier bout qui me frustre, car il va déjà empocher un montant important de commissions de la part des sociétés de gestion. Il prend donc à droite et à gauche. Après c’est un CGP qui semble assez "premium" et avec qui je bosserai volontiers sur d’autres projets par la suite. J’ai essayé d’ouvrir une porte sur sa rémunération mais sans grand succès. Je me dis que dans la globalité des choses c’est peut-être à accepter…

Pour les mini 100 k€/ligne, il le justifie en effet par la paperasse. Pas très crédible. Pour le coup j’ai poussé pour avoir une 3ème SCPI même en retenant un invest de 200 k€, il va voir ce qu’il peut faire.

Les garanties : effectivement nantissement, et également 10% du montant emprunté à laisser au chaud chez le partenaire bancaire, sous un forme ou une autre.

Shaka

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#1502 17/04/2019 16h32

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   418  

S’il veut justifier ses 1500€ en plus des rétro-commissions des SCPI, il faudrait quand même qu’il accepte de faire un peu de paperasse.
Ce serait bien de réussir à négocier cette 3e ligne de SCPI (voire même une 4e…).

Dernière modification par cat (17/04/2019 16h33)

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#1503 20/04/2019 08h06

Membre
Réputation :   1  

bonjour,
je suis en contact avec LCL pour un achat de ce que je souhaite:
Vendome régions
Pierval santé
Efimmo 1
immo placement
Epargne pierre

20 Keuros par ligne.

LCL me propose 1,39% sur 20 ans avec un prêt par ligne! .
j’ai un RDV tel vendredi prochain avec une conseillère LCL;
ils vont essayer de pousser vers leurs SCPI: EDISSIMO et Rivoli avenir patrimoine.

ça reste des bureaux mais j’ai vu que ces 2 SCPIs étaient en baisse:

edissimo                 9.70              235 euros la part
rivoli avenir patrimoine     10.80             292 euros la part

si je n’ai pas le choix , quel compromis faire?

Pour l’assurance des prêts :ils me proposent soit de faire une hypothèque sur un bien locatif que je viens de finir de payer soit un nantissement.
est ce que l’hypothèque empêche la vente du bien hypothèqué  pendant toute la durée du prêt?

Est ce que quelqu’un a un avis ,s’il vous plait?

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#1504 20/04/2019 08h57

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1018  

Mon avis, c’est que c’est votre argent, votre investissement, votre signature qui sera en bas de la page, vos choix qui détermineront la pertinence ou non de l’opération.
Là vous partez avec une sélection et la banque qui prête "son" argent vous oblige (?) à suivre la sienne.
Ca n’a pas vocation à être normal.
Soit vous négociez avec eux et imposez vos choix, tout en prenant une de leurs SCPI si vous pensez malgré tout que sur le long terme il y a du potentiel, ça permet un compromis. Les SCPI proposées ont de bons immeubles dans le patrimoine mais leur prix de part s’est bien apprécié et le dividende n’a fait que baisser - en % et en € surtout - ces dernières années.

Faites aussi jouer la concurrence.

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[+1]    #1505 20/04/2019 10h56

Membre
Réputation :   109  

Tof91 a écrit :

Pour l’assurance des prêts :ils me proposent soit de faire une hypothèque sur un bien locatif que je viens de finir de payer soit un nantissement.
est ce que l’hypothèque empêche la vente du bien hypothèqué  pendant toute la durée du prêt?

En premier, l’assurance d’un prêt n’est en rien obligatoire.
C’est un accord entre prêteur et emprunteur.
Il est certain que la Banque joue la facilité en l’imposant. C’est une sécurité lorsque la mari est le seul salarié et qu’il décède , laissant sa famille sans revenu
Dans le cas d’un placement il en est autrement : les revenus seront versés même en cas de décès du souscripteur

J’ai ainsi pu négocier quelques emprunts sans assurance décès
( Bien peu il est vrai , mais on n’est pas toujours en position de force dans ces cas là)

2) l’assurance n’est pas forcément chez le prêteur
C’est même rarement la meilleur marché
Cela se négocie mais avec les mêmes conditions limitatives que ci dessus

3) l’hypothèque

On peut parfaitement vendre un bien hypothéqué.
On rembourse le capital restant dû avec le montant de la vente .
Le prêteur lève alors l’hypothèque. On dit qu’il délivre une "main levée" et la vente peut avoir lieu.
Il fut parfois possible de transférer l’hypothèque au nouvel acquéreur qui reçoit ainsi le bien et le crédit.
On peut aussi transférer l’hypothèque sur un bien que l’on achète soi même
Exemple.
Vous vendez vos titres achetés à crédit pour compléter l’emprunt pour acheter une maison
Votre banquier peut accepter de vous transférer l’hypothèque sur la maison

Ceci dit , l’achat d’une maison se finance à meilleur marché avec un Privilège de Prêteur de Deniers ( PPD)


CyberPapy ou pour faire court CP

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#1506 24/04/2019 19h42

Membre
Réputation :   6  

Bonjour,

J’ai un projet d’achat de SCPI à crédit (voir les derniers messages dans la file de mon portefeuille pour l’historique si besoin)
J’ai progressé récemment pour le financement et j’ai cette nouvelle offre (le taux original était à 2.10% sans les contreparties)

En substance:

Proposition de la banque a écrit :

Portefeuille de SCPI
- Immorente
- Efimmo
- Epargne Pierre

Financement
- Financement : 100k€ + Frais de courtage + Frais de dossier + Garantie = 102450€
- Frais de courtage bancaire : 0.5% soit 500€
- Frais de dossier bancaire : 350€
- Garantie : 1.6% SACCEF soit 1600€
- Taux : 1.45% sur 20 ans, modulable jusqu’à 12 mois supplémentaires
- Différé : Partiel (intérêts et assurance donc) 6 mois maximum
- Assurance : 50/50 à 0.47% (Décès/PTIA), a priori résiliable (point de vigilance)

Contreparties
- Mensualité prélevée sur compte existant (bien)
- Ouverture de compte (15€/an), CB (45€/an) mais sans domiciliation.
- 400€ de part sociale. (200€ par emprunteur)
- Un compte épargne avec 100€
- Une assurance (soit auto, habitation, accidents de la vie, etc…)

Mon raisonnement
Le différentiel de taux de 2.10% à 1.45% fixe correspond à une diminution de 7.5k€ des intérêts avec une mensualité en baisse de 30€ (de 523€ à 492€).
En terme de cashflow, le gain est de 20€ mensuel soit 240€ à l’année. Toute chose égales par ailleurs, la différence de TRI sur 20ans est de +1%.

Cela est à mettre en regard des 60€ par an de "frais de comptes".
Le livret est transparent d’un point de vue cashflow tout comme les parts sociales car il s’agit de capital immobilisé qui vivre dans son coin. Je vais fournir mes informations auto/habitation pour qu’ils puissent faire un devis et valider la proposition

En parcourant les dernières pages, j’ai l’impression que l’offre est plutôt intéressante d’autant plus que j’ai n’ai pas eu besoin de négocier ma liste de SCPIs.

Dernière modification par Albedo (24/04/2019 19h44)

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#1507 25/04/2019 08h58

Membre
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Réputation :   418  

Albedo, je trouve l’offre que vous avez reçue tout à fait intéressante (taux et choix des SCPI qui vous convient).

Je suis un peu surpris par :
* le coût de la garantie (même si je suppose que vous récupérez cette somme au bout du crédit);
* la coût de l’assurance proposée par votre banque (j’ai également celle par défaut de ma banque sur le crédit SCPI et elle est plus que moitié moins chère).

Je suppose que vous pourrez résilier l’assurance (auto/habitation/accidents de la vie) prise pour les contreparties au bout d’un an si elle ne convient pas.

Bien à vous,
cat

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#1508 25/04/2019 10h31

Membre
Réputation :   6  

Merci de votre retour.

Oui, le coût de l’assurance est prohibitif pour un couple de 31 et 32 ans. Le courtier m’a assuré à l’oral que la renégociation est possible puisqu’il l’a déjà fait pour certains de ces clients. J’ai bien pris note qu’il fallait être vigilant dans le contrat sur ce point avec votre retour et celui de Sharklash sur mon portefeuille. L’impact en terme de cashflow est loin d’être négligeable.

Sur la garantie, j’attire votre attention sur le fait que la SACCEF ne restitue rien, contrairement au Crédit Logement qui restitue 70%. Cette dépense à fond perdu m’étant imposée, j’ai préféré l’intégrer au crédit pour essayer de tirer parti de cette dépense pour amortir un peu plus plutôt que de la payer cash même si l’impact est très faible au final.

Pour les assurances, elles ne sont pas liées au crédit comme pour une assurance habitation liée à un emprunt RP, je pourrais donc les remettre en concurrence au bout d’un an.

Au final, je pense malgré tout y gagner par rapport à un taux à 2.10% sans contrepartie

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#1509 27/04/2019 11h00

Membre
Réputation :   58  

Bonjour à tous,

Je souhaite souscrire à plusieurs SCPI; pour un montant global de 100k€ j’avais imaginé la répartition suivante:

Immorente
Pierval Santé
Corum Origin
Corum XL

Je me pose donc la question de savoir si je dois ajouter une 5ème SCPI afin de diversifier davantage.
Des avis sur la question ?

Et laquelle choisir dans cette optique de diversification ?

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#1510 27/04/2019 16h53

Banni
Réputation :   6  

Bonjour

Je n’ai pas retrouvé les calculs de TRI par SCPI pour les US.

Auriez-vous les détails ?

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#1511 28/04/2019 13h57

Modérateur
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J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[-1]    #1512 13/05/2019 17h06

Banni
Réputation :   6  

Tip top !

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#1513 29/05/2019 16h57

Membre
Réputation :   21  

Bonjour,

Je viens de faire une simulation sur le site CASDEN pour 31k€ sur 15ans, alors que je n’ai que 4500 points.

J’obtiens les conditions suivantes :

Montant empruntable : 31 210 €
180 Mensualités de hors assurance 193,31 € (sachant qu’au bout de 12 mois, je pourrais passer à 20 ans dans les mêmes conditions)
Points CASDEN utilisés : 1 560
Détail du projet :     31 210 €
Apport personnel : 0€

Détail de l’offre : 2,17 % TAEG fixe
Frais de dossier : 450€
Intérêts    3 586,37 €
15 Parts sociales : 127,50 €
Coût total du prêt : 5 240,27 €

Détail de l’assurance : 0,43 % TAEA
Personne assurée :     1 à 100% 
Coût mensuel de l’assurance :    5,98 €
Montant total dû de l’assurance  :   1 076,40 €

Autre simulation, sur 20 ans, 40k€ d’emprunté me donne un TAEG à 2.22% !

Les conditions me paraissent correctes compte tenu du faible nombre de points utilisés.

Je me pose la question suivante : dois je attendre et continuer à accumuler des points, ou bien les conditions actuelles sont déjà très bonnes ?

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#1514 29/05/2019 17h15

Membre
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Pour mieux vous dire si c’est bien ou pas, il faut séparer les taux du crédit et les taux des assurances. L’assurance à 0.43% me parait beaucoup.

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#1515 29/05/2019 17h31

Membre
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Bonjour,

Personnellement pour estimer le taux que je trouve acceptable je me base sur ces taux immobilier moyens actualisés des principaux courtiers en prêts auxquels je rajoute 0,2 points pour le risque lies aux scpi et 0,1 points pour le nantissement des parts :

Meilleur taux de crédit immobilier actuel : mai 2019

Pour du 20 ans je demanderais du 1,3 (très bon profil) et espèrerai au pire du 1,8 (profil moyen). Par exemple j’ai obtenu du 1,7 sur 25 ans et 1,3 sur 15 ans.

Concernant le coût de l’assurance, quand vous simulez vos mensualités sur :

Calculette pret immobilier - Calculatrice credit immobilier - Meilleurtaux.com

Ils donnent une estimation moyenne de 0,36%. Ma banque me proposait du 0,2 et j’ai obtenu du 0,1%.

Après tout dépend de votre profil et du projet.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (29/05/2019 17h57)


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#1516 31/05/2019 09h27

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Effectivement Malochat les taux que vous avez obtenus sont très bas comparés à ma simulation.
Cependant la CASDEN permet l’achat de n’importe quelles SCPI, sans nantissement.
Concernant le cout de l’assurance, l’age rentre en compte ; j’ai 44 ans.

J’ai refait une simulation en imaginant que j’ai 62 000 points, pour un emprunt de 31k€. Cela permet d’avoir les meilleurs condition CASDEN possible. Voilà le résultat :

Sur 15 ans :
Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe (2) : 1,52 %
Taux débiteur fixe annuel :     0,82 %
Montant total des intérêts :     1 956 €
Taux Annuel Effectif de l’Assurance:     0,44 %
Frais de dossier :     450 €
Parts sociales (3), à souscrire obligatoirement dans le cadre du crédit immobilier :     15 soit 127,50

Constat : l’assurance reste élevée. Je ne sais pas s’il est possible d’en changer ? Avec la nouvelle loi je crois que oui mais après est ce que la CASDEN ne refusera pas un futur crédit ?

Dans mon cas atteindre 62 000 points prendra plus de 2 à 3 ans, durée pendant laquelle les 23k€ sont grignotés par l’inflation (somme déposée sur une compte CASDEN pour atteindre un nombre de point suffisant).

Si je fais une simulation plus réelle, à savoir un emprunt sur 15 ans avec 31 000 points (somme que j’aurais d’ici un peu plus d’un an) :

Taux Annuel Effectif Global (TAEG) : 1,89 %
Taux débiteur fixe annuel :     1,19 %
Montant total des intérêts :     2 864 €
Taux Annuel Effectif de l’Assurance :     0,44 %
Frais de dossier :     450 €

Au bout d’un an, l’idée est d’augmenter la durée du crédit de 30%, soit à quasi 20 ans en conservant le même taux.

Ca permettrai d’avoir selon le site Simulation d’investissement immobilier : SCPI crédit | ImmoBail.com les éléments suivants (avec un rendement moyen des SCPI de 4,35%)  :
Sur 15 ans
Revenu Foncier        112 €   
Remboursement bancaire        -197 €   
Impôts suplémentaire        -43 €   
Besoin d’épargne        127 €   
TRI  4,33

Sur 20 ans :
Trésorerie mensuelle sur 20 ans
Revenu Foncier        112 €   
Remboursement bancaire        -155 €   
Impôts suplémentaire        -43 €   
Besoin d’épargne        85 €   
TRI 4,77

A noter qu’il faudrait probablement investir un peu plus, disons 40k€ sur 2 SCPI différentes.
Que pensez vous de ce type de montage ?

Malochat qu’elle est votre banque ? Finance-t-elle toutes les SCPI et sous quelles conditions ?

Dernière modification par OnclePicsou (31/05/2019 09h39)

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#1517 31/05/2019 14h03

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Bonjour,

Avec 62000 pts le taux est très bon mais le sera t’il toujours dans 2-3 ans ?

Mon taea pour mon prêt sur 15 ans est de 0,0431% j’ai 35 ans, c’est 10 fois moins cher. Si on ajoute mon épouse avec qui je fais 50/50 dc/ptia, ça donne environ du 0,08%, elle a 33 ans.

Oui vous pouvez changer en cours d’annee avec la loi Hamon de son petit nom je crois. Perso je passe par un courtier en assurance qui s’occupe de me trouver le meilleur contrat le moins cher mais nombreux du forum passe par reassurezmoi en ligne.

Ma banque est le CMB à Brest.
Elle finance une liste de scpi partenaire mais vous pouvez espérer 30% de scpi externes. Voici celles que j’ai choisi :

400k pp (partenaires)
- 100k novapierre Allemagne
- 100k épargne pierre
- 50 primovie
- 50 interpierre
- 50 efimmo1
- 50 immorente

200k us (externe)
- 50 corum xl
- 50 corum origin
- 50 pierval santé
- 50 vendome région

Vous trouverez le détail des conditions ici (message 762) :

Portefeuille de SCPI de Malolechat (31/32)

Dernière modification par Malolechat (31/05/2019 14h06)


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#1518 02/06/2019 21h23

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Bonjour à tous !

Je débute dans le monde des investisseurs, et souhaite débuter avec une SCPI de rendement sans apport, avec un crédit à 30000€ sur 15 ans.
Je n’arrive pas à trouver d’organisme susceptible de me
prêter cette somme en crédit immobilier dédié aux SCPI (ils acceptent uniquement plus de 75 000€ sur 20 ans, max, et cela crève mon taux d’endettement autorisé).

J’ai toutefois entendu la possibilité de prêt personnel dédié aux SCPI (donc plus intéressant que des prêts persos classique) auprès de crédit agricole consumer finance, qu’en dites vous ?

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#1519 02/06/2019 22h48

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Oui c’est tout à fait possible cependant la déductibilité des intérêts n’est pas possible sauf si on mentionne bien que le prêt est pour l’achat de Scpi.

Si je ne me trompe pas, pour bénéficier d’un bon taux ( moins de 1%), il faut prendre au minimum 10k dans la plupart des banques). Ce qui peut faire exploser votre taux d’endettement car souvent sur 36 48 mois.

De plus, Corum propose des prêts pour l’achat de Corum Origin. Je ne connais pas le minimum et il faut penser à la diversification ( taux plus proche de 2,3% sur 20 ans mais avec déductibilité )

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#1520 03/06/2019 02h31

Modérateur
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Réputation :   2330  

p1gou1 : A mon avis, si j’en crois votre présentation (aucun apport, donc sans doute aucune épargne, locataire, investisseur débutant, pas d’inventaire de patrimoine ni capacité d’épargne mensuelle définie), vous feriez mieux, au lieu de vous endetter alors que votre profil ne vous le permet pas vraiment (et que les banques font bien leur job en refusant vos demandes de pret), pour investir dans un actif qui présente des risques (comme les SCPI), de commencer par les bases, à savoir vous constituer une épargne de précaution et un apport (utilisez un livret A et un fond euros sur un bon contrat d’assurance-vie) avant de vous lancer à crédit dans les SCPI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1521 03/06/2019 10h12

Membre
Réputation :   21  

Malolechat a écrit :

Bonjour,

Avec 62000 pts le taux est très bon mais le sera t’il toujours dans 2-3 ans ?

Mon taea pour mon prêt sur 15 ans est de 0,0431% j’ai 35 ans, c’est 10 fois moins cher. Si on ajoute mon épouse avec qui je fais 50/50 dc/ptia, ça donne environ du 0,08%, elle a 33 ans.

Oui vous pouvez changer en cours d’annee avec la loi Hamon de son petit nom je crois. Perso je passe par un courtier en assurance qui s’occupe de me trouver le meilleur contrat le moins cher mais nombreux du forum passe par reassurezmoi en ligne.

Ma banque est le CMB à Brest.
Elle finance une liste de scpi partenaire mais vous pouvez espérer 30% de scpi externes. Voici celles que j’ai choisi :

400k pp (partenaires)
- 100k novapierre Allemagne
- 100k épargne pierre
- 50 primovie
- 50 interpierre
- 50 efimmo1
- 50 immorente

200k us (externe)
- 50 corum xl
- 50 corum origin
- 50 pierval santé
- 50 vendome région

Vous trouverez le détail des conditions ici (message 762) :

Portefeuille de SCPI de Malolechat (31/32)

J’ai effectivement suivi vos périple sur les SCPI dans un SCI à l’IS. Bravo pour votre détermination.
Votre profil est très différent du mien.. nous n’avons pas les mêmes revenus.

Cf ma présentation actualisée : Information - Forums des investisseurs heureux

Il me semble que monter une SCI à l’IS en dessous de 200 à 300 k€ de PP n’est pas très opportun du fait des frais fixe et de la lourdeur de l’opération ?

Je m’interroge sur la stratégie à adopter pour développer mon patrimoine en utilisant un effet de levier.

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#1522 03/06/2019 17h20

Membre
Réputation :   0  

GoodbyLenine a écrit :

p1gou1 : A mon avis, si j’en crois votre présentation (aucun apport, donc sans doute aucune épargne, locataire, investisseur débutant, pas d’inventaire de patrimoine ni capacité d’épargne mensuelle définie), vous feriez mieux, au lieu de vous endetter alors que votre profil ne vous le permet pas vraiment (et que les banques font bien leur job en refusant vos demandes de pret), pour investir dans un actif qui présente des risques (comme les SCPI), de commencer par les bases, à savoir vous constituer une épargne de précaution et un apport (utilisez un livret A et un fond euros sur un bon contrat d’assurance-vie) avant de vous lancer à crédit dans les SCPI.

J’ai une situation un peu plus solide que ce que vous présentez (économies de côté et revenus stables), mais je ne suis pas encore oncle Picsou, je ne vais pas mentir.
Mon but est d’investir à 100% à crédit au possible, mes économies iront dans d’autres projets.
Vous me conseillez le livret A, alors que l’année précédente, son taux d’intérêts était inférieur à l’inflation.

Pour ce qui est de la rentabilité d’une assurance vie, n’est ce pas aussi risqué, voir plus qu’une SCPI si on cherche un taux de rendement équivalent (4%)?

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[+3]    #1523 03/06/2019 19h12

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@oncle picsou :

J’ai répondu du mieux que je peux concernant le sujet de la file à savoir trouver le meilleur crédit pour des scpi.

Concernant le montage et l’optimisation fiscale qui est le plus adapté à votre profil mieux vaut continuer sur votre présentation.

En quelques mots :
1/ épargne de sécurité
2/ pea et pea pme, donc j’aurais continué cw8 et une fois plein j’aurais abondé en av et cto
3/ immobilier dont les scpi à crédit : en nom propre, av ou sci is ? Ça dépend de votre patrimoine, capacité d’epargne, et surtout de vos objectifs. Il y a 2 files dédiées à ce sujet et des forumeurs ont mis à disposition des tableurs (ex Maverick) pour pouvoir faire les calculs et faire des comparaisons chiffrées.

Amha, à partir d’un tmi à 30%, si on peut faire 2/3 pp + 1/3 us et >1/3 de scpi internationales, crédit 25 ans autour de 2% et 100k€ PP + 50k us, la sci is est favorable.

Il n’y a rien de lourd, il suffit de trouver une banque pour le financement, de créer une sci is avec un avocat spécialisé pour environ 1500€, avoir un expert comptable pour 1000€/an et un cgpi pour l’achat des scpi us.

Même pas besoin de chercher car je met tous ces contacts à votre disposition par mp comme je l’ai déjà fait pour des dizaines de forumeurs ce que vous pouvez voir en cliquant sur ma réputation.

Voila n’hésitez pas à poser des questions, c’est comme ça qu’on progresse.

En espérant pouvoir vous faire gagner du temps smile

@p1gou1:

On en sait peut sur vous pour vous aider.
Quel est votre profil ?
Quels sont vos objectifs ?
Avez vous une épargne de sécurité ?
Des scpi à crédit oui mais en pp, np, us ? Quelle optimisation fiscale ? Nom propre ? Av ? Sci is ?
Pour trouver un crédit j’ai fait 12 banques, 5 courtiers en prets, 5 cgpi spécialisé et lu des dizaines de fois tout et continue à relire tout ce qui concerne les scpi à crédit sur ce forum depuis 18 mois.

Mais si vous êtes prêts vous pouvez alors contacter mon banquier, rien que pour mettre le votre en concurrence.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (03/06/2019 23h45)


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#1524 04/06/2019 10h49

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Parfait Malochat. Il me reste à trancher sur un dernier point : est ce que je pars sur une SCI à l’IS pour y loger des SCPI, ou bien est ce que je me tourne vers l’achat d’un petit immeuble en LMNP courte & longue durée. IL faudrait que je me laisse le temps de la réflexion et que je vois avec un banquier ce qui est faisable au vu de ma situation actuelle.

Dernière modification par OnclePicsou (04/06/2019 10h50)

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[+1]    #1525 04/06/2019 14h19

Membre
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Bonjour,

Ca n’est pas à x ou y, encore moins à votre banquier et cgpi qui sont pour la majorité des vendeurs de produits partenaires, de vous dire ce qui est bon ou pas mais à vous de savoir et de choisir et pour ça vous devez comprendre les avantages et inconvénients de chaque investissements.

Comment faire alors ?

1/ définir votre profil

2/ définir vos objectifs

3/ comprendre les différents avantages et inconvénients de chaque produits

4/ interroger le forum et recouper le maximum de sources, retour d’expériences

5/ prendre sa décision seul en connaissance de cause et en assumant les risques

Je veux bien donner mon avis personnel pour avoir comparé le lmnp et les scpi dans une sci is pour mes propre profil et objectifs à l’époque, mais je peux me tromper et d’autres forumeurs peuvent avoir des avis différents :

Le lmnp packagé :
- est moins diversifié en secteur c’est du résidentiel alors que les scpi concernent bureau, commerce, santé, éducation, hôtel, parking, etc..
- est moins diversifié géographiquement
- c’est un seul bien contre des centaines pour les scpi
- à un rendement plus faible
- est plus risqué du fait que ça soit un seul bien isolé et non diversifié
- demande un effort mensuel plus important alors qu’avec les scpi vous pouvez démembrer et avoir un cash flow positif ce qui ne grève pas votre capacité d’endettement si vous souhaitez continuer à investir
- à une fiscalité dont je ne me souviens plus les détails, les scpi internationales n’ont pas de fiscalité, et les françaises dans une sci is seulement 15%
- Quand vous achetez des parts de scpi vous êtes associés.
- etc…

Il y a une file dédiée sur le forum au lmnp packagé vs scpi et de souvenir nombreux sont les forumeurs compétents qui fuient ce produit, regrettent d’en avoir acheté, cherchent à s’en débarrasser et se tournent vers les scpi.

Néanmoins, vous pouvez faire une simulation comparative détaillée et chiffrée à l’aide de tableurs, de cas concret avec le montage en scpi en sci is vs lmnp.

À bientôt,

Malo

Dernière modification par Malolechat (04/06/2019 14h29)


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