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#1476 28/03/2019 11h41

Membre
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Oui c’est ce que je vais essayer de faire sachant que le nantissement permet de faire du PP et US à crédit alors que l’autre ne me permet de faire que du PP.

Je résumerai toute la construction du projet et ses difficultés dans ma file.

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#1477 28/03/2019 13h36

Membre
Réputation :   68  

Même constat que Skarklash, nantissement gratuit des parts de SCPI en PP via le CMB.
Je n’ai pas non plus cherché plus loin.
Précision aussi, je suis propriétaire de ma RP, crédit terminé.


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#1478 28/03/2019 14h01

Membre
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J’ai récemment discuté avec un banquier qui m’a expliqué que mon projet de SCPI en SCI à l’IS pouvait être éligible au Crédit Logement alors même que je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale…

Donc si ce qu’il m’a indiqué est crédible (pas de raison de penser le contraire, il avait l’air de connaître le montage), il semble qu’il y a de nombreuses configurations possibles…

Dernière modification par SCPOShaka (28/03/2019 14h02)

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#1479 28/03/2019 14h02

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Maveryck a écrit :

je vous confirme que dans mon cas cela n’a pas été possible, la banque m’a demandé la nantissement des parts en garantie, me confirmant que ni Crédit Logement ni la CASDEN (organisme de cautionnement de la Banque Populaire) ne pouvait prendre de garantie pour une SCI mais uniquement sur des personnes physiques

Je peux affirmer à 100% que le refus n’est pas systématique pour la caution morale des BP, qui accepte les SCI (même à l’IS). Il est possible que votre banquier n’ait pas souhaité essayer (de peur d’un refus), ou bien que votre dossier ne remplissait pas les conditions.

EDIT pour répondre au message précédent et compléter : je pense que pas mal de banquiers ne privilégient pas l’option "caution morale" pour les montages SCI IS, surtout s’ils ont d’autres options telles que le nantissement. Le taux de refus de ces organismes de cautionnement peut être élevé pour eux, ils peuvent perdre du temps et des clients, et je pense que leur transmettre votre dossier est une tâche qu’ils n’apprécient guère.

Source : je suis actuaire et je ne parlerais pas sans savoir smile

Dernière modification par Mopp (28/03/2019 14h09)

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[+2]    #1480 28/03/2019 17h11

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Bonjour,

Mon banquier aussi m’avait dit que ça pourrait être possible une garantie crédit logement malgré seulement 10% du crédit de ma rp remboursée…il en a fait la demande mais finalement ça n’a pas été possible.

Il m’a alors proposé de nantir les parts mais avec une majoration de 0,1%. Je suis dans un cmb comme Skarklash dans le même département mais la ville voisine et on m’a proposé le même taux que lui. J’ai ensuite négocié une baisse symbolique de 0,1% qui a finalement rehaussée et a fini par une baisse de 0,05% + des frais de dossier à 150€ par prêt pour d’excuser du malentendu…

Enfin le cgpi qui s’occupe de l’achat de mes scpi avec 1% de retrocommission vient de me faire savoir qu’il travaillait avec une banque à Neuilly qui proposait un prêt 200k pour des scpi aux taux de 2,05% sur 25 ans et 1,75% sur 20 ans et pour les résidents de la région parisienne de ce que j’ai compris, le mieux est encore de lui demander wink

Dernière modification par Malolechat (28/03/2019 20h46)


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#1481 28/03/2019 18h22

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@Malolechat :
Je crois que vous avez raté la fin de votre dernière phrase smile
Etait-ce 2,05% pour de la PP 25 ans et 1,75% pour de l’US ? 15 ans ?

Ce CGPI ne traite qu’avec des résidents parisiens ? Connaissez-vous la raison d’un tel positionnement ?

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#1482 28/03/2019 22h43

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Merc.i mopp,

2,05 sur 25 ans et 1,75 pour 20 ans, 200k Max, je ne sais pas de quelle banque il s’agit mais c’est à Neuilly près du cabinet de mon cgpi. Je ne sais pas pourquoi il m’a dit que c’était pour les parisiens…j’avoue que je n’ai pas songé à creuser mais le 25 ans me semble intéressant…

… mais l’est il autant que celui du crédit mutuel de strasbourg (drfab), de Brest (malolechat, roudoudou), de Quimper (Skarklash) et de rennes (cat) ? Qu’en est il du votre GBL ?

Et vous, quelles sont les offres de vos banques locales ?

Dernière modification par Malolechat (28/03/2019 23h12)


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#1483 30/03/2019 07h55

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Mopp a écrit :

Je peux affirmer à 100% que le refus n’est pas systématique pour la caution morale des BP, qui accepte les SCI (même à l’IS). Il est possible que votre banquier n’ait pas souhaité essayer (de peur d’un refus), ou bien que votre dossier ne remplissait pas les conditions.

Merci pour la précision Mopp, je conclue que cela est lié et à mon cas personnel (j’ai pourtant remboursé les 2/3 de ma RP) et que la banque a peur d’un refus pour la demande de caution d’une personne morale

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#1484 01/04/2019 11h31

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Malolechat a écrit :

Bonjour,
Enfin le cgpi qui s’occupe de l’achat de mes scpi avec 1% de retrocommission vient de me faire savoir qu’il travaillait avec une banque à Neuilly qui proposait un prêt 200k pour des scpi aux taux de 2,05% sur 25 ans et 1,75% sur 20 ans et pour les résidents de la région parisienne de ce que j’ai compris, le mieux est encore de lui demander wink

Totalement contraire aux conventions qu’il a signé

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[+1]    #1485 03/04/2019 08h20

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Bonjour,

Tous les cgpi rencontrés m’ont proposés rapidement après quelques minutes d’echanges une rétrocession allant de de 1% du montant total investi, à 50% de leur commission soit environ 3%, à 100% de leur commission mais en facturant des frais de conseils patrimoniaux.

Ça semble être monnaie courante et il semble y avoir une véritable concurrence entre eux.

Peut être est ce dû au montage clé en main qui demande peu de travail proportionnellement aux importantes commissions touchées, contraire ou pas aux conventions qu’ils ont signés.

J’ai transmis ces 3 contacts à des dizaines de forumeurs, ils pourront vous le confirmer.

Exemple de rétrocession pour 500k € investi :
1% = 5000€
3% = 15000€
6% - frais de conseil patrimonial = 30000€ - 3000€ = 27000€

Dernière modification par Malolechat (03/04/2019 08h26)


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#1486 03/04/2019 09h43

Banni
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Bonjour,
Je vous crois aisement mais après il faut voir si le conseil a été donné de manière indépendante ou non indépendante car en fonction de cela le CGP doit vous reverser la totalité des sommes percues par les sociétés de gestion.
En tout cas si le conseil est fourni de manière dite indépendante : il doit vous reverser la totalité des commissions percues ce qui explique peut etre cela.
Ne pas facturer d’honoraires de conseils et reverser une partie de sa commission est contraire aux conventions donc finalement on parle peut etre de la meme chose.
Toutes ces informations vous ont été fournies dès le départ par le ou les conseillers.

Dernière modification par Stinger77 (03/04/2019 09h45)

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#1487 03/04/2019 12h19

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Bonjour,

Pour le cgpi qui facture les frais de conseils et reverse 100% de la commission tout était parfaitement transparent, d’ailleurs c’est le seul qui l’a été. Il m’a fait une très bonne impression. Il voulait un vrai rdv pour faire un vrai point patrimonial. C’est aussi le plus intéressant dès que les montant deviennent important. Enfin quand on le googlise son CV impeccable est rassurant.

Les autres non.

Mais je le savais et ne cherchais pas de conseil. Mon projet était bouclé, j’avais besoin d’aller vite.

Mon cgpi m’a tout de même indiqué qu’il fallait signer cette fiche patrimoniale avec ses missions, je connaissais ce papier obligatoire. On y voit les sociétés avec lesquelles il travaille. C’est d’ailleurs paref qui me l’avait recommandé. Je l’ai donc lu et signé en connaissance de cause et ça m’a été très utile, car il a été réactif, efficace, rapide et compétent. Il ne m’a pas facturé de conseil et va me reverser 1,2%, il n’est donc à priori pas en règle…

Pour de futurs projets, je me tournerai peut être vers le CGPI qui facture des frais de conseil mais rétrocède 100% de la commission. Lui semble en règle.

Dernière modification par Malolechat (03/04/2019 12h20)


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[+1]    #1488 03/04/2019 14h45

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Je comprends tout à fait que de votre coté, vous choisissiez celui qui est le plus avantageux d’un point de vue financier surtout si vous avez déjà fait votre projet.
L’important pour la partie rétrocession est de connaitre la nature du conseil (Indépendant ou Non Indépendant) qui est mentionné dans le DER, La Lettre de Mission et le Rapport de mission / Adéquation.
Les SG précisent bien dans leurs conventions que la rétrocession est interdite mais rien n’empeche quelqu’un de le faire car les SG ne sont pas derrière chaque CGP mais certains qui en faisaient la publicité sur leurs sites internet ont eu des soucis
Pour la procédure elle est longue (pour le client aussi) mais obligatoire :
- DER
- Recueil d’informations
- Lettre de mission
- Rapport de mission / Adéquation
- Souscription
Merci en tout cas du partage d’expérience.

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#1489 04/04/2019 11h26

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J’ai recu quelques offres de financement sur 15 ans de SCPI en tant que résident étranger pour un montant global d’investissement de 300k€ avec un apport de 50-60k€.
Partant sur un split Corum XL / NovaPierre Allemagne en direct (sans SCI IS), il y a-t-il montage optimal ?

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#1490 04/04/2019 11h54

Banni
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Jamyy a écrit :

J’ai recu quelques offres de financement sur 15 ans de SCPI en tant que résident étranger pour un montant global d’investissement de 300k€ avec un apport de 50-60k€.
Partant sur un split Corum XL / NovaPierre Allemagne en direct (sans SCI IS), il y a-t-il montage optimal ?

Pouvez vous etre un peu plus précis sur les offres ? Un 1er achat de parts ? 150 k€ sur Corum XL avec l’incertitude du Brexit, ne trouvez vous pas cela un peu trop ?

Dernière modification par Stinger77 (04/04/2019 11h54)

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#1491 04/04/2019 12h07

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Malolechat a écrit :

Pour de futurs projets, je me tournerai peut être vers le CGPI qui facture des frais de conseil mais rétrocède 100% de la commission. Lui semble en règle.

C’est même un peu plus compliqué que cela car si le CGP se déclare indépendant au sens MIF2, il pourra même selon les cas se retrouver en situation de ne plus avoir de rétrocession du tout… C’est à dire que le CGP ne pourra, selon les produits, rien rétrocéder au client vu qu’il n’aura rien reçu lui même… Ca fini par ressembler à un deal "perdant"/"perdant".

Je pensais en tant que CGP,  personnellement prendre cette approche du conseil indépendant mais si c’est pour se retrouver sans rétrocession pour soi-même, ni en situation d’en faire bénéficier son client… on en revient au point de départ…

Conserver un modèle économique viable, dans une transparence et indépendance légitime est complexe….

Crown

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[+1]    #1492 04/04/2019 15h20

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Bonjour,

En toute sincérité, je ne me remet toujours pas depuis 2017 d’avoir donné autant d’argent à l’agent immobilier qui m’a vendu ma maison à la va vite en oubliant de me dire qu’il y avait 5% du montant total a rajouter en travaux d’isolation. J’aurais dû faire jouer la concurrence avec l’autre agence. Par respect et confiance je ne l’ai pas fait, alors qu’il m’emfumait consciemment. J’ai perdu 5% à négocier et je juge sa rémunération de 3% trop importante.

Je n’en reviens pas non plus que pour des devis d’élagage j’ai des propositions allant de 1250€, 2500€, a 4000€. Pareil pour les travaux, et plein d’autres corps de métier.

Il y a autant de façon d’acheter de scpi, allant du zéro conseil, zéro rétro à la complète et c’est fatiguant. Vu les sommes ça mérite de se méfier de son interlocuteur et de réfléchir à 2 fois.

Pour ma part j’etais parti pour acheter directement moi même quand paref m’a orienté vers un cgp réactif, efficace et compétent. Cerise sur le gâteau j’ai demandé une rétrocession et j’ai obtenu 1,2%. Si j’avais eu plus de temps vu les montants, j’aurai cherché évidemment à perdre le moins d’argent à l’achat et à être le mieux accompagné.

Par comparaison, si vous allez chez le médecin, vous savez qu’il a fait 10 ans d’etudes, que le prix est fixe, remboursé et qu’il va tout faire et prendre tout le temps qu’il faut pour vous soigner au mieux. En tout cas moi je fais comme ça. C’est donc agaçant ce manque de transparence et de se sentir escroqué en permanence par certains professionnels peu scrupuleux.

Désolé pour le HS, il y a une file dédiée à ce sujet.

Peut être devrais je travailller avec vous la prochaine fois crown. De souvenir on est voisin smile

Dernière modification par Malolechat (04/04/2019 15h27)


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#1493 04/04/2019 15h53

Banni
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Malolechat a écrit :

Bonjour,

En toute sincérité, je ne me remet toujours pas depuis 2017 d’avoir donné autant d’argent à l’agent immobilier qui m’a vendu ma maison à la va vite en oubliant de me dire qu’il y avait 5% du montant total a rajouter en travaux d’isolation. J’aurais dû faire jouer la concurrence avec l’autre agence. Par respect et confiance je ne l’ai pas fait, alors qu’il m’emfumait consciemment. J’ai perdu 5% à négocier et je juge sa rémunération de 3% trop importante.

Je n’en reviens pas non plus que pour des devis d’élagage j’ai des propositions allant de 1250€, 2500€, a 4000€. Pareil pour les travaux, et plein d’autres corps de métier.

Juste un point, si vous passez par un agent immobilier ou pas cela diffère le prix de la maison car c’est de l’argent "en plus" à débourser alors qu’en SCPI le prix de la part et les frais sont les memes, intermédiaire ou pas.
Pour infos, je suis contre le fait de ne pas pouvoir retrocéder car après tut chacun devrait etre libre de faire ce qu’il veut des commissions percues. Mais il y a des règles …..
Encore une fois vous avez une raison d’en profiter car vous ne faites aucunes infractions ce qui n’est pas forcement le cas de votre interlocuteur.
Juste pour cloturer le sujet en tout cas de mon coté, avez vous au moins rempli les divers documents conseils comme un questionnaire patrimonial, une lettre de mission et un rapport de mission ?

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#1494 04/04/2019 18h35

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Oui je l’ai fait. Merc.i pour vos explications smile

Dernière modification par Malolechat (04/04/2019 19h09)


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[+1]    #1495 17/04/2019 11h23

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Pour les clients Crédit Agricole du Nord, si vous avez déjà un compte, ils acceptent le financement "par exception" de SCPI PP ou US (y compris en SCI) pour max 50k€. Si certains ont des financements, remerciez OxySeb.
Pour les non-clients, ils n’ouvrent pas de compte. J’ai essayé et ils ont refusé.

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[+1]    #1496 17/04/2019 11h33

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Bonjour à tous, actuellement j’ai un taux à 1,45% sur le prêt de 50k prévu au crédit agricole nord de france. Ils acceptent également de me prêter sans assurance. Cette fois-ci je vais mener le projet au bout, je l’avais interrompu en décembre par manque de réactivité de la banque. Je fais des points réguliers et des mails de synthèse à chaque étape…

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#1497 17/04/2019 12h35

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@OxySeb
Sur combien d’années le crédit ?

De mon côté, j’ai obtenu récemment 1.40% pour 100k sur 15 ans au cmb (je suis client historique chez eux).


Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste voit l'opportunité dans chaque difficulté.

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#1498 17/04/2019 13h09

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@Xiii mon crédit est sur 20 ans, pour minimiser l’effort d’épargne mensuelle.

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[+1]    #1499 17/04/2019 15h45

Membre
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Bonjour,

Un CGP serait en mesure de me proposer du 25 ans à 1,95% pour un montage de SCPI en SCI à l’IS. Le choix des SCPI est libre mais avec un mini de 100 k€ ligne. Domiciliation des revenus, et 10% du montant emprunté à placer chez le partenaire bancaire. Pas de frais de nantissement des SCPI, par contre compter environ 2800€ de frais d’intermédiation/commission (le CGP, la banque, frais de courtage) + 800 pour l’assistance dans la constitution de la société (rédaction des statuts, enregistrement). Il regarde si nous pourrions partir sur une SCP plutôt qu’une SCI (j’y suis plutôt favorable également, ce serait un +).

Le 25 ans est une durée qui me va parfaitement car je ne suis pas encore propriétaire de ma RP (et j’ai 27 ans), et que je me lancerai volontiers dans l’acquisition de ma RP dans quelques années. Je trouve le taux globalement pas mal pour cette durée (assez rare sur de la SCPI). Les garanties sont également acceptables selon moi (je suis jeune pro, avec le patrimoine faible qui va avec…).

Ce qui me chagrine un petit peu :
1- Le niveau de frais one-shot d’intermédiation & commission.
2- Surtout : le fait de ne pouvoir avec que 2 SCPI car j’envisage un investissement de 200 k€ (2x100 donc). J’essaie de négocier pour avoir une 3ème SCPI, à voir ce que ça donne. Je retiens Epargne Pierre et Pierval Santé pour le moment, et en 3ème soit Immorente (le plus probable) soit Eurovalys. 3- Dans un monde idéal, j’aurais voulu ajouter 10% du montant investi en usufruit à crédit afin de faire + de levier, mais pas possible ici. Ce n’est pas un drame non plus.
4- Enfin, il m’est demandé de constituer la SCI avant de proposer formellement mon dossier à la banque, bien que le CGP puisse avoir un retour informel rapidement. Pas le scénario préféré, mais je pense être prêt à vivre avec.

Est-ce que les grandes lignes de ce deal vous semblent correctes ?

Shaka

Dernière modification par SCPOShaka (17/04/2019 15h57)

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#1500 17/04/2019 16h04

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Les conditions semblent plutôt intéressantes (1.95% à 25 ans).
Pourriez-vous préciser comment se décomposent vos 2800€ de frais d’intermédiation/commission?
Dommage aussi cette obligation de prendre 100k€ par ligne. Je ne vois pas pas bien ce qui le justifie (ce ne peut pas être les quelques papiers en plus à remplir).

Vous ne parlez pas des garanties : quelles sont-elles? Lu trop rapidement, votre garantie est le nantissement des parts de SCPI.

C’est bien parti pour vous en tout cas.
cat

Dernière modification par cat (17/04/2019 16h07)

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